Immobilie verkaufen in Essen: der Ablauf Schritt für Schritt

Der Notartermin dauert vierzig Minuten. Alles davor dauert Monate.

Zwischen deinem Entschluss und dem Tag, an dem der Käufer im Grundbuch steht, liegen rund sieben Schritte. Die meisten kannst du erledigen, bevor überhaupt ein Interessent anruft. Genau das entscheidet später über den Preis.

Schritt 1: Die Unterlagen holen

Das ist der langweiligste Teil. Und der, der am meisten Geld bringt. Jede Lücke im Ordner ist für den Käufer ein Argument, den Preis zu drücken.

Fang damit an, sobald der Entschluss steht. Manche Ämter brauchen Wochen. Diese Tabelle zeigt, wo du in Essen was bekommst.

Ein Punkt überrascht fast jeden: Essen hat drei Grundbuchämter. Welches für dich zuständig ist, hängt am Stadtteil. Das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 führt die Grundbücher für den größten Teil der Stadt, darunter Rüttenscheid, Frohnhausen, Holsterhausen, Bredeney, Katernberg und Werden. Für Borbeck, Bochold, Dellwig, Frintrop, Gerschede, Bedingrade, Bergeborbeck, Schönebeck und Vogelheim ist das Amtsgericht Essen-Borbeck in der Marktstraße 70 zuständig. Steele, Kray, Freisenbruch, Horst, Leithe, Kupferdreh, Burgaltendorf, Byfang und Überruhr laufen über das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Hast du geerbt, kommt noch einiges dazu. Wie du da vorgehst, steht bei Immobilie geerbt: die ersten Schritte.

Schritt 2: Den Preis finden

Essen ist kein Markt, sondern viele kleine. Zwischen Süden und Norden liegen pro Quadratmeter oft mehr als tausend Euro. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen veröffentlicht dazu Immobilienrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche.

Diese Werte sind ein Anker, kein Preisschild. Gerechnet sind sie für ein gedachtes Standardobjekt. Dein Haus hat aber ein echtes Dach, eine echte Heizung und eine echte Lage in der Straße. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht nennt für Essen einen mittleren Kaufpreis von rund 600.000 € für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und rund 340.000 € für Reihenmittelhäuser. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist das Preisniveau zuletzt um 8,2 Prozent gestiegen.

Mehr zu den Stadtteilen und ihren Eigenheiten findest du auf der Übersicht zu Essen.

Schritt 3: Energieausweis besorgen

Der Energieausweis muss fertig sein, bevor das erste Foto online geht. Das Gesetz dahinter heißt aktuell Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Vorher hieß es Gebäudeenergiegesetz.

Drei Pflichten musst du kennen. Erstens: Die Pflichtangaben aus dem Ausweis gehören ins Inserat. Zweitens: Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor. Drittens: Nach dem Kaufvertrag übergibst du ihn dem Käufer. Für jeden Verstoß droht ein Bußgeld bis zu 10.000 €. Es trifft auch den Makler.

Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchst du in der Regel den teureren Bedarfsausweis. Details dazu stehen unter Energieausweis in Essen.

Schritt 4: Vermarkten und zeigen

Jetzt entstehen Fotos, Grundriss und Exposé. Ich rate immer zu einem aufgeräumten, hellen Objekt und ehrlichen Bildern. Geschönte Fotos rächen sich bei der ersten Besichtigung.

Bei Besichtigungen gilt: lieber wenige gute Termine als viele schlechte. Massenbesichtigungen erzeugen Druck, aber selten gute Käufer. Und sie machen die Nachbarn zu Zuschauern.

Schritt 5: Den Käufer prüfen

Ein Gebot ist noch kein Geld. Bevor ich einen Käufer zum Notar schicke, will ich eine belastbare Finanzierungsbestätigung seiner Bank sehen. Nicht eine Selbstauskunft, sondern eine Zusage.

Warum das so wichtig ist: Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, verlierst du Monate. Und dein Objekt gilt am Markt als schwer verkäuflich.

Schritt 6: Der Notartermin

Den Notar sucht üblicherweise der Käufer aus, weil er dessen Kosten trägt. Der Entwurf muss dir vor dem Termin vorliegen. Lies ihn in Ruhe und frag nach, was du nicht verstehst.

Wer was zahlt, ist in Nordrhein-Westfalen klar verteilt:

• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent, zahlt der Käufer. Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche gehört nicht in die Bemessungsgrundlage, wenn es im Vertrag mit eigenem Wert ausgewiesen ist.
• Notar und Grundbuch: rund 1 bis 1,6 Prozent vom Kaufpreis, je nach Finanzierung. Trägt üblicherweise der Käufer.
• Beim Verkäufer bleiben: die Lastenfreistellung, also das Löschen alter Grundschulden, und je nach Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Courtage bei GOTTSCHLING Immobilien: bei Wohnung und Einfamilienhaus 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Bei Mehrfamilienhaus und Grundstück 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer allein vom Käufer, für dich als Verkäufer courtagefrei.

Die gleiche Teilung bei Wohnung und Einfamilienhaus ist kein Entgegenkommen, sondern Gesetz. Die §§ 656a bis 656d BGB schreiben Textform und Teilung vor, sobald ein Verbraucher kauft. Was das konkret bedeutet, steht unter Maklerkosten in Essen.

Schritt 7: Nach der Unterschrift

Mit der Beurkundung gehört die Immobilie noch nicht dem Käufer. Jetzt arbeitet das Notariat.

Zuerst wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Käufer abgesichert. Dann fragt der Notar bei der Stadt Essen an, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt. Dafür hat die Gemeinde nach § 28 Absatz 2 BauGB drei Monate Zeit. Viele Ratgeber schreiben zwei Monate. Das ist falsch. In der Praxis kommt das Negativzeugnis meist deutlich früher.

Parallel holt das Notariat die Löschungsbewilligungen deiner Bank ein. Erst wenn alles zusammen ist, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Ab da hat der Käufer meist 14 Tage Zeit zu zahlen. Vom Notartermin bis zum Geld auf dem Konto vergehen so rund drei bis fünf Wochen.

Danach übergibst du die Immobilie mit Protokoll und Zählerständen. Der Notar zeigt den Vertrag binnen zwei Wochen dem Finanzamt an. Der Käufer bekommt seinen Steuerbescheid und muss einen Monat nach Bekanntgabe zahlen. Erst dann stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Die kommt ausschließlich auf dem Postweg, eine elektronische Übermittlung ist gesetzlich ausgeschlossen. Und erst mit diesem Papier trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein.

Stell Deine Liste zusammen: Der Unterlagen-Checkliste läuft direkt im Browser, legt seine Formel offen und speichert nichts.

Fazit

• Fang mit den Unterlagen an, nicht mit dem Inserat. Anliegerbescheinigung und Altlastenauskunft brauchen Wochen.
• Prüf zuerst, welches der drei Essener Grundbuchämter für deinen Stadtteil zuständig ist.
• Der Energieausweis muss vor dem ersten Inserat da sein. Sonst drohen bis zu 10.000 € Bußgeld.
• Immobilienrichtwerte sind ein Anker, kein Preis. Zustand und Lage in der Straße entscheiden.
• Lass dir vor der Beurkundung eine echte Finanzierungsbestätigung zeigen.
• Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer und Notar. Bei dir bleiben Lastenfreistellung und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
• Die Stadt hat drei Monate für ihr Vorkaufsrecht. Plan das ein, statt dich zu erschrecken.

Häufige Fragen zum Ablauf beim Immobilienverkauf

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Essen Schritt für Schritt ab?

In sieben Etappen: Unterlagen beschaffen, Preis bestimmen, Energieausweis besorgen, vermarkten und besichtigen, Käufer und Finanzierung prüfen, beim Notar beurkunden und danach abwickeln bis zur Eintragung im Grundbuch. Der reine Notartermin dauert unter einer Stunde, der ganze Weg meist mehrere Monate.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Immer: Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen und die Höhe der Rücklage. Bei einem Haus lohnen sich außerdem Baulasten-, Altlasten- und Bergbauauskunft sowie die Anliegerbescheinigung.

Wo bekomme ich in Essen einen Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt des für deinen Stadtteil zuständigen Amtsgerichts. Essen hat drei: das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, das Amtsgericht Essen-Borbeck in der Marktstraße 70 und das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 €, ein amtlich beglaubigter 20 €. Als Eigentümer hast du automatisch das nötige berechtigte Interesse.

Muss der Energieausweis schon bei der Besichtigung vorliegen?

Ja. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz musst du den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, die Pflichtangaben gehören schon ins Inserat und nach Vertragsschluss übergibst du ihn dem Käufer. Findet keine Besichtigung statt, legst du ihn unverzüglich vor. Für jeden dieser Verstöße sind bis zu 10.000 € Bußgeld möglich.

Wer zahlt Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer?

Üblicherweise der Käufer. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, dazu kommen rund 1 bis 1,6 Prozent für Notar und Grundbuch. Beim Verkäufer bleiben die Kosten für die Löschung alter Grundschulden und je nach Darlehensvertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Ein Vermerk im Grundbuch, der den Käufer schützt. Er sorgt dafür, dass die Immobilie zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung nicht noch einmal verkauft oder neu belastet werden kann. Ohne diesen Vermerk darf der Notar den Kaufpreis gar nicht fällig stellen.

Wann bekomme ich als Verkäufer mein Geld?

Erst wenn vier Dinge erledigt sind: alle nötigen Genehmigungen liegen vor, die Auflassungsvormerkung ist eingetragen, die Löschungsbewilligungen deiner Bank sind da und die Stadt übt ihr Vorkaufsrecht nicht aus. Dann schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer hat meist 14 Tage Zahlungsfrist. Rechne insgesamt mit rund drei bis fünf Wochen nach dem Notartermin.

Kann ich meine Immobilie in Essen auch ohne Makler verkaufen?

Ja, verboten ist das nicht. Du organisierst dann Unterlagen, Preisfindung, Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die gesamte Abstimmung mit Notar, Ämtern und Banken selbst. Der häufigste Schaden dabei ist nicht die gesparte Courtage, sondern ein Preis, der zu hoch startet und das Objekt monatelang zum Ladenhüter macht.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Du willst wissen, was deine Immobilie in Essen wirklich bringt? Die Bewertung beruht auf den amtlichen Richtwerten des Gutachterausschusses, nicht auf Portalpreisen – kostenlos und unverbindlich. Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 444, 656a–656d BGB, § 23 EStG, §§ 15, 18, 22 GrEStG, § 28 BauGB, Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals Gebäudeenergiegesetz). Gebühren nach GNotKG und den Gebührenblättern der Stadt Essen. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.