Bergschäden im Ruhrgebiet: was Verkäufer offenlegen müssen

Die Murmel rollt. Du legst sie mitten im Wohnzimmer auf die Dielen, und sie läuft ohne Zögern zur Außenwand. Über dem Türsturz zur Küche zieht sich ein Riss, fingerbreit, treppenförmig durch die Fugen des Mauerwerks. Die Terrassentür klemmt seit dem Frühjahr so, dass Du sie beim Öffnen anheben musst. Das Haus steht in Katernberg, Baujahr 1954, und im Sommer soll es verkauft werden. Die erste Frage ist nicht, ob das ein Bergschaden ist. Die erste Frage ist, was Du darüber wissen musst, bevor der erste Interessent im Flur steht.

Was ein Bergschaden rechtlich überhaupt ist

Der Begriff steht im Gesetz. Nach § 114 des Bundesberggesetzes ist ein Bergschaden ein Schaden an Menschen oder Sachen, der durch den Betrieb eines Bergbaubetriebs entsteht. Gemeint sind nicht nur spektakuläre Fälle, sondern gerade die alltäglichen: der Riss im Putz, die schiefe Bodenplatte, das abgerissene Abwasserrohr.

Die Ursachenkette ist einfach. Unter Tage wird Kohle herausgeholt, der Gebirgsdruck drückt den Hohlraum zu, und diese Bewegung setzt sich bis an die Oberfläche fort. Dort entsteht eine flache Mulde, im Fachjargon Senkungstrog. Mitten in der Mulde merkt man oft wenig, weil sich alles gleichmäßig senkt. Gefährlich sind die Ränder: Dort zieht der Boden auseinander (Zerrung) oder wird zusammengeschoben (Pressung), und genau diese waagerechten Kräfte reißen Mauerwerk auf.

Woran Du einen Bergschaden im Haus erkennst

Ein einzelnes Merkmal beweist nichts. Aber es gibt ein Muster:

• Treppenförmige Risse im Mauerwerk, die den Fugen folgen, oft von Fenster- oder Türecken ausgehend und über mehrere Geschosse durchlaufend.
• Schieflage. Kugeltest, Wasserwaage auf der Fensterbank, Türen, die von allein zufallen oder aufschwingen.
• Klemmende Türen und Fenster, die sich nicht durch Nachjustieren dauerhaft beheben lassen, weil sich der Rahmen selbst verzieht.
• Anbauten, die sich absetzen. Wintergarten, Garage und Terrasse haben eigene Fundamente und bewegen sich anders als der Hauptbau.
• Leitungsschäden. Undichte Abwasserrohre, gerissene Hausanschlüsse, Setzungen in der Hofpflasterung.

Gegenprobe: Ein zu schwaches Fundament, ein austrocknender Lehmboden, ein alter Baum am Haus oder eine Baugrube nebenan erzeugen sehr ähnliche Bilder. Die Ursachenfrage entscheidest Du also nicht am Küchentisch.

Die Bergschadensvermutung — und wo sie endet

Hier hilft Dir das Gesetz mehr, als die meisten Eigentümer glauben. § 120 des Bundesberggesetzes enthält die Bergschadensvermutung. Entsteht im Einwirkungsbereich einer untertägigen Gewinnung ein Schaden durch Senkungen, Hebungen, Pressungen, Zerrungen, Erdrisse oder Erschütterungen, und kann dieser Schaden seiner Art nach ein Bergschaden sein, dann wird vermutet, dass der Bergbau ihn verursacht hat. Das dreht die Beweislast um: Nicht Du musst die Ursache belegen, sondern der Bergbautreibende muss sie widerlegen.

Die Vermutung greift aber nicht immer. Weg ist sie, wenn feststeht, dass der Schaden durch einen offensichtlichen Baumangel oder eine baurechtswidrige Nutzung verursacht sein kann. Weg ist sie auch, wenn die Bodenbewegungen durch natürlich bedingte geologische oder hydrologische Gegebenheiten, durch Veränderungen des Baugrundes oder durch einen Dritten verursacht sein können, der im Einwirkungsbereich auf die Oberfläche eingewirkt hat. Das Wort „kann“ ist hier entscheidend: Es genügt die feststehende Möglichkeit einer anderen Ursache, ein Vollbeweis ist nicht nötig.

Und die Vermutung kostet Dich etwas: Wer sich wegen eines Schadens an einem Gebäude auf sie beruft, muss dem Ersatzpflichtigen auf Verlangen Einsicht in die Baugenehmigung samt Unterlagen gewähren, bei prüfpflichtigen Anlagen auch in die Prüfunterlagen. Wer seine Bauakte nicht kennt, verhandelt hier im Blindflug.

Gegen wen der Anspruch läuft

Ersatzpflichtig ist nach § 115 des Bundesberggesetzes der Unternehmer, der den Bergbaubetrieb zur Zeit der Verursachung betrieben hat. Daneben haftet nach § 116 auch der Inhaber der Bergbauberechtigung, beide als Gesamtschuldner. Für den Steinkohlenbergbau an der Ruhr ist das in aller Regel die RAG Aktiengesellschaft — ein Unternehmen mit Sitz in Essen, Im Welterbe 10, also mitten auf dem Zollverein-Gelände in Katernberg.

Die RAG unterhält dafür ein Bergschaden-Service-Center mit kostenloser Hotline und nimmt Meldungen formlos entgegen, auch per E-Mail; nach eigenen Angaben gingen dort zuletzt jährlich über 12.000 Schadensmeldungen ein. Der Ablauf ist immer gleich: melden, Ortstermin mit einem Sachverständigen, Prüfung der Ursache, Einigung über Reparatur oder Entschädigung. Ist kein Ersatzpflichtiger mehr greifbar, sieht § 122 des Bundesberggesetzes eine Bergschadensausfallkasse vor.

Ein Punkt wird oft übersehen: Die Regulierung leichter Bergschäden ist eine privatrechtliche Angelegenheit zwischen Dir und dem Bergbautreibenden. Die Bergbehörde ist dafür nicht Deine Schiedsstelle, sondern liefert nur die Datengrundlage.

Wie lange Du Zeit hast

Für die Verjährung verweist § 117 Abs. 2 des Bundesberggesetzes auf das Bürgerliche Gesetzbuch. Praktisch heißt das: drei Jahre, beginnend nach § 199 BGB erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Du von Schaden und Schädiger Kenntnis hattest oder grob fahrlässig nicht hattest. Ohne Rücksicht auf Deine Kenntnis endet es spätestens nach zehn Jahren ab Entstehung, jedenfalls nach dreißig Jahren ab dem schädigenden Ereignis; maßgeblich ist die früher endende Frist.

Die Konsequenz für einen Verkauf: Ein Riss, der seit Jahren bekannt ist und nie gemeldet wurde, kann rechtlich längst tot sein — wirtschaftlich ist er es nicht, denn der Käufer sieht ihn trotzdem. Wer verkaufen will, meldet den Schaden also besser vor dem Verkauf, nicht danach.

Offenlegen: die teuerste Entscheidung im Verkauf

In fast jedem Kaufvertrag steht ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Der trägt nur so weit, wie Du ehrlich warst. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist braucht keine böse Absicht im Sinne eines Betrugs. Es genügt, dass Du einen erheblichen Umstand kennst oder für möglich hältst und ihn nicht sagst, obwohl Du weißt, dass er für den Käufer wichtig ist.

Ein Bergschaden ist genau so ein Umstand. Das gilt auch dann, wenn er reguliert und repariert wurde: Ein Haus, das bereits einmal nachgerichtet werden musste, ist etwas anderes als ein Haus ohne diese Vorgeschichte. Ausführlich steht das unter Mängel offenlegen. Und der Hinweis muss ankommen — Unterlagen irgendwo bereitzustellen, ohne darauf hinzuweisen, reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht aus.

Was in den Kaufvertrag gehört

Schreib nicht „Bergschäden sind nicht bekannt“, wenn Risse im Haus sind. Schreib, was ist:

• Das Grundstück liegt im Einwirkungsbereich des ehemaligen Steinkohlenbergbaus; die Auskunft der Bergbehörde vom Datum X liegt als Anlage bei.
• Am Objekt bestehen folgende Schäden, die ein Bergschaden sein können: konkrete Aufzählung mit Ort im Gebäude.
• Diese Schäden wurden am Datum X bei der RAG gemeldet; Vorgangsnummer, Stand der Regulierung.
• Ansprüche aus dem laufenden Verfahren werden an den Käufer abgetreten — oder ausdrücklich beim Verkäufer belassen.
• Im Grundbuch Abteilung II eingetragene Dienstbarkeiten zugunsten des Bergbautreibenden werden benannt.

Der letzte Punkt ist der, den Laien regelmäßig übersehen. In Abteilung II des Grundbuchs stehen in Bergbauregionen häufig Bergschadenverzichte und Vorkaufsrechte zugunsten der RAG. Ein Bergschadenverzicht kann den Ersatzanspruch für das Grundstück ganz oder teilweise ausschließen — und er wirkt gegen jeden späteren Eigentümer. Deshalb ist der Grundbuchauszug in Katernberg oder Stoppenberg nicht bloß Formsache, sondern das erste Blatt, das ein sachkundiger Käufer aufschlägt. Fragen zu solchen Eintragungen beantwortet die RAG über eine eigene Stelle für Grundbuchangelegenheiten.

Ein laufendes Regulierungsverfahren beim Verkauf

Der häufigste Fall in der Praxis: Der Schaden ist gemeldet, ein Ortstermin hat stattgefunden, eine Einigung steht noch aus, und mitten hinein fällt der Verkaufsentschluss. Drei Wege sind möglich.

Erstens: Du regulierst zu Ende und verkaufst danach; sauber, aber der Ablauf des Verkaufs verschiebt sich um Monate. Zweitens: Du trittst die Ansprüche im Kaufvertrag ab und ziehst den erwarteten Betrag transparent vom Preis ab. Drittens: Du behältst die Ansprüche und vereinbarst, dass der Käufer die Arbeiten duldet — die konfliktträchtigste Variante, die klare Fristen braucht. Was nie funktioniert: den laufenden Vorgang zu verschweigen. Der Käufer erfährt spätestens beim nächsten Behördenschreiben davon.

Was das im Preis bedeutet

Die folgende Rechnung ist ein Modell, kein Angebot. Die Mengen sind gesetzt, die Einheitspreise musst Du Dir für Dein Objekt bestätigen lassen. Ausgangsfall: Reihenendhaus in Katernberg, Baujahr 1954, 112 Quadratmeter Wohnfläche, mehrere Risse, ein abgesetzter Anbau.

Jetzt der Vergleich. Bleibt all das unerwähnt, kalkuliert ein Käufer keinen Betrag, sondern ein Risiko — und Abschläge für „irgendwas mit Bergbau“ landen erfahrungsgemäß deutlich über 6.000 Euro, weil niemand die Grenze kennt. In Katernberg, wo der Immobilienrichtwert für die Weiterverkaufswohnung bei 1.900 Euro je Quadratmeter liegt, ist das schnell ein zweistelliger Prozentsatz. Wie daraus ein belastbarer Angebotspreis wird, hängt an genau diesen Zahlen.

Die Bergbauauskunft als Standardunterlage

Es gibt ein Dokument, das im Ruhrgebiet in jede Verkaufsmappe gehört und trotzdem selten dabei ist: die Auskunft zur bergbaulichen Situation und zur Bergschadensgefährdung. Ausgestellt wird sie von der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in Nordrhein-Westfalen, Goebenstraße 25 in Dortmund. Der Antrag ist formlos und geht per Post, Fax oder E-Mail. Beizufügen sind ein aussagekräftiger Lageplan mit der genauen Umgrenzung des Grundstücks, ein Grundbuchauszug der Abteilung 1 oder ein amtlicher Lageplan als Eigentumsnachweis und, falls jemand anderes den Antrag stellt, eine Vollmacht. Die Gebühr beträgt pauschal 30 Euro.

Dazu kommt ein Recht, das kaum jemand nutzt: Bei der Vermutung eines Bergschadens dürfen Grundstückseigentümer Einsicht in die Grubenbilder nehmen, also in die zeichnerische Dokumentation der Grubenbaue unter dem eigenen Grundstück. Die erste Stunde ist gebührenfrei, jede weitere angefangene Viertelstunde kostet 12,50 Euro; die Behörde empfiehlt selbst, eine sachverständige Person mitzunehmen. Beides gehört zu den Verkaufsunterlagen — für unter hundert Euro hast Du die Grundlage jeder weiteren Verhandlung.

Fazit

Ein Bergschaden ist kein Makel, sondern ein Sachverhalt mit einer klaren Rechtsgrundlage: § 114 des Bundesberggesetzes definiert ihn, § 120 verschiebt die Beweislast zu Deinen Gunsten, und §§ 115 und 116 sagen, wer zahlt. Die Vermutung entfällt allerdings, sobald ein offensichtlicher Baumangel oder eine andere Ursache in Betracht kommt, und die regelmäßige Verjährung von drei Jahren läuft leise mit. Wer verkauft, meldet den Schaden vor dem Verkauf, legt den Stand des Verfahrens im Kaufvertrag offen und prüft Abteilung II des Grundbuchs auf einen Bergschadenverzicht. Nach § 444 BGB trägt kein Haftungsausschluss, wenn arglistig verschwiegen wurde. Und die Auskunft der Bergbehörde für 30 Euro ist das billigste Papier, das Du in dieser Sache jemals kaufen wirst.

Häufige Fragen

Was genau besagt die Bergschadensvermutung?

Nach § 120 des Bundesberggesetzes wird bei einem Schaden im Einwirkungsbereich einer untertägigen Gewinnung, der durch Senkungen, Hebungen, Pressungen, Zerrungen, Erdrisse oder Erschütterungen entstanden ist und seiner Art nach ein Bergschaden sein kann, vermutet, dass der Bergbau ihn verursacht hat.

Wann greift diese Vermutung nicht?

Weg ist sie, wenn feststeht, dass der Schaden durch einen offensichtlichen Baumangel oder eine baurechtswidrige Nutzung verursacht sein kann, oder dass die Bodenbewegungen durch natürliche geologische oder hydrologische Gegebenheiten, durch Veränderungen des Baugrundes oder durch einen Dritten verursacht sein können.

Muss ich Unterlagen herausgeben, wenn ich mich auf die Vermutung berufe?

Ja, nach § 120 Abs. 2 des Bundesberggesetzes musst Du dem Ersatzpflichtigen auf Verlangen Einsicht in die Baugenehmigung samt zugehörigen Unterlagen und bei prüfpflichtigen Anlagen auch in die Prüfunterlagen gewähren.

Wie melde ich einen Bergschaden?

Formlos beim Bergschaden-Service-Center der RAG, telefonisch über die kostenlose Hotline oder per E-Mail; anschließend prüfen Sachverständige des Unternehmens vor Ort, ob die Schäden auf bergbauliche Einwirkungen zurückgehen.

Wie lange kann ich einen Bergschaden geltend machen?

Es gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren, die erst mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und Du Kenntnis hattest, begrenzt durch die Höchstfristen von zehn beziehungsweise dreißig Jahren nach § 199 BGB.

Muss ich einen regulierten und reparierten Bergschaden dem Käufer sagen?

Ja, denn die Vorgeschichte eines Hauses, das schon einmal nachgerichtet werden musste, ist für die Kaufentscheidung erheblich, und nach § 444 BGB schützt der vereinbarte Haftungsausschluss nicht bei arglistigem Verschweigen.

Was ist ein Bergschadenverzicht im Grundbuch?

Eine in Abteilung II eingetragene Dienstbarkeit zugunsten des Bergbautreibenden, die Ersatzansprüche für das Grundstück ganz oder teilweise ausschließt und auch gegen jeden späteren Eigentümer wirkt.

Was kostet die Bergbauauskunft und wo bekomme ich sie?

Die Gebühr beträgt pauschal 30 Euro; erteilt wird die Auskunft auf formlosen Antrag von der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in Nordrhein-Westfalen, Goebenstraße 25 in Dortmund erteilt.

Kann ich die Karten des Bergbaus unter meinem Grundstück einsehen?

Ja, bei der Vermutung eines Bergschadens besteht ein Recht auf Einsicht in die Grubenbilder; die erste Stunde ist gebührenfrei, jede weitere angefangene Viertelstunde kostet 12,50 Euro.

Was passiert mit einem laufenden Regulierungsverfahren, wenn ich verkaufe?

Es läuft weiter, und im Kaufvertrag muss geregelt werden, ob die Ansprüche an den Käufer abgetreten werden oder beim Verkäufer bleiben — offenlegen musst Du den Vorgang in jedem Fall.

Senkt eine offengelegte Bergschadensgeschichte den Preis stärker als Schweigen?

In aller Regel nicht, denn ein bezifferter Aufwand wird verhandelt, während ein unbestimmtes Risiko pauschal und meist deutlich höher abgezogen wird — und im Streitfall haftest Du bei Arglist ohnehin.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 114, 115, 117, 120, 124 BBergG, §§ 2, 4, 9, 13 BBodSchG, §§ 434, 437, 442, 444 BGB, Kampfmittelverordnung NRW, Landesbodenschutzgesetz NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Auskunftsstellen: RAG Aktiengesellschaft, Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf, Untere Bodenschutzbehörde und Altlastenkataster der Stadt Essen, Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.