Gewerbeimmobilien in Essen: Markt und Chancen

Ein Dienstagmorgen an der Huyssenallee. Aus den Bürohochhäusern zwischen Stadtgarten und Hauptbahnhof kommen Menschen mit Kaffeebechern, zwei Straßen weiter schließt ein Steuerberater seine Kanzlei im Erdgeschoss eines Gründerzeithauses auf, und im Essener Norden setzt ein Gabelstapler an eine Laderampe zurück. Das ist alles derselbe Markt. Er heißt Gewerbeimmobilien, und er funktioniert anders als der Wohnungsmarkt, über den in Essen sonst geredet wird.

Der Unterschied fängt beim Recht an und endet beim Preis. Bei Wohnraum schützt das Gesetz den Mieter, und der Wert einer Wohnung folgt ihrer Fläche und ihrer Lage. Bei Gewerbe gibt es keinen Mieterschutz, dafür Vertragsfreiheit — und der Wert folgt einem Mietvertrag: seiner Restlaufzeit, seinen Klauseln und der Bonität dessen, der ihn unterschrieben hat. Wer das eine Denkmuster ins andere mitnimmt, rechnet falsch.

Essen ist für diesen Markt ein ungewöhnlicher Ort. Wenige deutsche Städte tragen so viele Konzernzentralen und gleichzeitig so viel alte Industriefläche. Zwischen dem Bürohochhaus im Südviertel und der Halle am Rhein-Herne-Kanal liegen keine 15 Kilometer — und zwei völlig verschiedene Preiswelten.

Der Essener Gewerbemarkt in Kürze

Essen hat 50 Stadtteile in neun Stadtbezirken. Für Gewerbe zerfällt die Stadt grob in drei Zonen, und die Grenze zwischen ihnen verläuft ungefähr entlang der A 40.

Südlich davon liegt das Büro- und Dienstleistungs-Essen. Das Südviertel prägt die Skyline der Stadt mit seinen Bürohochhäusern stärker als jedes andere Viertel. Dort sitzen unter anderem Evonik Industries, RWE, Evonik Steag und Hochtief, dazu mit dem Regionalverband Ruhr, dem Ruhrverband, dem Lippeverband und der Emschergenossenschaft vier Organisationen, die für das ganze Ruhrgebiet zuständig sind. Das Gebäude der Emschergenossenschaft von Wilhelm Kreis wurde 1910 fertiggestellt. Dass hier Büro und nicht Wohnen steht, ist übrigens eine Kriegsfolge: Der Bereich um die Huyssenallee war bis zum Zweiten Weltkrieg gehobenes Wohngebiet und wurde beim Wiederaufbau in den 1950er Jahren mit Bürogebäuden neu bebaut.

In der Mitte liegt der Handel. Der Stadtkern mit Kettwiger Straße und Limbecker Platz ist die größte zusammenhängende Einzelhandelslage der Stadt, Rüttenscheid die lebendigste kleinteilige. Dazu kommen die gewachsenen Nebenzentren: Steele, das von 1578 bis zur Eingemeindung 1929 eine eigenständige Stadt an der Ruhr war, Borbeck-Mitte, Altenessen-Süd und Werden.

Nördlich der A 40 liegt das gewerbliche und logistische Essen. Hier steht die Industriegeschichte noch im Boden: Zechen, Kokereien, Bahnflächen. Der Stadthafen Essen am Rhein-Herne-Kanal wurde 1934 als jüngster Hafen des Kanals in Betrieb genommen und wird von den Stadtwerken Essen betrieben; er hat rund 63.000 Quadratmeter Wasserfläche, und umgeschlagen werden dort vor allem feste und mineralische Brennstoffe, Mineralöl- und chemische Produkte, Steine und Erden sowie Eisen und Stahl.

Für den Preis heißt das: Die Bodenpreise fallen von Süd nach Nord deutlich. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Bredeney 710 Euro je Quadratmeter Wohnbauland aus und für Vogelheim 210 Euro. Diese Werte gelten für baureifes Wohnbauland und nicht für Gewerbeflächen — sie zeigen aber sehr genau, wie stark das Preisgefälle innerhalb einer einzigen Stadt sein kann. Mehr dazu unter Immobilienpreise Essen und Bodenrichtwert.

Die Flächenarten

Gewerbefläche ist kein einheitliches Produkt. Fünf Arten machen den Markt in Essen aus, und jede hat ihre eigene Logik.

Büro zur Miete. Der größte Teilmarkt, getragen von Verwaltungen, Kanzleien, Agenturen und dem Umfeld der Konzernzentralen. Entscheidend sind Erreichbarkeit, Stellplätze, Flächenzuschnitt und die Frage, ob sich die Fläche teilen lässt. Was Du dazu wissen musst, steht unter Büroflächen in Essen mieten.

Büro zum Kauf. Zwei völlig verschiedene Käufer treffen hier aufeinander: der Eigennutzer, der eine Miete durch eine Rate ersetzt, und der Kapitalanleger, der einen Zahlungsstrom kauft. Beide zahlen nicht denselben Preis für dasselbe Objekt. Dazu Büro in Essen kaufen.

Ladenlokal. Der schwierigste Teilmarkt, weil der Erfolg an Passantenströmen hängt, die sich nicht planen lassen. Hier entscheiden 50 Meter Entfernung von der richtigen Straßenseite mehr als 50 Quadratmeter Fläche. Dazu Ladenlokal in Essen mieten.

Halle und Lager. Der technischste Teilmarkt. Bodenbelastbarkeit, Deckenhöhe, Rampen, Rangierfläche und Altlasten entscheiden über die Nutzbarkeit — und Altlasten sind im Essener Norden keine Ausnahme, sondern eine Frage, die man immer stellt. Dazu Halle und Lager in Essen.

Praxis. Formal oft eine Wohnung, tatsächlich ein Gewerbebetrieb — und genau daraus entstehen die meisten Probleme. Wer eine Praxis in einer Wohnanlage einrichtet, braucht in der Regel mehr als einen Mietvertrag. Dazu Praxisflächen in Essen.

Quer dazu liegen die Themen, die für alle Arten gelten: der Gewerbemietvertrag, die Bewertung einer Gewerbeimmobilie, Renditeobjekte, der Verkauf, der Marktbericht und die Übersicht der Essener Gewerbegebiete.

Die Lagen

Welche Lage die richtige ist, hängt davon ab, wen Du erreichen willst: Mitarbeiter, Kunden oder einen Lkw.

City rund um den Hauptbahnhof. Wer Mitarbeiter aus dem ganzen Ruhrgebiet einstellt, braucht den Bahnhof. Der Stadtkern ist im Bebauungsplan überwiegend Kerngebiet — und Kerngebiete dienen nach § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend Handelsbetrieben und den zentralen Einrichtungen von Wirtschaft, Verwaltung und Kultur. Büro, Laden, Gastronomie und Hotel sind dort im Grundsatz zulässig, Wohnen nur eingeschränkt.

Südviertel. Die Bürolage der Stadt, mit der Huyssenallee als Achse zwischen Stadtkern und Rüttenscheid. Große zusammenhängende Flächen, hohe Repräsentation, wenig kleinteiliges Angebot.

Rüttenscheid. Die Mischlage. Laden, Gastronomie, Praxis, Kanzlei und Wohnen in denselben Häusern. Der Gutachterausschuss zählt für Rüttenscheid allein 25 Bodenrichtwertzonen mit Werten zwischen 410 und 740 Euro je Quadratmeter Wohnbauland — ein einziger Stadtteil, in dem sich der Bodenpreis fast verdoppelt.

Bredeney und der Süden. Ruhige, kaufkraftstarke Lagen für Praxen, kleine Kanzleien und repräsentative Firmensitze. Wenig Fläche, wenig Fluktuation, hohe Preise.

Die Nebenzentren. Steele, Borbeck-Mitte, Altenessen-Süd, Werden. Hier findet der Nahversorgungshandel statt, hier sitzen Ärzte, Handwerker und Dienstleister mit Stadtteilkundschaft.

Der Norden und die Gewerbegebiete. Bergeborbeck, Vogelheim, Altenessen-Nord, Karnap, dazu Flächen im Osten Richtung Kray. Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben; Industriegebiete nach § 9 Abs. 1 BauNVO ausschließlich Betrieben, die anderswo unzulässig wären. Was in einem Gebiet erlaubt ist, entscheidet der Bebauungsplan — nicht das Exposé.

Was GOTTSCHLING Immobilien im Gewerbebereich macht

Ich vermittle Gewerbeimmobilien in Essen und im angrenzenden Ruhrgebiet: Büroflächen, Ladenlokale, Praxen, Hallen und vermietete Objekte als Kapitalanlage. Der Ablauf unterscheidet sich vom Wohnungsverkauf an einer Stelle grundlegend — die Arbeit beginnt beim Mietvertrag und nicht beim Grundriss.

Konkret heißt das: Ich lese die vollständige Vertragskette samt aller Nachträge, prüfe Restlaufzeiten und Optionen, sehe mir die Umsatzsteuerregelung an, kläre die genehmigte Nutzung über die Bauakte und hole bei Bestandsflächen im Norden die Altlastenauskunft ein, bevor überhaupt ein Preis im Raum steht. Erst danach kommt die Vermarktung — auf Wunsch auch off market, weil bei laufenden Betrieben eine öffentliche Anzeige Mitarbeiter und Kunden verunsichern kann.

Zur Provision, damit das vorher klar ist: Bei Kapitalanlagen und gewerblichen Objekten berechne ich 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und zwar nur vom Käufer. Für den Verkäufer ist das courtagefrei. Im Endkundengeschäft mit Wohnimmobilien sind es dagegen 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer von jeder Seite. Näheres unter courtagefrei verkaufen und Gewerbeimmobilie verkaufen. Der Provisionshinweis muss übrigens in Textform vorliegen (§ 656a BGB); ein Satz unter der Grußformel einer E-Mail genügt dafür nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht.

Was ich nicht mache: Marktzahlen behaupten, die ich nicht belegen kann. Für Essener Gewerbemieten gibt es keinen amtlichen Richtwert und keinen Mietspiegel. Wer Dir eine Quadratmetermiete für Büro oder Laden als Marktwert nennt, ohne die Quelle dazuzusagen, rät.

Das Wichtigste in Kürze

• Gewerbemietrecht kennt keinen Mieterschutz, dafür Vertragsfreiheit — daraus folgt fast alles Weitere.
• Der Wert einer vermieteten Gewerbeimmobilie hängt an Restlaufzeit, Mieterbonität und Drittverwendungsfähigkeit, nicht an der Quadratmeterzahl.
• Essen zerfällt in drei Gewerbezonen: Büro im Süden und in der City, Handel in Stadtkern, Rüttenscheid und den Nebenzentren, Logistik und Produktion im Norden.
• Für Gewerbemieten gibt es in Essen keinen amtlichen Richtwert. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses gilt für Wohnbauland und ist nur ein grober Anhaltspunkt für den Grundstücksanteil.
• Was auf einer Fläche erlaubt ist, steht im Bebauungsplan und in der Baugenehmigung — §§ 6 bis 9 BauNVO unterscheiden Misch-, Kern-, Gewerbe- und Industriegebiet.
• Bei gewerblichen Objekten und Kapitalanlagen berechne ich 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer nur vom Käufer; für den Verkäufer ist es courtagefrei.

Häufige Fragen

Was zählt überhaupt als Gewerbeimmobilie?

Jede Fläche, die nicht zum Wohnen, sondern zum Arbeiten, Verkaufen, Lagern oder Produzieren überlassen wird — vom Ladenlokal über die Arztpraxis bis zur Lagerhalle. Die rechtliche Einordnung steht im Lexikoneintrag Gewerbeimmobilie.

Gilt die Mietpreisbremse für Gewerbeflächen?

Nein. Sie gilt nur für Wohnraum, und in Essen greift sie ohnehin nicht, weil die Stadt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist. Gewerbemieten sind immer frei verhandelbar.

Warum nennst Du keine Quadratmeterpreise für Essener Gewerbeflächen?

Weil es dafür keine amtliche Quelle gibt. Der Gutachterausschuss veröffentlicht Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte für Wohnnutzung, keinen Gewerbemietspiegel. Eine belastbare Zahl entsteht nur aus einer aktuellen Recherche vergleichbarer Abschlüsse in derselben Lage — und die gehört mit Datum und Quelle versehen, nicht auf eine Übersichtsseite.

Hilft mir der Bodenrichtwert bei einer Gewerbefläche trotzdem?

Als grober Anhaltspunkt für den Grundstücksanteil ja, mit zwei Einschränkungen: Er gilt für baureifes Wohnbauland, und er beschreibt eine Zone, kein Grundstück. Für ein Gewerbegrundstück mit anderer zulässiger Nutzung, anderer Erschließung und möglichen Altlasten ist er bestenfalls eine Hausnummer.

Was ist der Unterschied zwischen Gewerbegebiet und Industriegebiet?

Ein Gewerbegebiet dient nach § 8 BauNVO vorwiegend Betrieben, die nicht erheblich belästigen. Ein Industriegebiet nach § 9 BauNVO ist für genau die Betriebe da, die in anderen Baugebieten unzulässig sind — also für die lauten und emissionsstarken. Wohnen ist in beiden nur ausnahmsweise erlaubt, etwa für Betriebsleiter.

Kann ich in einem Mischgebiet ein Ladenlokal betreiben?

In der Regel ja. § 6 Abs. 2 BauNVO zählt Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Geschäfts- und Bürogebäude sowie sonstige Gewerbebetriebe ausdrücklich als zulässig auf, solange sie das Wohnen nicht wesentlich stören. Der konkrete Bebauungsplan kann das aber einschränken.

Wie lange laufen Gewerbemietverträge in Essen üblicherweise?

Meist befristet über fünf oder zehn Jahre, oft mit Verlängerungsoptionen des Mieters. Zehn Jahre haben einen rechtlichen Grund: Eine Indexklausel ist nach dem Preisklauselgesetz nur zulässig, wenn die Bindung entsprechend lang trägt.

Was passiert mit den Mietverträgen, wenn ich ein vermietetes Objekt kaufe?

Du trittst in sie ein. § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete — gilt über § 578 BGB auch für Geschäftsräume. Optionen, Konkurrenzschutzklauseln, Mietfreiheiten und Baukostenzuschüsse gehen mit über, auch die, die Du nicht kennst.

Brauche ich für die Umnutzung einer Fläche eine Genehmigung?

Wenn sich die Nutzungsart ändert, ja. Aus einem Ladenlokal eine Gaststätte zu machen oder aus einem Büro eine Praxis, ist bauordnungsrechtlich eine Nutzungsänderung — mit eigenen Anforderungen an Brandschutz, Lüftung, Barrierefreiheit und Stellplätze. Vorher lohnt eine Bauvoranfrage.

Lohnt sich eine Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage mehr als eine Wohnung?

Die Anfangsrendite liegt meist höher, das Risiko auch. Ein Wohnungsleerstand dauert Wochen, ein Gewerbeleerstand kann Jahre dauern, und der Umbau für einen neuen Mieter kostet oft sechsstellig. Wie man das durchrechnet, steht unter Mietrendite berechnen und erste Kapitalanlage.

Muss ich als Vermieter Umsatzsteuer auf die Gewerbemiete berechnen?

Nicht automatisch. Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG steuerfrei. Du kannst nach § 9 UStG darauf verzichten, aber nur, wenn der Mieter die Fläche ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ein Arzt oder eine Versicherungsagentur als Mieter blockiert diese Option.

Wo finde ich heraus, was auf einem Grundstück gebaut werden darf?

Im Bebauungsplan der Stadt Essen und, für den Bestand, in der Bauakte beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster. Dazu kommen das Baulastenverzeichnis und bei älteren Gewerbeflächen die Kampfmittelauskunft.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Du hast ein Gewerbeobjekt in Essen — vermieten, verkaufen oder bewerten lassen? Bei gewerblichen Objekten und Kapitalanlagen liegt die Provision bei 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und wird allein vom Käufer getragen. Für Dich als Verkäufer ist die Vermittlung courtagefrei. Objekt bewerten lassen oder kurz anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Boden- und Immobilienrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0); sie gelten für Wohnbauland beziehungsweise Wohnnutzung und sind für Gewerbeflächen nur ein Anhaltspunkt. Für den Essener Gewerbemarkt gibt es weder einen amtlichen Mietspiegel noch amtliche Quadratmeterpreise — genannte Rechenwerte sind ausdrücklich als Annahmen gekennzeichnet. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.