Was kostet ein Makler in Essen? Alle Zahlen offen

Ein Eigentümer aus Rüttenscheid hat mir seinen Zettel gezeigt, bevor wir über den Verkauf gesprochen haben. Darauf standen vier Maklerangebote und vier verschiedene Prozentsätze. Er sagte: „Ich verstehe nicht, wofür ich das bezahle.“ Berechtigte Frage. Deshalb stehen hier alle Zahlen offen – meine eigenen, die üblichen und die, die das Gesetz vorschreibt.

Die Courtage bei GOTTSCHLING Immobilien

3,57 Prozent sind 3 Prozent plus Mehrwertsteuer. 4,76 Prozent sind 4 Prozent plus Mehrwertsteuer. Berechnet wird immer vom beurkundeten Kaufpreis. Auf dieser Seite geht es um den ersten Fall – Wohnung und Einfamilienhaus. Für Kapitalanlagen gilt etwas anderes, das steht auf der Seite Mehrfamilienhaus courtagefrei verkaufen.

Was das in Euro heißt

Fällig wird die Courtage erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Kommt kein Verkauf zustande, zahlst du nichts. Kein Vorschuss, keine Grundgebühr, keine Kostenpauschale.

Warum sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen

Das ist keine Firmenentscheidung, das steht im Gesetz. Seit der Reform der Maklerkosten gilt für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer das sogenannte Teilungsgebot in den §§ 656a bis 656d BGB.

Der Kern in einem Satz: Wenn beide Seiten zahlen, dann in gleicher Höhe. Und wer als Verkäufer einen Teil auf den Käufer abwälzen will, muss selbst mindestens genauso viel tragen – höchstens die Hälfte ist abwälzbar. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.

Zwei Dinge, die viele nicht wissen:

• Der Käufer muss erst zahlen, wenn du gezahlt hast. Seine Rechnung wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil beglichen und das nachgewiesen hat.
• Erlässt ein Makler einer Seite die Provision, entfällt sie auch für die andere. Davon kann niemand abweichen.

Das Teilungsgebot gilt aber nicht überall. Es greift nur bei Wohnungen und Einfamilienhäusern und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt es nicht.

Ein Fallstrick beim Zweifamilienhaus

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch ein Zweifamilienhaus als Einfamilienhaus zählen kann – es kommt darauf an, wozu der Käufer es erwirbt. Eine Einliegerwohnung von untergeordneter Größe ändert nichts. Ist die zweite Wohnung dagegen groß, gilt das Teilungsgebot nicht.

Für dich als Verkäufer heißt das: Bei einem Zweifamilienhaus muss vorher sauber geklärt sein, in welche Kategorie das Objekt fällt. Sonst streitet man am Ende über die Provision statt über den Preis. Ich kläre das vor dem Auftrag, nicht danach.

Wofür du bezahlst

Die Provision ist kein Honorar fürs Türaufschließen. Sie deckt alles ab, was zwischen deiner Entscheidung und der Kaufpreiszahlung passiert. Und ein großer Teil davon sind Dinge, die du sonst selbst bezahlen und selbst beantragen müsstest.

Unterlagen – jede einzeln beantragt und bezahlt

Ein Käufer bekommt ohne vollständige Unterlagen keine Finanzierung. Diese hier hole ich, und das kostet dich keinen Cent extra:

Beim Energieausweis geht es nicht nur ums Geld. Er ist Pflicht. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach dem Kaufvertrag nicht übergibt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Dasselbe gilt für unvollständige Pflichtangaben im Inserat. Diese Pflicht trifft ausdrücklich auch den Makler – deshalb ist das mein Problem und nicht deins.

Der Rest der Arbeit

• Bewertung auf Grundlage der amtlichen Boden- und Immobilienrichtwerte, nicht nach Portalpreisen
• Professionelle Fotos, Grundrisse und ein Exposé, das die Immobilie erklärt statt sie zu bewerben
• Inserate auf allen relevanten Portalen – die Kosten trage ich
• Vorauswahl der Interessenten und Besichtigungen, damit nicht die halbe Nachbarschaft durch dein Wohnzimmer läuft
• Prüfung der Finanzierungszusage, bevor du dich auf einen Käufer festlegst
• Kaufvertragsentwurf abstimmen, Notartermin begleiten, Übergabe protokollieren
• Bei Bedarf Handwerker aus dem eigenen Netz – Entrümpelung, Maler, Boden, Bad, Elektrik, Dach

Der letzte Punkt ist der, der sich am stärksten auf den Preis auswirkt. Eine geräumte und hergerichtete Immobilie bringt nach meiner Erfahrung im Schnitt rund 15 Prozent mehr – und zwar bereits nach Abzug der Kosten für die Räumung. In einzelnen Fällen waren es bis zu 30 Prozent. Wie groß der Hebel ist, hängt davon ab, wie voll das Objekt ist und in welchem Zustand es übernommen wird.

Die übrigen Kaufnebenkosten

Damit du das Gesamtbild hast – das hier zahlt in aller Regel der Käufer, nicht du:

Bei dir bleiben nur zwei Posten hängen: die Löschung alter Grundschulden im Grundbuch und, falls dein Darlehen noch läuft, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung deiner Bank. Beides klären wir vor dem Verkauf, nicht danach.

Was die Grunderwerbsteuer angeht, gibt es einen legalen Hebel: Mitverkauftes bewegliches Inventar – Einbauküche, Markise, Sauna – gehört nicht in die Bemessungsgrundlage, wenn es im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen wird. Das spart dem Käufer bares Geld und macht dein Angebot attraktiver.

Ist das teuer oder normal?

In Nordrhein-Westfalen liegen die üblichen Sätze bei rund 7,14 Prozent Gesamtcourtage, hälftig geteilt – also 3,57 Prozent je Seite. Genau da liege ich. Ich bin nicht der billigste Makler in Essen und behaupte das auch nicht.

Was du für dieses Geld bekommst, ist überprüfbar: über 200 Immobilienverkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, über 20 Jahre am Markt. CHIP, FOCUS, Properbird und der Capital Makler-Kompass haben GOTTSCHLING Immobilien als Top-Makler ausgezeichnet. RTL, ZDF, WDR, SAT.1 und VOX haben über die Arbeit berichtet.

Der ehrlichere Maßstab ist aber ein anderer: Ein Prozentpunkt Provision entspricht bei 400.000 Euro rund 4.000 Euro. Ein um fünf Prozent besser verhandelter Kaufpreis entspricht 20.000 Euro. Die Frage ist also nicht, wer am wenigsten kostet, sondern wer am Ende mehr für dich herausholt.

Fazit

• Bei Wohnung und Einfamilienhaus zahlst du 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, der Käufer denselben Betrag. Das entspricht dem, was in Nordrhein-Westfalen üblich ist.
• Fällig wird die Courtage erst nach dem Notartermin. Kommt kein Verkauf zustande, zahlst du nichts.
• Das Teilungsgebot der §§ 656a bis 656d BGB schreibt die hälftige Teilung vor – für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei privaten Käufern.
• Unterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Fotos und Inserate sind in der Courtage enthalten und kosten dich nicht extra.
• Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken bist du als Verkäufer komplett courtagefrei.
• Der größte Hebel ist nicht der Provisionssatz, sondern der Zustand der Immobilie beim Verkauf.

Häufige Fragen zu Maklerkosten in Essen

Was kostet ein Makler in Essen beim Hausverkauf?

Bei einem Einfamilienhaus zahlst du 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Kaufpreis, der Käufer zahlt denselben Satz. Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 17.850 Euro für dich. Bei einem Mehrfamilienhaus bist du als Verkäufer courtagefrei.

Wann muss ich die Maklerprovision bezahlen?

Erst nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet ist und der Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande kam. Vorher wird nichts fällig. Platzt der Verkauf, entsteht keine Forderung.

Kann ich die Maklerkosten komplett auf den Käufer abwälzen?

Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus mit privatem Käufer nicht. Das Gesetz erlaubt höchstens die Hälfte, und die Vereinbarung wäre sonst unwirksam. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Grenze nicht – dort trägt der Käufer die Courtage allein.

Sind Maklerkosten steuerlich absetzbar?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie mindern sie in der Regel den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei einer selbstgenutzten Immobilie normalerweise nicht. Beim Kauf zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wirken sich bei Vermietung über die Abschreibung aus. Das ist eine steuerliche Frage – sprich sie mit deinem Steuerberater durch, ich bin kein Steuerberater.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt § 656a BGB Textform. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Wichtig ist dabei, dass die Provisionsvereinbarung inhaltlich im Text steht und nicht erst in der Signatur unter der Grußformel auftaucht – der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Provisionshinweis im E-Mail-Footer die Textform nicht wahrt.

Was kostet mich der Verkauf insgesamt, wenn ich nichts vergesse?

Als Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses: die Courtage von 3,57 Prozent, die Löschung eingetragener Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung deiner Bank. Unterlagen, Energieausweis, Fotos und Inserate sind bei mir enthalten. Grunderwerbsteuer und Notarkosten trägt der Käufer.

Lohnt sich ein günstigerer Makler?

Rechne es durch, statt zu vergleichen. Ein Prozentpunkt weniger Provision bringt bei 400.000 Euro rund 4.000 Euro. Ein Angebotspreis, der zu hoch angesetzt war und nach vier Monaten korrigiert werden muss, kostet dich schnell das Fünffache. Frag jeden Makler, auf welcher Datengrundlage er den Preis ermittelt – wenn die Antwort „Erfahrung“ lautet und nicht „Gutachterausschuss“, weißt du genug.

Verkauft ihr auch ohne Makler günstiger?

Privatverkauf ist möglich und bei einfachen Objekten mit klaren Verhältnissen auch sinnvoll. Kritisch wird es bei Erbfällen, vermieteten Objekten, Eigentümergemeinschaften mit offenen Beschlüssen und überall dort, wo Mängel offengelegt werden müssen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich später nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen – das kann den ganzen Verkauf rückabwickeln.

Warum du dich hier auf die Zahlen verlassen kannst

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – nicht als Filiale einer Kette, sondern als inhabergeführtes Unternehmen.
• In den Medien: RTL, ZDF, WDR, SAT.1 und VOX haben über die Arbeit berichtet.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen im Überblick findest du im Makler-Portfolio.

Du willst wissen, was deine Immobilie in Essen wert ist? Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich – und sie beruht auf den amtlichen Richtwerten, nicht auf Portalpreisen. Jetzt Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 656a bis 656d BGB (Maklerkosten), §§ 79 ff. Gebäudemodernisierungsgesetz (Energieausweis), Wohnflächenverordnung, § 28 BauGB (Vorkaufsrecht der Gemeinde). Gebühren nach GNotKG, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW und den Gebührenblättern der Stadt Essen. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof, I. Zivilsenat. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.