Teilungsversteigerung: letzter Ausweg in der Erbengemeinschaft

„Dann lasse ich eben versteigern.“ Diesen Satz höre ich in Erbengemeinschaften früher oder später fast immer. Er wirkt, weil er stimmt: Ein einzelner Miterbe kann die Teilungsversteigerung tatsächlich allein in Gang setzen, gegen den Willen aller anderen. Er ist trotzdem selten ein guter Plan – denn wer ihn ausspricht, versteigert auch sein eigenes Erbteil mit.

Wann sie überhaupt in Betracht kommt

Die Teilungsversteigerung ist kein Verkauf, sondern ein Verfahren zur Aufhebung einer Gemeinschaft. Grundlage ist § 180 Abs. 1 ZVG zusammen mit dem Auseinandersetzungsanspruch aus § 2042 BGB. Sie kommt in Betracht, wenn ein gemeinsamer Verkauf scheitert, weil ein Miterbe nicht unterschreibt, nicht erreichbar ist oder eine unrealistische Preisvorstellung hat.

Der entscheidende Hebel steht in § 181 ZVG: Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich. Angeordnet werden darf die Versteigerung, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist. Kein Urteil, keine Zustimmung, kein Mehrheitsbeschluss. Deshalb hängt am Antrag oft zuerst eine Grundbuchberichtigung – die gebührenfrei ist, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Die Alternativen stehen unter Erbengemeinschaft auflösen; die Versteigerung ist dort der letzte Eintrag, und das aus gutem Grund.

Der Ablauf

Zwei Punkte überraschen im Termin fast immer. Erstens: Die umgangssprachliche „Bietstunde“ ist gesetzlich eine halbe Stunde. Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen nach § 73 Abs. 1 ZVG mindestens 30 Minuten liegen, danach wird fortgesetzt, bis kein Gebot mehr kommt. Zweitens: Wer bietet, muss auf Verlangen eines Beteiligten sofort Sicherheit leisten, nach § 68 Abs. 1 ZVG ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts. Bei 300.000 Euro sind das 30.000 Euro – nicht in bar, aber als Bankbürgschaft oder vorab überwiesener Betrag.

Die 7/10- und die 5/10-Grenze, und warum sie verschwinden

Das ist der Kern des Ganzen. Im ersten Versteigerungstermin schützen zwei Wertgrenzen:

• Sieben Zehntel, § 74a Abs. 1 ZVG. Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehenbleibender Rechte unter sieben Zehnteln des festgesetzten Grundstückswerts, kann ein nicht gedeckter Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen.
• Fünf Zehntel, § 85a Abs. 1 ZVG. Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag zu versagen – von Amts wegen, ohne dass jemand einen Antrag stellen muss.

Und jetzt kommt der Satz, den kaum jemand kennt. § 74a Abs. 4 ZVG und § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG bestimmen: In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des einen noch aus denen des anderen versagt werden. Im zweiten Termin gibt es also keine Untergrenze mehr. Der Zuschlag kann bei 40 Prozent des Verkehrswerts erteilt werden, bei 30 Prozent, theoretisch bei jedem Gebot.

Ein Beispiel: Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 300.000 Euro liegt die 7/10-Grenze bei 210.000 Euro, die 5/10-Grenze bei 150.000 Euro. Wird der Zuschlag im ersten Termin versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin; dazwischen sollen nach § 74a Abs. 3 ZVG mindestens drei und höchstens sechs Monate liegen. Im zweiten Termin sind dieselben 150.000 Euro kein Hindernis mehr, und 120.000 Euro sind es auch nicht. Das ist der belegbare Grund für Erlöseinbußen – keine Statistik, sondern Gesetzestext. Wer die Teilungsversteigerung als Drohkulisse aufbaut, richtet sie auch auf seinen eigenen Anteil.

Was mit Grundschulden und mit Mietern passiert

Zwei Dinge laufen hier anders als in der normalen Zwangsversteigerung – und beide verkleinern den Bieterkreis.

Grundschulden bleiben stehen. Nach § 182 Abs. 1 ZVG sind bei der Feststellung des geringsten Gebots die den Anteil des Antragstellers belastenden Rechte sowie alle vorgehenden und gleichstehenden Rechte zu berücksichtigen. Eine Grundschuld lastet auf dem ganzen Grundstück, also auch auf diesem Anteil – sie bleibt bestehen und wird vom Ersteher zusätzlich zum Bargebot übernommen. Wer 200.000 Euro bietet und dabei eine Grundschuld über 120.000 Euro übernimmt, zahlt in Wahrheit 320.000 Euro. Diese Rechnung überfordert Laienbieter und ist ein Hauptgrund für wenige und niedrige Gebote.

Mieter sind besser geschützt als sonst. Normalerweise darf ein Ersteher nach § 57a ZVG außerordentlich kündigen. In der Teilungsversteigerung nicht: § 183 ZVG schließt die §§ 57a und 57b ZVG aus. Der Ersteher tritt über § 57 ZVG und § 566 BGB in den Mietvertrag ein, ohne Sonderkündigungsrecht. Bei einer vermieteten Wohnung schrumpft der Bieterkreis damit auf Kapitalanleger.

Wie lange dauert es und was kostet es

Eine amtliche Statistik zur Dauer gibt es nicht; jede kursierende Zahl ist geschätzt. Belegbar sind die gesetzlichen Zeitmarken, und die reichen für eine realistische Erwartung: Bekanntmachung mindestens sechs Wochen vor dem Termin (§ 43 Abs. 1 ZVG), drei bis sechs Monate zwischen erstem und zweitem Termin (§ 74a Abs. 3 ZVG), dazu Gutachten und Wertfestsetzung – und dann die Einstellungen.

Bei den Kosten ist das Gesetz präzise. Die Gerichtsgebühren stehen im Kostenverzeichnis zum GKG, berechnet nach Tabelle A und nach § 54 GKG aus dem festgesetzten Verkehrswert; die Zuschlagsgebühr richtet sich nach dem Gebot.

Das sind rund 4.400 bis 5.900 Euro allein an Gerichtsgebühren, dazu die nicht pauschal bezifferbaren Auslagen für das Verkehrswertgutachten. Bezahlt wird vorweg aus dem Erlös, es geht also von dem ab, was verteilt wird. Zwei Trostpflaster: Die Terminsgebühr 2213 entfällt, wenn der Zuschlag nach § 74a oder § 85a ZVG versagt bleibt, und wer vor Bestimmung des ersten Termins zurücknimmt, zahlt nach KV 2212 nur 0,25.

Bremsen: die einstweilige Einstellung

Die übrigen Miterben können das Verfahren verzögern, nicht verhindern. § 180 Abs. 2 ZVG: Auf Antrag eines Miteigentümers ist die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate anzuordnen, wenn das bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint; einmalige Wiederholung zulässig.

Für Trennungsfälle gibt es eine schärfere Variante. § 180 Abs. 3 ZVG greift, wenn außer dem Antragsteller nur sein Ehegatte, sein früherer Ehegatte oder sein Lebenspartner zur Gemeinschaft gehört: Dann ist die Einstellung anzuordnen, wenn sie zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist – und diese Einstellung ist mehrfach wiederholbar. Was das für den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie bedeutet, habe ich unter Verkauf bei Scheidung aufgeschrieben.

Die absolute Grenze zieht § 180 Abs. 4 ZVG: Durch Anordnungen nach Absatz 2 und 3 darf das Verfahren insgesamt nicht auf mehr als fünf Jahre eingestellt werden. Fünf Jahre Stillstand, während Wohngeld, Grundsteuer und Zinsen weiterlaufen – das ist die andere Seite der Drohkulisse.

Miterben dürfen mitbieten

Das überrascht viele: Wer die Versteigerung betreibt, darf selbst bieten, und die anderen Miterben dürfen es auch. Das ist der übliche Weg, wenn einer die Immobilie behalten will, sich aber mit den Geschwistern nicht auf einen Preis einigt.

Zwei Besonderheiten helfen. Nach § 184 ZVG braucht ein Miteigentümer keine Sicherheit zu leisten, wenn ihm eine durch das Gebot gedeckte Hypothek oder Grundschuld zusteht. Und wirtschaftlich muss er nicht den vollen Preis aufbringen, weil sein eigener Anteil am Erlös an ihn zurückfließt: Bei einem Drittel-Anteil finanziert er faktisch zwei Drittel. Der Haken bleibt derselbe – er bietet gegen Fremde, und im zweiten Termin schützt ihn keine Untergrenze, wenn er nicht zum Zug kommt.

Warum der gemeinsame Verkauf fast immer mehr bringt

Rechne es am Essener Markt durch. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen veröffentlicht Immobilienrichtwerte je Stadtteil. Eine 90 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Steele liegt beim Weiterverkauf bei rund 2.050 Euro je Quadratmeter, also bei etwa 184.500 Euro. Dieselbe Wohnung in Rüttenscheid käme bei 2.925 Euro auf rund 263.000 Euro.

Im freien Verkauf konkurrieren Selbstnutzer und Kapitalanleger, die besichtigen, finanzieren und in Ruhe prüfen können. In der Teilungsversteigerung bieten Menschen, die das Objekt oft nur von außen kennen, zehn Prozent Sicherheit vorhalten müssen und eine bestehenbleibende Grundschuld einkalkulieren. Weniger Bieter, weniger Information, mehr Risiko – der Preis kann gar nicht anders als niedriger ausfallen, und Gerichts- und Gutachterkosten kommen obendrauf.

Meine Reihenfolge ist deshalb immer dieselbe: erst eine nachvollziehbare Bewertung, an der jeder mitrechnen kann, dann ein gemeinsamer Auftrag, dann der reguläre Verkaufsablauf. Die meisten Blockaden lösen sich, sobald die Zahl auf dem Tisch liegt. Räumung und Entrümpelung lassen sich gleich mitplanen. Ist die Immobilie mit einem Nutzungsrecht belastet, gehört vorher der Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch geklärt, ist der Nachlass überschuldet, die Frage nach dem Ausschlagen der Erbschaft. Auf den Erlös folgt die Steuerfrage, siehe Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Wo das in Essen stattfindet

Zuständig ist nach § 1 Abs. 1 ZVG als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das unterscheidet sich vom Nachlassgericht, für das der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers zählt: Hier entscheidet die Lage der Immobilie, nicht der Wohnort des Verstorbenen.

Für den größten Teil des Stadtgebiets ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, 45130 Essen, das Nachlassabteilung, Grundbuchamt und Zwangsversteigerungsabteilung unter einem Dach führt. Für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken ist das Amtsgericht Essen zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Eine Zuständigkeitskonzentration für Zwangsversteigerungssachen gibt es hier nicht: Jedes dieser Gerichte führt und veröffentlicht seine Termine selbst.

Fazit

Die Teilungsversteigerung funktioniert auch gegen den Willen aller anderen: Ein Miterbe genügt, ein Titel ist nach § 181 ZVG nicht nötig. Der Ablauf ist lang – Antrag, Anordnung, Gutachten, Terminsbestimmung, Bietzeit, Zuschlag, Verteilung – und die Gerichtsgebühren liegen bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro in der Größenordnung von 4.400 bis 5.900 Euro plus Gutachterauslagen. Der eigentliche Preis steckt aber im zweiten Termin: Dort gelten weder die 7/10- noch die 5/10-Grenze, sodass ein Zuschlag auch weit unter dem Verkehrswert möglich ist. Dazu kommen bestehenbleibende Grundschulden und der fehlende Kündigungsschutz für den Ersteher, die beide den Bieterkreis verkleinern. Wer stattdessen eine belastbare Bewertung vorlegt und gemeinsam frei verkauft, bekommt in aller Regel deutlich mehr Geld und deutlich schneller Ruhe.

Häufige Fragen zur Teilungsversteigerung

Kann ein einzelner Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen?

Ja, nach § 181 ZVG ist kein vollstreckbarer Titel erforderlich, es genügt, dass der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist.

Was bedeuten die 7/10- und die 5/10-Grenze?

Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des festgesetzten Werts, kann ein nicht gedeckter Berechtigter nach § 74a Abs. 1 ZVG die Versagung des Zuschlags beantragen; unter der Hälfte ist der Zuschlag nach § 85a Abs. 1 ZVG zwingend zu versagen.

Warum ist der zweite Termin so gefährlich?

Weil nach § 74a Abs. 4 und § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG im neuen Termin der Zuschlag weder wegen der 7/10- noch wegen der 5/10-Grenze versagt werden darf, es also keine gesetzliche Wertuntergrenze mehr gibt.

Wie viel Zeit liegt zwischen erstem und zweitem Termin?

Nach § 74a Abs. 3 ZVG sollen mindestens drei und höchstens sechs Monate dazwischenliegen, und die Terminsbestimmung muss nach § 43 Abs. 1 ZVG mindestens sechs Wochen vorher bekanntgemacht sein.

Kann ich als Miterbe selbst mitbieten?

Ja, und wirtschaftlich musst Du nur den fremden Anteil aufbringen, weil Dein eigener Anteil am Erlös an Dich zurückfließt; nach § 184 ZVG entfällt die Sicherheitsleistung sogar, wenn Dir ein durch das Gebot gedecktes Grundpfandrecht zusteht.

Muss ich als Bieter sofort Geld mitbringen?

Auf Verlangen eines Beteiligten musst Du sofort nach Abgabe des Gebots Sicherheit leisten, und zwar nach § 68 Abs. 1 ZVG in Höhe von einem Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts, üblicherweise per Bankbürgschaft oder vorab überwiesenem Betrag.

Was passiert mit der Grundschuld auf der Immobilie?

Sie bleibt in der Teilungsversteigerung nach § 182 ZVG regelmäßig bestehen und wird vom Ersteher zusätzlich zum Bargebot übernommen, was viele Bieter unterschätzen und die Gebote drückt.

Kann der Ersteher die Mieter kündigen?

Nein, § 183 ZVG schließt das Sonderkündigungsrecht der §§ 57a und 57b ZVG in der Teilungsversteigerung aus, der Ersteher tritt also ohne außerordentliches Kündigungsrecht in den bestehenden Mietvertrag ein.

Wie lange können die anderen Miterben das Verfahren aufhalten?

Auf Antrag wird nach § 180 Abs. 2 ZVG für längstens sechs Monate eingestellt, einmalig wiederholbar, bei Ehegatten zum Schutz eines gefährdeten Kindeswohls nach Absatz 3 sogar mehrfach – insgesamt aber höchstens fünf Jahre, § 180 Abs. 4 ZVG.

Welches Gericht ist in Essen zuständig?

Nach § 1 Abs. 1 ZVG das Amtsgericht am Ort der Immobilie, für den größten Teil Essens also das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen und für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1943 ff., 1954, 1959, 1968, 1975 ff., 1990, 2058 BGB, § 1643 BGB, §§ 1030 ff., 1047, 1092, 1093 BGB, §§ 879, 880 BGB, § 22 GBO, § 14 BewG, §§ 52, 74a, 85a, 180 ff. ZVG, § 8 Bestattungsgesetz NRW, § 74 SGB XII, GNotKG und GKG. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.