Vermietete Wohnung verkaufen: worauf es ankommt

Neun Prozent. So viel weniger ist eine vermietete Eigentumswohnung in Essen wert als dieselbe Wohnung leer. Das ist keine Schätzung von mir, sondern der amtliche Umrechnungskoeffizient des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Bei einer 70er-Wohnung in Rüttenscheid sind das rund 18.000 Euro. Und trotzdem ist der Verkauf im vermieteten Zustand oft die klügere Entscheidung.

Was der Abschlag von neun Prozent in Deinem Stadtteil bedeutet

Der Abschlag klingt abstrakt. In Euro wird er sehr konkret. Ich habe ihn für ein paar Essener Lagen durchgerechnet, jeweils für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern und dem aktuellen Immobilienrichtwert.

Wichtig ist die andere Seite der Rechnung. Eine Wohnung leer zu bekommen kostet auch Geld: Zeit, Mietausfall, oft eine Abfindung, dazu Renovierung. Der Neun-Prozent-Abschlag ist die Zahl, gegen die Du das rechnen musst. Mehr dazu unter Ablauf beim Immobilienverkauf.

Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer erbt den Mietvertrag

Das ist der wichtigste Satz der ganzen Seite. In § 566 BGB steht: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Käufer an die Stelle des Vermieters. Er übernimmt alle Rechte und alle Pflichten aus dem laufenden Vertrag.

Für den Mieter ändert sich nichts. Miete und Kündigungsfristen bleiben gleich. Alte Absprachen gelten weiter, auch mündliche. Ein neuer Eigentümer kann keinen neuen Mietvertrag verlangen.

Auch die Kaution wandert mit. Nach § 566a BGB tritt der Käufer in die Sicherheitsleistung ein. Er haftet dem Mieter dafür, selbst wenn Du sie ihm nie überwiesen hast. Übergib die Kaution deshalb sauber und mit Beleg. Und noch etwas: Erfüllt der Käufer die Vermieterpflichten nicht, haftest Du nach § 566 Absatz 2 BGB weiter wie ein Bürge, bis der Mieter vom Eigentümerwechsel erfährt. Ein kurzes Informationsschreiben an den Mieter schützt Dich also selbst.

Praktisch heißt das: Mietvertrag, alle Nachträge, die letzten Betriebskostenabrechnungen, den Kautionsnachweis und das Übergabeprotokoll gehören auf den Tisch, bevor der erste Interessent kommt.

Wer kauft in Essen eine vermietete Wohnung?

Fast immer ein Kapitalanleger. Der zieht nicht ein. Ihn interessiert die Rendite, nicht die Küche. Er rechnet Jahreskaltmiete gegen Kaufpreis und schaut auf Haus, Rücklage und Zahlungshistorie.

Der Liegenschaftszinssatz für Eigentumswohnungen in Essen liegt bei rund 1,2 Prozent unvermietet und rund 1,3 Prozent vermietet. Das zeigt: Vermietete Wohnungen werden etwas kritischer bewertet. Gleichzeitig gilt in Essen keine Mietpreisbremse. Die Stadt steht nicht in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW. Für den Käufer heißt das: Bei einer Neuvermietung ist er frei, und die Kappungsgrenze liegt bei 20 statt 15 Prozent. Das ist ein echtes Verkaufsargument, besonders in Frohnhausen, Holsterhausen, Steele oder Katernberg, wo die Mieten unter dem Marktniveau liegen.

Was den Preis am stärksten drückt, ist nicht der Mieter, sondern die Unsicherheit. Ein pünktlich zahlender Mieter mit langer Historie ist ein Wert. Wie Du das absicherst, steht unter Mietausfall vermeiden.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Es greift nicht bei jedem Verkauf. § 577 BGB gilt nur, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Also bei einer Umwandlung. Verkaufst Du eine Wohnung, die schon vor dem Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.

Greift es, läuft es so: Du oder der Käufer teilst dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit. Diese Mitteilung muss mit einer Belehrung über das Vorkaufsrecht verbunden sein. Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus. Die Frist beträgt bei Grundstücken zwei Monate ab Empfang der Mitteilung. Verkaufst Du an einen Familienangehörigen oder an ein Mitglied Deines Haushalts, entfällt das Vorkaufsrecht.

Nimm das ernst. Wer die Belehrung vergisst, riskiert Schadenersatz in fünfstelliger Höhe. Das ist einer der teuersten Fehler beim Immobilienverkauf.

Kündigungssperrfrist: In Essen drei Jahre, nicht acht

Nach § 577a BGB kann ein Käufer sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf eine Verwertungskündigung berufen, wenn die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter umgewandelt wurde. Die Länder dürfen diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Nordrhein-Westfalen hat das getan und acht Jahre festgelegt. Aber eben nicht überall. Die Frist gilt nur in den Gemeinden, die in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW aufgeführt sind. Ich habe diese Liste geprüft: Essen steht nicht darin. Aus dem gesamten Ruhrgebiet ist dort nur Dortmund gelistet.

Für Dich als Verkäufer ist das ein handfester Vorteil. Eine umgewandelte Wohnung in Essen ist für einen Käufer, der später selbst einziehen will, deutlich attraktiver als dieselbe Wohnung in Dortmund. Sag das im Verkaufsgespräch offen. Es rechtfertigt einen besseren Preis.

Eigenbedarf: Was der Käufer darf und was nicht

Ein Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB nennt den Eigenbedarf: Der Vermieter braucht die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen, mit Namen und mit einer nachvollziehbaren Begründung. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen.

Ausdrücklich nicht möglich ist die Verwertungskündigung mit dem Argument, man wolle die umgewandelte Wohnung besser verkaufen. Das steht so in § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB.

Die Fristen richten sich nach § 573c BGB und nach der Wohndauer.

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Bei einer umgewandelten Wohnung in Essen kommen die drei Jahre Sperrfrist obendrauf.

Leer oder vermietet verkaufen: So rechne ich das durch

Aus über 400 Verkäufen im Jahr weiß ich: Geräumte und hergerichtete Objekte bringen im Schnitt rund 15 Prozent mehr, und zwar nach Abzug der Kosten. Dafür habe ich ein eigenes Handwerkernetz in Essen. Das gilt aber nur, wenn die Wohnung überhaupt leer wird.

Deshalb prüfe ich immer beides. Ist der Mieter alt, zahlt er zuverlässig, wohnt er seit Jahrzehnten dort? Dann verkaufe ich vermietet an einen Anleger und hole den Preis über eine saubere Unterlagenmappe zurück. Zieht der Mieter ohnehin aus, oder ist eine faire Abfindung realistisch, lohnt oft der leere Verkauf. Eine Abfindung ist Verhandlungssache, keine Pflicht, und sie ist meistens günstiger als ein Jahr Streit.

Was ich nie mache: dem Mieter drohen. Das kostet Zeit, Nerven und Geld. Was ein Verkauf kostet, steht unter Maklerkosten in Essen, und wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind, hilft Erbengemeinschaft und Immobilie. Zum Markt: Essen, Rüttenscheid, Steele.

Fazit

• Eine vermietete Wohnung bringt in Essen rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Das ist der amtliche Umrechnungskoeffizient des Gutachterausschusses.
• Der Käufer tritt nach § 566 BGB voll in den Mietvertrag ein. Die Kaution wandert nach § 566a BGB mit.
• Nur bei einer Umwandlung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Die Frist beträgt zwei Monate, die Ausübung muss schriftlich erfolgen.
• Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beträgt in Essen drei Jahre. Die acht Jahre der Mieterschutzverordnung NRW gelten hier nicht, weil Essen nicht in der Anlage steht.
• Eigenbedarf muss begründet werden. Die Fristen liegen bei drei, sechs oder neun Monaten.
• Leer verkaufen bringt oft rund 15 Prozent mehr, aber nur wenn die Wohnung ohne Streit frei wird. Rechne beide Wege durch, bevor Du Dich entscheidest.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?

Vorschrift ist es nicht, klug ist es trotzdem: Erfährt der Mieter vom Eigentümerwechsel, endet Deine Bürgenhaftung nach § 566 Absatz 2 BGB, und Du brauchst den Mieter ohnehin für Besichtigungstermine.

Darf ich die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters besichtigen lassen?

Der Mieter muss Besichtigungen bei einem konkreten Verkaufsvorhaben dulden, aber nur zu angekündigten und zumutbaren Zeiten, deshalb spreche ich Termine immer vorher persönlich mit ihm ab.

Kann der neue Eigentümer die Miete sofort erhöhen?

Nur im gesetzlichen Rahmen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei in Essen die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren gilt, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung NRW gelistet ist.

Wie lange muss der Käufer warten, bis er Eigenbedarf anmelden kann?

Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt in Essen die Sperrfrist von drei Jahren ab Veräußerung nach § 577a BGB, danach kommen die normalen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten dazu.

Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?

Die Kaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über, der dem Mieter dafür haftet, weshalb ich die Kaution samt Zinsen immer mit schriftlichem Beleg an den Käufer übergebe.

Lohnt es sich, den Mieter vor dem Verkauf auszuzahlen?

Oft ja, denn wenn die Abfindung deutlich unter dem Neun-Prozent-Abschlag plus dem Aufschlag für ein hergerichtetes Objekt bleibt, rechnet sich der leere Verkauf.

Welche Unterlagen brauche ich für einen vermieteten Verkauf?

Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzten Betriebskostenabrechnungen, den Kautionsnachweis, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan, den Nachweis der Instandhaltungsrücklage und einen gültigen Energieausweis.

Kann ich eine vermietete Wohnung auch an den Mieter selbst verkaufen?

Ja, und das ist häufig der ruhigste Weg, weil das Vorkaufsrecht dann keine Rolle mehr spielt und der Käufer das Objekt bereits kennt.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 444, 566, 573, 577, 577a, 656a–656d BGB, § 23 EStG, § 180 ZVG, Mieterschutzverordnung NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.