Gilt die Mietpreisbremse in Essen?

Zwei Wohnungen, gleicher Schnitt, Baujahr 1958. Die eine steht in Köln, die andere in Essen-Frohnhausen. Beide werden neu vermietet. Für die Kölner Wohnung gibt es eine harte gesetzliche Obergrenze für die neue Miete, für die Essener nicht. Woran liegt das? Und was folgt daraus, wenn Du in Essen vermietest oder mietest?

Die kurze Antwort

Nein, die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht. Essen fehlt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen, und ohne diese Aufführung greift die Regelung nicht. Die Miete in einem neuen Mietvertrag ist damit frei vereinbar. Das ist keine Grauzone, sondern eine Folge davon, wie das Gesetz gebaut ist.

Frei vereinbar heißt aber nicht grenzenlos. Zwei absolute Obergrenzen gelten überall in Deutschland, und im laufenden Mietverhältnis greift eine ganz eigene Bremse.

Wie die Mietpreisbremse funktioniert

Geregelt ist sie in den Paragrafen 556d bis 556g BGB. Der Kern steht in § 556d Abs. 1 BGB: Wird ein Mietvertrag über eine Wohnung neu abgeschlossen, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnitt dessen, was in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen zuletzt vereinbart oder geändert wurde — abzulesen meist aus einem Mietspiegel.

Drum herum stehen vier Regeln:

• Vormiete zählt. Nach § 556e BGB darf die zuletzt geschuldete Miete des Vormieters weiterverlangt werden, auch wenn sie über der Zehn-Prozent-Grenze liegt. Der Vermieter muss also nicht heruntergehen.
• Modernisierung zählt. Wurde vor der Neuvermietung modernisiert, darf der Betrag aufgeschlagen werden, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung im laufenden Vertrag zulässig gewesen wäre.
• Neubau ist ausgenommen. § 556f BGB nimmt Wohnungen aus, die nach dem im Gesetz festgelegten Stichtag erstmals genutzt und vermietet wurden — und ebenso die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
• Der Mieter muss aktiv werden. Nach § 556g BGB wird zu viel gezahlte Miete nicht automatisch zurückerstattet. Der Mieter muss die überhöhte Miete rügen; erst ab Zugang der Rüge kann er zurückfordern. Umgekehrt trifft den Vermieter vor Vertragsschluss eine Auskunftspflicht, wenn er sich auf eine Ausnahme berufen will.

All das ist Bundesrecht. Es liegt bundesweit wie eine Schablone bereit und wird erst dort scharf geschaltet, wo ein Land es ausdrücklich anordnet.

Warum es dafür eine Landesverordnung braucht

§ 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Ohne diese Verordnung gilt die Preisgrenze nirgends. Das Gesetz nennt Indikatoren, die die Länder prüfen müssen: steigen die Mieten deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt, liegt die Mietbelastung der Haushalte deutlich darüber, wächst die Bevölkerung ohne genügend Neubau, trifft geringer Leerstand auf große Nachfrage.

Diese Verordnungen sind befristet und müssen begründet werden. Die Begründung ist kein Formalkram: Mehrere Landesverordnungen wurden von Gerichten für unwirksam erklärt, weil eine Begründung fehlte oder erst nachträglich veröffentlicht wurde. Kippt die Verordnung, fällt die Mietpreisbremse rückwirkend weg.

Die Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen

In NRW heißt das Regelwerk Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereiches bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften, kurz Mieterschutzverordnung. Ungewöhnlich daran ist, dass drei verschiedene Instrumente in einer einzigen Anlage stecken. Für die dort genannten Kommunen gilt gleichzeitig:

• die Mietpreisbremse nach § 556d BGB,
• die abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB, also 15 statt 20 Prozent in drei Jahren,
• die verlängerte Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB, in NRW acht statt drei Jahre.

Die Liste wurde bei der letzten Neufassung deutlich ausgeweitet: aus 18 Kommunen wurden 57. Dabei sind unter anderem Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld, Paderborn und Krefeld. Aus dem Ruhrgebiet steht in der Anlage genau eine Großstadt: Dortmund.

Warum Essen nicht dazugehört

Mit Essen fehlen auch Bochum, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen. Der Deutsche Mieterbund NRW kritisiert das offen. Aus Sicht der Landesregierung erreicht der Essener Wohnungsmarkt in der Gesamtschau die gesetzlichen Schwellenwerte nicht.

Wer Essen kennt, ahnt, warum die Zahlen so ausfallen. Essen ist kein einheitlicher Wohnungsmarkt, sondern ein Nebeneinander sehr verschiedener Teilmärkte. Der Immobilienrichtwert für eine Eigentumswohnung liegt in Bredeney bei 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Rüttenscheid bei 2.925 Euro — und in Katernberg bei 1.900 Euro. Zwischen Holsterhausen mit 2.850 Euro und Steele mit 2.050 Euro liegen keine zwanzig Minuten Fahrtzeit. Eine Statistik über die ganze Stadt glättet die Anspannung im Süden mit der Entspannung im Norden weg — und genau dieser Mittelwert entscheidet über die Aufnahme in die Anlage.

Was in Essen stattdessen gilt

Die Neuvertragsmiete ist frei. Sobald der Mieter eingezogen ist, greifen zwei Schranken, die viele Vermieter unterschätzen.

Kappungsgrenze 20 Prozent. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In den Kommunen der Mieterschutzverordnung sind es nur 15 Prozent. Dazu kommt die Wartezeit aus § 558 Abs. 1 BGB: Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung fünfzehn Monate unverändert gewesen sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt der Deckel. Von beiden Werten gilt immer der niedrigere. Ein Beispiel für eine 68-Quadratmeter-Wohnung in Steele:

Hier macht der Unterschied zwischen 15 und 20 Prozent nichts aus, weil die Vergleichsmiete vorher greift. Erst bei niedrigen Bestandsmieten mit großem Abstand zur ortsüblichen Miete wird die Kappungsgrenze zur wirksamen Bremse. Die Zahlen sind gerundete Beispielwerte und zeigen den Rechenweg; maßgeblich ist die gültige Fassung des Essener Mietspiegels.

Sperrfrist drei Jahre. Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, kann sich der Käufer nach § 577a Abs. 1 BGB erst nach drei Jahren ab der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen. In den Kommunen der Mieterschutzverordnung sind es acht Jahre. Für alle, die in Essen eine vermietete Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen, ist das ein handfester Unterschied — mehr dazu unter vermietete Wohnung verkaufen.

Die absolute Obergrenze: Mietpreisüberhöhung und Wucher

Auch ohne Mietpreisbremse ist die Miete nicht beliebig. Zwei Vorschriften ziehen eine Linie, die niemand überschreiten darf.

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Wer für Wohnraum ein Entgelt fordert oder annimmt, das die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, begeht eine Ordnungswidrigkeit — allerdings nur, wenn er dabei ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausnutzt. Die Geldbuße reicht bis zu 50.000 Euro; der überschießende Teil der Miete ist nicht geschuldet.

§ 291 Strafgesetzbuch. Mietwucher ist eine Straftat. Er setzt ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung voraus — die Rechtsprechung zieht die Linie meist bei einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um rund 50 Prozent — und zusätzlich die Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters. Der Vertrag ist dann nach § 138 BGB nichtig, dem Täter drohen Geldstrafe oder Freiheitsstrafe.

Beide Vorschriften haben eine Hürde, die in Essen praktisch hoch liegt: Verlangt wird zusätzlich zum Preisabstand eine Mangellage oder eine Zwangslage, und die ist schwerer zu belegen, wo der Markt amtlich nicht als angespannt gilt. Ausgeschlossen ist es nicht, denn die Bewertung erfolgt kleinräumig und nicht nach Stadtgrenze. Als Vermieter solltest Du diese Marke trotzdem kennen.

Was das für Dich als Vermieter bedeutet

Drei Pflichten fallen weg, die Vermieter in Köln oder Dortmund haben: die Auskunft über eine Ausnahme vor Vertragsschluss, die Sorge vor einer Rüge des Mieters und die Dokumentation der Vormiete.

Was bleibt: Der Mietspiegel ist trotzdem Dein wichtigstes Werkzeug. Denn jede spätere Mieterhöhung nach § 558 BGB musst Du an der ortsüblichen Vergleichsmiete begründen. Wer die Anfangsmiete weit über den Mietspiegel setzt, hat auf Jahre hinaus kein Erhöhungspotenzial mehr — die Miete ist eingefroren, bis der Markt aufgeholt hat. Wie die Reihenfolge vom Mietspiegel bis zur Übergabe aussieht, steht unter Wohnung vermieten: der Ablauf.

Der zweite Punkt ist die Auswahl. Eine hohe Miete nutzt nichts, wenn sie nicht ankommt. In Borbeck-Mitte oder Frohnhausen entscheidet die Bonität des Bewerbers über den Ertrag stärker als die letzten zwanzig Euro Kaltmiete. Wie Du datenschutzkonform auswählst, steht unter den richtigen Mieter finden, und was Du gegen Ausfälle tun kannst, unter Mietausfall vermeiden.

Was das für Dich als Mieter bedeutet

Bei der Neuvermietung hast Du in Essen kein Instrument, um den Preis nachträglich zu drücken. Eine Rüge nach § 556g BGB läuft ins Leere, weil die Norm hier nicht anwendbar ist. Was bleibt, ist Verhandeln vor der Unterschrift — und ein Blick in den Mietspiegel.

Im laufenden Vertrag sieht es anders aus. Bekommst Du ein Erhöhungsverlangen, prüf drei Dinge: Ist die Miete seit mindestens fünfzehn Monaten unverändert? Bleibt die Erhöhung auf drei Jahre gerechnet unter 20 Prozent? Und liegt die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete? Stimmt eines nicht, musst Du nicht zustimmen. Zeit dafür hast Du bis zum Ablauf des übernächsten Monats, dazu kommt ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.

Und noch etwas: Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist von der Kappungsgrenze gar nicht erfasst, sondern läuft nach eigenen Regeln mit eigener Kappung in Euro je Quadratmeter. Wer nur auf die 20 Prozent schaut, übersieht diesen zweiten Weg.

Ob sich das ändern kann

Ja, grundsätzlich schon. Der Bundesgesetzgeber hat den Rahmen zuletzt um vier Jahre verlängert, NRW hat die Verordnung nachgezogen. Ob die Anlage bei einer künftigen Neufassung wächst, entscheidet die Landesregierung anhand der gesetzlichen Indikatoren — bei der letzten Neufassung ist die Liste von 18 auf 57 Kommunen gewachsen.

Spekulieren bringt Dir wenig. Was hilft, ist eine Gewohnheit: vor jedem neuen Mietvertrag und vor jeder Mieterhöhung einmal nachsehen, ob Essen inzwischen in der Anlage steht. Wer eine vermietete Wohnung kauft, prüft zusätzlich die Sperrfrist — dort geht es um Jahre statt um Prozente. Für Käufer bewegt außerdem die Erhaltungsrücklage oft mehr Geld als die Mietfrage.

Fazit

Die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht, weil die Stadt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen fehlt. Die Miete im neuen Vertrag ist damit frei vereinbar, begrenzt nur durch die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und den Wuchertatbestand des § 291 StGB. Im laufenden Mietverhältnis gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren statt der abgesenkten 15 Prozent, und nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum beträgt die Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung drei Jahre statt acht. Der Mietspiegel bleibt trotzdem das zentrale Werkzeug, weil jede spätere Erhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete hängt. Wer die Anfangsmiete zu hoch ansetzt, verliert das Erhöhungspotenzial für Jahre.

Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse in Essen?

Nein. Essen ist in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen nicht aufgeführt, deshalb ist die Miete bei einer Neuvermietung frei vereinbar und nicht auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt.

Warum reicht das Bundesgesetz allein nicht aus?

Weil § 556d Abs. 2 BGB die Preisgrenze nur dort scharf schaltet, wo eine Landesregierung durch befristete und begründete Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat — fehlt die Kommune in dieser Verordnung, gilt die Regel dort nicht.

Welche Städte in NRW sind erfasst?

Die Anlage nennt 57 Kommunen, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld, Paderborn und Krefeld; aus dem Ruhrgebiet ist allein Dortmund dabei, während Essen, Bochum, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen fehlen.

Wie hoch darf ich die Miete in Essen im laufenden Vertrag erhöhen?

Um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB, wobei die Miete zum Wirksamwerden der Erhöhung fünfzehn Monate unverändert gewesen sein muss und die ortsübliche Vergleichsmiete in jedem Fall die absolute Obergrenze bildet.

Gibt es trotzdem eine Obergrenze für die Anfangsmiete?

Ja, zwei: § 5 WiStG untersagt eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent unter Ausnutzung eines geringen Angebots und droht eine Geldbuße bis 50.000 Euro an, § 291 StGB stellt Mietwucher unter Strafe.

Ab wann spricht man von Mietwucher?

Die Rechtsprechung nimmt ein auffälliges Missverhältnis meist ab einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um rund 50 Prozent an, verlangt zusätzlich aber die Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit oder erheblichen Willensschwäche des Mieters.

Muss ich als Essener Vermieter über die Vormiete Auskunft geben?

Nein, die Auskunftspflicht aus § 556g BGB hängt an der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und entfällt damit in Essen vollständig.

Kann ein Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Über § 556g BGB nicht, weil die Norm in Essen nicht anwendbar ist; in Betracht kommt eine Rückforderung nur beim überschießenden Teil einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG oder bei Nichtigkeit des Vertrags wegen Wuchers.

Wie lange ist die Sperrfrist bei Eigenbedarf nach einer Umwandlung?

In Essen drei Jahre ab der Veräußerung nach § 577a Abs. 1 BGB, weil die auf acht Jahre verlängerte Frist nach § 577a Abs. 2 BGB nur in den Kommunen der Mieterschutzverordnung gilt.

Kann Essen später doch noch in die Verordnung aufgenommen werden?

Möglich ist das, denn die Verordnung ist befristet und wurde bei der letzten Neufassung von 18 auf 57 Kommunen erweitert — verlassen solltest Du Dich darauf nicht, sondern vor jedem neuen Vertrag und jeder Mieterhöhung kurz in die aktuelle Anlage schauen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.