Mehrfamilienhaus kaufen in Essen: Rendite ehrlich gerechnet
Ein Zinshaus ist ein kleines Unternehmen aus Stein. Hier sehen Sie eine komplette Beispielrechnung für Essen: vom Kaufpreisfaktor über die Nebenkosten bis zu der Zahl, die am Ende wirklich übrig bleibt.
Zinshaus, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus: Was ist was?
Drei Wörter, viel Verwirrung. Der Unterschied ist einfach.
Mehrfamilienhaus
Ein Haus mit drei oder mehr Wohnungen. Es gehört Ihnen ganz. Es ist nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Sie entscheiden allein.
Zinshaus
Das gleiche Gebäude, nur aus Anleger-Sicht benannt. „Zins“ ist ein altes Wort für Miete. Ein Zinshaus ist also ein Haus, das Miete bringt.
Wohn- und Geschäftshaus
Unten ein Laden oder eine Praxis, oben Wohnungen. Die Gewerbemiete ist oft höher. Aber der Leerstand dauert länger, wenn der Laden auszieht.
Für Sie als Käufer heißt das: Ein Mehrfamilienhaus hat keine Eigentümerversammlung. Es gibt keine Teilungserklärung, also keine Hausordnung im Grundbuch. Niemand stimmt gegen Ihr neues Dach. Der Preis dafür: Sie tragen jede Reparatur allein.
Kaufpreisfaktor und Mietrendite: in zwei Minuten verstanden
Es gibt nur zwei Zahlen, die Sie am Anfang brauchen.
Der Kaufpreisfaktor sagt: Wie viele Jahresmieten kostet das Haus? Sie teilen den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Die Kaltmiete ist die Miete ohne Nebenkosten. Ein Faktor von 17 bedeutet: Sie zahlen 17 Jahresmieten. Ein kleiner Faktor ist gut für den Käufer, ein großer für den Verkäufer.
Die Bruttomietrendite ist die gleiche Zahl, nur umgedreht. Sie teilen die Jahresmiete durch den Kaufpreis und nehmen mal 100. Das Ergebnis ist ein Prozentwert.
Welcher Faktor ist in Essen normal?
Für Essen gibt es keine belastbare amtliche Faktor-Statistik. In der täglichen Praxis liegt die Spanne bei etwa 15 bis 19, je nach Lage, Zustand und Mieterstruktur. Das ist ein Erfahrungswert zur Orientierung, keine Statistik.
Zum Vergleich das übrige Ruhrgebiet 2026: Gelsenkirchen rund 13,5 (Rendite 7,4 %), Herten rund 15,4 (6,5 %), Recklinghausen rund 16,4 (6,1 %). Essen ist also teurer als die Nachbarn. Dafür ist die Stadt größer und breiter aufgestellt. Uni, Klinikum und Krupp-Gürtel treiben die Nachfrage.
Ein Essener Beispiel, Schritt für Schritt gerechnet
Nehmen wir ein typisches Haus im mittleren Essener Westen, etwa in Frohnhausen oder Borbeck. Sechs Wohnungen, je rund 65 Quadratmeter. Zusammen 390 Quadratmeter Wohnfläche. Die Bestandsmiete liegt bei 7,00 € pro Quadratmeter kalt.
Alle Zahlen in diesem Beispiel sind Annahmen zur Veranschaulichung. Für Ihr Objekt sehen sie anders aus. Rechnen Sie immer mit den echten Mieten aus der Mieterliste.
- Monatsmiete je Wohnung: 65 m² × 7,00 € = 455 €.
- Monatsmiete gesamt: 455 € × 6 Wohnungen = 2.730 €.
- Jahresnettokaltmiete: 2.730 € × 12 = 32.760 €.
- Kaufpreis: 540.000 €.
- Kaufpreisfaktor: 540.000 € ÷ 32.760 € = 16,5.
- Bruttomietrendite: 32.760 € ÷ 540.000 € × 100 = 6,1 %.
So weit sieht alles gut aus. Jetzt kommt der Teil, den viele überspringen.
Die Kaufnebenkosten fehlen noch. In NRW sind das: Grunderwerbsteuer 6,5 % = 35.100 €. Notar rund 1,5 % = 8.100 €. Grundbuch rund 0,5 % = 2.700 €. Zusammen 45.900 €.
Eine Maklerprovision ist hier nicht eingerechnet. Bei Mehrfamilienhäusern gilt die gesetzliche Teilung nicht, die Aufteilung ist Verhandlungssache. Fällt für Sie ein Käuferanteil von 3,57 Prozent an, kommen weitere 19.278 € dazu. Rechnen Sie in Ihrem Fall damit.
Ohne Makler beträgt Ihre Gesamtinvestition 585.900 €. Die Rendite auf diesen echten Einsatz: 32.760 € geteilt durch 585.900 €, mal 100, ergibt 5,6 Prozent.
Und jetzt die laufenden Kosten, die kein Mieter zahlt. Die folgenden Ansätze sind Erfahrungswerte aus der Praxis, keine Statistik. Für Ihr Objekt können sie deutlich abweichen.
Verwaltung rund 30 € je Wohnung im Monat = 2.160 € im Jahr. Dazu die Instandhaltungsrücklage, also Geld für spätere Reparaturen: rund 10 € je Quadratmeter im Jahr = 3.900 €.
Bleibt das Mietausfallwagnis. Das ist Ihr Puffer für leere Wohnungen und für Mieter, die nicht zahlen. Rund 2 % der Miete = 655 €. Zusammen rund 6.700 €.
Bleiben rund 26.050 € im Jahr. Das sind rund 4,4 % auf die Gesamtinvestition. Das ist Ihre ehrliche Zahl. Rechnen Sie mit ihr, nicht mit den 6,1 %. Mit dem Mietrendite-Rechner und dem Kaufnebenkosten-Rechner spielen Sie Ihre eigenen Zahlen in fünf Minuten durch.
Die fünf teuersten Irrtümer bei Renditeobjekten
1. Nur brutto rechnen. Die Bruttorendite ist eine Schaufensterzahl. Im Beispiel oben kosten Sie die laufenden Kosten 6.700 € pro Jahr. Zusammen mit den Kaufnebenkosten wird aus 6,1 Prozent Bruttorendite eine echte Rendite von 4,4 Prozent.
2. Instandhaltung vergessen. Ein Dach hält 40 Jahre. Es kostet trotzdem irgendwann Geld. Legen Sie 10 bis 15 € je Quadratmeter und Jahr zur Seite.
3. Sanierungsstau unterschätzen. Ein Haus mit alten Steigleitungen, Nachtspeicheröfen und Einfachglas ist nicht günstig. Es ist nur noch nicht bezahlt.
4. Mieterstruktur ignorieren. Sechs Mietverträge sind sechs Menschen. Fragen Sie nach Zahlungsverhalten, Mietdauer und offenen Rückständen.
5. Den Faktor als einziges Kriterium nehmen. Faktor 13 in schlechter Lage mit kaputtem Dach ist teurer als Faktor 18 in Rüttenscheid mit voller Vermietung.
Essener Norden oder Süden? Eine ehrliche Gegenüberstellung
Die A40 teilt Essen in zwei Märkte. Für Kapitalanleger ist das die wichtigste Linie der Stadt.
| Merkmal | Norden und Westen | Süden |
|---|---|---|
| Stadtteile | Altenessen, Katernberg, Vogelheim, Altendorf, Borbeck | Rüttenscheid, Bredeney, Werden, Kettwig, Heisingen |
| Einstiegspreis Wohnung (08/2026) | rund 2.180 bis 2.460 €/m² | rund 2.920 bis 3.410 €/m², Rüttenscheid und Werden bis knapp 4.000 €/m² |
| Mietniveau | niedriger, oft langjährige Bestandsmieten | höher, Mieter wechseln häufiger und akzeptieren mehr |
| Renditepotenzial | höher, weil der Einstieg günstig ist | niedriger, Faktoren am oberen Ende der Spanne |
| Risiko | Leerstand, Mietausfall, mehr Fluktuation, häufiger Sanierungsstau | geringeres Ausfallrisiko, dafür viel Kapital pro Haus gebunden |
| Wertentwicklung | einfache Lagen bei Häusern eher unter Druck, einzelne Straßen mit Potenzial | gute Lagen halten den Preis oder legen leicht zu |
| Passt zu | Anlegern, die Cashflow wollen und Arbeit nicht scheuen | Anlegern, die Substanz und Ruhe wollen |
Lohnt sich der Norden trotz niedrigerer Miete? Oft ja. Die Miete ist niedriger, der Kaufpreis aber überproportional niedriger. Genau daraus entsteht die Rendite. Bei Wohnungen trennt den teuersten vom günstigsten Essener Stadtteil etwa der Faktor 1,6 bis 2,0.
Aber: Im Norden verdienen Sie Ihre Rendite mit Arbeit. Mieterwechsel, Rückstände und Reparaturen kommen häufiger. Wer das nicht will oder nicht organisieren kann, ist im Süden ruhiger aufgehoben – bei geringerer Rendite.
Wie viel Eigenkapital müssen Sie mitbringen?
Banken wollen bei Renditeobjekten mindestens 20 % des Kaufpreises sehen, dazu die kompletten Nebenkosten. Mit 25 bis 30 % stehen Sie deutlich besser da. Für das Beispielhaus heißt das: 108.000 € plus 45.900 € Nebenkosten, also rund 154.000 €.
Bei zehn Jahren Zinsbindung zahlen Sie derzeit rund 3,7 % effektiv. Tilgen Sie mindestens 2 %, besser 2 bis 3 %. Ein Blick zurück hilft: 2016 waren es rund 0,9 %, Anfang der 2000er oft über 4 bis 5 %. Heute liegen Sie also im normalen Bereich.
Diese Unterlagen will die Bank sehen
Halten Sie das früh bereit, dann geht es schnell. Zum Haus: Mieterliste mit allen Mietverträgen und Kaltmieten, Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, Grundbuchauszug und Flurkarte. Dazu Baupläne mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Reparaturen der letzten Jahre. Zuletzt Gebäudeversicherungspolice und Grundsteuerbescheid.
Von Ihnen selbst will die Bank Einkommensnachweise, eine Selbstauskunft und den Nachweis über Ihr Eigenkapital.
Die Besichtigung: von unten nach oben
Gehen Sie immer in dieser Reihenfolge. Sie beginnt dort, wo die teuersten Überraschungen sitzen.
Keller
Riechen Sie. Muffig heißt Feuchtigkeit. Schauen Sie auf Salzränder an den Wänden und auf den Sockel außen. Teuer wird eine nachträgliche Abdichtung von außen: schnell fünfstellig.
Leitungen
Suchen Sie die Wasserleitungen im Keller. Graue Bleirohre oder stark verkalkte Stahlrohre sind ein Warnsignal. Eine neue Steigleitung durch alle Etagen kostet erfahrungsgemäß 15.000 € und mehr – plus Schäden an Fliesen und Putz.
Heizung
Auf dem Typenschild steht das Baujahr, über 20 Jahre heißt: bald fällig. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien ist entfallen. Funktionierende Anlagen dürfen bleiben, auch alte. Ein Kessel für sechs Wohnungen kostet je nach Objekt rund 15.000 bis 30.000 €.
Nur neu eingebaute Öl- und Gasheizungen brauchen einen wachsenden Bio-Anteil: ab 2029 zehn Prozent, ab 2030 fünfzehn, ab 2035 dreißig, ab 2040 sechzig, ab 2045 klimaneutral. Grüngas Ihres Versorgers wird angerechnet. Fachleute warnen trotzdem: Eine neue Gasheizung kann bis 2040 deutlich teurer im Betrieb werden.
Treppenhaus
Das Treppenhaus ist das Gesicht des Hauses. Abblätternde Farbe und wackelige Geländer schrecken gute Mieter ab. Renovierung ist vergleichsweise günstig und wirkt sofort auf die erzielbare Miete.
Wohnungen
Bitten Sie um Zugang zu mindestens zwei Wohnungen, davon eine bewohnte. Achten Sie auf Bäder, Fenstergriffe, Elektrik und Schimmel in Ecken. Ein Bad kostet erfahrungsgemäß rund 15.000 bis 25.000 €. Bei sechs Wohnungen ist das die größte Position überhaupt.
Dach
Vom Dachboden aus nach oben schauen. Sehen Sie Tageslicht, Wasserränder oder dunkles Holz? Ein neues Dach mit Dämmung liegt bei einem Haus dieser Größe oft im hohen fünfstelligen Bereich.
Fassade
Risse, feuchte Ecken, bröckelnde Fugen. Bei Häusern aus der Gründerzeit ist der Stuck oft teuer im Erhalt. Ein Gerüst allein kostet mehrere Tausend Euro – deshalb sinnvoll alles zusammen machen.
Fenster
Zählen Sie die Scheiben. Einfachglas heißt hohe Heizkosten und unzufriedene Mieter. Rechnen Sie je nach Objekt mit rund 700 bis 1.200 € je Fenster inklusive Einbau. Bei 30 Fenstern wird daraus schnell ein eigenes Projekt.
Zu niedrige Bestandsmieten erkennen
Das ist die größte stille Chance beim Kauf. Viele Essener Häuser sind seit Jahrzehnten in Familienhand. Die Mieten wurden nie erhöht.
So finden Sie es heraus: Nehmen Sie die Mieterliste und rechnen Sie für jede Wohnung die Miete pro Quadratmeter aus. Vergleichen Sie diese Werte mit dem Mietspiegelrechner der Stadt Essen. Der neue Mietspiegel gilt vom 01.08.2026 bis 31.07.2028. Die Basiswerte stiegen um 29 bis 43 Cent je Quadratmeter, also um 4,42 % über zwei Jahre.
Liegt eine Wohnung deutlich unter dem Vergleichswert, steckt Potenzial im Haus. Aber Vorsicht: Sie dürfen die Miete nicht frei anheben. Es gibt Fristen und eine Obergrenze für Erhöhungen innerhalb von drei Jahren. Lassen Sie sich vor dem Kauf sagen, was rechtlich wirklich geht. Rechnen Sie im Kaufpreis niemals eine Miete ein, die es noch nicht gibt.
So läuft der Kauf mit Prüfung ab
Die Prüfung eines Renditeobjekts heißt im Fachjargon Due Diligence. Übersetzt: gründlich hinschauen, bevor Sie unterschreiben.
- Zahlen prüfen. Mieterliste, Kaufpreis, Faktor, Rendite. Passt es grundsätzlich?
- Besichtigen. Von unten nach oben, wie oben beschrieben. Beim zweiten Termin einen Handwerker oder Gutachter mitnehmen.
- Unterlagen lesen. Grundbuch prüfen: Wegerechte, Wohnrechte und Lasten in Abteilung II stehen dort. Fragen Sie zusätzlich das Baulastenverzeichnis ab. Darin stehen Pflichten gegenüber der Stadt, die im Grundbuch fehlen.
- Kosten hochrechnen. Investitionsstau in Euro fassen und vom Kaufpreis abziehen oder nachverhandeln.
- Finanzierung sichern. Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor der Notartermin steht.
- Förderung beantragen. Immer vor dem Notartermin. Wer erst danach fragt, bekommt nichts mehr.
- Notartermin. Entwurf mindestens zwei Wochen vorher anfordern und lesen. Eine gesetzliche Frist gibt es hier nicht. Fragen aufschreiben und stellen.
- Übergabe. Zählerstände, Schlüssel, Mietkautionen und alle Mietverträge im Original übernehmen.
Steuern: Die AfA einfach erklärt
AfA heißt Absetzung für Abnutzung. Der Gedanke dahinter ist simpel: Das Gebäude nutzt sich ab, der Grund und Boden nicht. Deshalb dürfen Sie jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts von der Steuer absetzen.
Sie teilen den Kaufpreis also in zwei Teile: Bodenanteil und Gebäudeanteil. Nur der Gebäudeanteil zählt. Nehmen wir 75 % vom Gesamtbetrag aus Kaufpreis und Nebenkosten: 75 % von 585.900 € sind rund 439.400 €.
Davon setzen Sie linear ab, also jedes Jahr den gleichen Betrag. Bei Gebäuden mit Baujahr ab 1925 sind das in der Regel 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent über 40 Jahre. Wurde das Haus nach 2022 fertiggestellt, sind es 3 Prozent über rund 33 Jahre.
Im Beispiel sind es rund 8.800 € pro Jahr, die Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern. Dazu kommen Zinsen und laufende Kosten als Werbungskosten. Es gibt weitere Wege, etwa eine kürzere Nutzungsdauer per Gutachten. Welcher für Sie passt, klärt Ihr Steuerberater.
Bitte einmal mit dem Steuerberater sprechen
Die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude entscheidet über viel Geld. Sie lässt sich schon im Kaufvertrag sinnvoll regeln. Auch die Frage, ob Sie privat oder über eine Gesellschaft kaufen, gehört vor den Notartermin. Ein Gespräch mit dem Steuerberater kostet ein paar Hundert Euro und spart oft ein Vielfaches.
Was nach dem Kauf wirklich auf Sie zukommt
Als Alleineigentümer sind Sie Hausmeister, Buchhalter und Ansprechpartner in einer Person. Das ist der Teil, den Excel nicht zeigt.
- Nebenkostenabrechnung. Einmal im Jahr, für jede Wohnung, mit Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Zu spät heißt in der Regel: Nachzahlungen sind verloren. Nur wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben, gilt das nicht. Ein Guthaben des Mieters müssen Sie in jedem Fall auszahlen.
- Mieterwechsel. Wohnungsabnahme, Kaution abrechnen, Renovierung, Inserat, Bonitätsprüfung, neuer Vertrag. Rechnen Sie mit mehreren Wochen Aufwand je Wechsel.
- Reparaturen. Der Ruf am Sonntagabend, weil die Heizung aus ist. Sie brauchen Handwerker, die abends abheben.
- Pflichten am Gebäude. Verkehrssicherung, Winterdienst, Schornsteinfeger, Heizungswartung, Trinkwasserprüfung, Rauchmelder.
Wenn Sie das selbst machen wollen: gut, es geht. Rechnen Sie mit ein bis zwei Stunden pro Wohnung und Monat. Wenn Sie das nicht wollen, geben Sie es ab.
Eine Hausverwaltung wie GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten in Essen und der Region. Für Sie heißt das: Die Abrechnung kommt fristgerecht, der Handwerker ist bekannt, und der Mieteranruf landet nicht bei Ihnen. Rechnen Sie die Kosten gegen Ihre Zeit. Eine Einschätzung zu Ihrem konkreten Objekt bekommen Sie über die Kontaktseite oder per WhatsApp unter +49 151 18819840.
KfW-Förderung nach dem Kauf
Die bekannten Kaufförderungen der KfW zielen auf Familien und Eigennutzer. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist deshalb vor allem ein Programm interessant: KfW 261 für die Sanierung. Es gibt bis zu 150.000 € Kredit und einen Tilgungszuschuss von 5 bis 25 %, abhängig vom erreichten Standard.
Zwei Regeln sind wichtig. Erstens: Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt sein. Zweitens: Sie brauchen einen Energieeffizienz-Experten, der das Vorhaben begleitet. Planen Sie die Sanierung deshalb schon während der Kaufprüfung, nicht erst im Jahr darauf.
Alle Angaben zur Förderung: Stand August 2026. Die KfW ändert Zinsen und Bedingungen laufend. Prüfen Sie die aktuellen Konditionen vor dem Antrag.
Kurz gesagt
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. In Essen erfahrungsgemäß etwa 15 bis 19 – als Orientierung, nicht als Statistik.
- Rechnen Sie nie mit der Bruttorendite. Nebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung drücken im Beispiel 6,1 % auf rund 4,4 %.
- Eigenkapital: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten, ideal 25 bis 30 %.
- Der Norden bringt mehr Rendite, aber mehr Arbeit und mehr Ausfallrisiko. Der Süden bringt Ruhe und Substanz zu höheren Preisen.
- Besichtigen Sie immer von unten nach oben: Keller, Leitungen, Heizung, dann Dach. Dort sitzen die teuren Überraschungen.
- Förderanträge und Steuerberater kommen vor den Notartermin, nie danach.
Passende Objekte finden Sie unter aktuelle Angebote. Wenn Sie ein Haus schon geerbt haben und wissen wollen, was es wert ist, hilft die Immobilienbewertung weiter. Wer statt eines ganzen Hauses lieber klein anfängt, findet Grundlagen unter Wohnung kaufen in Essen und Tipps zum Immobilienkauf.
Häufige Fragen zu Mehrfamilienhaus kaufen in Essen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus in Essen?
Der Faktor sagt, wie viele Jahresmieten das Haus kostet. Eine belastbare Statistik für Essen gibt es nicht. Aus der Praxis liegt die Spanne je nach Lage und Zustand etwa bei 15 bis 19. Zum Vergleich: Gelsenkirchen liegt 2026 bei rund 13,5, Herten bei rund 15,4, Recklinghausen bei rund 16,4. Essen ist teurer, hat dafür Uni, Klinikum und breitere Nachfrage.
Wie berechne ich die Mietrendite ganz einfach?
Nehmen Sie die Jahresnettokaltmiete, teilen Sie sie durch den Kaufpreis und rechnen Sie mal 100. Beispiel: 32.760 Euro Jahresmiete geteilt durch 540.000 Euro Kaufpreis ergibt 6,1 Prozent. Das ist aber nur die Bruttorendite. Ziehen Sie Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung ab, bleiben in diesem Beispiel rund 4,4 Prozent. Rechnen Sie immer mit der zweiten Zahl.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Zinshaus in Essen?
Faustregel: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Nebenkosten. Ideal sind 25 bis 30 Prozent. Bei einem Haus für 540.000 Euro sind das 108.000 Euro plus rund 45.900 Euro Nebenkosten, also etwa 154.000 Euro. Die Nebenkosten bestehen hier aus 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 Prozent Notar und rund 0,5 Prozent Grundbuch. Eine Maklerprovision ist nicht enthalten. Fällt eine an, steigt Ihr Eigenkapitalbedarf entsprechend.
Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus im Essener Norden trotz niedrigerer Mieten?
Oft ja. In Altenessen, Katernberg oder Vogelheim liegen die Angebotspreise bei Wohnungen rund 2.180 bis 2.460 Euro pro Quadratmeter. Im Süden sind es rund 2.920 bis 3.410 Euro, in Rüttenscheid und Werden bis knapp 4.000 Euro. Die Miete ist niedriger, der Kaufpreis aber überproportional niedriger. Daraus entsteht die Rendite. Der Preis dafür: mehr Mieterwechsel, mehr Mietausfallrisiko und häufiger Sanierungsstau.
Was ist der Unterschied zwischen Zinshaus und Mehrfamilienhaus?
Es ist dasselbe Gebäude, nur anders benannt. Ein Mehrfamilienhaus hat drei oder mehr Wohnungen und gehört Ihnen komplett. Zinshaus ist der Anleger-Begriff dafür, denn Zins war früher das Wort für Miete. Ein Wohn- und Geschäftshaus hat zusätzlich Gewerbe im Erdgeschoss. Die Gewerbemiete ist meist höher, der Leerstand dauert aber deutlich länger.
Welche Abschreibung gibt es bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus?
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Grund und Boden nicht. Sie teilen den Kaufpreis daher auf. Bei 75 Prozent Gebäudeanteil von 585.900 Euro sind das rund 439.400 Euro. Davon setzen Sie in der Regel 2 Prozent pro Jahr ab, bei Gebäuden vor Baujahr 1925 sind es 2,5 Prozent. Bei Fertigstellung nach 2022 sind es 3 Prozent. Das ergibt im Beispiel rund 8.800 Euro jährlich. Die genaue Aufteilung klären Sie mit dem Steuerberater.
Woran erkenne ich, dass die Mieten im Haus zu niedrig sind?
Rechnen Sie für jede Wohnung die Kaltmiete pro Quadratmeter aus. Vergleichen Sie den Wert mit dem Mietspiegelrechner der Stadt Essen. Der neue Mietspiegel gilt vom 1. August 2026 bis 31. Juli 2028. Die Basiswerte stiegen um 29 bis 43 Cent je Quadratmeter. Liegt eine Wohnung deutlich darunter, steckt Potenzial im Haus. Erhöhungen sind aber an Fristen und Obergrenzen gebunden.
Ein Objekt durchrechnen lassen
Schicken Sie Mieterliste und Kaufpreis. Sie bekommen eine ehrliche Einordnung zu Faktor, Rendite und Sanierungsstau, bevor Sie ein Angebot abgeben.
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Stand aller Angaben: August 2026. Preise sind Angebotspreise und dienen der Orientierung, nicht der Bewertung eines konkreten Objekts. Angaben zu Steuern, Recht und Förderung ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Anwalt oder Bank.