Kurzzeitvermietung in Essen: was erlaubt ist

Messewoche in Essen. Auf der Norbertstraße stehen Koffer vor dem Hauseingang, und Deine Nachbarin fragt, wer denn da schon wieder klingelt. Du hast Deine Zweizimmerwohnung ein paar Nächte über eine Plattform vermietet, weil rund um die Messe und die Grugahalle plötzlich das Doppelte der Monatsmiete für eine Woche bezahlt wird. Die Frage, die dann kommt, ist immer dieselbe: Darf ich das überhaupt?

Zweckentfremdung: was das Land regelt und was die Stadt tut

Der rechtliche Rahmen dafür steht im Wohnraumstärkungsgesetz Nordrhein-Westfalen, dem Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens. Sein dritter Teil regelt die Zweckentfremdung von Wohnraum. Wichtig ist der erste Satz von § 12: Gemeinden können durch Satzung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Ohne solche Satzung greift dieser Teil des Gesetzes in der Gemeinde nicht.

Hat eine Stadt eine Zweckentfremdungssatzung, gelten scharfe Regeln. Als Zweckentfremdung gilt dann unter anderem:

• die Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage im Kalenderjahr zum Zweck der Kurzzeitvermietung (bei von Studierenden angemieteten Wohnungen: sechs Monate, längstens 180 Tage),
• die Verwendung von mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke,
• das Leerstehenlassen über mehr als sechs Monate,
• die Beseitigung von Wohnraum oder ein Umbau, der ihn zum Wohnen untauglich macht.

Dazu kommt in Satzungsgemeinden eine Anzeigepflicht vor der ersten Überlassung, eine amtliche Wohnraum-Identitätsnummer, die für die Öffentlichkeit gut sichtbar in jedem Inserat stehen muss, und die Pflicht, jede einzelne Überlassung spätestens am zehnten Tag nach Beginn anzuzeigen. Plattformen müssen Angebote ohne gültige Nummer auf Verlangen der Gemeinde entfernen. Der Bußgeldrahmen reicht bis zu 500.000 Euro.

Und in Essen?

Hier wird es für Essener Eigentümer entspannter, als der Ton der Debatte vermuten lässt. Die Stadt Essen weist für freifinanzierten Wohnraum ausdrücklich darauf hin, dass sie aus dem Geltungsbereich der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum entlassen wurde und Abbruch, Nutzungsänderung und Leerstehenlassen deshalb keiner wohnungsrechtlichen Genehmigung bedürfen. Für öffentlich geförderten Wohnraum gilt das Gegenteil: Abbruch, Nutzungsänderung und Leerstand brauchen eine wohnungsrechtliche Genehmigung, die mit Rückzahlung öffentlicher Mittel oder einer Abstandssumme verbunden werden kann. Die Gebühr liegt bei 20 bis 200 Euro je Wohnung. Zuständig ist die Stelle „Wohnungskontrolle / Wohnungsaufsicht / Zweckentfremdung von Wohnraum“ der Stadt Essen in der Hollestraße 3.

Drei Dinge folgen daraus. Erstens: Wer eine freifinanzierte Eigentumswohnung in Essen tageweise vermietet, verletzt damit derzeit kein Zweckentfremdungsrecht. Zweitens: Bei einer geförderten Wohnung ist es umgekehrt, und dort wird es teuer. Drittens: Das ist eine Momentaufnahme — eine Satzung nach § 12 WohnStG kann jede Gemeinde beschließen, sie gilt höchstens fünf Jahre. Frag vor dem Start bei der Stadt nach dem aktuellen Stand.

Was aber unabhängig davon bleibt: Für Abbruch und Nutzungsänderung sind bauordnungsrechtliche Genehmigungen weiter erforderlich. Wenn aus einer Wohnung dauerhaft ein Beherbergungsbetrieb wird, ist das eine Nutzungsänderung nach der Landesbauordnung — mit Anforderungen an Rettungswege, Brandschutz und Stellplätze. Die Grenze verläuft zwischen gelegentlicher Vermietung der eigenen Wohnung und einem auf Dauer angelegten Betrieb.

Die Beherbergungssteuer: die Regel, die fast alle übersehen

Essen erhebt eine Beherbergungssteuer als örtliche Aufwandsteuer, und deren Satzung ist ausdrücklich weit gefasst. Beherbergungsbetrieb ist danach nicht nur das Hotel, sondern auch „Privatzimmer oder -wohnung“ und die Ferienwohnung. Wer tageweise vermietet, ist also erfasst.

• Steuersatz: 5 Prozent der Bemessungsgrundlage, begrenzt auf höchstens 9 Euro je Tag.
• Bemessungsgrundlage ist der vom Gast aufgewendete Bruttoübernachtungspreis einschließlich Umsatzsteuer. Nebenleistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen — Frühstück, Halbpension, Minibar —, gehören nicht dazu.
• Steuerschuldner ist der Gast, einziehen und abführen musst Du als Betreiber, und Du haftest dafür neben ihm.
• Anzeigepflicht: Beginn, Ende, Betreiberwechsel und Verlegung des Betriebs sind der Stadt Essen, Fachbereich Finanzbuchhaltung und Stadtsteueramt, elektronisch anzuzeigen — jeweils vor dem Ereignis.
• Erklärung: quartalsweise, elektronisch, bis zum zehnten Tag nach Ablauf des Kalendervierteljahres.
• Ausgenommen sind unter anderem Personen, die unter der Anschrift des Betriebs gemeldet sind, sowie Klassenfahrten und vergleichbare jugendfördernde Aufenthalte bis 27 Jahre samt Begleitpersonen.

Auch Vermittlungsagenturen und ähnliche Dienstleister sind verpflichtet, der Stadt die Betriebe zu melden, an die sie vermitteln. Wer glaubt, eine Plattformvermietung bleibe unsichtbar, unterschätzt diesen Punkt.

Eigentumswohnung: was die Gemeinschaft darf

Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es insbesondere bewohnen oder vermieten. Ein Verbot der Kurzzeitvermietung greift in dieses Recht ein — und lässt sich deshalb nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung einführen. Nötig ist eine Vereinbarung aller Eigentümer, also in aller Regel eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Und nach § 10 Abs. 3 WEG wirkt eine solche Vereinbarung gegen einen späteren Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist.

Der erste Blick geht deshalb nicht in das Protokoll der letzten Versammlung, sondern in die Teilungserklärung: Steht dort eine Zweckbestimmung wie „Wohnen“, ist die Frage, ob tageweise Beherbergung davon noch gedeckt ist — eine Frage des Einzelfalls, die schon oft vor Gericht gelandet ist. Wie Du eine Teilungserklärung liest, steht unter Teilungserklärung lesen, welche Unterlagen Du dafür brauchst unter WEG-Unterlagen prüfen.

Unabhängig davon bleibt § 14 WEG: Nachbarn müssen nur Einwirkungen dulden, die über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß nicht hinausgehen. Nächtlicher Rollkofferlärm, ständig offene Haustür und Müll im Treppenhaus sind ein tragfähiger Unterlassungsgrund, auch ohne Verbot in der Teilungserklärung.

Wenn Du Mieter bist: fast immer nein

Der Mieter darf den Gebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen (§ 540 BGB). Tut er es doch, ist das ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Es gibt zwar den Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB — aber der ist eng: Er gilt nur für einen Teil des Wohnraums, nur bei einem nach Vertragsschluss entstandenen berechtigten Interesse und nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung unzumutbar ist. Für die tageweise Vermietung der kompletten Wohnung an wechselnde Gäste trägt diese Vorschrift nicht. Wer als Vermieter das klar geregelt haben will, nimmt einen entsprechenden Passus in den Vertrag auf; welche Klauseln sonst zählen, steht unter Mietvertrag: die Klauseln, die zählen.

Steuern und Versicherung

Einnahmen aus der Vermietung sind steuerpflichtig, auch wenn nur nächteweise vermietet wird. Solange Du reine Raumüberlassung anbietest, sind es Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Kommen Leistungen hinzu, die einen Beherbergungsbetrieb prägen — Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Wäschewechsel, kurze Verweildauer bei ständigem Gästewechsel —, kippt das in gewerbliche Einkünfte. Dann brauchst Du eine Gewerbeanmeldung, und es fällt Gewerbesteuer an, allerdings erst oberhalb eines Freibetrags von 24.500 Euro Gewerbeertrag für natürliche Personen und Personengesellschaften.

Umsatzsteuerlich ist die kurzfristige Beherbergung von der Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG ausdrücklich ausgenommen, also steuerpflichtig. Für die Vermietung selbst gilt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG der ermäßigte Satz von 7 Prozent, für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, der Regelsatz. Solange Du unter der Kleinunternehmergrenze des § 19 UStG bleibst — im Vorjahr höchstens 25.000 Euro Gesamtumsatz und im laufenden Jahr nicht mehr als 100.000 Euro —, bleibt es ohne Umsatzsteuer.

Ein Punkt wird regelmäßig übersehen und ist teuer: Die Ausnahme von der Spekulationsfrist nach § 23 EStG greift nur bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Wer seine Wohnung an Gäste vermietet, nutzt sie in dieser Zeit nicht selbst. Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann das den steuerfreien Verkauf kosten. Die Systematik dazu steht unter Vermieten oder selbst nutzen.

Prüfe außerdem zwei Verträge: Wohngebäude- und Hausratversicherung sind auf Wohnnutzung zugeschnitten, eine gewerbsmäßige Beherbergung ist eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung. Und die Haftpflicht muss Schäden abdecken, die Gäste erleiden. Ruf den Versicherer an, bevor der erste Gast kommt.

Schließlich das Melderecht: Wer Personen gewerbs- oder geschäftsmäßig aufnimmt, betreibt eine Beherbergungsstätte im Sinne des Bundesmeldegesetzes. Ausländische Gäste unterschreiben am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein und weisen sich aus; die Scheine bewahrst Du ab Abreise ein Jahr auf.

Rechnet sich das in Rüttenscheid?

Messe Essen und Grugahalle liegen am südlichen Rand von Rüttenscheid, dazu Grugapark, Rü und die Anbindung Richtung Innenstadt. Das ist die stärkste Lage der Stadt für kurze Aufenthalte — und zugleich eine sehr ungleich verteilte Nachfrage. Zu großen Messen ist alles ausgebucht, zwischen den Terminen steht die Wohnung leer. Wer mit den Preisen der Messewochen kalkuliert, rechnet sich reich.

Eine Beispielrechnung für eine möblierte 55-Quadratmeter-Wohnung in Rüttenscheid, wo der Richtwert für Eigentumswohnungen bei 2.925 Euro je Quadratmeter liegt:

Das ist das ernüchternde Ergebnis, das ich Interessenten regelmäßig vorrechne: Die Bruttoeinnahmen verdoppeln sich, das Ergebnis kaum. Der Unterschied wandert in Reinigung, Nebenkosten, Verschleiß und vor allem in Deine Zeit. Dazu kommen die Beherbergungssteuer, ein höheres Risiko bei Versicherung und Nachbarschaft und die Gefahr, die Steuerfreiheit beim Verkauf zu verlieren.

Wirtschaftlich interessant wird das Modell in zwei Konstellationen: bei sehr guter Lage mit deutlich höherer Auslastung als 45 Prozent, oder wenn Du die Wohnung ohnehin teilweise selbst brauchst und nur die Lücken füllst. Als reine Kapitalanlage schlägt eine solide Dauervermietung die Kurzzeitvermietung in Essen in den meisten Fällen — wie Du das durchrechnest, steht unter Mietrendite berechnen, und den Ablauf einer normalen Vermietung findest Du unter Wohnung vermieten in Essen.

Fazit

Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW gibt jeder Gemeinde das Werkzeug, Kurzzeitvermietung über eine Zweckentfremdungssatzung streng zu regulieren — mit 90-Tage-Grenze, Wohnraum-Identitätsnummer und Bußgeldern bis 500.000 Euro. Essen setzt dieses Werkzeug für freifinanzierten Wohnraum derzeit nicht ein und weist ausdrücklich darauf hin, dass Nutzungsänderung und Leerstand dort keiner wohnungsrechtlichen Genehmigung bedürfen; bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist es umgekehrt. Frei bist Du damit trotzdem nicht: Bauordnungsrecht bei dauerhafter Nutzungsänderung, Beherbergungssteuer von 5 Prozent mit Deckel bei 9 Euro je Tag, Teilungserklärung, Mietvertrag, Umsatz- und Gewerbesteuer sowie das Melderecht gelten unverändert. Und wirtschaftlich bleibt am Ende meist weniger übrig, als die Bruttoeinnahmen versprechen.

Häufige Fragen

Darf ich meine Wohnung in Essen über eine Plattform vermieten?

Bei freifinanziertem Wohnraum steht dem in Essen derzeit kein Zweckentfremdungsrecht entgegen, weil die Stadt aus dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung entlassen wurde — Teilungserklärung, Mietvertrag, Bauordnungsrecht und Steuerpflichten musst Du trotzdem einhalten.

Gilt die 90-Tage-Grenze auch in Essen?

Sie gilt nur in Gemeinden mit einer Zweckentfremdungssatzung nach § 12 des Wohnraumstärkungsgesetzes; für Essen ist eine solche Satzung nicht ersichtlich, sie kann aber jederzeit beschlossen werden.

Was ist die Wohnraum-Identitätsnummer?

Eine amtliche Nummer, die Gemeinden mit Zweckentfremdungssatzung nach der Anzeige einer Kurzzeitvermietung vergeben und die für die Öffentlichkeit gut sichtbar in jedem Inserat stehen muss; ohne sie darf eine Plattform das Angebot auf Verlangen der Gemeinde nicht stehen lassen.

Wie hoch ist die Beherbergungssteuer in Essen?

5 Prozent des Bruttoübernachtungspreises, höchstens 9 Euro je Tag; Frühstück und andere Nebenleistungen zählen nicht zur Bemessungsgrundlage.

Wer muss die Beherbergungssteuer abführen?

Steuerschuldner ist der Gast, einziehen, erklären und abführen muss der Betreiber — quartalsweise elektronisch bis zum zehnten Tag nach Quartalsende, und er haftet daneben für die Steuer.

Kann die Eigentümergemeinschaft mir die Kurzzeitvermietung verbieten?

Nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss, denn § 13 WEG erlaubt jedem Eigentümer die Nutzung nach Belieben; nötig ist eine Vereinbarung aller Eigentümer, die gegen spätere Käufer nur bei Eintragung im Grundbuch wirkt.

Darf ich als Mieter meine Wohnung tageweise untervermieten?

Ohne Erlaubnis des Vermieters nicht — das ist ein Kündigungsgrund nach § 543 BGB, und der Anspruch aus § 553 BGB deckt nur die Überlassung eines Teils der Wohnung bei berechtigtem Interesse, nicht die ganze Wohnung an wechselnde Gäste.

Wann wird die Vermietung gewerblich?

Wenn hotelähnliche Zusatzleistungen dazukommen — Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Wäschewechsel bei ständigem Gästewechsel; dann brauchst Du eine Gewerbeanmeldung, Gewerbesteuer fällt aber erst über einem Freibetrag von 24.500 Euro Gewerbeertrag an.

Muss ich Umsatzsteuer abführen?

Kurzfristige Beherbergung ist von der Steuerbefreiung ausgenommen und mit 7 Prozent zu versteuern, Nebenleistungen mit dem Regelsatz — solange Du unter der Kleinunternehmergrenze von 25.000 Euro Vorjahresumsatz bleibst, bleibt es ohne Umsatzsteuer.

Verliere ich die Steuerfreiheit beim späteren Verkauf?

Möglicherweise ja, denn die Ausnahme von der Zehnjahresfrist in § 23 EStG setzt Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus, und in vermieteten Zeiten nutzt Du die Wohnung nicht selbst.

Muss ich meine Gäste anmelden?

Bei gewerbs- oder geschäftsmäßiger Aufnahme ja: Beherbergte ausländische Gäste unterschreiben am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein und weisen sich aus; die Scheine bewahrst Du ab Abreise ein Jahr auf.

Was sagt meine Versicherung dazu?

Wohngebäude- und Hausratversicherung sind auf Wohnnutzung ausgelegt; eine gewerbsmäßige Beherbergung ist eine Gefahrerhöhung und muss angezeigt werden, sonst kann der Schutz im Schadenfall entfallen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 535, 540, 543, 546, 546a, 548, 551, 553, 555b, 557a, 557b, 558–558b, 559, 560, 566, 569, 573, 575, 577a BGB, §§ 7, 9, 21, 23 EStG, § 4 Nr. 12 und § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, §§ 29, 30 BMG, §§ 10, 13, 14 WEG, Wohnraumstärkungsgesetz NRW, Mieterschutzverordnung NRW. Marktdaten: Mietspiegel der Stadt Essen und Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.