Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner

Das Haus in Borbeck-Mitte ist verkauft, der Notartermin steht — und die Bank schickt eine Zahl, mit der niemand gerechnet hat: 14.800 Euro dafür, dass das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Ist das zu viel? Ohne eigene Rechnung lässt sich das nicht beurteilen.

Der Rechner bildet die Aktiv-Passiv-Methode nach, mit der die Banken arbeiten und die der Bundesgerichtshof für zulässig hält.

Wie der Rechner rechnet

Zuerst die Rechtsgrundlage. Wer ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzins vorzeitig kündigen will, weil er das Objekt verkauft, kann das nach § 490 Abs. 2 BGB — sechs Monate nach vollständigem Empfang des Darlehens und wenn berechtigte Interessen es gebieten. Der Wunsch nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache ist ausdrücklich so ein Interesse. Satz 3 des Absatzes sagt dann: Der Darlehensnehmer hat den Schaden zu ersetzen, der aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. § 502 BGB regelt sie für Verbraucherdarlehen im Einzelnen.

Und dann die wichtigste Grenze: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst Du jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Diese Kündigung kostet nichts. Wird nach Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen, beginnen die zehn Jahre ab diesem Zeitpunkt neu.

Fällt eine Entschädigung an, geht der Rechner die Aktiv-Passiv-Methode Monat für Monat durch:

• Für jeden Monat bis zum Ende der Zinsbindung wird die Restschuld ermittelt. Die vereinbarte jährliche Sondertilgung wird abgezogen, jeweils nach Ablauf von zwölf Monaten — was Du kostenfrei hättest tilgen dürfen, darf die Bank nicht als Zinsschaden geltend machen.
• Der Zinsschaden des Monats ist die Restschuld mal der Differenz aus Sollzins und Wiederanlagezins, geteilt durch zwölf.
• Davon abgezogen werden die ersparten Risikokosten mit 0,05 Prozent der Restschuld pro Jahr und ersparte Verwaltungskosten mit 60 Euro pro Jahr. Diese beiden Sätze sind Erfahrungswerte — Gerichte akzeptieren je nach Fall Werte in ähnlicher Größenordnung, ein amtlicher Satz existiert nicht.
• Jeder Monatsbetrag wird mit dem Wiederanlagezins auf den Ablösetag abgezinst und aufsummiert. Ist die Summe negativ, ist das Ergebnis null.

Der Wiederanlagezins ist der Punkt, an dem die meisten Abrechnungen kippen. Die Bank unterstellt, dass sie das zurückgezahlte Geld in laufzeitgleiche Hypothekenpfandbriefe steckt. Je niedriger sie diesen Zins ansetzt, desto höher fällt die Entschädigung aus. Ein Prozentpunkt Unterschied macht bei 200.000 Euro und fünf Jahren Restlaufzeit rund 9.000 Euro.

Was der Rechner nicht kann

Er kennt Deinen Tilgungsplan nicht. Ein echtes Annuitätendarlehen tilgt jeden Monat ein Stück, die Restschuld sinkt also stetig. Der Rechner hält sie zwischen den Sondertilgungen konstant und überschätzt den Zinsschaden dadurch — bei hoher Anfangstilgung deutlich. Nimm das Ergebnis als Obergrenze, nicht als Punktwert.

Er rechnet mit vollen Monaten statt taggenau und mit einer einfachen monatlichen Abzinsung. Banken verwenden Zerozinssätze für jeden einzelnen Zahlungstermin. Beides führt zu Abweichungen im dreistelligen Bereich.

Er kennt Deinen Vertrag nicht. Manche Verträge erlauben mehr Sondertilgung als eingetragen, manche eine kostenfreie Tilgungssatzänderung. Beides senkt die Entschädigung. Und § 502 Abs. 2 BGB schließt den Anspruch ganz aus, wenn die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Das kommt häufiger vor, als man denkt, und ist immer eine Prüfung wert.

Die Kappungsgrenzen des § 502 Abs. 3 BGB — ein Prozent des zurückgezahlten Betrags, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit ein halbes Prozent — gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gelten sie nicht. Der Rechner wendet sie deshalb nicht an.

Nicht enthalten sind außerdem das Bearbeitungsentgelt der Bank, die Kosten der Löschungsbewilligung und die Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung der Grundschuld.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundlage ist § 490 Abs. 2 BGB: vorzeitige Kündigung bei berechtigtem Interesse, gegen Ersatz des Schadens.
• Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung ist die Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB entschädigungsfrei — mit sechs Monaten Frist.
• Die Aktiv-Passiv-Methode vergleicht den vereinbarten Zins mit dem, was die Bank heute am Kapitalmarkt bekommt.
• Vereinbarte Sondertilgungen mindern die Entschädigung und müssen berücksichtigt werden.
• Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sind abzuziehen; die Sätze dafür sind Erfahrungswerte.
• Fehlerhafte Pflichtangaben im Vertrag können den Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB komplett zu Fall bringen.
• Die Prozentgrenzen des § 502 Abs. 3 BGB gelten nicht für Immobiliardarlehen.

Häufige Fragen

Kann ich die Zahlung verweigern?

Ohne Grundlage nicht. Aber Du kannst die Berechnung anfordern, nachrechnen und die Angaben im Vertrag prüfen lassen. Verbraucherzentralen bieten dafür kostenpflichtige Überprüfungen an. Was Du sonst tun kannst, steht unter Vorfälligkeitsentschädigung senken.

Was ist der Unterschied zwischen Aktiv-Passiv und Aktiv-Aktiv?

Bei der Aktiv-Passiv-Methode legt die Bank rechnerisch in Pfandbriefe an, bei der Aktiv-Aktiv-Methode vergibt sie ein neues Darlehen. Der Bundesgerichtshof lässt beide zu; in der Praxis rechnen fast alle Banken nach Aktiv-Passiv, weil das Ergebnis für sie günstiger ausfällt. Die Begriffe erklärt Vorfälligkeitsentschädigung.

Muss ich überhaupt ablösen, wenn ich verkaufe?

Nicht unbedingt. Manche Banken lassen zu, dass das Darlehen auf eine andere Immobilie umgeschrieben wird, oder der Käufer übernimmt es. Beides ist Verhandlungssache und scheitert oft an der Bonität des Käufers. Der Weg über die Umschuldung lohnt trotzdem eine Anfrage.

Zählt die Grundschuld oder die Restschuld?

Die Restschuld. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt bei ihrem ursprünglichen Betrag stehen, auch wenn längst die Hälfte getilgt ist. Für die Entschädigung zählt nur, was Du der Bank tatsächlich noch schuldest. Gelöscht wird die Grundschuld anschließend beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52.

Kann ich die Entschädigung steuerlich absetzen?

Bei einer vermieteten Immobilie ist sie regelmäßig Werbungskosten beim Verkauf und mindert damit einen etwaigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Bei einer selbst genutzten Wohnung nicht. Die übrigen Verkaufskosten stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Wie komme ich an den richtigen Wiederanlagezins?

Die Bank muss offenlegen, welchen Satz sie angesetzt hat. Vergleichsmaßstab sind die von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Renditen von Hypothekenpfandbriefen mit passender Restlaufzeit zum Ablösetag. Weicht der angesetzte Satz deutlich nach unten ab, ist das der erste Punkt zum Nachfragen.

Was ist mit einem Bausparvertrag oder einem variablen Darlehen?

Bei variablem Zinssatz gibt es keine Zinsbindung und damit keine Entschädigung: Kündigung mit drei Monaten Frist nach § 489 Abs. 2 BGB. Beim Bauspardarlehen entfällt sie ebenfalls, weil dort jederzeit getilgt werden darf.

Lohnt es sich, bis zum Ende der Zinsbindung zu warten?

Manchmal. Wenn die Entschädigung fünfstellig wird und der Verkauf keine Eile hat, kann Warten günstiger sein als Verkaufen. Wie sich das Ende der Sollzinsbindung und der Verkaufszeitpunkt zusammenbringen lassen, steht unter bester Zeitpunkt für den Verkauf.

Eine Zahl ist ein Anfang, keine Entscheidung. Wenn Du wissen willst, was Dein konkretes Objekt in Essen wert ist und welche Reihenfolge in Deinem Fall Sinn ergibt, sehe ich es mir an. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Rechtsgrundlagen am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Richtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0). Kostensätze ohne amtliche Quelle sind Erfahrungswerte und im Rechner als solche gekennzeichnet. Die Rechner laufen vollständig im Browser, es werden keine Eingaben übertragen oder gespeichert. Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.