Der Schlüssel liegt auf dem Küchentisch. Die Wohnung in Frohnhausen sieht noch aus wie immer. Der Sessel steht am Fenster, im Flur hängen Mäntel, im Keller stapeln sich Kisten. Irgendwann fällt der Satz: „Die Wohnung muss verkauft werden.“
Und dann beginnt der Teil, über den kaum jemand vorher nachdenkt. Nicht die Frage, wer verkauft. Sondern die Frage, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Genau daran entscheidet sich, was am Ende im Kaufvertrag steht.
Die zwei Fehler, die fast immer passieren
Fehler eins: die volle Wohnung sofort anbieten
Das passiert oft aus Erschöpfung. Die Wohnung soll einfach weg. Also werden Fotos gemacht, wie es gerade ist: volle Schränke, Teppiche, Gardinen, das Bett noch bezogen.
Der Effekt ist bitter. Viele Interessenten sehen das Objekt, und keiner kauft zu einem vernünftigen Preis. Danach ist die Wohnung verbrannt. Wer sie später noch einmal sieht, erinnert sich an die alten Bilder.
Fehler zwei: erst einmal alles neu machen
Der andere Weg ist genauso teuer. Ein Handwerker sagt, das Bad sei nicht mehr zeitgemäß. Also wird das Bad gemacht. Dann passt die Küche nicht mehr dazu. Am Ende steckt viel Geld in einer Wohnung, deren neuer Eigentümer ohnehin alles nach eigenem Geschmack umbaut.
Renovieren ist nicht falsch. Es ist nur selten in dem Umfang richtig, in dem es gemacht wird.
Was eine volle Wohnung mit Kaufinteressenten macht
Das ist der Punkt, den man selbst kaum sehen kann. Für Sie ist es das Wohnzimmer Ihrer Mutter. Für einen Fremden ist es ein Raum, in dem er nichts erkennt.
Drei Dinge passieren gleichzeitig:
Der Raum wirkt kleiner. Ein Schrank an der Wand kostet gefühlt Quadratmeter. Kaufinteressenten schätzen volle Zimmer regelmäßig kleiner ein, als sie sind. Leere Räume wirken größer, weil das Auge bis in die Ecke kommt.
Mängel werden vermutet, nicht gesehen. Hinter dem Schrank könnte Schimmel sein. Unter dem Teppich könnte der Boden kaputt sein. Was niemand prüfen kann, wird im Kopf zum Schlimmsten. Und genau das landet später im Preisgespräch.
Es entsteht Fremdheit. Kaufen ist zu einem großen Teil Vorstellung. Wer sich sein eigenes Leben in diesen Räumen nicht vorstellen kann, macht kein gutes Angebot. Persönliche Dinge, Fotos und Kleidung machen das fast unmöglich.
Dazu kommt etwas Menschliches. Viele Interessenten fühlen sich in einer bewohnten Wohnung wie ein Eindringling. Sie schauen kurz, sagen nichts und gehen wieder.
Die Reihenfolge, die funktioniert
Erstens: sichten
Bevor irgendetwas hinausgetragen wird, wird geschaut. Was ist da? Gibt es Dokumente, Schmuck, Bargeld, Sparbücher, alte Verträge? Gibt es Dinge mit Wert, die man einer alten Kommode nicht ansieht?
Dieser Schritt kostet wenig Zeit und verhindert den einen Fehler, den man nicht rückgängig machen kann. Was im Container liegt, ist weg.
Zweitens: räumen
Erst danach wird geräumt. Persönliches wird gesichert, der Rest sortiert und entsorgt. Am Ende steht die Wohnung leer und besenrein da. Genau hier fängt der Wert an zu steigen, ohne einen einzigen Handwerker. Eine leere Wohnung zeigt sich selbst.
Drittens: Zustand herstellen
Jetzt sieht man zum ersten Mal, was wirklich Sache ist. Der Boden unter dem Teppich. Die Wand hinter dem Schrank. Der Fleck an der Decke im Schlafzimmer.
Hergestellt wird ein sauberer, ehrlicher Zustand. Nicht mehr. Kein Luxusbad für einen fremden Geschmack.
Viertens: bewerten
Erst jetzt ergibt eine Bewertung Sinn. Wer eine volle Wohnung bewertet, bewertet eine Vermutung. Wer eine leere, hergerichtete Wohnung bewertet, bewertet Tatsachen. Das ist der Unterschied zwischen einer Zahl, die man verteidigen kann, und einer, die im ersten Gespräch zusammenfällt.
Fünftens: vermarkten
Ganz zum Schluss kommt der Verkauf. Gute Fotos bei Tageslicht, ein Grundriss, vollständige Unterlagen. Ein Objekt, das zum ersten Mal auf den Markt kommt, hat die volle Aufmerksamkeit. Diesen ersten Auftritt gibt es nur einmal.
Weil diese Schritte ineinandergreifen, ist es ein Vorteil, wenn sie in einer Hand liegen. Bei einer Haushaltsauflösung nach einem Todesfall in Essen laufen Sichtung, Räumung, Instandsetzung, Bewertung und Verkauf als ein Ablauf, statt dass drei Firmen nacheinander koordiniert werden müssen.
Was sich vor dem Verkauf lohnt und was nicht
Es lohnt sich fast immer: räumen, gründlich reinigen, Fenster putzen, kaputte Kleinigkeiten reparieren, defekte Lampen und Schalter tauschen, Wände weiß streichen, Keller und Dachboden leeren, Gerüche beseitigen.
Es lohnt sich meistens nicht: neue Küche, komplett neues Bad, hochwertige Bodenbeläge, neue Innentüren, gestalterische Umbauten. Das sind Entscheidungen, die der Käufer selbst treffen möchte.
Es kommt darauf an: eine alte Heizung, feuchte Stellen, ein undichtes Dach. Das ist keine Optik, sondern Substanz. Ob so etwas vorher angefasst wird oder offen in den Preis einfließt, entscheidet sich am konkreten Objekt.
Der Unterschied ist einfach: Was Vertrauen schafft, lohnt sich. Was Geschmack ist, lohnt sich selten.
Was die Wohnung kostet, solange nichts passiert
Eine leere Wohnung ist nicht stillgelegt. Sie läuft weiter, jeden Monat.
Das Hausgeld läuft weiter, samt Anteil für die Instandhaltungsrücklage. Die Grundsteuer hängt am Eigentum, nicht an den Bewohnern. Versicherungen laufen. Strom und Wasser haben Grundgebühren, auch wenn niemand etwas verbraucht. Im Winter muss geheizt werden, sonst kühlen die Wände aus.
Dazu kommt der Schaden, den man erst später sieht. Feuchtigkeit in Ecken. Ein Rohr, das im Frost platzt und tagelang läuft, weil niemand da ist. Ein voller Briefkasten und immer dunkle Fenster, die auch jemandem auffallen, der nicht ins Haus soll.
Und es gibt einen dritten Punkt. In Stadtteilen wie Rüttenscheid, Steele, Borbeck oder Altenessen ist die Nachfrage unterschiedlich, aber überall gilt: Ein Objekt, das monatelang unverändert im Netz steht, wird nicht wertvoller. Es wird zum Ladenhüter.
Der erste Schritt ist kleiner als gedacht
Sie müssen nicht am ersten Tag entscheiden, ob renoviert wird. Sie müssen zuerst wissen, was überhaupt da ist. Einmal hinschauen lassen, mit einer klaren Einschätzung zum Zustand und zum weiteren Ablauf. Dasselbe gilt übrigens, wenn niemand gestorben ist, sondern ein Angehöriger ins Heim zieht: Auch bei einer Wohnungsauflösung beim Umzug ins Pflegeheim ist die Reihenfolge dieselbe.
Danach entscheiden Sie auf Grundlage von Fakten statt auf Grundlage von Vermutungen. Wenn Sie besprechen möchten, wie das bei Ihrer Immobilie aussieht, erreichen Sie Ihren Ansprechpartner Christian Gottschling unter 0201 453 177 97.
Kurz zusammengefasst
Die Reihenfolge entscheidet: erst sichten, dann räumen, dann einen sauberen Zustand herstellen, dann bewerten, dann verkaufen. Eine volle Wohnung wirkt kleiner, weckt Verdacht auf versteckte Mängel und verhindert, dass sich Interessenten selbst dort sehen. Umgekehrt bringt eine teure Renovierung nach fremdem Geschmack selten das zurück, was sie gekostet hat. Solange nichts passiert, laufen Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Grundwärme weiter, und das Objekt verliert an Aufmerksamkeit. Wer die Schritte in der richtigen Folge geht, verkauft schneller und mit einer Zahl, die belastbar ist.
