Immobilienpreise in Essen: alle 50 Stadtteile im Vergleich

Du sitzt am Küchentisch, vor dir zwei Exposés. Eins aus Rüttenscheid, eins aus Altenessen. Beide Wohnungen sind ungefähr gleich groß, beide haben einen Balkon, beide brauchen ein neues Bad. Und trotzdem liegen die Quadratmeterpreise so weit auseinander, dass du dich fragst, ob damit wirklich dieselbe Stadt gemeint ist.

Oder es ist andersherum. Dir gehört ein Haus in Frintrop, du sollst es verkaufen, und der erste Mensch, den du fragst, nennt dir eine Zahl. Der zweite nennt eine ganz andere. Keiner von beiden sagt dir, woher seine Zahl kommt.

Beides ist derselbe Moment: Du willst wissen, wo du preislich stehst, bevor du irgendetwas unterschreibst. Und du willst dafür eine Zahl, die nicht aus einem Portal stammt, in das jeder hineinschreiben darf, was er sich erhofft. Diese Zahl gibt es, und zwar für jeden der 50 Essener Stadtteile. Ihr Name: Immobilienrichtwert. Herausgeber ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Ich habe sie hier alle nebeneinandergelegt.

Was ein Immobilienrichtwert ist — und was nicht

Der Gutachterausschuss ist kein Unternehmen und kein Portal, sondern eine unabhängige Stelle bei der Stadt. Jeder notarielle Kaufvertrag über eine Essener Immobilie landet dort in der Kaufpreissammlung. Aus diesen echten, beim Notar beurkundeten Preisen entstehen die Richtwerte. Deshalb liegen sie fast immer unter den Angebotspreisen, die du in Portalen siehst. Ein Angebotspreis ist ein Wunsch. Ein Kaufpreis ist ein Ergebnis.

Für die Richtwerte ist die Stadt in sogenannte Richtwertzonen geteilt — kleine Gebiete mit ähnlicher Lage und ähnlicher Bebauung. Jede Zone bekommt einen eigenen Wert. Ein Stadtteil besteht fast immer aus mehreren Zonen: in Rüttenscheid sind es zwanzig, in Altenessen-Süd fünfzehn, in Bergerhausen dreizehn. Die Zahl, die du unten in der Tabelle siehst, ist der Median dieser Zonen. Median heißt: Sortiere alle Zonenwerte der Größe nach und nimm den mittleren. Die eine Hälfte liegt darüber, die andere darunter. Ein einzelner Ausreißer nach oben verzerrt den Median nicht, ein Durchschnitt wäre da empfindlicher.

Und jede dieser Zahlen beschreibt ein gedachtes Normobjekt, kein echtes Haus. Der Gutachterausschuss legt dieses Normobjekt für das ganze Stadtgebiet gleich fest: eine Eigentumswohnung mit Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Gebäudestandard, sieben bis zwölf Wohnungen im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet. Und es geht um den Weiterverkauf, nicht um einen Neubau. Deine Wohnung ist dieses Normobjekt mit ziemlicher Sicherheit nicht.

Daraus folgt der wichtigste Satz dieses Abschnitts, und der Gutachterausschuss schreibt ihn selbst in seine Fachinformation: Immobilienrichtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Ein Richtwert sagt dir, in welcher Preisgegend du dich bewegst. Was dein Objekt wert ist, sagt er nicht. Der Weg von der Orientierung zur belastbaren Zahl steht unter Bewertungsverfahren wählen und Angebotspreis finden.

Der Unterschied zum Bodenrichtwert in zwei Sätzen: Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und meint die fertige Wohnung mitsamt Gebäude. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und meint nur den nackten Boden, so als stünde nichts darauf.

Alle 50 Stadtteile im Überblick

Erst das Bild, dann die Zahlen zum Nachlesen. Die Grafik zeigt dieselben 50 Werte wie die Tabelle darunter. Der Balken ist umso dunkler, je höher der Wert.

Und hier alles zum Nachschlagen, mit dem Bodenrichtwert daneben. Die dritte Spalte gilt für Eigentumswohnungen je Quadratmeter Wohnfläche, die vierte für Wohnbauland je Quadratmeter Grundstück. Wo ein Stadtteil schon ein eigenes Porträt hat, ist der Name verlinkt.

Stichtag ist der 1. Januar des laufenden Jahres. Quelle: Boden- und Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht über BORIS.NRW. Die Immobilienrichtwerte beziehen sich auf Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet; die Bodenrichtwerte auf baureifes Wohnbauland.

Die Spanne innerhalb eines Stadtteils ist oft größer als der Unterschied zwischen zweien

Wenn du die Tabelle durchgehst, ist die Versuchung groß, zwei Zeilen zu vergleichen und daraus eine Regel zu machen. Zwischen Schönebeck mit 2.350 Euro und Bergerhausen mit 2.500 Euro liegen 150 Euro je Quadratmeter. Das klingt nach einem klaren Rangunterschied. Er ist es nicht.

Denn hinter jeder dieser Zahlen steckt kein Punkt, sondern eine Strecke. So sehen die vier Stadtteile aus, wenn man die einzelnen Richtwertzonen nicht zum Median zusammenrechnet, sondern nebeneinanderlegt:

Jetzt rechne nach. Der Abstand zwischen dem Median von Schönebeck und dem von Bergerhausen beträgt 150 Euro. Der Abstand zwischen der schwächsten und der besten Zone innerhalb von Bergerhausen beträgt 850 Euro. Das ist fast das Sechsfache. Wer die Wahl zwischen den beiden Stadtteilen für die große Entscheidung hält, hat die kleine mit der großen verwechselt.

Noch deutlicher wird es, wenn du Haarzopf und Kettwig übereinanderlegst. Beide fangen unten bei 2.150 Euro an — die günstigste Kettwiger Zone ist keinen Cent teurer als die günstigste Haarzopfer. Im Median gilt Kettwig trotzdem als der teurere Stadtteil, 2.800 gegen 2.550. Aber die teuerste Haarzopfer Zone liegt mit 3.000 Euro über dem gesamten Kettwiger Median. Eine Wohnung in Haarzopf kann also klar teurer sein als eine in Kettwig. Der Stadtteilname entscheidet das nicht.

Was entscheidet es dann? Die Lage innerhalb des Stadtteils. Die Straße, der Lärm, der Blick, die Entfernung zum Grün, das Baujahr des Hauses, der Zustand der Anlage. In Schönebeck liegen zwischen der schwächsten und der besten Zone 600 Euro je Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 48.000 Euro Unterschied — im selben Stadtteil, mit derselben Postleitzahl, im selben Zeitungsartikel über „die Preise in Schönebeck“.

Für dich hat das zwei Folgen. Als Käufer: Ein günstiger Stadtteilschnitt garantiert dir kein günstiges Objekt, und ein teurer Stadtteil schließt ein bezahlbares nicht aus. Geh mit der Besichtigungs-Checkliste hin und schau dir die Straße an, nicht die Tabelle. Als Verkäufer: Wenn dein Objekt in der besseren Hälfte des Stadtteils steht, wird jeder Käufer mit dem Stadtteilschnitt gegen dich argumentieren. Dann brauchst du Belege statt Gefühl. Wie so ein Gespräch läuft, steht unter Preisverhandlung.

Der Norden, die Mitte und der Süden

Wer die Tabelle von oben nach unten liest, liest im Groben eine Landkarte von Süd nach Nord. Das ist kein Zufall und auch keine Mode, sondern das Ergebnis von rund 150 Jahren Bergbau- und Industriegeschichte, die sich in die Grundstückspreise eingeschrieben hat.

Der Süden. Die zehn teuersten Stadtteile der Liste liegen fast alle südlich der Ruhr oder direkt an ihr: Bredeney mit 3.300 Euro, Heisingen mit 3.000, Heidhausen mit 2.900, Werden mit 2.850, Kettwig und Fischlaken mit je 2.800. Der Grund liegt im Untergrund. Die Kohleflöze treten im Süden an der Ruhr zutage und fallen nach Norden ab. Der Bergbau begann deshalb im Süden, war dort aber früh erschöpft und zog weiter nach Norden. Was im Süden blieb, waren Hügel, Wald, die Ruhr und der Baldeneysee — und Platz für Einfamilienhäuser statt für Zechenkolonien. Dazu kommt eine geringe Bebauungsdichte: Wo wenig gebaut werden darf, bleibt das Angebot knapp, und knappes Angebot hält Preise oben. Das sieht man auch am Boden: In Bredeney kostet der Quadratmeter Wohnbauland 710 Euro, in Vogelheim 210 Euro. Der Faktor ist mehr als drei — bei den Wohnungspreisen ist er nur 1,7.

Der Norden. Karnap, Vogelheim und Katernberg stehen mit je 1.900 Euro am unteren Ende, dicht gefolgt von Altenessen-Nord, Schonnebeck und Dellwig mit je 1.950. Dort standen die großen Zechen, dort wurde für die Belegschaften gebaut, und dort traf der Strukturwandel am härtesten. Was er mit den Preisen gemacht hat, lässt sich in drei Schritten beschreiben. Erstens verschwanden die Arbeitsplätze, und mit ihnen die Kaufkraft der Menschen, die hier wohnen. Zweitens blieb ein Wohnungsbestand übrig, der genau für diese Arbeitsplätze gebaut worden war: Kolonien aus der Kaiserzeit, Wiederaufbauhäuser der Nachkriegsjahre, Siedlungshäuser der Sechziger — solide gebaut, aber selten gedämmt und oft mit der Haustechnik von damals. Drittens hinterließ der Bergbau Lasten, die man dem Haus nicht ansieht: Bergsenkungen, Altlasten aus Kokerei- und Industrieflächen, Kampfmittel. Wer im Norden kauft oder verkauft, sollte deshalb früh in die Bergsenkungsgebiete, die Altlastenlage und die Kampfmittelauskunft schauen. Umgekehrt heißt es aber auch: Der Norden ist der Teil der Stadt, in dem die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis am meisten hergibt. Wer rechnen kann und die Mieterauswahl ernst nimmt, findet hier die besseren Renditen.

Die Mitte. Am spannendsten ist der Ring um die Innenstadt, weil dort auf kleinstem Raum die größten Sprünge liegen. Das Südviertel steht bei 2.950 Euro, das Nordviertel bei 2.050. Zwischen beiden liegen 900 Euro je Quadratmeter und ein Fußweg von wenigen Minuten. Dazwischen: Westviertel 2.575, Stadtkern 2.550, Südostviertel 2.550, Ostviertel 2.100. Der Grund ist wieder Geschichte: Die großen Werke lagen westlich und nordwestlich des Stadtkerns, die bürgerlichen Wohnviertel der Gründerzeit entstanden südlich davon, in Richtung Rüttenscheid und Stadtwald. Diese Sortierung hat den Krieg, den Wiederaufbau und den Rückbau der Industrie überlebt. Dazu kommt ein technischer Punkt: Die Innenstadtviertel sind klein. Ein Viertel kann aus wenigen Straßenzügen bestehen, und dann steht hinter dem Stadtteilwert nur eine Handvoll Richtwertzonen. Im Ostviertel reichen sie von 1.950 bis 2.350 Euro — auch das ein Stadtteil, der in sich selbst 400 Euro Spanne hat.

Wer sich einen Überblick über die Region jenseits der Stadtgrenze verschaffen will, findet ihn im Ruhrgebiets-Bereich; alle Stadtteil-Porträts stehen gesammelt unter Essen.

Wo der Bodenrichtwert wichtiger ist als der Wohnungswert

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, interessiert dich die dritte Spalte der Tabelle. Wenn du ein Haus oder ein Grundstück kaufst oder verkaufst, interessiert dich die vierte. Der Bodenrichtwert sagt, was der Quadratmeter baureifes Wohnbauland kostet — ohne Gebäude, ohne Garten, ohne alles.

Rechne es einmal durch. Zwei gleich große Baugrundstücke, je 500 Quadratmeter. Eins in Karnap, eins in Heidhausen:

• Karnap: 500 m² × 215 € = 107.500 €
• Heidhausen: 500 m² × 555 € = 277.500 €
• Unterschied: 170.000 € — für Boden, auf dem noch kein einziger Stein steht.

Dazu kommt die Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. In Karnap sind das 6.988 Euro, in Heidhausen 18.038 Euro. Notar und Grundbuch rechnen ebenfalls vom Kaufpreis. Allein die Nebenkosten unterscheiden sich also um mehr als 11.000 Euro. Was sonst noch dazukommt, steht unter Kaufnebenkosten in NRW.

Und jetzt der Punkt, den viele übersehen. Der Bodenrichtwert ist die Untergrenze für ein bebautes Grundstück. Stell dir ein Haus in Bergerhausen vor, Grundstück 550 Quadratmeter, Bodenrichtwert 460 Euro. Der Bodenwert allein beträgt 253.000 Euro. Selbst wenn ein Käufer das Haus für abbruchreif hält, bleibt dieser Betrag abzüglich der Abbruchkosten stehen. Das ist oft deutlich mehr, als der Eigentümer nach dem dritten Gespräch über den Sanierungsstau noch glaubt.

Genau umgekehrt liegt der Fall im Norden. Dasselbe Haus auf 550 Quadratmetern in Vogelheim: 550 × 210 € = 115.500 Euro Bodenwert. Hier trägt der Boden nur einen kleinen Teil, der Wert steckt fast vollständig im Gebäude. Ein Sanierungsstau schlägt deshalb voll auf den Preis durch, und die Frage, ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, wird zur zentralen Frage — nachzulesen unter Renovieren vor dem Verkauf und Wann sich Nichtstun rechnet.

Für die eigene Rechnung brauchst du zwei Dinge, die beide leicht zu bekommen sind: die genaue Grundstücksgröße aus der Flurkarte und einen Blick ins Baulastenverzeichnis. Eine eingetragene Baulast kann die bebaubare Fläche kleiner machen, als das Grundstück aussieht. Wie ein Grundstücksverkauf abläuft, steht unter Grundstück verkaufen.

Was den Preis eines einzelnen Objekts wirklich bewegt

Der Stadtteilwert ist der Startpunkt. Von dort aus geht es nach oben oder nach unten, und zwar oft um mehr, als die Unterschiede zwischen zwei Stadtteilen ausmachen. Das sind die Hebel, die in der Praxis am schwersten wiegen.

Nach oben ziehen:

• Kernsanierung oder junges Baujahr — je weiter das Objekt vom Normbaujahr 1962 entfernt ist, desto größer der Aufschlag.
• Aufzug im Haus, besonders ab dem dritten Obergeschoss.
• Stellplatz, Garage oder Duplexplatz. Im Normobjekt ist keiner enthalten.
• Ruhige Lage, Südbalkon, freier Blick, Nähe zu Grün.
• Guter Schnitt: zwei getrennte Schlafzimmer schlagen ein durchgehendes Wohnzimmer mit Kochnische.
• Neue Heizung, neue Fenster, gedämmte Fassade — und der passende Energieausweis dazu.
• Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft.
• Bezugsfrei übergeben. Leer verkauft sich fast immer besser als vermietet.

Nach unten ziehen:

• Sanierungsstau, alte Elektrik, Einfachverglasung, Öl- oder Nachtspeicherheizung.
• Erdgeschoss ohne Gartenanteil, Souterrain, Wohnung zur Hauptstraße.
• Lärm: Autobahn, Bahnstrecke, Einflugschneise, Kirmesplatz, Gewerbenachbar.
• Offene oder teure Beschlüsse in der Eigentümergemeinschaft — deshalb die Protokolle lesen, bevor du bietest.
• Ein bestehendes Mietverhältnis. Der Gutachterausschuss rechnet für vermietete Wohnungen im Schnitt rund neun Prozent Abschlag; Näheres unter vermietete Wohnung verkaufen.
• Wohnrecht, Nießbrauch oder eine Erbbaurechtskonstruktion.
• Bergbau im Untergrund, Altlastenverdacht, Kampfmittelverdachtsfläche.
• Fehlende Unterlagen. Wer beim Notartermin die halbe Unterlagenliste nicht beibringt, verliert Käufer und Preis.

Vorsicht bei diesen Werten

Ich halte nichts davon, eine Tabelle sauberer aussehen zu lassen, als die Daten dahinter sind. Bei sechs Stadtteilen ist die Datenbasis dünn, und das solltest du wissen, bevor du dich auf eine der Zahlen stützt.

• Stadtkern und Westviertel: je genau eine Richtwertzone für Eigentumswohnungen. Der Median aus einer einzigen Zone ist eben diese eine Zone. Beim Stadtkern kommt hinzu, dass er überwiegend Geschäftsstadt ist und Eigentumswohnungen dort die Ausnahme sind. Die 2.550 Euro sind amtlich, aber sie beschreiben einen sehr kleinen Ausschnitt.
• Margarethenhöhe, Schuir, Bergeborbeck und Vogelheim: je zwei Zonen. Bei zwei Werten ist der Median schlicht deren Mittel. Verschiebt sich eine der beiden Zonen, springt der ganze Stadtteilwert mit.

Zwei weitere Einschränkungen gelten für alle 50 Zeilen. Erstens glättet der Median echte Unterschiede — das ist der ganze Sinn des Abschnitts weiter oben. Zweitens beziehen sich die Immobilienrichtwerte ausschließlich auf Eigentumswohnungen im Weiterverkauf. Für Neubauten, für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Doppelhaushälften veröffentlicht der Gutachterausschuss eigene Werte, die hier nicht in der Tabelle stehen. Wer ein Haus bewertet, darf die Wohnungszahl nicht einfach mit der Wohnfläche multiplizieren.

Und drittens, auch wenn es sich wiederholt: Diese Werte sind eine Orientierung, keine Preisaussage über ein konkretes Objekt. Wer verkauft, ohne den eigenen Fall geprüft zu haben, riskiert genau das, was unter unter Wert verkaufen beschrieben ist.

Fazit

Die 50 Essener Stadtteile liegen bei Eigentumswohnungen zwischen 1.900 und 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, beim Wohnbauland zwischen 210 und 710 Euro je Quadratmeter Grundstück. Das Gefälle von Süd nach Nord ist echt, aber es erklärt weniger, als es scheint: In Kettwig, Haarzopf und Bergerhausen ist die Spanne innerhalb des Stadtteils größer als der Abstand zu den Nachbarstadtteilen. Für Wohnungskäufer zählt der Immobilienrichtwert, für Haus- und Grundstückskäufer der Bodenrichtwert — und in guten Lagen ist der Bodenwert allein oft schon eine Zahl, die den Verkäufer überrascht. Nimm diese Tabelle als Startpunkt, nicht als Ergebnis. Wenn du wissen willst, wo dein Objekt in seiner Spanne wirklich steht, schau ich es mir an und sage dir eine Zahl, die du auch belegen kannst.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Immobilienrichtwerte reichen von 1.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Karnap, Vogelheim und Katernberg bis 3.300 Euro in Bredeney. Der Abstand zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil beträgt damit weniger als das Doppelte.
• Beim Boden ist der Abstand viel größer: 210 Euro je Quadratmeter in Vogelheim gegen 710 Euro in Bredeney, also mehr als das Dreifache.
• Jede Zahl ist ein Median mehrerer Richtwertzonen und beschreibt ein Normobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz, unvermietet, Weiterverkauf.
• Die Spanne innerhalb eines Stadtteils ist häufig größer als der Unterschied zwischen zwei Stadtteilen — in Kettwig sind es 1.050 Euro je Quadratmeter, in Haarzopf und Bergerhausen je 850.
• Bei Stadtkern und Westviertel steht hinter dem Wert nur eine einzige Zone, bei Margarethenhöhe, Schuir, Bergeborbeck und Vogelheim je zwei. Solche Werte tragen keine feine Marktaussage.
• Richtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung — ein Richtwert zeigt dir die Richtung, nicht den Preis.

Häufige Fragen

Woher stammen die Zahlen in dieser Tabelle genau?

Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Das ist eine unabhängige Stelle, die jeden notariellen Kaufvertrag über eine Essener Immobilie auswertet. Veröffentlicht werden die Werte über BORIS.NRW, das amtliche Informationssystem für Boden- und Immobilienrichtwerte in Nordrhein-Westfalen.

Warum liegen die Richtwerte unter den Preisen, die ich in Portalen sehe?

Weil ein Portal Angebotspreise zeigt und der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise auswertet. Zwischen dem, was jemand fordert, und dem, was am Ende beim Notar unterschrieben wird, liegt in der Regel eine Verhandlung. Die Richtwerte zeigen das Ergebnis dieser Verhandlungen, nicht ihren Ausgangspunkt.

Kann ich mit dem Immobilienrichtwert den Wert meiner Wohnung ausrechnen?

Als grobe Hausnummer ja, als Verkaufspreis nein. Multipliziere die Wohnfläche mit dem Stadtteilwert, und du hast den Wert eines gedachten Normobjekts an diesem Ort. Deine Wohnung weicht davon ab — nach oben oder nach unten, und zwar meist um mehr, als du vermutest.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert?

Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und enthält das Gebäude. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und enthält nur den Boden. Bei einer Eigentumswohnung brauchst du den ersten, bei einem Haus oder Baugrundstück den zweiten.

Gelten die Werte in der Tabelle auch für Häuser?

Nein. Die Spalte mit den Euro je Quadratmeter Wohnfläche gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Reihenhäuser und Doppelhaushälften führt der Gutachterausschuss eigene Richtwerte, die sich auf andere Normobjekte beziehen — etwa auf ein Haus bestimmter Größe auf einem Grundstück bestimmter Größe.

Was bedeutet Median, und warum nicht Durchschnitt?

Der Median ist der mittlere Wert einer sortierten Reihe: Die eine Hälfte liegt darüber, die andere darunter. Er ist robuster als der Durchschnitt, weil ein einzelner sehr hoher oder sehr niedriger Zonenwert ihn nicht verzieht. Bei einer geraden Zahl von Zonen ist der Median das Mittel der beiden mittleren Werte — daher die krummen Zahlen wie 2.925 in Rüttenscheid oder 2.075 in Bedingrade.

Wie oft ändern sich die Werte?

Der Gutachterausschuss ermittelt sie jährlich zu einem festen Stichtag, dem 1. Januar. Zwischen zwei Stichtagen bleiben die veröffentlichten Werte unverändert, auch wenn sich der Markt bewegt. Wer mitten im Jahr verkauft, sollte das mitdenken.

Warum steht hinter manchen Stadtteilen nur eine einzige Richtwertzone?

Weil dort kaum Eigentumswohnungen gehandelt werden oder der Stadtteil sehr klein ist. Im Stadtkern etwa überwiegt die gewerbliche Nutzung. Ein Wert aus einer Zone ist amtlich korrekt, aber er beschreibt eben nur diese eine Zone und nicht einen Markt.

Was ist mit vermieteten Wohnungen?

Das Normobjekt ist ausdrücklich unvermietet. Eine vermietete Wohnung bringt in der Regel weniger, weil der Käuferkreis kleiner ist und der Selbstnutzer wegfällt. Der Gutachterausschuss rechnet im Schnitt mit rund neun Prozent Abschlag. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung zu 2.000 Euro je Quadratmeter sind das grob 12.600 Euro.

Wo finde ich den Wert für meine konkrete Adresse?

Im Kartenportal von BORIS.NRW lässt sich die einzelne Richtwertzone anklicken. Der Zugang ist kostenfrei und ohne Anmeldung möglich; die Daten stehen unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung. Damit kommst du von deinem Stadtteilwert auf den Wert deiner Zone — und die ist deutlich aussagekräftiger.

Rechnet das Finanzamt bei der Erbschaftsteuer mit diesen Werten?

Nicht eins zu eins. Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, greift für den Bodenwert aber auf die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses zurück. Der Immobilienrichtwert für Wohnungen spielt dabei keine unmittelbare Rolle. Wie die Bewertung im Erbfall abläuft, steht unter Nachlassbewertung durch das Finanzamt.

Warum ist der teuerste Stadtteil bei Wohnungen nicht doppelt so teuer wie der günstigste, beim Boden aber mehr als dreimal?

Weil in einer Eigentumswohnung der Bodenanteil klein ist. Der Preis besteht überwiegend aus dem Gebäude, und Bauen kostet in Karnap ähnlich viel wie in Bredeney. Beim reinen Grundstück fällt dieser gemeinsame Sockel weg — übrig bleibt der Lagewert, und der unterscheidet sich innerhalb Essens erheblich.

Ich will kaufen. Wonach suche ich, wenn ich günstig einsteigen will?

Nach der schwächsten Zone in einem starken Stadtteil, nicht nach dem schwächsten Stadtteil. Ein Objekt an der lauten Straße in einer guten Lage lässt sich später besser weiterverkaufen als ein ruhiges Objekt in einer Lage, aus der alle wegziehen. Wie man ein Budget sauber aufstellt, steht unter Budget für den Immobilienkauf.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Immobilienrichtwerte beziehen sich auf Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; Bodenrichtwerte auf baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche. Alle Werte sind Mediane je Stadtteil und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.