Sanierungs-ROI-Rechner

Das Bad ist von damals, die Tapete auch, und der Handwerker hat 18.000 Euro für ein neues Bad genannt. Die Frage ist nicht, ob es danach schöner aussieht. Die Frage ist, ob der Käufer die 18.000 Euro auch bezahlt.

Der Rechner stellt Kosten und erwarteten Wertzuwachs gegenüber. Ausgangspunkt ist der amtliche Immobilienrichtwert Deines Stadtteils.

Wie der Rechner rechnet

Der Ausgangswert ist Wohnfläche mal Richtwert. Die Richtwerte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und liegen als offene Daten über BORIS.NRW vor. Es sind Mediane der Zonenwerte je Stadtteil für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet. Das Normobjekt dahinter: Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, sieben bis zwölf Wohneinheiten im Haus, Balkon, kein Stellplatz. Die Spanne reicht von 1.900 Euro je Quadratmeter in Katernberg, Vogelheim und Karnap bis 3.300 Euro in Bredeney.

Jede Maßnahme hat zwei Zahlen: einen Kostensatz und einen Zuschlag auf den Wert. Die Kosten sind entweder pauschal — ein Bad kostet ungefähr gleich viel, ob die Wohnung 60 oder 120 Quadratmeter hat — oder sie hängen an der Fläche. Der Zuschlag ist ein Prozentsatz des Ausgangswerts.

Diese Zahlen sind Erfahrungswerte, keine amtliche Quelle. Herkunft: Angebote und Verkaufsverhandlungen im Essener Markt, keine Statistik. Im Skript liegen sie offen, und an jeder Checkbox stehen sie mit dran. Amtlich ist an diesem Rechner allein der Richtwert je Quadratmeter.

Am Ende steht eine Deckelung: Die Summe aller Einzelzuschläge wird bei 22 Prozent gekappt. Wer alles gleichzeitig macht, bekommt nicht die Summe aller Effekte bezahlt. Ein Käufer zahlt für eine kernsanierte Wohnung mehr, aber nicht beliebig viel mehr — irgendwann liegt der Preis über dem, was die Lage hergibt. Auch die Deckelung ist ein Erfahrungswert.

Verglichen werden dann drei Größen: eingesetztes Kapital, geschätzter Wertzuwachs und die Differenz. Zusätzlich zeigt der Rechner, wie viel Wertzuwachs auf einen eingesetzten Euro kommt.

Was der Rechner nicht kann

Er kennt Deine Immobilie nicht. Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, keine konkrete Wohnung. Erdgeschoss ohne Garten, Lärm von der Bundesstraße, ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum, ein laufender Mietvertrag zu 5,50 Euro — nichts davon steckt im Ausgangswert. In Werden reichen die Zonenwerte von 2.150 bis 3.250 Euro je Quadratmeter, in Kettwig von 2.150 bis 3.200. Ein einzelner Median sagt dort wenig.

Er kennt Deinen Ausgangszustand nicht. Malerarbeiten in einer Wohnung, die seit vierzig Jahren nicht angefasst wurde, bringen mehr als in einer, die vor fünf Jahren gestrichen wurde. Der Rechner unterstellt einen typischen unsanierten Zustand.

Er rechnet für den Verkauf, nicht für das Wohnen. Eine neue Heizung senkt Deine Betriebskosten und beendet den Ärger mit der alten Anlage. Das ist ein echter Nutzen, taucht in dieser Rechnung aber nicht auf.

Er kennt keine Förderung. Zuschüsse und zinsgünstige Kredite senken das eingesetzte Kapital, teilweise deutlich. Und er kennt keine Steuer: Bei einer vermieteten Wohnung sind Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar, während anschaffungsnahe Herstellungskosten über Jahrzehnte abgeschrieben werden.

Er rechnet nicht mit Zeit und Nerven. Vier Monate Baustelle, Handwerkersuche, doppelte Belastung durch weiterlaufende Kosten — das steht in keiner Zelle. Wann Nichtstun die bessere Entscheidung ist, steht unter bewusst nicht sanieren.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Ausgangswert kommt aus dem amtlichen Immobilienrichtwert des Stadtteils; alles andere sind Erfahrungswerte.
• Kosmetik schlägt Technik: Malerarbeiten, Böden und Home Staging holen ihr Geld am ehesten wieder herein.
• Bad, Küche, Heizung und Dach kosten mehr, als der Markt beim Verkauf zusätzlich zahlt.
• Wer alles gleichzeitig macht, bekommt nicht die Summe aller Effekte bezahlt — deshalb die Deckelung bei 22 Prozent.
• In günstigen Stadtteilen rechnet sich eine teure Sanierung seltener, weil der prozentuale Zuschlag auf einen kleineren Ausgangswert wirkt.
• Ein sichtbarer Sanierungsstau kostet im Preis oft mehr, als die Beseitigung gekostet hätte — das ist der Gegenpol zur reinen Kostenrechnung.

Häufige Fragen

Warum lohnt sich das neue Bad rechnerisch nicht?

Weil ein Käufer ein neues Bad zwar schätzt, aber selten den vollen Preis dafür zahlt — und weil sein Geschmack ein anderer sein kann als Deiner. Wann es sich trotzdem lohnt, steht unter Bad vor dem Verkauf.

Was ist der günstigste Hebel überhaupt?

Ausräumen, putzen, streichen, gute Fotos. Das kostet wenig, wirkt sofort und verkürzt die Vermarktungszeit. Mehr dazu unter Home Staging.

Warum ist das Ergebnis in Katernberg schlechter als in Bredeney?

Weil der Zuschlag prozentual auf den Ausgangswert wirkt. Fünf Prozent von 80 Quadratmetern mal 1.900 Euro sind 7.600 Euro, dieselben fünf Prozent bei 3.300 Euro sind 13.200 Euro. Die Handwerkerrechnung ist in beiden Stadtteilen gleich hoch.

Sind die Kostensätze realistisch?

Es sind mittlere Erfahrungswerte für den Essener Markt, und sie schwanken je nach Auftragslage erheblich. Verlass Dich nicht auf sie, sondern auf drei vergleichbare Angebote — worauf Du dabei achten musst, steht unter Angebote vergleichen.

In welcher Reihenfolge sollte ich sanieren?

Erst das Dach und die Leitungen, dann die Oberflächen — sonst reißt der Elektriker die frische Wand wieder auf. Die Reihenfolge steht unter Reihenfolge bei der Sanierung.

Was ist mit dem Energieausweis?

Er muss zur Besichtigung vorliegen, unabhängig davon, ob Du saniert hast. Eine schlechte Effizienzklasse drückt den Preis spürbar, aber meist weniger stark, als eine energetische Vollsanierung kostet.

Kann ich mit dem Rechner den Angebotspreis bestimmen?

Nein. Er schätzt eine Veränderung, keinen Wert. Der Ausgangswert ist ein Median für ein Normobjekt und keine Bewertung Deines Objekts. Wie ein Preis zustande kommt, steht unter Angebotspreis finden.

Und wenn ich gar nicht sanieren will?

Dann verkaufst Du im Ist-Zustand und rechnest den Abschlag ein. Für viele Objekte im Essener Norden ist das die vernünftigere Entscheidung. Wie sich ein Sanierungsstau auf den Preis auswirkt und wann sich Renovieren doch lohnt, steht unter Renovieren vor dem Verkauf.

Eine Zahl ist ein Anfang, keine Entscheidung. Wenn Du wissen willst, was Dein konkretes Objekt in Essen wert ist und welche Reihenfolge in Deinem Fall Sinn ergibt, sehe ich es mir an. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Richtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0). Kostensätze ohne amtliche Quelle sind Erfahrungswerte und im Rechner als solche gekennzeichnet. Die Rechner laufen vollständig im Browser, es werden keine Eingaben übertragen oder gespeichert. Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.