Gewerbegebiete in Essen im Überblick

Fahr die A 42 von Westen nach Osten und sieh nach rechts. Zwischen Rhein-Herne-Kanal und Autobahn liegt eine Fläche, auf der einmal ein Hüttenwerk stand und heute Hallen, Lagerplätze und eine Aluminiumhütte stehen. Fahr dann die A 52 nach Süden bis zur Ruhr: Dort liegt ein Gewerbegebiet zwischen Wald und Fluss, in dem nachts eine Zeitungsdruckerei läuft.

Beides ist Essen, beides heißt im Bebauungsplan möglicherweise Gewerbegebiet, und beides hat mit dem anderen fast nichts zu tun. Wer in Essen eine Gewerbefläche sucht, sucht nicht „ein Gewerbegebiet“, sondern eine bestimmte Sorte Lage — und die Sorten liegen hier auffällig weit auseinander.

Die Stadt hat 50 Stadtteile in neun Stadtbezirken. Ich gehe sie bezirksweise durch und sage bei jedem, was ihn für Gewerbe ausmacht.

Was ein Gewerbegebiet rechtlich ist

Bevor es um Adressen geht, kurz um Begriffe, denn im Alltag werden sie durcheinandergeworfen. Was auf einer Fläche zulässig ist, steht im Bebauungsplan, und der greift auf die Baunutzungsverordnung zurück.

• Mischgebiet, § 6 BauNVO. Dient dem Wohnen und Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind unter anderem Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandel, Gaststätten und sonstige Gewerbebetriebe. Das ist die typische Lage der gewachsenen Essener Hauptstraßen.
• Kerngebiet, § 7 BauNVO. Dient vorwiegend Handelsbetrieben und den zentralen Einrichtungen von Wirtschaft, Verwaltung und Kultur. Das ist die Innenstadt.
• Gewerbegebiet, § 8 BauNVO. Dient vorwiegend nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze sowie ausdrücklich auch Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. Wohnen nur ausnahmsweise, etwa für Betriebsleiter.
• Industriegebiet, § 9 BauNVO. Dient ausschließlich Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solchen, die in anderen Baugebieten unzulässig wären. Büro als eigenständige Nutzung ist hier — anders als im Gewerbegebiet — nicht im Katalog des § 9 Abs. 2 BauNVO aufgeführt.

Praktisch heißt das: Der Unterschied zwischen § 8 und § 9 entscheidet, ob Du eine Halle mit lautem Betrieb aufstellen darfst — und ob Du dort später ein reines Bürogebäude errichten kannst. Prüfe das im Bebauungsplan, nicht im Exposé.

Der Norden: Hafen, Kanal und Welterbe

Stadtbezirk V, Altenessen, Karnap und Vogelheim. Das ist die Logistik- und Produktionsecke der Stadt. In Vogelheim liegt der Stadthafen Essen am Rhein-Herne-Kanal, der 1934 als jüngster Hafen des Kanals in Betrieb ging und von den Stadtwerken Essen betrieben wird; er hat rund 63.000 Quadratmeter Wasserfläche. Der Bahnhof Essen-Vogelheim dient heute als Stichstrecke dem Anschluss des Stadthafens und der Trimet-Aluminiumhütte; Personenverkehr findet dort nicht statt. Im Stadtteil sitzen außerdem ein Briefverteilzentrum der Deutschen Post und der erste SB-Großmarkt der Metro, der am 8. November 1963 eröffnet wurde. Nach der Stilllegung der Zeche Emil-Emscher wurden die Industrieflächen zu Gewerbegebieten mit klein- und mittelständischen Industrie- und Handwerksbetrieben umgewandelt.

In Altenessen-Nord und Altenessen-Süd liegt das Bild anders: Hier endete der Bergbau, ohne dass ein einzelner großer Industriestandort nachrückte. Was blieb, sind der Handelsschwerpunkt um das Allee-Center — als Einkaufszentrum Altenessen am 2. November 1973 eröffnet — und viele kleine Gewerbestandorte auf ehemaligen Zechen- und Bahnflächen. Karnap ist der nördlichste Zipfel der Stadt, geprägt von großen technischen Anlagen und wenig kleinteiligem Gewerbe. Für Anleger ist das der Bezirk mit dem niedrigsten Bodenpreisniveau: Der Median der Bodenrichtwerte für Wohnbauland liegt hier bei 227,50 Euro je Quadratmeter, in Vogelheim bei 210 Euro — Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Werte für Wohnbauland, nicht für Gewerbeflächen.

Stadtbezirk VI, Zollverein. Stoppenberg, Katernberg und Schonnebeck sind der Bezirk, in dem der Strukturwandel am sichtbarsten gelungen ist. Auf Stoppenberger Gebiet liegen die Schachtanlagen 1/2/8 und XII der Zeche Zollverein sowie die Kokerei; der Industriekomplex ist seit dem 14. Dezember 2001 UNESCO-Weltkulturerbe. Auf Katernberger Gebiet liegt Schacht 4/5/11, umgewidmet zum Gründungs- und Unternehmenszentrum Triple Z, dazu die ehemalige Schachtanlage 3/7/10. Neben der Zeche steht der Zollverein-Kubus, den die Folkwang Universität der Künste für ihren Fachbereich Gestaltung nutzt. Die Ansiedlung von Design- und Medienbetrieben in den restaurierten Zollverein-Gebäuden ist der Grund, warum hier heute Büro- und Atelierflächen nachgefragt werden, wo früher Kohle gefördert wurde.

Daneben ist der Bezirk von Kleingewerbegebieten geprägt. In Stoppenberg erinnert das Gewerbegebiet an der Ernestinenstraße im Namen an die Schachtanlage der Zeche Friedrich Ernestine.

Der Westen: Econova, Wolfsbank und der Krupp-Gürtel

Stadtbezirk IV, Borbeck. Hier liegt die größte zusammenhängende Gewerbefläche der Stadt. Auf dem Gelände des ehemaligen Kruppschen Hüttenwerks Borbeck in Bergeborbeck ist unter dem Namen Econova ein über 152 Hektar großes Industrie- und Gewerbegebiet entstanden, in dem sich produzierendes Gewerbe und Logistikunternehmen angesiedelt haben. Erschlossen wird das Areal durch die nahe A 42, den Essener Stadthafen und einen Gleisanschluss — diese Kombination aus Autobahn, Wasser und Schiene gibt es in Essen sonst nirgends. Auf demselben Gelände steht die Trimet-Aluminiumhütte, deren Vorgängerin dort nach dem Krieg die industrielle Nutzung wieder aufnahm. Im Südwesten schließt sich das Gewerbegebiet Brauk an.

In Bochold bestimmen klein- und mittelständische Betriebe das Bild; die meisten sitzen auf alten Zechengeländen. Das Gewerbegebiet Wolfsbankring liegt auf dem Areal der ehemaligen Zeche Wolfsbank, dazu kommen im Westen das Gebiet Carolus Magnus und im Osten die Flächen zwischen Bottroper und Zollstraße. In Dellwig trägt das Gewerbegebiet den Namen der ehemaligen Zeche Levin, auf deren Gelände es entstand; die Nähe zum Rhein-Herne-Kanal und zum ehemaligen Verschiebebahnhof Frintrop prägt den Stadtteil bis heute. Borbeck-Mitte ist dagegen die Handelslage des Bezirks mit Fußgängerzone und Bahnhof — ein gewachsenes Nebenzentrum, das seit Jahrzehnten im Wettbewerb mit den großen Centern der Nachbarstädte steht.

Stadtbezirk III, Essen-West. Altendorf ist einer der bevölkerungsreichsten Stadtteile und von dichter Wohnbebauung mit einigen Gewerbegebieten geprägt, durchschnitten von Altendorfer Straße und Helenenstraße. Der westliche Rand grenzt an die Umstrukturierungsflächen des Krupp-Gürtels. In Frohnhausen und Holsterhausen findet Gewerbe vor allem in Mischlagen statt: Handwerk im Hinterhof, Praxen und Kanzleien in Wohnhäusern, Nahversorgung an den Hauptstraßen. Haarzopf und Fulerum liegen am Südwestrand mit guter Autobahnanbindung. Und die Margarethenhöhe ist ein Sonderfall: Die Margarethe-Krupp-Stiftung ist mit rund 3.100 Wohnungen und 60 Gewerbeflächen die größte Wohnungsstiftung Deutschlands — Gewerbeflächen gibt es dort, aber sie kommen selten auf den freien Markt.

Die Mitte und der Osten: Konzerne, Bahnflächen, Nebenzentren

Stadtbezirk I, Stadtmitte, Frillendorf und Huttrop. Der Bezirk trägt beides: die teuerste Bürolage der Stadt und ihre größten innerstädtischen Umbauflächen.

Das Westviertel hat kaum Wohnbebauung und besteht überwiegend aus ehemaligen Flächen der Krupp-Gussstahlfabrik, auf denen heute Gewerbe, Handel und Parkanlagen liegen. Der Berthold-Beitz-Boulevard erschließt das Gebiet neu; der ThyssenKrupp-Konzern hat seine Hauptverwaltung von Düsseldorf hierher verlegt und bildet damit den Kern des Krupp-Gürtels. Von der alten Fabrik erhalten sind unter anderem die VIII. Mechanische Werkstatt, in der heute das Colosseum Theater sitzt, und das ehemalige Press- und Hammerwerk Ost, das ein Möbelhaus nutzt. Am westlichen Rand liegt das Kronenberg-Center auf rund 63.000 Quadratmetern Gesamtfläche. Nördlich davon entstand auf dem 13 Hektar großen Gelände des ehemaligen Bahnhofs Essen Nord und des früheren Großmarkts das Universitätsviertel mit der Grünen Mitte — ein Wohn- und Arbeitsquartier zwischen Universität und Berliner Platz, in dem auch das Medienhaus der Funke Mediengruppe steht.

Im Nordviertel sitzt RWE an der Altenessener Straße — dort wurde das Unternehmen 1898 gegründet und errichtete sein erstes Kraftwerk; die beiden Hochkamine markieren den Standort bis heute. Das Ostviertel besteht aus dichter Wohnbebauung und Industrieansiedlungen, die durch die Goldschmidtstraße voneinander getrennt sind; hier liegen der Betriebshof der Ruhrbahn, die Hauptfeuerwache und die alteingesessene Theodor Goldschmidt AG, die in Evonik aufgegangen ist. Der Stadtkern ist überwiegend Kerngebiet nach § 7 BauNVO und damit die Handels- und Büroadresse der Stadt.

Frillendorf ist der klassische Gewerbestadtteil dieses Bezirks: Auf den alten Geländen der Zeche Königin Elisabeth haben sich ausgedehnte Gewerbegebiete entwickelt, unter anderem an den ehemaligen Schächten Emil und Hubert. Sie profitieren von der neugestalteten Autobahnauffahrt Frillendorf an der A 40. In Huttrop steht mit dem Ruhrturm die ehemalige Konzernzentrale von E.ON Ruhrgas, 1973 errichtet und heute als Hotel-, Büro- und Konferenzstandort genutzt — ein gutes Beispiel dafür, dass große Bürobestände in Essen zweite Leben bekommen.

Stadtbezirk II, Rüttenscheid, Bergerhausen, Rellinghausen und Stadtwald. Rüttenscheid ist die Mischlage schlechthin: Laden, Gastronomie, Praxis, Kanzlei und Wohnen in denselben Häusern, dazu die Messe Essen und der Grugapark. In Bergerhausen liegen zwei benannte Gewerbestandorte: das Gewerbegebiet Zeche Ludwig auf dem Areal der gleichnamigen ehemaligen Zeche und der Gewerbepark Ruhrallee entlang der Ruhrallee — mit der A 52 vor der Tür eine der besser erreichbaren Gewerbelagen im Süden.

Stadtbezirk VII, Steele und Kray. Steele ist das stärkste Nebenzentrum im Osten mit einem gewachsenen Handelsbesatz. Leithe hat mit dem Gewerbegebiet Adlerstraße eine Fläche, die auf dem früher zum Schacht IV der Zeche Centrum gehörigen Gebiet liegt. In Horst liegen in den Ruhrauen Gewerbegebiete, darunter eines der größten Kühlhäuser Deutschlands; an der Dahlhauser Straße stand ein Hüttenwerk zur Schienenherstellung und später eine Schraubenfabrik, aus deren Gelände das heutige Gewerbegebiet entstand. Kray war Zechenstandort — die Zeche Bonifacius wurde 1857 gegründet — und Industriestandort: Die Westdeutschen Eisenwerke gingen 1919 im Buderus-Konzern auf, das Werk Essen-Kray wurde 1971 stillgelegt. Auf diesen Flächen sitzt heute Gewerbe. Freisenbruch ist überwiegend Nahversorgungslage.

Der Süden: Ruhrtal, Deilbachtal und Kettwig

Stadtbezirk VIII, Ruhrhalbinsel. Der Bezirk ist stark von Wohnen, Wald und Wasser geprägt, hat aber eine eigene Industrietradition. In Kupferdreh liegt die Gewerbebebauung im Deilbach- und Ruhrtal; das Deilbachtal gilt als Vorreiter der Industrialisierung im Ruhrgebiet, mit einer Kupferhütte seit dem 16. Jahrhundert und dem Deilbachhammer. Gegen Ende des 19. Jahrhunderts entstand hier eine Zementfabrik, und 1897 wurden die Kupferdreher Steinwerke gegründet. Heute steht in Kupferdreh außerdem ein Kraftwerkssimulationszentrum, in dem Betriebspersonal für Störfälle trainiert wird. Heisingen, Burgaltendorf, Überruhr und Byfang sind dagegen Wohnlagen mit kleinteiligem Gewerbe und Nahversorgung.

Stadtbezirk IX, Werden, Kettwig und Bredeney. Der teuerste Bezirk der Stadt — und trotzdem mit einem echten Gewerbestandort. In Kettwig liegt das Gewerbegebiet Im Teelbruch, in dem rund 400 Beschäftigte in einer Druckerei der Axel Springer AG arbeiten; dort werden täglich etwa eine Million Tages- und Wochenzeitungen produziert, eigene Titel und Lohndruckaufträge. Nördlich davon liegt das Gewerbegebiet Kettwig-Nord, auch Umstand genannt, mit Anbindung an die A 52 über die Mintarder Ruhrtalbrücke. Kettwig hat zudem eine lange Textilgeschichte: Das Unternehmen Scheidt errichtete 1837 das erste Fabrikgebäude mit Dampfkraft an der Ruhr.

Werden ist Handels- und Dienstleistungslage mit kleinteiligem Besatz in der Altstadt. Bredeney ist mit einem Bodenrichtwert von 710 Euro je Quadratmeter Wohnbauland der teuerste Stadtteil Essens; Gewerbe heißt hier kleine Bürohäuser, Kanzleien, Praxen und repräsentative Firmensitze, kaum Fläche und wenig Fluktuation. Ein klassisches Gewerbegebiet gibt es in Bredeney nicht.

Was Du bei einer Fläche im Gewerbegebiet prüfst

Unabhängig vom Bezirk sind es immer dieselben Punkte, und sie gehören vor die Preisverhandlung.

• Baurecht. Bebauungsplan und Baugenehmigung. Was tatsächlich genutzt wird, ist nicht immer, was genehmigt wurde. Einsicht über die Bauakte.
• Altlasten. Auf jeder ehemaligen Zechen-, Hütten-, Kokerei-, Werkstatt- oder Tankstellenfläche ist das die erste Frage. Dazu Altlastenauskunft Essen und Altlasten in Essen.
• Bergbau. Alte Schächte, Stollen und Senkungsbereiche sind im Essener Norden und Osten kein Randthema. Auskunft über Bergbauauskunft, Hintergründe unter Bergsenkungsgebiete.
• Kampfmittel. Vor jedem Erdeingriff, siehe Kampfmittelauskunft Essen.
• Baulasten. Auf Gewerbegrundstücken häufig Stellplatz-, Zufahrts- und Abstandsflächenbaulasten — Baulastenverzeichnis.
• Erschließung. Zufahrt für Sattelzüge, Rangierfläche, Stromanschlusswert, Gleisanschluss, Löschwasser. Und die Frage, ob Erschließungsbeiträge noch offen sind — dazu Erschließungsbescheide.

Die Flächenarten im Einzelnen stehen unter Halle und Lager, Büroflächen mieten, Ladenlokal mieten und Praxisflächen; die Übersicht unter Gewerbeimmobilien in Essen.

Das Wichtigste in Kürze

• Was auf einer Fläche erlaubt ist, entscheidet der Bebauungsplan. §§ 6 bis 9 BauNVO unterscheiden Misch-, Kern-, Gewerbe- und Industriegebiet — im Gewerbegebiet sind Bürogebäude ausdrücklich zulässig, im Industriegebiet nicht.
• Die größte zusammenhängende Gewerbefläche der Stadt ist Econova in Bergeborbeck mit über 152 Hektar, erschlossen durch A 42, Stadthafen und Gleisanschluss.
• Der Essener Norden ist die Logistik- und Produktionsecke, der Bezirk Zollverein hat sich in Richtung Design, Medien und Gründungszentren entwickelt.
• Im Westen liegen die Gewerbegebiete überwiegend auf ehemaligen Zechen- und Hüttengeländen: Wolfsbankring, Carolus Magnus, Levin, Brauk.
• In der Mitte prägen Konzernflächen das Bild: der Krupp-Gürtel im Westviertel, RWE im Nordviertel, die Industrieansiedlungen im Ostviertel, die Zechenflächen in Frillendorf.
• Auch im teuren Süden gibt es Gewerbe: das Gewerbegebiet Im Teelbruch und Kettwig-Nord im Bezirk Werden, Kettwig, Bredeney.

Häufige Fragen

Wo finde ich heraus, in welchem Baugebiet ein Grundstück liegt?

Im Bebauungsplan der Stadt Essen, einsehbar über das Geoportal und beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach der vorhandenen Umgebungsbebauung. Für den Bestand ist zusätzlich die Baugenehmigung in der Bauakte maßgeblich.

Darf ich in einem Gewerbegebiet wohnen?

Nur ausnahmsweise. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO lässt Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zu, sofern sie dem Betrieb zugeordnet und ihm in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Eine normale Mietwohnung ist das nicht.

Darf ich in einem Gewerbegebiet Einzelhandel betreiben?

Der Katalog des § 8 Abs. 2 BauNVO nennt Gewerbebetriebe aller Art, was Handel einschließt. In der Praxis schränken Bebauungspläne den großflächigen Einzelhandel in Gewerbegebieten aber regelmäßig ein, um die gewachsenen Zentren zu schützen. Der konkrete Plan entscheidet.

Welches Gewerbegebiet in Essen hat einen Gleisanschluss?

Das Econova-Areal in Bergeborbeck wird ausdrücklich über einen Gleisanschluss erschlossen, dazu über die A 42 und den Essener Stadthafen. Auch der Bahnhof Essen-Vogelheim dient dem Anschluss des Stadthafens und der dortigen Aluminiumhütte.

Wo sitzt in Essen die Logistik?

Schwerpunktmäßig im Norden und Nordwesten entlang von A 42 und Rhein-Herne-Kanal, also in Bergeborbeck, Vogelheim und den angrenzenden Flächen, sowie an den Autobahnauffahrten der A 40 im Osten. Entscheidend sind Rangierfläche, Rampen und die Erreichbarkeit für Sattelzüge.

Ist der Bodenrichtwert für ein Gewerbegrundstück brauchbar?

Die hier genannten Werte gelten für baureifes Wohnbauland und sind deshalb nur eine Einordnung des Preisniveaus. Der Gutachterausschuss weist für gewerblich genutzte Flächen eigene Richtwerte aus — die gehören in eine Bewertung. Dazu Bodenrichtwert und Bewertung von Gewerbeimmobilien.

Warum liegen die Bodenpreise im Norden so viel niedriger als im Süden?

Das ist die Folge der Industriegeschichte. Die Zechen wanderten von Süden nach Norden, mit ihnen kamen Arbeitersiedlungen, Bahn- und Werksflächen — und blieben nach den Stilllegungen als Brachen zurück. Der Süden blieb Wohnstadt. Zwischen Bredeney mit 710 und Vogelheim mit 210 Euro je Quadratmeter Wohnbauland liegt der Faktor drei.

Kann ich eine Gewerbefläche später in Wohnraum umwandeln?

Nur wenn das Baurecht es zulässt, und in Gewerbe- und Industriegebieten tut es das im Grundsatz nicht. Dazu kommen die Anforderungen an Belichtung, Schallschutz, Brandschutz und Stellplätze sowie mögliche Altlasten im Boden. Vor einem Kauf mit dieser Absicht gehört eine Bauvoranfrage gestellt.

Wie unterscheidet sich ein Gewerbepark von einem Gewerbegebiet?

Das Gewerbegebiet ist eine Kategorie des Baurechts nach § 8 BauNVO. Ein Gewerbepark ist dagegen ein Vermarktungsbegriff für ein einheitlich entwickeltes Areal mit gemeinsamer Erschließung und oft einem Betreiber. Ein Gewerbepark kann baurechtlich Gewerbegebiet sein, muss es aber nicht.

Wo bekomme ich eine Marktzahl für Mieten in diesen Gebieten?

Nirgends amtlich. Für Essener Gewerbemieten gibt es keinen Mietspiegel und keinen Richtwert. Welche Quellen es gibt und was jede taugt, steht unter Marktbericht Gewerbeimmobilien Essen; die Anlegerperspektive unter Renditeobjekte und der Verkaufsweg unter Gewerbeimmobilie verkaufen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Boden- und Immobilienrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0); sie gelten für Wohnbauland beziehungsweise Wohnnutzung und sind für Gewerbeflächen nur ein Anhaltspunkt. Für den Essener Gewerbemarkt gibt es weder einen amtlichen Mietspiegel noch amtliche Quadratmeterpreise — genannte Rechenwerte sind ausdrücklich als Annahmen gekennzeichnet. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.