Erbschaftsteuer-Rechner für Immobilien

Das Haus in Frohnhausen steht im Testament, der Erbschein ist beantragt, und dann kommt die Frage, die niemand beantworten kann: Was will das Finanzamt davon? Die Antwort hängt an fünf Zahlen und einem Verwandtschaftsverhältnis.

Der Rechner bildet den Weg nach, den auch das Finanzamt Essen-Süd geht: Nachlass, Verbindlichkeiten, Pauschale, Erbquote, Befreiungen, Freibetrag, Tarif.

Wie der Rechner rechnet

Die Reihenfolge ist im Gesetz vorgegeben, und jeder Schritt hat seinen Paragrafen.

Schritt eins, der Wertansatz der Immobilie. Ein zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück wird nur mit 90 Prozent seines Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Der Rechner zieht also zehn Prozent ab. Wohnt der Erwerber selbst ein, greift stattdessen die Familienheim-Befreiung: Beim überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner ist das Familienheim ohne Flächengrenze steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG), bei Kindern und Kindern verstorbener Kinder nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Bei 300 Quadratmetern sind also zwei Drittel befreit und ein Drittel steuerpflichtig.

Schritt zwei, der Nachlass. Zum Immobilienwert kommt das übrige Vermögen, davon gehen die Nachlassverbindlichkeiten ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 und 2 ErbStG). Für Bestattung, Grabpflege und die Abwicklung zieht der Rechner pauschal 15.000 Euro ohne Nachweis ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG). Kosten der Nachlassverwaltung sind nicht abzugsfähig.

Schritt drei, die Erbquote. Alle Posten werden mit Deinem Anteil multipliziert. Bei drei Kindern zu gleichen Teilen also mit einem Drittel.

Schritt vier, der Freibetrag nach § 16 ErbStG. Ehegatte und Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen 100.000 Euro, Steuerklasse II 20.000 Euro, Steuerklasse III 20.000 Euro. Wer wo einsortiert wird, regelt § 15 ErbStG.

Schritt fünf, der Tarif. Der steuerpflichtige Erwerb wird auf volle 100 Euro nach unten abgerundet (§ 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG). Dann greift die Tabelle des § 19 Abs. 1 ErbStG mit ihren sieben Stufen — bis 75.000, bis 300.000, bis 600.000, bis 6 Millionen, bis 13 Millionen, bis 26 Millionen, darüber.

Schritt sechs, der Härteausgleich. Der Steuersatz gilt für den gesamten Erwerb, nicht nur für den Teil oberhalb der Stufe. Ein Euro mehr könnte deshalb Tausende Euro Steuer mehr kosten. § 19 Abs. 3 ErbStG verhindert das: Der Sprung wird nur insoweit erhoben, als er bei einem Steuersatz bis 30 Prozent aus der Hälfte und darüber aus drei Vierteln des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann. Steuerklasse I: 75.000 Euro kosten 7 Prozent, also 5.250 Euro. 80.000 Euro wären nach der Tabelle 11 Prozent, also 8.800 Euro. Der Härteausgleich deckelt auf 5.250 Euro plus die Hälfte von 5.000 Euro — 7.750 Euro.

Was der Rechner nicht kann

Er kennt den Steuerwert nicht. Den stellt das Finanzamt gesondert fest, nach dem Bewertungsgesetz, meist im Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren. Das Ergebnis weicht regelmäßig vom Marktwert ab — nach oben wie nach unten. Wie das abläuft, steht unter Nachlassbewertung durch das Finanzamt; als grobe Hausnummer taugen die Essener Richtwerte.

Er rechnet keine Vorschenkungen ein. Alles, was Dir dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren geschenkt hat, zählt nach § 14 ErbStG mit und verbraucht den Freibetrag. Nach einer Schenkung von 300.000 Euro bleiben einem Kind nur 100.000 Euro übrig.

Er kennt keine Versorgungsfreibeträge nach § 17 ErbStG, keine Betriebsvermögensbegünstigung, keine Stundung nach § 28 ErbStG und keine beschränkte Steuerpflicht mit der anteiligen Kürzung des Freibetrags nach § 16 Abs. 2 ErbStG. Hausrat behandelt er als „weiteres Vermögen“, obwohl dafür eigene Freibeträge gelten.

Er verteilt die Erbfallkostenpauschale nach Quote auf die Miterben; wem die 15.000 Euro in der Erbengemeinschaft in welcher Höhe zustehen, entscheidet sich am Einzelfall. Und er unterstellt, dass die Familienheim-Befreiung zehn Jahre hält. Ziehst Du vorher aus, fällt sie rückwirkend weg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 ErbStG).

Und er entscheidet nicht, ob verkauft oder gehalten wird. Dafür braucht es das Objekt, die Erbengemeinschaft und die Frage, wer die Steuer zahlt, wenn das Vermögen im Haus steckt.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundlage ist der vom Finanzamt festgestellte Steuerwert, nicht der Kaufpreis und nicht das Bauchgefühl.
• Vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 Prozent angesetzt (§ 13d ErbStG).
• Das selbst genutzte Familienheim ist beim Ehegatten ohne Flächengrenze, bei Kindern bis 200 Quadratmeter steuerfrei — und nur, wenn zehn Jahre lang selbst gewohnt wird.
• 15.000 Euro Erbfallkosten werden ohne jeden Beleg abgezogen (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).
• Freibeträge nach § 16 ErbStG: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III.
• Der Steuersatz gilt für den ganzen Erwerb; der Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG bremst den Sprung an den Stufengrenzen.
• Schenkungen derselben Person aus zehn Jahren zählen mit (§ 14 ErbStG).
• Für die Erbschaftsteuer ist im Essener Bezirk zentral das Finanzamt Essen-Süd zuständig.

Häufige Fragen

Zahle ich Erbschaftsteuer, wenn ich das Elternhaus selbst beziehe?

Als Kind bleibt das Familienheim steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt, der Erblasser bis zum Erbfall selbst darin gewohnt hat und Du unverzüglich einziehst (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Die Einzelheiten und die Fallstricke stehen unter Familienheim-Befreiung.

Was passiert, wenn ich nach fünf Jahren wieder ausziehe?

Dann fällt die Befreiung rückwirkend weg, und das Finanzamt setzt die Steuer nachträglich fest. Ausgenommen sind zwingende Gründe — Pflegebedürftigkeit etwa, nicht aber ein besseres Jobangebot in einer anderen Stadt.

Muss ich verkaufen, um die Steuer zu bezahlen?

Nicht zwingend. Bei Wohnimmobilien kann die Steuer nach § 28 Abs. 3 ErbStG auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn sie nur durch Verkauf aufgebracht werden könnte. Der Antrag muss aber gestellt und begründet werden. Welche Wege es sonst gibt, steht unter Erbschaftsteuer sparen.

Warum liegt der Steuerwert über dem, was ich am Markt bekomme?

Weil das Bewertungsgesetz mit typisierten Modellen arbeitet und nicht mit Deinem Objekt. Sanierungsstau, Lärm, ein schlechter Zuschnitt oder ein Wohnrecht fließen nicht automatisch ein. Gegen einen zu hohen Wert hilft der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG, in der Regel per Verkehrswertgutachten.

Wie schnell muss ich mich melden?

Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das ist eine Anzeige, keine Steuererklärung — die fordert das Finanzamt danach an. Banken und Notare melden ohnehin.

Gilt der Freibetrag pro Erbe oder für den ganzen Nachlass?

Pro Erwerber. Drei Kinder haben zusammen 1,2 Millionen Euro Freibetrag, jeder einzelne 400.000 Euro auf seinen Anteil. Eine Übersicht aller Beträge steht unter Freibeträge Erbschaftsteuer.

Was ist mit dem Partner ohne Trauschein?

Der fällt in Steuerklasse III mit 20.000 Euro Freibetrag und 30 Prozent Steuersatz ab dem ersten Euro darüber. Bei einer Wohnung in Rüttenscheid mit einem Steuerwert von 250.000 Euro sind das rund 65.000 Euro Steuer.

Zählt die Grundschuld gegen den Wert?

Nicht die Grundschuld, sondern die tatsächliche Restschuld des Darlehens. Eine stehengebliebene Grundschuld ohne valutierende Forderung mindert nichts. Den Saldo bestätigt die Bank schriftlich.

Was gilt, wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie verkauft?

Die Erbschaftsteuer richtet sich trotzdem nach dem Steuerwert am Todestag, nicht nach dem später erzielten Kaufpreis. Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall zu einem niedrigeren Preis ist allerdings ein starkes Argument für einen niedrigeren gemeinen Wert. Wie so ein Verkauf abläuft, steht unter Immobilie geerbt — erste Schritte.

Eine Zahl ist ein Anfang, keine Entscheidung. Wenn Du wissen willst, was Dein konkretes Objekt in Essen wert ist und welche Reihenfolge in Deinem Fall Sinn ergibt, sehe ich es mir an. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Richtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0). Kostensätze ohne amtliche Quelle sind Erfahrungswerte und im Rechner als solche gekennzeichnet. Die Rechner laufen vollständig im Browser, es werden keine Eingaben übertragen oder gespeichert. Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.