Mietendeckel in Berlin wird von Bundesverfassungsgesetz für nichtig erklärt

Am 15. April 2021 hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe beschlossen, was viele Personen in der Immobilienwirtschaft bereits seit langem forderten: Der „Berliner Mietendeckel“ ist nicht länger rechtlich. Die logische Begründung: Es seien nicht die Länder, die für die gesetzliche Regulierung zuständig seien, sondern der Bund. Zur Erinnerung: Am 22. Oktober 2019 hatte der Berliner Senat den Entwurf des „Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ vorgelegt, um den steigenden Mieten in der Bundeshauptstadt, in die freie Marktwirtschaft eingreifend, entgegenzuwirken. Am 23. Februar 2020 ist der Entwurf in Form eines neuen Gesetzes schließlich in Kraft getreten. Durch dieses Gesetz wurden die Mieten für Bestandsbauten vor 2014 für fünf Jahre eingefronen – es kam zum Mietenstopp. Betroffen waren davon etwa 1,5 Millionen der Berliner Mietwohnungen.

Die damalige Idee hinter dem Vorgehen: Es sollte vom Vermieter maximal die gültige Stichtagsmiete verlangt werden. Im Zuge dessen wurden vermieter dazu verpflichtet, ihre Mieter unaufgefordert bis zum 23. April 2020 über die Mietobergrenze zu informieren. Darüberhinaus sollten die Mieten bis zum 22. November 2020 auf 20 Prozent über der Mietobergrenze zu senken, für den Fall, dass sie mehr als 20 Prozent über jener liegen. Zusätzlich sollte ab 2022 die Miete jährlich zum Inflationsausgleich um bis zu 1,3 Prozent – jedoch maximal bis zur Mietobergrenze – angehoben werden. Für Neuvermietungen ab dem 22. Februar wurde sogar eine Mietentabelle erstellt, welche Alter und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Fünf Jahre lang, also bis zum 23. Februar 2025, sollte der Mietendeckel in Berlin wirken.

Jetzt kommt alles anders: Das Bundesverfassungsgericht veröffentlichte am 15. April 2021 folgende Pressemitteilung:

“Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.”

Als Immobilienverwaltungsfirma und Maklerfirma sagen wir: Dieses Urteil ist ein unaufgeregter Erfolg für das Deutsche Grundgesetz, wo das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist. Ein Konzept gegen die teils horrenden, aufgerufenen Mietbeiträge im Berliner Raum ist richtig und auch wichtig. Es sollte in diesem Fall aber im Miteinander und im Rahmen der freien Marktwirtschaft geschehen.

Welche Auswirkungen hat der Mietendeckelstopp? Von jetzt an können Vermieter einen Rückzahlungsanspruch geltend machen und die alten Mieter wieder in Kraft setzen. Die Mieter sind in diesem Fall dazu verpflichtet, die durch das Mietenbegrenzungsgesetz eingesparten Beiträge zurückzuzahlen. Einige Wohnungsunternehmen haben bereits nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts erklärt, dass sie keine Mietrückzahlungen einfordern werden. Doch nicht alle Wohnungsfirmen fahren diese versöhnliche und symbolische Politik und bieten ihren Mietern, dabei allerdings bloß auf ihr Recht pochend, maximal Ratenzahlungen an. Für den Großteil der Mieter ist jedenfalls zu erwarten, dass sie die gesamten eingefrorenen Mietbeiträge zurückzahlen müssen. Mieter können nun noch prüfen, ob sie von der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse betroffen sind.

Alles in allem brachte das „Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ nicht viel außer eine semifaire und nur teilweise durchdachte, temporäre Lösung für die hohen Mieten in der Hauptstadt, welche letztlich in Konfusion endete und die betroffenen Mieter vor kurzem enttäuschte bzw. Vermieter zu einem unschuldigen Bestehen auf ihr Recht veranlasste. Vor allem aber ließ das fast schon ein Stück weit verzweifelt anmutende Gesetz einige Immobilienbesitzer mit der Stirn runzeln, da ein staatliches Eingreifen in die Wirtschaft im Stile von Venezuela oder der UDSSR in Deutschland bislang unüblich war.

Die Situation in Berlin muss sich verbessern, da der Immobilienmarkt fair sein sollte. Hierfür müssen sich die Immobilienfirmen aber abstimmen und selbst regulieren, anstatt reguliert zu werden; Bereitschaft dazu signalisierten bereits einige große solche Firmen.

Bildquellen: canva.com

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