Entrümpelungskosten-Schätzer

Die Wohnung in Altenessen-Nord ist seit vierzig Jahren bewohnt, jeder Schrank voll, der Keller auch, und der Käufer will sie besenrein. Zwei Firmen haben angerufen, eine nennt 2.400 Euro, die andere 6.800. Wer hat recht?

Der Rechner liefert eine Spanne, keinen Punktwert — anders wäre es unseriös. Er macht sichtbar, welche Faktoren den Preis treiben.

Wie der Rechner rechnet

Die Formel ist bewusst einfach, weil die Wirklichkeit hier keine Formel hergibt.

Grundpreis gleich Fläche mal 32 Euro mal Füllgradfaktor. Die Faktoren: fast leer 0,25 — normal möbliert 1,0 — voll 1,6 — stark vollgestellt 2,2 — Messie-Situation 3,2. Der Füllgrad ist der mit Abstand größte Hebel, weil er das Volumen bestimmt, und das Volumen bestimmt die Zahl der Container.

Darauf kommen drei Faktoren. Ohne Aufzug vier Prozent je Etage, gedeckelt bei sechs Etagen; mit Aufzug pauschal zwei Prozent, wenn es überhaupt nach oben geht. Für die Zufahrt: unverändert bei direkter Zufahrt, plus zwölf Prozent bei 30 bis 100 Metern Tragweg, plus 22 Prozent bei enger Straße mit Halteverbotszone. Für den Sperrmüllanteil bis zu 20 Prozent, linear zum eingetragenen Anteil. Sondermüll wird mit einem Grundbetrag von 400 Euro angesetzt, nach oben offen bis etwa 1.400 Euro. Der Mindestpreis liegt bei 450 Euro, weil Anfahrt, Container und ein halber Arbeitstag auch bei einem kleinen Kellerraum anfallen.

Aus dem Zwischenergebnis wird eine Spanne von minus 20 bis plus 25 Prozent. Diese Streuung ist das ehrlichste am ganzen Rechner: Zwei Firmen, die dieselbe Wohnung besichtigen, liegen regelmäßig so weit auseinander.

Alle diese Zahlen sind Erfahrungswerte. Es gibt keine Gebührenordnung für Entrümpelungen, keine amtliche Kostenstatistik und keine Preisbindung. Die Sätze stammen aus Angeboten, die mir in Essener Nachlassfällen untergekommen sind. Nachvollziehbar sind sie nur deshalb, weil sie hier vollständig offenliegen.

Was der Rechner nicht kann

Er kennt das Volumen nicht. Abgerechnet wird in der Praxis nach Kubikmetern und Arbeitsstunden, nicht nach Quadratmetern. Eine 50-Quadratmeter-Wohnung mit vollem Keller und Dachboden hat mehr Volumen als eine leergeräumte Doppelhaushälfte. Der Füllgrad ist nur ein Näherungswert dafür.

Er kennt keine Wertanrechnung. Gute Möbel, Münzsammlungen, Werkzeug, Musikinstrumente — seriöse Firmen rechnen den Verwertungserlös gegen. Was dabei zu beachten ist, steht unter Wertsachen im Nachlass. Wichtig ist, den Hausrat vorher selbst durchzusehen, nicht danach.

Er kennt keine Sonderarbeiten. Tapeten entfernen, Teppichböden herausreißen, verklebten Estrich abtragen, Schädlingsbekämpfung, Ozonbehandlung nach starker Geruchsbelastung. Auch Asbest fehlt: Nachtspeicheröfen, alte Bodenkleber und Faserzementplatten dürfen nur nach TRGS 519 entsorgt werden, und das ist eine eigene Preisklasse.

Er kennt Deinen Vertrag nicht. „Besenrein“ heißt nicht überall dasselbe. Ob der Käufer eine leere Wohnung oder eine leere und geputzte Wohnung erwartet, gehört in den Kaufvertrag — nicht in ein Telefonat. Der Unterschied steht unter entrümpeln oder besenrein übergeben.

Und er sagt nichts darüber, wer zahlt. In der Erbengemeinschaft sind das Nachlassverbindlichkeiten, die alle Miterben nach ihrer Quote treffen. Die Einzelheiten stehen unter wer die Entrümpelung zahlt.

Das Wichtigste in Kürze

• Es gibt keine amtlichen Preise für Entrümpelungen — alles in diesem Rechner sind Erfahrungswerte.
• Der Füllgrad ist der größte Kostentreiber, deutlich vor Etage und Zufahrt.
• Ein realistisches Ergebnis ist eine Spanne. Wer einen Punktwert nennt, ohne die Wohnung gesehen zu haben, rät.
• Sondermüll und Asbest sprengen jede Pauschale und gehören gesondert ausgewiesen.
• Ein Angebot ohne Besichtigung vor Ort ist kein Angebot, sondern ein Einstiegspreis.
• Lass Dir den Entsorgungsnachweis geben — als Eigentümer bleibst Du für den ordnungsgemäßen Verbleib verantwortlich.
• Wertvolle Gegenstände vor dem Termin heraussuchen, nicht danach suchen.

Häufige Fragen

Was kostet eine normale Wohnungsauflösung in Essen?

Für eine durchschnittlich möblierte Wohnung von 70 Quadratmetern im Erdgeschoss liegt die Spanne meist zwischen etwa 1.800 und 2.900 Euro. Nach oben ist viel Luft, nach unten wenig. Mehr Beispiele stehen unter Entrümpelungskosten in Essen.

Kann ich selbst entrümpeln und Sperrmüll abholen lassen?

Ja, und bei kleinen Mengen lohnt sich das. Die kommunale Sperrmüllabfuhr in Essen holt haushaltsübliche Mengen ab, allerdings mit Vorlaufzeit und Mengenbegrenzung. Bei einem vollständigen Haushalt reicht das selten aus, und der Zeitaufwand wird regelmäßig unterschätzt.

Warum liegen zwei Angebote so weit auseinander?

Weil das eine mit Wertanrechnung kalkuliert und das andere nicht, weil unterschiedlich viele Container eingeplant sind oder weil eine Firma den Sperrmüllanteil anders schätzt. Vergleichbar werden Angebote erst, wenn dieselben Positionen darin stehen: Volumen, Personentage, Container, Entsorgungsnachweis, Endreinigung.

Muss ich vor dem Verkauf überhaupt räumen?

Nicht zwingend. Ein leeres Objekt lässt sich besser zeigen und wirkt größer, aber der Käufer kann die Räumung auch übernehmen — dann verhandelt er den Preis entsprechend. Was für den Verkauf im geräumten Zustand spricht, steht unter Leerstand verkaufen.

Was ist bei einer Messie-Wohnung anders?

Fast alles: Schutzausrüstung, mehr Personal, Desinfektion, oft Schädlingsbekämpfung, manchmal der Ausbau von Bodenaufbauten. Fünfstellige Beträge sind dort keine Seltenheit. Das Vorgehen steht unter Messie-Wohnung geerbt.

Kann ich die Kosten steuerlich geltend machen?

Bei einem Erbfall gehören Räumungskosten zu den Nachlassregelungskosten und fallen unter die Pauschale von 15.000 Euro nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG. Bei einer vermieteten Immobilie können sie Werbungskosten sein. Beides gehört zum Steuerberater, nicht in eine Faustformel.

Wie lange dauert eine Entrümpelung?

Eine normale Wohnung ist an einem Tag geräumt, ein volles Haus braucht zwei bis vier Tage. Länger dauert meist das Davor: Unterlagen sichten, Erbnachweis klären, Wertgegenstände sichern. Der Ablauf steht unter Ablauf der Haushaltsauflösung.

Darf ich räumen, bevor der Erbschein da ist?

Vorsicht. Solange nicht geklärt ist, wer Erbe ist, kann das Räumen Ärger mit Miterben geben — und Belege für den Nachlasswert vernichten. Erst den Nachweis klären, dann räumen. Der erste Weg führt zum Nachlassgericht beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52; die Schritte stehen unter Immobilie geerbt — erste Schritte.

Eine Zahl ist ein Anfang, keine Entscheidung. Wenn Du wissen willst, was Dein konkretes Objekt in Essen wert ist und welche Reihenfolge in Deinem Fall Sinn ergibt, sehe ich es mir an. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Richtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0). Kostensätze ohne amtliche Quelle sind Erfahrungswerte und im Rechner als solche gekennzeichnet. Die Rechner laufen vollständig im Browser, es werden keine Eingaben übertragen oder gespeichert. Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.