Fenster, Rollladen, Wohnungstür: wer zahlt was in der WEG?

Ein Anruf, den ich mehrmals im Jahr bekomme: „In meiner Teilungserklärung steht, dass die Fenster Sondereigentum sind. Jetzt soll ich 9.000 Euro für den Austausch zahlen. Muss ich das?“ Die Antwort besteht aus zwei Teilen. Die Fenster gehören Dir nicht. Zahlen musst Du sie womöglich trotzdem allein.

Die Rechtslage, die keine Teilungserklärung ändern kann

§ 5 Abs. 2 WEG sagt: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums – selbst wenn sie in Deinen Räumen liegen. Das ist zwingend.

Für Fenster hat der Bundesgerichtshof das unter dem Aktenzeichen V ZR 174/11 auf den Punkt gebracht: Die Fenster nebst Rahmen stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie schließen die Gebäudehülle ab und prägen die äußere Gestaltung. Beides schließt Sondereigentum aus. Bestätigt hat er das unter dem Aktenzeichen V ZR 254/17.

Für die Wohnungseingangstür gilt dasselbe, entschieden unter dem Aktenzeichen V ZR 212/12. Die Begründung ist elegant: Die Tür stellt erst die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum her, ohne die es gar kein Sondereigentum geben könnte. Ein Bauteil, das die Grenze bildet, kann nicht auf einer Seite dieser Grenze liegen.

Praktische Folge: Über Fenster und Wohnungstüren entscheidet die Versammlung. Sie darf einheitliche Materialien, Farben und Ausführungen vorgeben. Du darfst Dein Fenster nicht eigenmächtig tauschen, auch nicht gegen ein teureres.

Eigentum und Kosten sind zwei verschiedene Fragen

Hier liegt der Denkfehler, der die meisten Streitigkeiten erzeugt. Aus „gehört allen“ folgt nicht automatisch „zahlen alle“. Die Zuordnung des Eigentums ist zwingend, die Verteilung der Kosten nicht.

Der Normalfall steht in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Jeder trägt die Kosten nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils. Davon darf die Gemeinschaftsordnung abweichen – und viele tun das, gerade bei Fenstern und Wohnungstüren.

Ob eine Abweichung wirksam ist, hängt an einem Kriterium: Sie muss klar und eindeutig sein. Der Bundesgerichtshof hat das unter dem Aktenzeichen V ZR 46/13 festgehalten und gesagt, was nicht reicht. Es reicht nicht, dass der Eigentümer „sein Sondereigentum instand zu halten“ hat – Fenster sind kein Sondereigentum. Es reicht nicht, dass für Veränderungen eine qualifizierte Mehrheit verlangt wird. Und es reicht nicht, wenn die Gemeinschaft sich nur den Außenanstrich vorbehält; daraus folgt eher, dass sie auch den Austausch zahlt, so schon V ZR 174/11.

Wirksam ist dagegen eine Klausel, die die Kosten benennt und den Kreis der Bauteile erkennbar macht. Unter dem Aktenzeichen V ZR 163/17 musste ein Eigentümer sogar die Sanierung der konstruktiven Teile seiner Dachterrasse zahlen, weil die Gemeinschaftsordnung das eindeutig anordnete und die Terrasse ihm allein zugewiesen war.

Die Grundregel: Bleibt eine Klausel unklar, gewinnst Du. Im Zweifel zahlt die Gemeinschaft.

§ 16 Abs. 2 WEG: Kostenverteilung per Beschluss ändern

Seit der letzten großen WEG-Reform steht in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: „Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.“

Das heißt: einfache Mehrheit, kein Notar, keine Grundbuchänderung. Für die Kostenart „Erhaltung der Fenster“ kann die Gemeinschaft beschließen, dass jeder seine eigenen zahlt – oder umgekehrt, dass sie alle zahlt, obwohl die Teilungserklärung etwas anderes sagt.

Wie weit das reicht, hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 81/23 geklärt. Die Eigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der Einzelnen angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt; sie dürfen Einzelne dabei ganz von Kosten befreien oder erstmals belasten. Eine geänderte Verteilung für Erhaltungsmaßnahmen ist vor allem dann ordnungsmäßig, wenn sie den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

Grenzen gibt es trotzdem. Unter den Aktenzeichen V ZR 236/23 und V ZR 128/23 hat der Bundesgerichtshof entschieden: Hat die Gemeinschaftsordnung die Kosten bewusst objektbezogen getrennt – etwa das Tiefgaragendach nur für die Stellplatzberechtigten –, braucht die Abkehr davon einen sachlichen Grund. Dass ein Bauteil irgendwie dem ganzen Haus dient, genügt nicht. Zulässig war dagegen die Umstellung von Miteigentumsanteilen auf beheizte Fläche, weil die alte Regelung einzelne Einheiten ohne Grund bevorzugt hatte.

Für Dich als Käufer ist die zweite Zeile die wichtigste. Ein solcher Beschluss wirkt gegen Dich, auch wenn er nirgends im Grundbuch steht; Du findest ihn nur in der Beschluss-Sammlung und in den Protokollen. Und wer einen Beschluss angreifen will, hat wenig Zeit: Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden. Danach ist er gültig, auch wenn er inhaltlich fragwürdig ist, § 23 Abs. 4 WEG.

Rollladen, Markise, Balkonverglasung, Sonnenschutz

Rollläden folgen dem Fenster. Kasten, Panzer und Führungsschienen sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum, weil sie in die Außenwand eingebaut sind und die Fassade mitprägen. Innen liegende Kleinteile wie Gurt und Wickler werden häufig dem Sondereigentum zugerechnet, weil man sie tauschen kann, ohne die Fassade zu berühren.

Anders liegt es bei allem, was neu dazukommt. Markise, Balkonverglasung, Sonnensegel, außen aufgesetzter Rollladen: Das sind bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG, also Maßnahmen über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus. Sie brauchen einen Beschluss, sonst kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen.

Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG derjenige, dem die Veränderung gestattet wurde – und nur ihm gebühren die Nutzungen. Das ist meistens auch der Weg, der in der Versammlung durchgeht: Du zahlst, Du nutzt, die anderen zahlen nichts.

Zwei Sonderfälle lohnen sich. Erstens: Nach § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchsschutz dienen. Wer nachrüstbare Rollläden oder eine sichere Wohnungstür will, hat einen Anspruch auf die Gestattung, nicht nur eine Bitte; die Kosten trägt er selbst. Zweitens: Nach § 20 Abs. 4 WEG darf nichts beschlossen werden, was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet. Eine einzelne Verglasung an einer Fassade mit zwanzig offenen Balkonen fällt oft darunter.

Was tun, wenn die Gemeinschaft nicht saniert

Der klassische Fall: Die Fenster sind über vierzig Jahre alt, es zieht, im Winter läuft Kondenswasser an den Rahmen herunter – und in der Versammlung wird das Thema jedes Mal vertagt. Fünf Schritte, in dieser Reihenfolge.

• Anspruch geltend machen. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Eigentümer von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Dazu gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Schreib das an den Verwalter, mit Frist.
• Auf die Tagesordnung setzen lassen. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss der Verwalter sie einberufen, § 24 Abs. 2 WEG. Gültig ist ein Beschluss nur, wenn der Gegenstand in der Einladung stand, § 23 Abs. 2 WEG.
• Angebote mitbringen. Ohne Zahlen entscheidet keine Versammlung. Drei Angebote bringen ein Thema weiter als drei Reden.
• Beschlussersetzungsklage. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht den Beschluss auf Klage eines Eigentümers selbst fassen, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Gerichtet wird sie gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Nachbarn.
• Fristen beachten. Wird ein Antrag abgelehnt, ist das ein Negativbeschluss. Auch der muss innerhalb eines Monats angefochten werden, § 45 WEG.

Was Du nicht tun solltest: selbst beauftragen und die Rechnung an die Verwaltung schicken. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 254/17 genau das abgelehnt – der Eigentümer hatte seine Fenster selbst getauscht, alle in der Gemeinschaft hielten Fenster damals für Sondereigentum, und er bekam keinen Cent zurück. Nur zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens darfst Du nach § 18 Abs. 3 WEG allein handeln.

Vor dem Kauf: was Du im Protokoll suchst

Der Teil, der Geld spart. Vor dem Kauf liest Du die Protokolle der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG. Einsicht bekommt jeder Eigentümer und jeder Dritte, den ein Eigentümer ermächtigt hat – lass Dich vom Verkäufer schriftlich ermächtigen. Dann suchst Du gezielt:

• Beschlüsse zur Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, besonders zu Fenstern, Türen und Balkonen.
• Vertagte Tagesordnungspunkte. Ein dreimal vertagter Fensteraustausch ist eine Rechnung mit Verzögerung.
• Beschlossene, aber nicht ausgeführte Maßnahmen und beschlossene Sonderumlagen.
• Den Stand der Erhaltungsrücklage im Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG und die jährliche Zuführung.
• Angefochtene Beschlüsse und laufende Gerichtsverfahren; auch sie stehen in der Sammlung.
• Hinweise auf Feuchtigkeit oder Fassadenschäden in den Berichten des Verwalters.

Rechne den Befund in Geld um. Ein Fensteraustausch im ganzen Haus kostet schnell 150.000 Euro. Bei 1.000 Miteigentumsanteilen und einer Wohnung mit 80 Anteilen sind das 12.000 Euro für Dich. Gemessen am Immobilienrichtwert wiegt das in Bredeney mit 3.300 Euro je Quadratmeter deutlich leichter als in Steele mit 2.050 Euro – dort ist es anteilig fast das Doppelte.

Den ganzen Ablauf vom ersten Inserat bis zum Schlüssel findest Du unter Eigentumswohnung kaufen: der Ablauf. Welche Bauteile Dir überhaupt gehören, steht unter Sondereigentum einfach erklärt, weitere Kaufthemen unter Wissen zum Immobilienkauf. Die Wohnungsgrundbücher führt das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52.

Fazit

• Fenster samt Rahmen und Wohnungseingangstür sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Anderslautende Klauseln sind unwirksam, Aktenzeichen V ZR 174/11 und V ZR 212/12.
• Eine reine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung kann trotzdem wirksam sein – aber nur, wenn sie klar und eindeutig ist, Aktenzeichen V ZR 46/13. Im Zweifel zahlt die Gemeinschaft.
• Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Versammlung die Kostenverteilung für einzelne Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern; der Spielraum ist weit, Aktenzeichen V ZR 81/23. Bei objektbezogenen Regelungen braucht die Abkehr einen sachlichen Grund, Aktenzeichen V ZR 236/23.
• Markise, Balkonverglasung und nachträglicher Sonnenschutz sind bauliche Veränderungen nach § 20 WEG. Wer sie will, zahlt sie, § 21 Abs. 1 WEG.
• Saniert die Gemeinschaft nicht, führt der Weg über § 18 Abs. 2 WEG und notfalls über die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Selbst beauftragen bringt kein Geld zurück.
• Vor dem Kauf gehören Protokolle und Beschluss-Sammlung auf den Tisch. Dort steht, was Dich erwartet.

Häufige Fragen zu Fenstern und Kosten in der WEG

Sind Fenster in der Eigentumswohnung Gemeinschaftseigentum?

Ja, Fenster nebst Rahmen stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum, so der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 174/11, weil sie die Gebäudehülle schließen und die Fassade prägen.

Was gilt, wenn in meiner Teilungserklärung steht, die Fenster seien Sondereigentum?

Diese Zuordnung ist unwirksam, weil § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Recht ist, eine daneben stehende Regelung über die Kosten kann aber wirksam bleiben.

Wer zahlt den Austausch der Fenster in der WEG?

Ohne abweichende Regelung zahlt die Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; eine klare und eindeutige Klausel in der Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Kosten aber auf den einzelnen Eigentümer verlagern.

Ist die Wohnungseingangstür Sondereigentum?

Nein, sie ist Gemeinschaftseigentum, weil sie die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bildet, entschieden vom Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 212/12.

Darf die Eigentümerversammlung die Kostenverteilung für Fenster ändern?

Ja, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG genügt dafür ein Mehrheitsbeschluss für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten, und der Bundesgerichtshof hat den Eigentümern unter dem Aktenzeichen V ZR 81/23 einen weiten Spielraum zugebilligt.

Wirkt so ein Beschluss auch gegen mich als Käufer?

Ja, Beschlüsse wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG gegen den Sondernachfolger, ohne dass sie im Grundbuch stehen müssen, deshalb musst Du sie vor dem Kauf in der Beschluss-Sammlung suchen.

Wem gehört der Rollladen?

Kasten, Panzer und Führungsschienen sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, weil sie in die Außenwand eingebaut sind, während innen liegende Teile wie Gurt und Wickler häufig dem Sondereigentum zugerechnet werden.

Brauche ich für eine Markise oder eine Balkonverglasung einen Beschluss?

Ja, beides sind bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG, ohne Gestattungsbeschluss kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen, und die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG derjenige, dem die Maßnahme gestattet wurde.

Was kann ich tun, wenn die Gemeinschaft die Fenster nicht saniert?

Verlange schriftlich eine ordnungsmäßige Erhaltung nach § 18 Abs. 2 WEG, lass den Punkt auf die Tagesordnung setzen und erhebe notfalls die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Kann ich die Fenster selbst tauschen lassen und das Geld zurückverlangen?

In aller Regel nicht, denn ohne Beschluss gibt es keinen Erstattungsanspruch, wie der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 254/17 entschieden hat; nur zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens darfst Du nach § 18 Abs. 3 WEG allein handeln.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.