Was in ein gutes Exposé gehört: Checkliste für Essen

Wie Interessenten wirklich lesen

Kaum jemand liest ein Exposé von vorne bis hinten. Der typische Ablauf: Titelbild, Preis, Lage, Fläche, Grundriss – und erst wenn das passt, der Text. Danach entscheidet sich, ob eine Anfrage kommt.

Daraus folgt der Aufbau. Die harten Fakten gehören nach vorne, nicht auf Seite vier. Und der Grundriss gehört ins Exposé, nicht auf Nachfrage: Interessenten, die den Schnitt nicht verstehen, fragen nicht nach, sie klicken weiter.

Der Aufbau, der funktioniert

1. Titelbild und Überschrift. Das beste Außen- oder Wohnraumfoto, dazu eine Überschrift, die Objektart, Lage und ein echtes Alleinstellungsmerkmal nennt.
2. Eckdaten auf einen Blick. Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmer, Baujahr, Stadtteil, Energiekennwert, verfügbar ab.
3. Objektbeschreibung. Aufteilung Geschoss für Geschoss, Zustand, ausgeführte Modernisierungen mit Jahreszahl, Heizungsart, Stellplätze, Keller.
4. Ausstattung. Konkret statt werblich: Fenstertyp, Bodenbeläge je Raum, Sanitärausstattung, Einbauküche mit Alter.
5. Lagebeschreibung. Der Teil, den Ortsfremde brauchen: Stadtteil, Infrastruktur, Schulen, ÖPNV mit Linien und Fahrzeiten, Einkaufsmöglichkeiten, Grün.
6. Bilder und Grundriss. Jeder Raum, Außenansichten, bemaßter Grundriss je Geschoss.
7. Pflichtangaben und Kontakt. Energieausweisdaten, Provisionshinweis, Ansprechpartner.

Pflichtangaben und Haftung

Zwei Bereiche sind nicht verhandelbar.

Energieausweisdaten: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse gehören in jede kommerzielle Anzeige. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit und zugleich abmahnfähig.

Provisionshinweis: Höhe und Fälligkeit sind klar anzugeben. Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher gilt die geteilte Provision – die Angabe muss dazu passen.

Formulierungen, die Ärger machen

• Angaben ohne Nachweis. Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße nur aus geprüften Unterlagen übernehmen. Eine geschätzte Wohnfläche im Exposé ist eine Zusicherung.
• Räume falsch bezeichnet. Ein Raum ohne ausreichende Belichtung oder Höhe ist kein Zimmer, ein nicht genehmigter Ausbau keine Wohnfläche. Beides führt später zu Nachverhandlung oder Haftung.
• Werbliche Superlative. „Traumhaus“ ist harmlos, „vollsaniert“ oder „schadstofffrei“ sind konkrete Zusagen, für die Sie geradestehen.
• Bekannte Mängel verschweigen. Was Sie wissen, gehört offengelegt – im Exposé oder spätestens im Kaufvertrag. Verschweigen kostet den Haftungsausschluss.

Ein Haftungsvorbehalt am Ende des Exposés ist üblich, ersetzt aber keine sorgfältige Angabe. Er schützt nicht vor arglistigem Verschweigen.

Woran Exposés in Essen regelmäßig scheitern

• Kein Grundriss. Der häufigste Grund, warum Interessenten weiterklicken.
• Zu wenige Bilder. Fehlende Räume wecken den Verdacht, dass etwas verborgen wird.
• Lagebeschreibung als Fließtext über die Stadt Essen. Interessenten wollen den Stadtteil und die konkrete Infrastruktur, nicht die Stadtgeschichte.
• Textbausteine. Formulierungen, die auf jedes Objekt passen, überzeugen bei keinem.
• Widersprüche zwischen Text, Bildern und Grundriss. Wer im Text vier Zimmer nennt und drei zeigt, verliert Vertrauen.
• Veraltete Angaben. Ein Exposé, das noch die alte Heizung nennt, entwertet eine gerade getätigte Investition.

Das steckt im Ratgeber

Häufige Fragen

Weitere Ratgeber, die dazu passen

Diese Checkliste vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Prüfung konkreter Formulierungen wenden Sie sich bitte an Ihre Rechtsanwältin oder Ihren Rechtsanwalt.