Sanierung einer Immobilie: Ratgeber für Eigentümer in Essen

Erst der Zustand, dann der Wunschzettel

Fast jede Sanierung beginnt mit einer Vorstellung vom Ergebnis – neues Bad, offene Küche, schöner Boden. Was fehlt, ist die Bestandsaufnahme: Was muss saniert werden, damit das Gebäude in zehn Jahren noch trägt?

Die Reihenfolge lautet deshalb immer: Substanz vor Optik. Ein neues Bad in einem Haus mit undichtem Dach ist verlorenes Geld. Die Prüfliste ist überschaubar: Dach und Entwässerung, Fassade und Sockel, Fenster, Heizung und Warmwasser, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen. Erst wenn diese Punkte geklärt sind, beginnt die Planung der Ausbaugewerke.

Kosten realistisch planen – und den Puffer nicht streichen

Bei Bestandsgebäuden ist die verlässlichste Regel: Was hinter der Wand liegt, weiß niemand vorher. Deshalb gehört in jede Sanierungskalkulation ein Puffer von 15 bis 20 Prozent. Wer ihn streicht, um das Budget passend zu rechnen, stoppt die Baustelle im zweiten Drittel – der teuerste aller Zustände.

Wo Kosten typischerweise explodieren

• Nach dem Öffnen von Wänden und Böden: Feuchtigkeit, Schädlinge, alte Leitungen, fehlende Abdichtungen.
• Schadstoffe: Asbest in Bodenbelägen und Dachplatten, alte Mineralwolle. Bei Gebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren regelmäßig ein Thema, und die Entsorgung ist reguliert und teuer.
• Statik: Wanddurchbrüche brauchen einen Nachweis. Wer ohne plant, plant zweimal.
• Genehmigungen: Änderungen an Fassade, Dachform oder Nutzung sind genehmigungspflichtig. In Essener Erhaltungssatzungsgebieten gelten zusätzliche Auflagen.

Handwerker: Angebote vergleichbar machen

Drei Angebote einzuholen bringt wenig, wenn sie Unterschiedliches beschreiben. Vergleichbar werden sie erst über ein einheitliches Leistungsverzeichnis: gleiche Mengen, gleiche Materialqualitäten, gleiche Nebenleistungen. Ohne das vergleichen Sie Äpfel mit Birnen und wählen regelmäßig das Angebot mit den meisten Lücken – die später als Nachträge zurückkommen.

Was in jeden Vertrag gehört: Leistungsumfang, Termine mit Beginn und Fertigstellung, Zahlungsplan nach Baufortschritt statt Vorkasse, Regelung für Nachträge und ein Sicherheitseinbehalt bis zur Abnahme. Die Abnahme selbst wird protokolliert, mit Mängelliste und Fristen – sie ist der Zeitpunkt, ab dem die Gewährleistung läuft und die Beweislast wechselt.

In Essen wie überall gilt: Termine im Handwerk sind derzeit knapp. Wer eine Sanierung für den Sommer plant, spricht im Winter mit den Betrieben – nicht im Mai.

Sanieren oder verkaufen? Die Rechnung, die Sie brauchen

Nicht jede Sanierung zahlt sich aus. Die Frage lässt sich nur mit zwei Zahlen beantworten: dem Marktwert im Ist-Zustand und dem Marktwert nach Sanierung, abzüglich der realistischen Kosten und der Bauzeit.

Wenn die Differenz die Sanierungskosten nicht deutlich übersteigt, sanieren Sie für den nächsten Eigentümer. Und es gibt in Essen eine wachsende Käufergruppe, die genau das sucht: unsanierte Objekte, die sie nach eigenen Vorstellungen herrichten. Für diese Käufer ist eine halbfertige oder geschmacklich festgelegte Sanierung sogar ein Nachteil.

Anders sieht es aus, wenn Sie selbst wohnen bleiben. Dann zählt nicht nur der Wiederverkaufswert, sondern auch, was die Sanierung an Energiekosten spart und an Wohnqualität bringt. Beides gehört in dieselbe Rechnung.

Das steckt im Ratgeber

Häufige Fragen

Weitere Ratgeber, die dazu passen

Dieser Ratgeber vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine Bau-, Rechts- oder Steuerberatung. Förderbedingungen und Vorschriften ändern sich; den aktuellen Stand prüfen Sie bitte bei den zuständigen Stellen.