Den Hausverwalter wechseln – so gehen Sie vor
Viele Eigentümer scheuen das Thema, da es auf den ersten Blick komplex erscheint. Wir bringen etwas Licht in dieses Thema.
Hausverwaltung (Wohnungseigentumsverwalter)
Die Hausverwaltung übernimmt für Eigentümer die vielfältigsten Aufgaben. Kommt es im Rahmen dieser Verwaltertätigkeit zu Unstimmigkeiten, dann kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, die Hausverwaltung zu wechseln.
Die Arbeit der Hausverwaltung nimmt nicht nur Einfluss auf die Zufriedenheit der Eigentümer und Mieter, sondern auch auf den Zustand der Immobilie. Zudem sind gute Hausverwalter in der Lage, Abläufe zu optimieren und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung reibungslos umzusetzen, wodurch wiederum Zeit und Kosten eingespart werden können. Wir schließen z. B.: mit Versicherern und Lieferanten Rahmenverträge ab um bessere Konditionen und Rahmenbedingungen zu erhalten. Ebenso vereinbaren wir mit Handwerkern für wichtige Gewerke wie z. B.: Gas/Wasser und Elektro Rufbereitschaften an 24 Stunden am Tag, 7 Tage die Woche.
Kündigungsfristen des Vertrages vor dem Wechsel beachten
Die Verwalterbestellung des Wohnungseigentumsverwalters läuft automatisch aus und verlängert sich nicht automatisch. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt zum Schutz von Wohnungseigentümern vor, dass mit Ablauf einer fünfjährigen Bestelldauer die Verwalterbestellung unabdingbar ausläuft. Ausnahme: die Erstbestellung bei Neubau/Umwandlung: hier maximal drei Jahre. Die Verwalterbestellung endet mit Zeitablauf ohne dass es von beiden Seiten einer Kündigung bedarf. Ein neuer Verwalter kann frühestens im letzten Jahr der laufenden Bestellungszeit gewählt werden.
Verwalterwechsel
Im letzten Jahr der „Amtszeit“ wird die bisherige Verwaltung den Punkt Verwalterneubestellung auf die Tagesordnung aufnehmen. Dies tut sie aus eigenen Interesse, denn ohne Beschluss zur Neubestellung durch die Eigentümergemeinschaft ist Ihre Verwaltertätigkeit beendet. Wenn Sie die Verwaltung wechseln wollen, müssen Sie spätestens jetzt tätig werden und sich Angebote anderer Verwaltungen einholen. Angebote kann jeder Eigentümer anfordern, ohne hierfür einen besonderen Auftrag zu haben oder im Beirat zu sein. Sinnvoll ist allerdings mit den anderen Eigentümern oder Beirat abzustimmen um z. B. Mehrfachanfragen zu vermeiden. Eingeholte Angebote sollten im Vorfeld mit den Eigentümern und Beirat noch vor der Eigentümerversammlung abgestimmt werden. Ebenfalls empfehlenswert ist es vor ab schon eine Meinung zu bilden und diese mit dem anderen Eigentümern vor der Versammlung auszutauschen.
In der Eigentümerversammlung wird der Verwalter mit einfacher Mehrheit gewählt, d.h. wenn mehr als die Hälfte der anwesenden Stimmen sich für einen Verwalter entscheiden, ist dieser gewählt.
Ein Verwaltervertrag mit dem neuen Verwalter muss noch nicht auf dieser Eigentümerversammlung beschlossen werden. Aber es ist zu empfehlen, dass allen Eigentümer schon ein Vertragsentwurf vorliegt und ein Eigentümer oder Beirat zur Unterschrift des Vertrages bevollmächtigt wird.
Vorzeitige Abberufung bei wichtigem Grund möglich
Alternativ haben Eigentümer noch die Möglichkeit, die Hausverwaltung aus wichtigem Grund abzuberufen. Dazu muss ein wichtiger Grund vorliegen. Grunde für eine vorzeitige Abberufung sind z. B.:
- strafbare Handlungen
- Veruntreuung durch den Hausverwalter
- Insolvenz
- lange Wartezeiten bei der Abrechnung (mehr als 15 Monate)
- Fälschen von Protokollen
- Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter ist zerstört
- Verwalter hat die Eigentümer beleidigt
- Verwalter weigert sich abgestimmte Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen
- Vorteilsnahme der Hausverwaltung bei Abschluss von Handwerkerverträgen.
Auch wenn die Hausverwaltung die Beschlüsse nicht entsprechend der Eigentümerversammlung umsetzt, kann eine Abberufung ohne Einhaltung der Wartezeit erfolgen. Dabei empfiehlt es sich allerdings, den wichtigen Grund vorab juristisch prüfen zu lassen.
Fazit
Die Hausverwaltung darf nicht nach Belieben verwalten und handeln, wie es ihr gefällt. Es gibt Regeln und Gesetze, die zu beachten und einzuhalten sind. Wird ein grober Verstoß von der Verwaltung begangen, kann es sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.
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Hausverwaltung Gottschling, Essen
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