CO2-Kosten aufteilen: das Stufenmodell in der Praxis

Die Jahresrechnung des Gasversorgers liegt auf dem Tisch, und irgendwo zwischen Verbrauch und Grundpreis steht eine Zeile, die es früher nicht gab: „Brennstoffemissionen: 19.296 kg CO2″ und darunter ein Eurobetrag. Was machst Du mit dieser Zahl? Einfach in die Betriebskostenabrechnung durchreichen darfst Du sie jedenfalls nicht mehr.

Warum sich die Heizkostenabrechnung geändert hat

Seit dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO2KostAufG, trägt der Mieter die CO2-Kosten des Heizens nicht mehr allein. Vorher war der Fall einfach und schief zugleich: Der Vermieter entscheidet über Dämmung, Fenster und Heizung, gezahlt hat den Preis für die Emissionen aber der Mieter. Das Gesetz knüpft Deinen Anteil jetzt an den Zustand des Gebäudes.

Betroffen ist alles, was über den nationalen Brennstoffemissionshandel bepreist wird: Erdgas, Heizöl, Flüssiggas — und, entgegen einem verbreiteten Irrtum, auch Fernwärme. Der Preis je Tonne bewegt sich derzeit in einem gesetzlich festgelegten Korridor zwischen 55 und 65 Euro; anschließend soll der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr übernehmen. Steigt der Preis, steigt Dein Anteil in Euro mit — die Stufe bleibt, der Betrag wächst.

Das Zehn-Stufen-Modell

Für Wohngebäude teilt § 5 CO2KostAufG die Kosten nach dem spezifischen Ausstoß auf: Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je schlechter das Haus, desto größer Dein Anteil.

Zwei Dinge fallen auf. Die Stufen sind fünf Kilogramm breit, ein einziges Kilogramm entscheidet also über zehn Prozentpunkte. Und unten gibt es einen Sprung: Von der neunten zur zehnten Stufe geht es um fünfzehn Punkte nach oben. Wer knapp über 52 Kilogramm liegt, zahlt fast alles.

Warum ein schlecht gedämmtes Haus Dich trifft

Der Wert wird nicht nach Nutzerverhalten berechnet, sondern nach tatsächlichem Verbrauch geteilt durch Wohnfläche. Ein ungedämmter Altbau mit alten Fenstern und einem Kessel aus der Vorgängergeneration landet fast zwangsläufig in den oberen Stufen. Genau das ist der Zweck: Der Anteil ist ein Preissignal an den Eigentümer, weil nur der Eigentümer die Ursache beseitigen kann.

Nach den Auswertungen des Deutschen Mieterbunds liegt der Mieteranteil bundesweit im Schnitt bei rund 73 Prozent, der Vermieteranteil bei etwa 27 Prozent — die meisten Gebäude landen also im mittleren Bereich der Tabelle. Für ein unsaniertes Bestandsgebäude ist die Botschaft trotzdem eindeutig: je näher an der 52, desto mehr trägst Du selbst.

Schritt für Schritt rechnen

Ein Mehrfamilienhaus in Frohnhausen, Baujahr 1953, sechs Wohnungen, 480 Quadratmeter Wohnfläche, Gaszentralheizung, kein Wärmeschutz an der Fassade.

• Schritt 1 — Emissionen ablesen. Die Brennstoffrechnung nennt die Emissionen der Lieferung in Kilogramm CO2. Hier: 19.296 Kilogramm bei 96.000 Kilowattstunden Erdgas, also rund 0,2 Kilogramm je Kilowattstunde.
• Schritt 2 — CO2-Kosten ablesen. Ebenfalls Pflichtangabe auf der Rechnung. Bei 55 Euro je Tonne sind das 1.061 Euro.
• Schritt 3 — Auf die Fläche umlegen. 19.296 geteilt durch 480 ergibt 40,2 Kilogramm je Quadratmeter und Jahr. Gerundet wird auf eine Nachkommastelle.
• Schritt 4 — Stufe bestimmen. 40,2 liegt in der Stufe „37 bis unter 42″ — Vermieter 60 Prozent, Mieter 40 Prozent.
• Schritt 5 — Aufteilen. Dein Anteil: 637 Euro. Der auf alle Mieter zu verteilende Rest: 424 Euro.
• Schritt 6 — Verteilen. Die 424 Euro gehen nach dem vereinbarten Heizkostenschlüssel in die Abrechnung ein, Dein Anteil wird vorher abgezogen.

Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in diesem Haus sind das rund 71 Euro CO2-Kosten im Jahr statt 177 Euro. Nun dieselbe Rechnung nach einer Fassadendämmung und neuen Fenstern, mit 62.000 Kilowattstunden: 12.460 Kilogramm, geteilt durch 480 sind 26,0 Kilogramm je Quadratmeter — Stufe „22 bis unter 27″, Dein Anteil sinkt auf 30 Prozent, in Euro von 637 auf 206. Die Sanierung senkt also beide Seiten der Rechnung, Deine überproportional.

Was auf der Brennstoffrechnung stehen muss

Damit Du rechnen kannst, verpflichtet das Gesetz den Lieferanten zu Angaben auf oder als Anlage zur Rechnung: die Brennstoffemissionen der Lieferung in Kilogramm CO2, die darauf entfallenden Kohlendioxidkosten in Euro, die Energiemenge in Kilowattstunden und den Preis je Tonne. Fehlt eine Angabe, fordere sie an — ohne die Zahlen kannst Du weder Anteil noch Stufe belegen.

Ein Hinweis für Häuser mit Fernwärme: Auch hier gilt das Gesetz, und der Versorger muss die Werte liefern. In Essen hängen ganze Straßenzüge im Norden und in der Innenstadt am Fernwärmenetz — die Abrechnung sieht anders aus als beim Gas, die Systematik ist dieselbe.

Sonderfall Gewerbe: hälftige Teilung

Für Nichtwohngebäude gilt das Stufenmodell nicht. § 8 CO2KostAufG ordnet dort eine schlichte Halbierung an: Mieter und Vermieter tragen je 50 Prozent, und eine Vereinbarung zulasten des Mieters ist unwirksam. Ein Stufenmodell auch für diesen Bereich ist angekündigt; bis dahin bleibt es bei fifty-fifty.

Bei gemischt genutzten Häusern — Ladenlokal unten, Wohnungen darüber, in Steele und an vielen Essener Hauptstraßen der Normalfall — musst Du sauber trennen. Die Wohnfläche für die Stufenberechnung umfasst nach der Wohnflächenverordnung keine Gewerbeflächen, keine Keller und keine Garagen. Wer die Gewerbefläche versehentlich mitrechnet, drückt den Kilogrammwert nach unten und landet in einer zu günstigen Stufe — mit einer fehlerhaften Abrechnung als Ergebnis.

Ausnahmen: wenn Du gar nicht sanieren darfst

§ 9 CO2KostAufG erkennt an, dass nicht jeder Eigentümer frei entscheiden kann. Steht Dein Gebäude unter Denkmalschutz, liegt es in einem Erhaltungssatzungsgebiet oder besteht ein Anschluss- und Benutzungszwang an ein Wärmenetz, greift eine Erleichterung:

• Verhindern die öffentlich-rechtlichen Vorgaben eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes oder eine Verbesserung der Heizungsanlage, halbiert sich Dein Anteil.
• Verhindern sie beides, entfällt die Aufteilung ganz — die CO2-Kosten trägt dann wieder der Mieter.
• Die Voraussetzungen musst Du darlegen und dem Mieter nachweisen, üblicherweise mit einer Bescheinigung der zuständigen Behörde.

In Essen führt die Untere Denkmalbehörde die Denkmalliste mit gut tausend eingetragenen Baudenkmälern. Wer ein solches Objekt vermietet — von den Zechenkolonien im Norden bis zur ab 1906 errichteten Margarethenhöhe, die als Gesamtanlage geschützt ist —, sollte die Bescheinigung einmal beschaffen und in der Hausakte ablegen. Ob für Deine Adresse zusätzlich eine Erhaltungssatzung gilt, sagt Dir das zuständige Amt der Stadt; nachträglich lässt sich die Halbierung nur schwer belegen.

Umsetzung in der Betriebskostenabrechnung

Die Aufteilung passiert bei der jährlichen Heizkostenabrechnung, und zwar in dieser Reihenfolge: Du ermittelst Emissionen und Kosten für das Gebäude, ziehst Deinen Anteil ab und verteilst erst den Rest über den vereinbarten Schlüssel.

Nach § 7 CO2KostAufG musst Du in der Abrechnung drei Dinge ausweisen: den auf den Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten, die Einordnung des Gebäudes in die Tabelle und den Rechenweg. Fehlt eine dieser Angaben oder hast Du gar nicht aufgeteilt, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen. Das ist keine große Summe, aber ein sicherer Anlass für Streit.

Hat der Mieter eine eigene Etagenheizung und kauft den Brennstoff selbst, dreht sich die Richtung um: Er ermittelt den Wert für seine Wohnung, ordnet ihn in dieselbe Tabelle ein und verlangt Deinen Anteil von Dir zurück. Diesen Erstattungsanspruch muss er innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung seines Lieferanten geltend machen. Du musst ihn zudem bei Vertragsschluss und beim Einbau einer neuen Heizung schriftlich auf diese Möglichkeit hinweisen.

Und im Kalender steht weiterhin die harte Frist des § 556 Abs. 3 BGB: zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, steht unter Wohnung vermieten: der Ablauf.

Was das für Essener Bestände bedeutet

Essen ist eine Stadt mit zwei prägenden Baualtersschichten, und beide reagieren unterschiedlich auf die Tabelle.

Der Gründerzeit- und Zwischenkriegsbestand — Rüttenscheid, Holsterhausen, die Zechensiedlungen in Katernberg — hat massive Wände, oft Einfachverglasung und selten eine gedämmte oberste Geschossdecke. Unsaniert liegen solche Häuser häufig zwischen 40 und 55 Kilogramm je Quadratmeter, also in den drei teuersten Stufen. Kommt Denkmalschutz hinzu, kann § 9 den Anteil halbieren; ohne Schutzstatus trägst Du bis zu 95 Prozent.

Der Nachkriegsbestand der Wiederaufbaujahre ist der zweite große Block: dünne Außenwände, oft schon einmal mit neuen Fenstern und einer Gastherme nachgerüstet. Diese Häuser landen typischerweise zwischen 25 und 40 Kilogramm, also bei 30 bis 60 Prozent Vermieteranteil. Hier lohnt die Rechnung besonders, weil oft eine einzelne Maßnahme reicht, um eine oder zwei Stufen nach unten zu rutschen.

Ein Zahlenvergleich für dasselbe Haus mit 480 Quadratmetern und 55 Euro je Tonne macht das greifbar:

Zusammenspiel mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz

Das CO2KostAufG regelt, wer zahlt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz regelt, was gebaut werden muss. Beide zeigen in dieselbe Richtung, arbeiten aber mit verschiedenen Kennzahlen — und das führt zu Verwechslungen.

Der Endenergiekennwert und die Effizienzklasse aus dem Energieausweis sind nicht die Stufe nach dem CO2KostAufG. Der Ausweis rechnet in Kilowattstunden je Quadratmeter, die Stufe in Kilogramm CO2 — und ein Haus mit Fernwärme kann bei gleichem Kennwert in einer ganz anderen Stufe landen als eines mit Heizöl. Beide Werte brauchst Du trotzdem: den Ausweis für die Pflichtangaben in jeder Anzeige nach § 87 GModG, die Stufe für die Abrechnung. Wie Du an den Ausweis kommst, steht unter Energieausweis in Essen.

Rechnet sich eine Sanierung? Rechne mit drei Posten statt mit einem: dem gesparten Brennstoff, dem gesunkenen CO2-Anteil und der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, mit der Du acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete legen darfst — gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro auf zwei Euro. Wer nur den Brennstoff betrachtet, unterschätzt die Rendite der Maßnahme systematisch. Was das für die laufende Vermietung bedeutet, steht unter Mietausfall vermeiden.

Fazit

Das CO2KostAufG macht aus einer Betriebskostenposition ein Steuerungsinstrument: Je mehr Kohlendioxid Dein Haus je Quadratmeter ausstößt, desto größer ist Dein Anteil — von null Prozent unter zwölf Kilogramm bis 95 Prozent ab 52 Kilogramm. Die Rechnung selbst ist einfach, weil Emissionen und Kosten als Pflichtangabe auf der Brennstoffrechnung stehen; Du teilst durch die Wohnfläche, rundest auf eine Nachkommastelle und liest die Stufe ab. Bei Gewerbeflächen bleibt es bei der hälftigen Teilung, bei Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung kann sich Dein Anteil nach § 9 halbieren oder entfallen — beides musst Du nachweisen. In der Abrechnung gehören Anteil, Einordnung und Rechenweg ausgewiesen, sonst darf der Mieter drei Prozent kürzen. Und für den typischen Essener Nachkriegsbau gilt: Schon eine gedämmte Geschossdecke oder ein neuer Kessel kann zwei Stufen und mehrere hundert Euro im Jahr ausmachen.

Häufige Fragen

Für welche Brennstoffe gilt das CO2KostAufG?

Für alle Brennstoffe im nationalen Emissionshandel, also Erdgas, Heizöl und Flüssiggas, und ausdrücklich auch für Fernwärme — ausgenommen bleibt Wärme, die ohne Brennstoffeinsatz erzeugt wird.

Wie ermittle ich die Stufe für mein Gebäude?

Du nimmst die auf der Brennstoffrechnung ausgewiesenen Emissionen in Kilogramm CO2, teilst sie durch die Wohnfläche des Gebäudes, rundest auf eine Nachkommastelle und liest den Anteil in der Tabelle des § 5 CO2KostAufG ab.

Zählen Keller, Garage und Ladenlokal zur Wohnfläche?

Nein, maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung; Keller, Garagen und Gewerbeflächen bleiben außen vor, sonst fällt der Kilogrammwert zu niedrig aus.

Was gilt bei einem Gewerbemietvertrag?

Für Nichtwohngebäude ordnet § 8 CO2KostAufG eine hälftige Teilung an, und eine Vereinbarung, nach der der Mieter mehr als 50 Prozent trägt, ist unwirksam.

Was passiert, wenn ich die Aufteilung in der Abrechnung vergesse?

Dann darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen, denn § 7 CO2KostAufG verlangt die Angabe des Mieteranteils, der Einordnung des Gebäudes und des Rechenwegs.

Mein Haus steht unter Denkmalschutz — was ändert sich?

Verhindert der Schutzstatus eine wesentliche energetische Verbesserung oder die Erneuerung der Heizung, halbiert § 9 CO2KostAufG Deinen Anteil; ist beides ausgeschlossen, entfällt die Aufteilung ganz, wobei Du die Voraussetzungen nachweisen musst.

Gilt das auch in einem Milieuschutzgebiet?

Ja, eine Erhaltungssatzung nach dem Baugesetzbuch zählt zu den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des § 9 CO2KostAufG — ob für Deine Adresse eine gilt, erfährst Du beim zuständigen Amt der Stadt Essen.

Wie funktioniert das bei einer eigenen Etagenheizung des Mieters?

Dann rechnet der Mieter selbst und verlangt Deinen Anteil zurück; er muss das innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung seines Lieferanten tun, und Du musst ihn bei Vertragsschluss auf diese Möglichkeit hinweisen.

Ist die Effizienzklasse aus dem Energieausweis dasselbe wie die CO2-Stufe?

Nein, der Energieausweis rechnet in Kilowattstunden je Quadratmeter, die Stufe des CO2KostAufG in Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter — zwei Häuser mit gleicher Effizienzklasse können je nach Energieträger in verschiedenen Stufen liegen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Mietrendite berechnen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.