Spekulationssteuer-Rechner

Neun Jahre gehalten, gut vermietet, jetzt ein ordentliches Angebot für die Wohnung in Steele. Und dann die Frage: Wie viel davon bleibt eigentlich übrig, wenn das Finanzamt fertig ist?

Der Rechner zeigt es. Er braucht sieben Zahlen und eine Angabe dazu, ob Du selbst darin gewohnt hast.

Wie der Rechner rechnet

Die Grundformel steht in § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG: Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.

Der Rechner setzt das so um: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten, wobei die Anschaffungskosten aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten bestehen und um die bereits abgezogene Abschreibung gemindert werden. Dieser letzte Punkt steht in § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG und ist der Grund, warum die Rechnung fast immer schlechter ausfällt als gedacht: Was jahrelang die Mieteinkünfte gemindert hat, erhöht am Ende den Verkaufsgewinn.

Danach prüft der Rechner drei Ausschlüsse, in dieser Reihenfolge.

• Eigennutzung. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt Objekte aus, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden — oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Zwei Kalenderjahre plus zwei Tage können also reichen.
• Zehnjahresfrist. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nur vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Rechner behandelt eine Haltedauer über zehn Jahren als steuerfrei.
• Freigrenze. Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Weniger als. Bei genau 1.000 Euro ist der volle Betrag steuerpflichtig — das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.

Bleibt der Gewinn steuerpflichtig, multipliziert der Rechner ihn mit Deinem persönlichen Steuersatz. Einen eigenen Spekulationssteuersatz gibt es nicht; der Gewinn zählt als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 EStG zum übrigen Einkommen.

Was der Rechner nicht kann

Er rechnet mit Jahren, das Gesetz rechnet mit Tagen. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Wer bei zehn Jahren und ein paar Wochen liegt, sollte die Verträge nebeneinanderlegen statt zu schätzen.

Er kennt Deinen echten Grenzsteuersatz nicht. Ein Gewinn von 50.000 Euro hebt Dich womöglich in eine höhere Progressionszone, sodass der Satz auf den Gewinn über dem liegt, den Du eingetragen hast. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen obendrauf.

Er trennt nicht zwischen Grund und Boden und Gebäude. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG), die AfA trägst Du deshalb als fertige Summe ein. Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen behandelt er wie normale AfA — was in der Sache stimmt, aber ein sauberes Zusammensuchen der Beträge nicht ersetzt.

Er erkennt keinen gewerblichen Grundstückshandel. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, fällt aus § 23 EStG heraus und unter § 15 EStG — dann hilft auch die Zehnjahresfrist nicht mehr, und es kommt Gewerbesteuer dazu.

Und er kennt Deine Vorgeschichte nicht: unentgeltlicher Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung, Teilverkäufe, ein häusliches Arbeitszimmer, eine zwischenzeitliche Vermietung an Angehörige. Jeder dieser Punkte kann das Ergebnis kippen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft (§§ 22 Nr. 2, 23 EStG).
• Gewinn ist Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten — und die Anschaffungskosten sinken um die in Anspruch genommene AfA.
• Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn steuerfrei, egal wie hoch er ist.
• Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren macht den Gewinn ebenfalls steuerfrei.
• 1.000 Euro sind eine Freigrenze, kein Freibetrag: darüber ist alles steuerpflichtig.
• Verluste sind nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar.
• Erklärt wird der Gewinn in der Anlage SO; das Finanzamt erfährt vom Verkauf ohnehin über die Anzeige des Notars.

Häufige Fragen

Ab wann läuft die Zehnjahresfrist?

Ab dem Tag des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb, bis zum Tag des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch spielen keine Rolle. Die Details stehen unter Spekulationsfrist.

Ich habe geerbt — zählt die Zeit meiner Eltern mit?

Ja. Beim unentgeltlichen Erwerb wird Dir die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat Deine Mutter das Haus vor fünfzehn Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Dafür brauchst Du ihren alten Kaufvertrag als Nachweis.

Welche Kosten darf ich gegenrechnen?

Alles, was durch den Verkauf veranlasst ist: Maklerprovision, Notarkosten der Löschungsbewilligung, Energieausweis, Vorfälligkeitsentschädigung, Inserate, Wertgutachten. Eine Übersicht steht unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Wie finde ich heraus, wie viel AfA ich abgezogen habe?

Aus den Anlagen V der vergangenen Steuererklärungen. Bei linearer Abschreibung von zwei Prozent auf den Gebäudeanteil lässt sie sich auch rekonstruieren: Gebäudeanteil mal zwei Prozent mal Jahre. Wie der Ansatz funktioniert, steht unter AfA bei Immobilien.

Was ist mit einem unbebauten Grundstück?

§ 23 EStG erfasst Grundstücke allgemein, die Frist gilt also auch dort. Abschreibung gibt es beim Boden nicht, deshalb ist der Gewinn schlicht die Differenz abzüglich Kosten. Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift bei unbebauten Grundstücken nicht.

Zählt der Kaufpreis oder der Verkehrswert?

Der tatsächlich vereinbarte Preis. Nur beim Verkauf an Angehörige schaut das Finanzamt genauer hin: Ein deutlich zu niedriger Preis kann als teilweise Schenkung gewertet werden. Was Essener Objekte ungefähr wert sind, zeigen die Richtwerte des Gutachterausschusses — als Orientierung, nicht als Preisaussage.

Kann ich die Steuer noch vermeiden, wenn ich schon verkaufen will?

Manchmal. Den Notartermin hinter den Fristablauf legen, die Eigennutzung rechtzeitig herstellen oder Verkäufe über zwei Kalenderjahre verteilen — die Wege und ihre Grenzen stehen unter Spekulationssteuer vermeiden.

Wann muss ich zahlen?

Mit der Einkommensteuerveranlagung für das Verkaufsjahr, oft erst über ein Jahr später. Leg den Betrag trotzdem sofort zurück und rechne damit, dass das Finanzamt anschließend Deine Vorauszahlungen anhebt. Zuständig ist in Essen je nach Wohnsitz das Finanzamt Essen-Süd, Essen-Nord oder Essen-Ost.

Eine Zahl ist ein Anfang, keine Entscheidung. Wenn Du wissen willst, was Dein konkretes Objekt in Essen wert ist und welche Reihenfolge in Deinem Fall Sinn ergibt, sehe ich es mir an. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Richtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0). Kostensätze ohne amtliche Quelle sind Erfahrungswerte und im Rechner als solche gekennzeichnet. Die Rechner laufen vollständig im Browser, es werden keine Eingaben übertragen oder gespeichert. Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.