Die Immobilienwelt erklärt: Fachbegriffe verständlich – Ratgeber für Essen
Beim Notartermin nachzufragen ist unangenehm, beim Bankgespräch auch. Dieser Ratgeber erklärt die Begriffe, die in Kaufverträgen, Exposés und Grundbüchern auftauchen – in normaler Sprache, mit dem Hinweis, worauf es jeweils praktisch ankommt.
- Grundbuch verstehen: die drei Abteilungen und was dort wirklich steht
- Wohnfläche: warum zwei Angaben zum selben Objekt beide stimmen können
- Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Sondereigentum, Rücklage
- Erbbaurecht und Nießbrauch ohne juristisches Vorwissen
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Das Grundbuch: drei Abteilungen, drei Fragen
Das Grundbuch beantwortet drei Fragen, und jede hat ihre eigene Abteilung.
Abteilung I – wem gehört es? Hier stehen die Eigentümer und die Grundlage ihres Erwerbs. Bei mehreren Eigentümern steht auch das Verhältnis dabei: Bruchteilsgemeinschaft mit Quoten oder Gesamthand, etwa bei einer Erbengemeinschaft.
Abteilung II – wer darf mitreden? Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, aber auch Zwangsversteigerungsvermerke. Diese Abteilung wird beim Kauf am häufigsten überflogen und ist die wichtigste. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht mindert den Wert erheblich – und bleibt bestehen, auch wenn Sie kaufen.
Abteilung III – wer hat Geld darin? Grundschulden und Hypotheken. Wichtig zu wissen: Eine eingetragene Grundschuld sagt nichts darüber, wie viel Darlehen noch offen ist. Sie bleibt oft stehen, auch wenn längst getilgt wurde.
Praktisch heißt das: Ein aktueller Grundbuchauszug gehört vor jede Kaufentscheidung – nicht der, den der Verkäufer vor drei Jahren hat ziehen lassen.
Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche
Zwei Exposés zum selben Haus können unterschiedliche Quadratmeterzahlen nennen, und beide können korrekt sein – weil unterschiedlich gerechnet wurde.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): der übliche Maßstab bei Wohnimmobilien. Räume unter einem Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Balkone und Terrassen üblicherweise zu einem Viertel, in besonderen Fällen bis zur Hälfte.
- DIN 277: rechnet Grundflächen ohne diese Abschläge und liefert deshalb höhere Zahlen. Bei Gewerbe üblich.
- Nutzfläche: Keller, Hobbyraum, Dachboden – nutzbar, aber keine Wohnfläche.
Für Sie relevant: Fragen Sie immer nach, nach welcher Methode gerechnet wurde. Bei einem Dachgeschossausbau macht das schnell zehn bis fünfzehn Quadratmeter Unterschied – und damit einen fünfstelligen Betrag beim Preis.
Wenn es eine Eigentumswohnung ist
Beim Wohnungseigentum kaufen Sie zwei Dinge gleichzeitig: Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz der Gemeinschaft. Sie legt fest, was Sondereigentum ist und was allen gehört, wer welche Kosten trägt und welche Sondernutzungsrechte bestehen – etwa an einem Stellplatz oder Gartenanteil. Balkone sind der Klassiker: innen Sondereigentum, außen Gemeinschaft. Wer das nicht weiß, streitet später über die Sanierungskosten.
Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparbuch. Sie geht beim Verkauf auf Sie über und wird nicht separat ausgezahlt. Entscheidend ist ihr Verhältnis zum absehbaren Bedarf: Eine Gemeinschaft mit dünnen Rücklagen und anstehender Dachsanierung bedeutet Sonderumlagen, die schnell fünfstellig werden.
Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sind das ehrlichste Dokument, das Sie bekommen können. Dort steht, was beschlossen wurde, worüber gestritten wird und was noch aussteht.
Rechte, die den Wert verändern
Erbbaurecht: Sie kaufen das Gebäude, das Grundstück gehört jemand anderem, und Sie zahlen dafür einen jährlichen Erbbauzins. Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem eines vergleichbaren Objekts mit Grundstück. Entscheidend sind die Restlaufzeit und was bei ihrem Ende passiert – je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger die Finanzierung.
Nießbrauch und Wohnrecht: Beide erlauben das Wohnen, aber nur der Nießbrauch erlaubt zusätzlich das Vermieten und den Bezug der Erträge. Beide mindern den Verkehrswert, abhängig von der Lebenserwartung der berechtigten Person.
Grunddienstbarkeit: Ein Recht zugunsten eines anderen Grundstücks – Wegerecht, Leitungsrecht, Überbaurecht. Beim Nachbargrundstück oft harmlos, im Einzelfall aber wertrelevant.
Baulast: Steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt Essen. Deshalb wird sie regelmäßig übersehen – und kann Bebaubarkeit oder Nutzung erheblich einschränken. Ein Blick ins Verzeichnis gehört zu jeder Kaufprüfung.
Das steckt im Ratgeber
- Grundbuch: Aufbau und die drei Abteilungen
- Auflassung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung
- Grundschuld, Hypothek und Löschungsbewilligung
- Wohnfläche nach WoFlV, DIN 277 und Nutzfläche
- Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan und Sonderumlage
- Erbbaurecht, Nießbrauch und Wohnrecht
- Grunddienstbarkeiten und Baulasten
- Bodenrichtwert, Verkehrswert und Beleihungswert
- Energieausweis: Kennwerte und Klassen richtig lesen
- Glossar: alle Begriffe alphabetisch
Häufige Fragen
Was steht in welcher Grundbuchabteilung?
Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II die Lasten und Beschränkungen wie Wege-, Wohn- und Vorkaufsrechte, Abteilung III die Grundschulden und Hypotheken. Beim Kauf ist Abteilung II die am häufigsten unterschätzte.
Warum weichen Wohnflächenangaben voneinander ab?
Weil unterschiedliche Berechnungsmethoden zulässig sind. Die Wohnflächenverordnung rechnet Dachschrägen und Außenflächen anteilig, die DIN 277 nicht. Fragen Sie deshalb immer nach der zugrunde gelegten Methode und lassen Sie sich die Berechnung zeigen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Das Wohnrecht erlaubt das Bewohnen. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen. Praktisch entscheidend wird der Unterschied, wenn die berechtigte Person auszieht oder ins Heim wechselt.
Geht die Instandhaltungsrücklage auf mich über?
Ja. Sie gehört der Gemeinschaft und geht mit dem Miteigentumsanteil auf Sie über. Ausgezahlt wird nichts. Wichtig ist, ob die Rücklage zum absehbaren Sanierungsbedarf passt – sonst drohen Sonderumlagen.
Was ist eine Baulast und wo finde ich sie?
Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, etwa Abstandsflächen für den Nachbarn zu übernehmen. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt Essen. Ein Blick dorthin gehört zu jeder Kaufprüfung.
Weitere Ratgeber, die dazu passen
Dieser Ratgeber vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Auslegung konkreter Grundbucheinträge oder Vertragsklauseln wenden Sie sich bitte an Ihre Notarin oder Ihren Rechtsanwalt.