Immobilien-Rechner für Essen: Steuern, Sanierung, Kosten

Die meisten Fragen rund um eine Immobilie sind am Ende Rechenfragen. Was bleibt nach Steuern? Lohnt sich das neue Bad noch? Was kostet es, den Kredit vorzeitig abzulösen? Wer die Zahl kennt, entscheidet anders — und meistens ruhiger.

Hier stehen sechs Rechner, die genau solche Fragen beantworten. Jeder legt offen, wie er rechnet und welche Paragrafen dahinterstehen. Und jeder sagt Dir auch, was er nicht kann.

Die Rechner im Überblick

• Erbschaftsteuer-Rechner — was vom geerbten Haus nach Freibetrag, Familienheim-Befreiung und Härteausgleich übrig bleibt.
• Spekulationssteuer-Rechner — ob der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist Steuer auslöst und wie viel.
• Sanierungs-ROI-Rechner — welche Maßnahme vor dem Verkauf mehr einbringt, als sie kostet, gerechnet mit dem Richtwert Deines Stadtteils.
• Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner — was die Bank verlangen darf, wenn Du den Kredit vorzeitig ablöst.
• Entrümpelungskosten-Schätzer — eine belastbare Spanne für die Haushaltsauflösung, nach Füllgrad, Etage und Zufahrt.
• Unterlagen-Checkliste — welche Papiere Du für Dein Objekt wirklich brauchst, zum Abhaken.

Warum jeder Rechner seine Formel zeigt

Ein Rechner, der nur eine Zahl ausspuckt, ist eine Blackbox. Du kannst nicht prüfen, ob sie stimmt, und Du kannst sie niemandem gegenüber begründen. Deshalb steht unter jedem Rechner die Formel, mit den Paragraphen, aus denen sie kommt.

Das hat einen praktischen Grund: Wenn Du mit einer Zahl in ein Gespräch gehst — beim Finanzamt, bei der Bank, in der Erbengemeinschaft — brauchst Du den Rechenweg, nicht nur das Ergebnis.

Was diese Rechner nicht sind

Keiner der Rechner ersetzt eine Steuer- oder Rechtsberatung. Sie arbeiten mit Vereinfachungen, die für den Normalfall gut passen und im Sonderfall danebenliegen können. Wo ein Rechner eine Annahme trifft, steht sie auf der jeweiligen Seite ausdrücklich dabei.

Bei Zahlen, für die es keine amtliche Quelle gibt — Entrümpelungskosten etwa, oder der Wertzuwachs durch ein neues Bad — ist das besonders wichtig. Diese Sätze sind Erfahrungswerte aus der Praxis. Sie sind als solche gekennzeichnet, und sie sind kein Angebot.

Das Wichtigste in Kürze

• Sechs Rechner zu Steuern, Sanierung, Finanzierung, Entrümpelung und Unterlagen.
• Jeder legt Formel und Rechtsgrundlage offen, damit Du das Ergebnis begründen kannst.
• Nichts wird gespeichert und nichts an einen Server geschickt — die Rechner laufen komplett in Deinem Browser.
• Amtliche Werte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Erfahrungswerte sind als solche markiert.
• Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen

Werden meine Eingaben gespeichert?

Nein. Die Rechner laufen vollständig in Deinem Browser, es gibt keine Übertragung an einen Server, keinen Cookie und keine Speicherung im Browser. Lädst Du die Seite neu, ist alles leer.

Kann ich mich auf das Ergebnis verlassen?

Als Größenordnung ja, als verbindliche Zahl nein. Jeder Rechner nennt unter „Was der Rechner nicht kann“ die Vereinfachungen, die er trifft.

Woher kommen die Richtwerte im Sanierungs-Rechner?

Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW. Es sind Mediane je Stadtteil, Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Alle 50 Stadtteile stehen auch auf der Seite Immobilienpreise in Essen.

Warum gibt es keinen Rechner für den Immobilienwert?

Weil ein ehrlicher Wertrechner mit fünf Eingabefeldern nicht möglich ist. Zustand, Schnitt, Lage im Haus und Sanierungsstand entscheiden zu stark. Was ein Richtwert leisten kann und was nicht, steht unter Verkehrswert und Bodenrichtwert.

Brauche ich JavaScript?

Für die Rechner ja. Die Formeln stehen aber auf jeder Seite ausgeschrieben, sodass Du auch ohne JavaScript nachrechnen kannst.

Funktionieren die Rechner auf dem Handy?

Ja. Die Felder stehen auf schmalen Bildschirmen untereinander und öffnen die Zifferntastatur.

Eine Zahl ist ein Anfang, keine Entscheidung. Wenn Du wissen willst, was Dein konkretes Objekt in Essen wert ist und welche Reihenfolge in Deinem Fall Sinn ergibt, sehe ich es mir an. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Richtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0). Kostensätze ohne amtliche Quelle sind Erfahrungswerte und im Rechner als solche gekennzeichnet. Die Rechner laufen vollständig im Browser, es werden keine Eingaben übertragen oder gespeichert. Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.