Leerstehende Immobilie verkaufen: Risiken und Pflichten

Ein Novembernachmittag, halb vier, es dämmert schon. Du schließt die Haustür eines Hauses auf, in dem seit acht Monaten niemand mehr wohnt. Der Briefkasten quillt über, im Flur riecht es nach kaltem Stein, und im Bad steht die Toilette voll mit einer bräunlichen Brühe, weil das Wasser im Siphon verdunstet ist und der Kanal hochsteigt. Auf der Kellertreppe liegt Putz. Das Haus verfällt nicht dramatisch. Es verfällt leise, gleichmäßig und teuer.

Leerstand ist ein Zustand mit Pflichten, nicht nur ohne Mieter

Wer ein Grundstück hält, muss dafür sorgen, dass von ihm keine Gefahr für andere ausgeht. Das ist die Verkehrssicherungspflicht; sie folgt aus dem Schadensersatzrecht: Wer fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen verletzt, haftet. Ein leeres Haus entbindet Dich davon nicht — es macht die Sache schwieriger, weil niemand mehr täglich hinschaut. Praktisch heißt das:

• Gehweg. In Nordrhein-Westfalen können die Gemeinden die Straßenreinigung einschließlich Winterdienst per Satzung auf die Anlieger übertragen, und genau das tun sie in aller Regel — auch vor einem leeren Haus. Wer nicht selbst kommt, beauftragt jemanden und dokumentiert das.
• Dach und Fassade. Lockere Ziegel, rostige Rinnenbleche, eine verwitterte Balkonbrüstung — was auf den Gehweg fallen kann, ist Dein Problem.
• Bäume. Die Pflicht endet nicht an der Grundstücksgrenze; nach jedem Sturm gehört ein Kontrollgang dazu.
• Zutritt. Offene Kellerschächte, ein aufgebrochenes Fenster, ein ungesicherter Lichtschacht. Selbst wer unbefugt eindringt, kann Ansprüche haben, wenn eine offensichtliche Gefahrenquelle offen lag.

Prüfe, ob Deine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht noch läuft, und melde den Leerstand auch dort. Die Police ist billig und im Ernstfall das Einzige, was zwischen Dir und einem gebrochenen Handgelenk steht.

Die Gebäudeversicherung: der teuerste Fehler beim Leerstand

Das Versicherungsvertragsgesetz verbietet dem Versicherungsnehmer, ohne Einwilligung des Versicherers eine Gefahrerhöhung vorzunehmen; tritt sie unabhängig vom eigenen Willen ein, muss er sie unverzüglich anzeigen. Ein dauerhaft unbewohntes Gebäude gilt in der Praxis der Versicherer als solche Gefahrerhöhung, weil Wasserschäden später bemerkt werden, Brände länger unentdeckt bleiben und Einbruch wahrscheinlicher wird.

Die Folge einer unterlassenen Anzeige steht ebenfalls im Gesetz und ist hart: Tritt der Versicherungsfall nach einer Gefahrerhöhung ein, ist der Versicherer bei vorsätzlicher Verletzung nicht zur Leistung verpflichtet; bei grober Fahrlässigkeit darf er seine Leistung entsprechend der Schwere des Verschuldens kürzen — und die Beweislast dafür, dass keine grobe Fahrlässigkeit vorlag, trägt der Versicherungsnehmer. Bei einer unterlassenen Anzeige entfällt die Leistung, wenn der Schaden später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen.

Übersetzt: Ein Anruf und eine E-Mail an den Versicherer, zusammen fünf Minuten, entscheiden darüber, ob ein Rohrbruch mit 40.000 Euro Folgeschaden bezahlt wird oder nicht.

Rechne damit, dass der Versicherer Auflagen macht. Die üblichen aus den Bedingungswerken der Wohngebäudeversicherung:

• Das Gebäude ist in der kalten Jahreszeit genügend zu beheizen, und das ist genügend häufig zu kontrollieren — oder alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen sind abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten.
• Nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile sind regelmäßig zu kontrollieren, oft mit einer festen Frequenz.
• Leitungswasserschäden werden im Leerstand teilweise ausgeschlossen oder nur eingeschränkt gedeckt.
• Der Beitrag steigt, mitunter deutlich.

Lies Deine Bedingungen im Wortlaut nach. „Genügend beheizt“ ist eine Obliegenheit mit Folgen, kein guter Rat.

Frost, Wasser, Schimmel: was tatsächlich kaputtgeht

Der klassische Schaden im leeren Haus ist der Frostschaden, und er entsteht fast immer durch eine halbe Lösung: Die Heizung wurde abgestellt, die Leitungen aber nicht entleert. Es gibt nur zwei saubere Wege.

Weg eins: Anlage in Betrieb lassen. Heizung auf Frostschutz, Thermostate nicht ganz zu, Kellertür offen, Wasser bleibt drin. Kostet Energie, schützt aber zugleich den Bau vor Auskühlung.

Weg zwei: fachgerecht entleeren. Hauptabsperrhahn zu, Anlage über den Entleerungshahn leeren, Leitungen ausblasen lassen, Spülkästen leeren, Siphons gegen Verdunstung sichern. Das gehört in Fachhände; halb entleerte Rohre platzen genauso wie volle.

Dazu kommen die stillen Schäden. Stehendes Wasser begünstigt Korrosion und Verkeimung; nach längerem Leerstand gehört die Trinkwasserinstallation gespült, bevor jemand einzieht. Ohne Lüftung sammelt sich Feuchte in den kältesten Ecken, und dort wächst Schimmel. Und der Geruch: Ein Haus, das monatelang zu war, riecht — Käufer merken das in der ersten Sekunde und ziehen es in Euro ab.

Ein Kontrollplan, der wirklich funktioniert

Schreib ihn auf und hake ihn ab. Im Streit mit dem Versicherer ist eine Liste mit Datum mehr wert als jede Erinnerung.

Wohnst Du nicht in Essen, beauftrage jemanden verbindlich und schriftlich. Ein Nachbar mit Schlüssel ist gut gemeint und im Versicherungsfall wenig wert.

Wohnungsaufsicht und Zweckentfremdung

Leerstand ist in Nordrhein-Westfalen nicht nur Privatsache. Nach dem Wohnraumstärkungsgesetz muss sich Wohnraum jederzeit in einem Zustand befinden, der seinen Gebrauch zu Wohnzwecken ohne erhebliche Beeinträchtigungen zulässt. Die Gemeinden haben die Aufgabe, auf Instandsetzung, Mindestanforderungen und ordnungsgemäße Nutzung hinzuwirken und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen — das ist die Wohnungsaufsicht, wahrgenommen als Selbstverwaltungsangelegenheit. Zuständig ist also die Stadt Essen selbst, nicht das Land.

Was daraus folgen kann, wenn ein leeres Haus verfällt:

• Die Gemeinde soll anordnen, dass unterbliebene Instandsetzungsarbeiten nachgeholt werden, wenn der Gebrauch zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigt ist oder eine solche Beeinträchtigung droht.
• Sie kann leerstehenden Wohnraum für unbewohnbar erklären, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er wieder einer Wohnnutzung zugeführt werden könnte, sich aber nicht in einem bewohnbaren Zustand befindet.
• Und der Punkt, der jeden Käufer angeht: Die Kosten einer Ersatzvornahme ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück. Sie hängen also am Objekt, nicht nur an der Person. Wer kauft, kauft sie mit.

Ein Schritt weiter geht das Zweckentfremdungsrecht. Gemeinden können durch Satzung mit höchstens fünf Jahren Geltungsdauer bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Als Zweckentfremdung gilt dabei ausdrücklich auch das Leerstehenlassen über mehr als sechs Monate; als Beginn gilt grundsätzlich das Ende des letzten Mietverhältnisses. Verstößt jemand dagegen, kann die Gemeinde ein Wohnnutzungsgebot aussprechen, in der Regel mit zwei Monaten Frist.

Wichtig ist die Reihenfolge: Diese Sechsmonatsregel greift nur dort, wo die Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung erlassen hat. Ob für Dein Objekt eine solche Satzung gilt, fragst Du bei der Stadt Essen nach, bevor Du planst — die Wohnungsaufsicht selbst gilt dagegen ohne Satzung, überall.

Die Grundsteuer läuft weiter

Der Bescheid kommt, ob jemand drin wohnt oder nicht. Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt, Schuldner ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Ein unterjähriger Verkauf ändert daran gegenüber der Stadt Essen nichts; im Kaufvertrag wird die Steuer nur intern aufgeteilt.

Es gibt einen Erlasstatbestand, aber er ist eng. Bei bebauten Grundstücken wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat; beträgt die Minderung 100 Prozent, sind es 50 Prozent Erlass. Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken die geschätzte übliche Jahresmiete. Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt, und der Antrag ist bis zum 31. März nach Ablauf des Erlasszeitraums zu stellen.

Der Haken steckt in „nicht zu vertreten“. Wer ernsthaft, marktgerecht und nachweisbar angeboten hat und trotzdem keinen Mieter fand, hat gute Karten. Wer gar nicht oder deutlich über Marktniveau inseriert hat, vertritt die Minderung selbst — hebe deshalb Inserate, Anfragen und Absagen auf. Wie man Mietausfälle klein hält, steht unter Mietausfall vermeiden.

Was Leerstand am Preis kostet

Käufer zahlen für einen Zustand, nicht für eine Geschichte. Ein leeres Haus wirkt in drei Richtungen auf den Preis, nur eine davon ist positiv.

Der Vorteil: Sofort verfügbar. Wer selbst einziehen will, muss nicht auf eine Kündigung warten, und die Finanzierung ist einfacher als bei einer vermieteten Einheit. Was beim Verkauf mit Mieter zu beachten ist, steht unter Vermietete Wohnung verkaufen.

Der erste Nachteil: sichtbarer Verfall. Feuchteränder, Schimmelflecken, abgestandene Luft, verwilderter Garten. Jeder Punkt erzeugt beim Käufer einen Risikoaufschlag, der größer ist als die Beseitigungskosten — weil er nicht weiß, was dahintersteckt.

Der zweite Nachteil: die Frage, warum das Haus leer steht. Unbeantwortet wird sie zum Verdacht; beantwortet — Erbfall, Umzug ins Pflegeheim, Auszug des letzten Mieters — ist sie erledigt.

Eine grobe Größenordnung: Eine 75-Quadratmeter-Wohnung in Steele liegt beim Immobilienrichtwert von 2.050 Euro je Quadratmeter rechnerisch bei rund 154.000 Euro; ein Risikoabschlag von zehn Prozent sind 15.400 Euro. Dieselbe Wohnung in Katernberg mit 1.900 Euro je Quadratmeter kommt auf rund 142.500 Euro und 14.250 Euro Abschlag. Beide Male kostet der Abschlag ein Vielfaches dessen, was Reinigung, Lüften, Streichen und ein gemähter Rasen gekostet hätten.

Leere Räume verkaufen: was wirklich hilft

Ein leerer Raum wirkt kleiner als ein möblierter, nicht größer: Ohne Bezugsgröße kann das Auge Maße nicht einschätzen, und jede Unebenheit liegt frei. Deshalb lohnt sich Aufwand — aber nicht überall gleich.

Was zuerst kommt, kostet fast nichts: gründliche Reinigung samt Fenstern, Geruch beseitigen statt überdecken, alle Leuchtmittel ersetzen und einheitlich warmweiß wählen, Vorhänge weg, Garten schneiden. Danach folgt das eigentliche Home Staging: wenige große Möbelstücke statt vieler kleiner, ein Referenzmöbel je Raum, ein Teppich, ein Spiegel gegenüber dem Fenster. Miete und Aufbau bewegen sich erfahrungsgemäß im Bereich einiger tausend Euro — gemessen an einem fünfstelligen Abschlag eine gute Rechnung.

Digitales Staging, also eingerechnete Möbel im Foto, ist erlaubt, muss aber klar gekennzeichnet sein. Ein Bild, das eine Ausstattung suggeriert, die es nicht gibt, ist kein Marketing, sondern eine Falschangabe. Was Du offenlegen musst, steht unter Mängel offenlegen. Und wenn das Objekt aus einem Nachlass stammt, ist die Reihenfolge der Schritte oft wichtiger als das Tempo: Immobilie geerbt — erste Schritte.

Fazit

Ein leerstehendes Haus verliert nicht dadurch Wert, dass niemand darin wohnt, sondern dadurch, dass niemand hinsieht. Verkehrssicherungspflicht und Winterdienst bleiben, und die Gebäudeversicherung verlangt die unverzügliche Anzeige des Leerstands — unterbleibt sie, darf der Versicherer kürzen oder ablehnen. Beim Frostschutz gibt es nur zwei saubere Wege: durchheizen oder fachgerecht entleeren; die halbe Lösung ist die teure. Die Stadt Essen kann als Wohnungsaufsicht Instandsetzung anordnen und leerstehenden Wohnraum für unbewohnbar erklären, und die Kosten einer Ersatzvornahme ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück. Die Grundsteuer läuft weiter, und ein Erlass von 25 oder 50 Prozent setzt eine nicht selbst zu vertretende Ertragsminderung voraus. Weil der Käufer sichtbaren Leerstand mit einem Abschlag bestraft, der die Kosten von Reinigung und Inszenierung weit übersteigt, ist die günstigste Maßnahme fast immer die, die Du selbst am Wochenende erledigst.

Häufige Fragen

Muss ich meiner Versicherung sagen, dass das Haus leer steht?

Ja, denn ein dauerhaft unbewohntes Gebäude gilt als Gefahrerhöhung, und die ist unverzüglich anzuzeigen; unterbleibt die Anzeige, kann der Versicherer die Leistung kürzen oder ganz verweigern.

Wie oft muss ich ein leerstehendes Haus kontrollieren?

Die Frequenz steht in Deinen Versicherungsbedingungen; praktisch bewährt sich alle zwei Wochen, im Winter wöchentlich — mit Datum dokumentiert.

Heizung anlassen oder Wasser abstellen?

Beides ist richtig, aber nur ganz: entweder in der kalten Jahreszeit genügend beheizen und regelmäßig kontrollieren oder alle wasserführenden Anlagen absperren, entleeren und entleert halten — die halbe Lösung verursacht die meisten Frostschäden.

Gilt die Räum- und Streupflicht auch für ein leeres Haus?

Ja, denn die Gemeinden können die Straßenreinigung einschließlich Winterdienst per Satzung auf die Anlieger übertragen, und diese Pflicht hängt am Grundstück, nicht an der Bewohnung.

Ist Leerstand in Essen verboten?

Ein Leerstand über sechs Monate gilt nach dem Wohnraumstärkungsgesetz als Zweckentfremdung, aber nur in Gemeinden mit einer entsprechenden Satzung — ob eine solche für Dein Objekt gilt, fragst Du bei der Stadt Essen nach; die Wohnungsaufsicht greift dagegen unabhängig davon.

Was kann die Stadt anordnen, wenn ein leeres Haus verfällt?

Sie soll die Nachholung unterbliebener Instandsetzungsarbeiten anordnen, wenn der Gebrauch zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigt ist, und sie kann leerstehenden Wohnraum für unbewohnbar erklären; die Kosten einer Ersatzvornahme ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück.

Muss ich Grundsteuer zahlen, obwohl niemand darin wohnt?

Ja, die Steuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und schuldet sie derjenige, dem das Grundstück zugerechnet ist; nur bei einer nicht selbst zu vertretenden Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 Prozent gibt es 25 Prozent Erlass, bei voller Minderung 50 Prozent.

Lohnt sich Home Staging bei einem leeren Haus?

In der Regel ja, weil leere Räume kleiner wirken und jeder Mangel freiliegt; schon Reinigung, Geruchsbeseitigung, gleiche Leuchtmittel und ein aufgeräumter Garten bringen mehr, als sie kosten.

Darf ich Möbel digital in die Fotos einrechnen?

Ja, aber nur mit klarer Kennzeichnung; ein Bild, das eine nicht vorhandene Ausstattung suggeriert, ist eine Falschangabe und kann später zum Streit über den Kaufvertrag führen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 123, 124, 195, 199, 280, 281, 286, 288, 323, 437, 438, 441, 444, 489, 490, 502, 356b BGB, § 794 ZPO, §§ 16, 32 GNotKG, § 16 GrEStG, § 28 BauGB. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Prüfangebote: Verbraucherzentrale. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.