Altlasten aus der Industriezeit: typische Fälle in Essen

Der Spaten geht zwanzig Zentimeter tief und bleibt stehen. Du hebelst, und heraus kommt kein Stein, sondern ein Brocken Schlacke, glasig, schwarz-blau schimmernd. Daneben Ziegelbruch, verrostetes Blech, eine schwarze Schicht, die sich fettig anfühlt. Das Grundstück liegt in Frohnhausen, das Haus stammt aus den Fünfzigerjahren, und der Garten sah bis eben aus wie jeder andere. Die Frage ist jetzt nicht, ob hier noch Möhren wachsen dürfen, sondern was das für einen Verkauf bedeutet — und wer zahlt, wenn tatsächlich etwas im Boden steckt.

Warum Essen ein besonderer Fall ist

Essen war über hundert Jahre Zechenstadt, Kokereistandort und Sitz der Schwerindustrie. Das prägt den Untergrund bis heute. Die Zeche Zollverein in Katernberg förderte von 1851 bis 1986, die benachbarte Kokerei lief bis 1993. Kokereien sind der unangenehmste Nachbar der Baugeschichte: Bei der Verkokung entstehen Teeröle und daraus polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe, kurz PAK — Stoffe, die Jahrzehnte im Boden bleiben.

Dazu kommt ein zweiter Faktor: Aufschüttung. Nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs wurde Trümmerschutt in großem Stil verkippt, Bombentrichter wurden mit dem verfüllt, was da war, Bachläufe zugeschüttet, Senken mit Kesselasche und Schlacke aufgehöht. Wer heute in einem Essener Wohngebiet gräbt, findet deshalb überdurchschnittlich oft eine Auffüllung — Material, das der Mensch dorthin gebracht hat.

Die Stadt Essen hat das systematisch untersucht: 490 Bodenproben aus Hausgärten aller Stadtteile, analysiert auf Arsen, Blei, Cadmium, Chrom, Quecksilber sowie PCB und PAK, gemeinsam mit dem Institut für Stadtökologie und Bodenschutz. Übertragen auf ähnlich genutzte Nachbargrundstücke ergab das eine Einschätzung für rund 92.000 Essener Wohngrundstücke mit Hausgarten: die Bodenbelastungskarte.

Was das Ergebnis dieser Karte tatsächlich sagt

Die Nachricht ist besser als der Ruf der Region. Die Böden der Essener Hausgärten sind in weiten Teilen sauberer, als es die Industriegeschichte erwarten ließe; Belastungen konzentrieren sich dort, wo Industrie stand. Großflächig fanden sich für Blei und Cadmium leicht erhöhte Werte.

Entscheidend sind die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung, und die hängen an der Nutzung:

Der niedrige Cadmiumwert wäre auf rund 20.000 Essener Grundstücken überschritten; die Eigentümer wurden angeschrieben. Für rund 100 Gärten besteht der Verdacht auf höhere Gehalte, Blei zwischen 950 und 1.500 und Cadmium zwischen 20 und 30 Milligramm je Kilogramm. Ein Humantoxikologe kam in Abstimmung mit dem Gesundheitsamt zu dem Ergebnis, dass unterhalb von 20 Milligramm Cadmium und bis 950 Milligramm Blei keine konkrete Gefahr besteht und Vorsorgehinweise genügen: Rasen dort, wo Kleinkinder spielen, kein Anbau von Möhren, Pflücksalaten, Schwarzwurzeln, Sellerie und Spinat.

Für den Verkauf heißt das: Erhöhte Werte sind in Essen nichts Exotisches und bedeuten meist keine Sanierungspflicht — aber sie sind eine Tatsache, die im Käufergespräch nichts zu beschönigen hat.

Typische Verdachtsflächen im Stadtgebiet

Das Gesetz unterscheidet sauber. Nach § 2 des Bundes-Bodenschutzgesetzes sind Altablagerungen stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und Grundstücke, auf denen Abfälle gelagert oder abgelagert wurden; Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Beides wird erst zur Altlast, wenn daraus schädliche Bodenveränderungen oder Gefahren entstehen; besteht nur ein Verdacht, ist es eine altlastverdächtige Fläche.

In Essen tauchen immer wieder dieselben Nutzungen auf:

• Ehemalige Zechen- und Schachtgelände. Werkstätten, Kohlenlager, Waschkauen, Bahnanlagen mit Öl und Teer im Boden.
• Kokereien und Gaswerke. Teeröle, PAK, Cyanide — die aufwendigsten Fälle.
• Tankstellen und Betriebstankstellen. Mineralölkohlenwasserstoffe und BTEX-Aromaten; oft liegen die Tanks noch im Boden.
• Chemiebetriebe, Galvaniken, Chemischreinigungen. Leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe, Schwermetalle, Säuren und Laugen; die Reinigung an der Ecke ist der klassische Fall im Wohngebiet.
• Schrottplätze und Metallhandel. Öle, Schwermetalle, Batteriesäure.
• Aufgefüllte Bombentrichter, Bachläufe und Gruben. Der Inhalt ist meist nicht dokumentiert; genau das macht die Fläche zum Verdachtsfall.
• Gartenland auf ehemaligem Betriebsgelände. Häufig aufgehöht, häufig mit Aschen und Schlacken.

Auch der Bergbau spielt hinein: Die Bergbehörde führt einen Bergbau-Alt- und Verdachtsflächenkatalog historisch bergbaulich genutzter Flächen und stellt die Daten den Bodenschutzbehörden für deren Altlastenkataster bereit.

Wer in Essen Auskunft gibt

Zwei Stellen, zwei Zuständigkeiten. Untere Bodenschutzbehörde ist das Umweltamt der Stadt Essen mit dem Fachbereich Geologie, Hydrogeologie, Bodenschutz und Chemikaliensicherheit in der Natorpstraße 27; dort laufen Beratung, Gefährdungsabschätzung und Sanierungsbegleitung.

Die Auskunft aus dem Altlastenkataster erteilt dagegen das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster. Es gibt zwei Varianten:

• Kurzauskunft. Sagt nur, ob das Grundstück im Kataster geführt wird. Bearbeitungszeit in der Regel vierzehn Tage.
• Ausführliche Auskunft. Trägt alle bodenrelevanten Daten zusammen: historische Entwicklung, Bodenaufbau, bekannte Belastungen, durchgeführte Maßnahmen. Dauert länger; die Bearbeitungszeit wird im Einzelfall genannt.

Antragsberechtigt sind Eigentümer oder von ihnen bevollmächtigte Dritte; die Vollmacht ist aus Datenschutzgründen vorzulegen. Für ein geerbtes Objekt heißt das: erst die Erbenstellung klären, dann die Auskunft holen — mehr dazu unter Altlasten im Erbobjekt. Und ein Satz gehört immer mitgedacht: Behördliche Ermittlungen laufen unabhängig von Anfragen weiter und können jederzeit zu einer Erfassung im Kataster führen. Eine Kurzauskunft ohne Eintrag ist eine Momentaufnahme, keine Garantie.

Die dritte Quelle ist die Bauakte. Alte Genehmigungen und Lagepläne verraten oft mehr über die Vornutzung als jede Datenbank — die Werkstatt im Hinterhof, der Tank unter der Einfahrt, die Aufschüttung vor dem Anbau.

Zustandsstörer: warum ausgerechnet Du haftest

Hier liegt der Punkt, der die meisten Eigentümer überrascht. Nach § 4 Abs. 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes sind zur Sanierung verpflichtet: der Verursacher und dessen Gesamtrechtsnachfolger — und der Grundstückseigentümer sowie der Inhaber der tatsächlichen Gewalt. Ob Du den Schaden angerichtet hast, spielt keine Rolle; es genügt, dass Dir das Grundstück gehört. Das nennt sich Zustandsstörerhaftung.

Die Behörde kann nach § 9 Abs. 2 bei hinreichendem Verdacht anordnen, dass Du auf eigene Kosten die Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung durchführst; nach § 24 trägt der Verpflichtete die Kosten. Ein Trost steht ebenfalls dort: Bestätigt die Untersuchung den Verdacht nicht, sind Dir die Kosten zu erstatten, sofern Du die verdachtsbegründenden Umstände nicht zu vertreten hast.

Immerhin gibt es einen Ausgleich: Nach § 24 Abs. 2 haben mehrere Verpflichtete untereinander einen Anspruch danach, wer die Gefahr vorwiegend verursacht hat — verjährend in drei Jahren ab Kenntnis, spätestens dreißig Jahre nach Ende der Maßnahmen. Praktisch heißt das: Erst zahlst Du, dann holst Du Dir das Geld beim Verursacher, falls es ihn noch gibt.

Grenzenlos ist die Zustandshaftung nicht: Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muss die Belastung verhältnismäßig bleiben, Orientierungsgröße ist der Verkehrswert des sanierten Grundstücks — wer das Risiko kannte, beruft sich darauf allerdings schlechter. Und eine Regel trifft Verkäufer direkt: Nach § 4 Abs. 6 bleibt der frühere Eigentümer verpflichtet, wenn er nach dem Stichtag des Gesetzes übertragen hat und die Altlast kannte oder kennen musste.

Was Sanierung kostet — eine Modellrechnung

Die Aufstellung ist ein Modell, kein Angebot; die Einheitspreise musst Du Dir für Dein Objekt bestätigen lassen. Ausgangsfall: 450 Quadratmeter in Frohnhausen, Verdacht auf eine belastete Auffüllung im Vorgarten.

Wichtig ist nicht die Zahl, sondern die Reihenfolge: Der teure Schritt kommt zuletzt und oft gar nicht, weil häufig schon ein geringer Bodenabtrag und der Auftrag sauberen Materials genügen. Bautechnisch, so formuliert es die Stadt Essen selbst, ist jede Altlastenproblematik lösbar — und die Lösung wertet meist nicht nur das Grundstück auf, sondern die Umgebung.

Was die Bank dazu sagt

Für die Finanzierung ist eine Altlast keine Randnotiz. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut; in ihn geht jedes Risiko ein, das den späteren Verkauf erschweren könnte. Drei Effekte sind üblich: ein Abschlag des Gutachters für unbekannte Sanierungskosten, die Forderung nach Katasterauskunft oder Gutachten vor der Zusage, und bei laufenden behördlichen Anordnungen eine Finanzierung, die schwierig bis unmöglich wird.

Daraus folgt eine schlichte Regel: Ein Käufer ohne Finanzierungszusage ist kein Käufer. Besorgst Du die Katasterauskunft vor der Vermarktung, springt kein Interessent vier Wochen später ab, weil seine Bank Fragen stellt, die längst beantwortet sein könnten. Das gehört in dieselbe Mappe wie die übrigen Verkaufsunterlagen.

Was in den Kaufvertrag gehört

Im Kaufvertrag steht fast immer ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Der trägt nur so weit, wie Du ehrlich warst: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt keinen Betrugsvorsatz voraus — es genügt, dass Du einen wesentlichen Umstand kennst oder für möglich hältst und ihn verschweigst. Ein bekannter Altlastenverdacht ist so ein Umstand, auch wenn er sich nie bestätigt hat.

In die Urkunde gehören:

• Die Katasterauskunft mit Datum, als Anlage.
• Die Vornutzung des Grundstücks, so genau wie bekannt.
• Jede Untersuchung oder Sanierungsdokumentation, einzeln benannt statt bloß abgeheftet.
• Auffüllungen, aufgegebene Tanks, Brunnen, verfüllte Gruben.
• Behördliche Schreiben, etwa das der Stadt zur Bodenbelastungskarte.

Der dritte Punkt ist der heikelste: Unterlagen bloß bereitzustellen, ohne darauf hinzuweisen, erfüllt die Aufklärungspflicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ohne Weiteres — der Verkäufer muss berechtigt erwarten dürfen, dass der Käufer die Information dort auch zur Kenntnis nimmt. Praktisch dazu: Mängel offenlegen.

Vorgehen bei einer Verdachtsfläche

Sechs Schritte in dieser Reihenfolge:

• Erst recherchieren, dann bohren. Bauakte, Katasterauskunft, alte Adressbücher und Luftbilder kosten wenig und klären oft schon die Hälfte.
• Kurzauskunft beantragen. Ein Formular, Eigentumsnachweis, gegebenenfalls Vollmacht.
• Bei einem Treffer die ausführliche Auskunft nachschieben.
• Untersuchung nur mit Fachbüro. Analytik ohne Probennahmekonzept ist wertlos, weil Zahlen ohne Kontext im Raum stehen.
• Vor Erdarbeiten die Behörde einbinden. Boden- und Materialumlagerungen ab 500 Kubikmetern sind der Unteren Bodenschutzbehörde zwei Wochen vorher zu melden; bei einer Baugenehmigung ist sie ohnehin beteiligt.
• Ergebnis dokumentieren und offenlegen. Ein Bericht mit Datum und Unterschrift wiegt im Verkauf mehr als jede Beteuerung.

Ein Altbau in Steele oder Katernberg verkauft sich mit sauberer Aktenlage ruhiger als einer, bei dem die Fragen erst im Notartermin aufkommen — für Käufer lohnt Altbau kaufen in Essen.

Fazit

Essen hat über hundert Jahre Industriegeschichte im Boden, und die Bodenbelastungskarte zeigt: Die meisten Hausgärten sind erstaunlich sauber, punktuell gibt es erhöhte Werte für Blei und Cadmium. Die Auskunft aus dem Altlastenkataster kommt vom Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster, als Kurzauskunft binnen etwa vierzehn Tagen; beraten wird über die Untere Bodenschutzbehörde im Umweltamt. Nach § 4 Abs. 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes haftest Du als Eigentümer auch dann, wenn ein anderer die Verschmutzung verursacht hat, und der Ausgleich unter mehreren Verantwortlichen ist Deine Sache. Verschweigen ist die teuerste Variante, weil § 444 BGB den Haftungsausschluss bei Arglist außer Kraft setzt. Wer früh prüfen lässt und offenlegt, verkauft ruhiger — und meistens teurer.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einer Altlast und einer altlastverdächtigen Fläche?

Eine Altlast liegt nach § 2 des Bundes-Bodenschutzgesetzes erst vor, wenn von einer Altablagerung oder einem Altstandort tatsächlich schädliche Bodenveränderungen oder Gefahren ausgehen; besteht dafür nur ein Verdacht, ist es eine altlastverdächtige Fläche.

Wie bekomme ich eine Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Essen?

Mit einem Antragsformular an das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster samt Eigentumsnachweis und bei Vertretung einer Vollmacht; die Kurzauskunft dauert in der Regel vierzehn Tage.

Was sagt eine Kurzauskunft ohne Eintrag aus?

Nur, dass das Grundstück zum Zeitpunkt der Anfrage nicht im Kataster geführt wird; behördliche Ermittlungen laufen weiter und können später zu einer Erfassung führen.

Muss ich als Eigentümer sanieren, obwohl ich nichts verursacht habe?

Ja, nach § 4 Abs. 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes trifft die Sanierungspflicht neben dem Verursacher auch den Eigentümer und den Inhaber der tatsächlichen Gewalt, unabhängig von eigenem Verschulden.

Kann ich mir das Geld beim Verursacher zurückholen?

Grundsätzlich ja, denn nach § 24 Abs. 2 des Bundes-Bodenschutzgesetzes besteht zwischen mehreren Verpflichteten ein Ausgleichsanspruch nach Verursachungsanteilen, verjährend in drei Jahren ab Kenntnis und durchzusetzen vor den ordentlichen Gerichten.

Gibt es eine Obergrenze für meine Haftung als Eigentümer?

Die Zustandshaftung muss verhältnismäßig bleiben, wobei sich die Rechtsprechung am Verkehrswert des sanierten Grundstücks orientiert; wer die Belastung beim Erwerb kannte, kann sich darauf allerdings deutlich schlechter berufen.

Welche Grundstücke gelten in Essen als typische Verdachtsflächen?

Ehemalige Zechen- und Kokereigelände, Tankstellen, Chemiebetriebe, Galvaniken, Chemischreinigungen, Schrottplätze sowie aufgefüllte Bombentrichter, Bachläufe und Gruben ohne dokumentiertes Verfüllmaterial.

Darf ich in einem Essener Hausgarten Gemüse anbauen?

Meistens ja, denn die Prüfwerte für Ziergärten von 400 Milligramm Blei und 20 Milligramm Cadmium je Kilogramm werden auf den meisten Grundstücken unterschritten; bei erhöhten Werten wird Verzicht auf Möhren, Pflücksalate, Schwarzwurzeln, Sellerie und Spinat empfohlen.

Beeinflusst eine Altlast den Beleihungswert?

Ja, denn die Bank setzt unbekannte Sanierungskosten als Abschlag an, verlangt häufig Katasterauskunft oder Gutachten und finanziert bei laufenden behördlichen Anordnungen oft gar nicht.

Genügt es, die Unterlagen in einen Ordner oder Datenraum zu legen?

Nicht ohne Weiteres, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer die Information dort zur Kenntnis nimmt.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 114, 115, 117, 120, 124 BBergG, §§ 2, 4, 9, 13 BBodSchG, §§ 434, 437, 442, 444 BGB, Kampfmittelverordnung NRW, Landesbodenschutzgesetz NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Auskunftsstellen: RAG Aktiengesellschaft, Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf, Untere Bodenschutzbehörde und Altlastenkataster der Stadt Essen, Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.