Wohnung vermieten in Essen: der Ablauf

Der alte Mieter hat den Schlüssel auf die Fensterbank gelegt, die Wohnung riecht nach frischer Farbe, und in der Küche klebt noch der Zettel mit den Zählerständen. Jetzt kommt die Frage, die über die nächsten Jahre entscheidet: Was verlangst Du eigentlich? Und in welcher Reihenfolge machst Du den Rest, damit Dich später keine Frist einholt?

Schritt eins: die Miete, die der Markt trägt

Der Essener Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Herausgeber ist das Amt für Grundstücksmanagement und Wohnraumförderung der Stadt Essen, abrufen kannst Du ihn kostenlos, dazu gibt es einen Online-Rechner und eine Auskunft, in welcher Wohnlage eine bestimmte Adresse liegt.

Der Aufbau ist einfacher, als er aussieht. Für Wohnungen zwischen 25 und 160 Quadratmetern gibt es einen Basiswert je Quadratmeter, der von der Wohnungsgröße abhängt. Darauf kommen prozentuale Zu- und Abschläge aus mehreren Merkmalgruppen: Baualtersklasse, Wohnungstyp, Ausstattung, Heizung, durchgeführte Modernisierungen und die Wohnlage, die in sieben Stufen unterteilt ist. Nicht anwendbar ist er unter anderem auf preisgebundenen Wohnraum, möblierte Wohnungen, Untermietverhältnisse sowie Dienst- und Werkswohnungen.

Ein Beispiel aus Frohnhausen mit gerundeten Zahlen: 68 Quadratmeter, Zentralheizung, Bad mit Wanne und Dusche, Einbauküche, kein Balkon, mittlere Wohnlage.

Der Basiswert und die Prozentsätze in dieser Tabelle sind gerundete Beispielwerte. Sie zeigen den Rechenweg, nicht das Ergebnis für Deine Wohnung. Die gültigen Zahlen stehen in der jeweils aktuellen Fassung des Essener Mietspiegels, den die Stadt regelmäßig neu erhebt — rechne immer mit der Fassung, die zum Zeitpunkt Deines Mietvertrags gilt.

Was der Mietspiegel leistet: Er liefert die ortsübliche Vergleichsmiete für eine spätere Mieterhöhung und ist vor Gericht ein starkes Argument. Was er nicht leistet: Er sagt Dir nicht, was ein Bewerber im aktuellen Wettbewerb zu zahlen bereit ist. Beides auseinanderzuhalten, spart Ärger.

Was in Essen nicht gilt: die Mietpreisbremse

Essen fehlt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Daraus folgen drei Dinge, die Vermieter in Köln oder Düsseldorf anders erleben.

• Keine Mietpreisbremse. Die Miete im neuen Vertrag ist frei vereinbar und nicht auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Die Grenze der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG bleibt natürlich bestehen.
• Kappungsgrenze 20 Prozent. Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen — nicht um 15 wie in den Städten der Verordnung. Zusätzlich muss die Miete vor einer Erhöhung 15 Monate unverändert geblieben sein.
• Sperrfrist drei Jahre. Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber sich nach § 577a BGB erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen. In den Verordnungsgebieten sind es acht; was das beim Verkauf bedeutet, steht unter vermietete Wohnung verkaufen.

Und die Kappungsgrenze ist nur eine von zwei Schranken. Zahlt Dein Mieter 480 Euro, wären 20 Prozent zwar 576 Euro — mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete von 525 Euro darfst Du trotzdem nicht verlangen. Es gilt immer der niedrigere der beiden Werte.

Exposé und Besichtigung organisieren

In die Anzeige gehören nach § 87 GModG die Pflichtangaben aus dem Energieausweis: Ausweisart, Endenergiekennwert, Effizienzklasse, wesentlicher Energieträger und Baujahr. Den Ausweis selbst legst Du spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vor.

Für die Besichtigung selbst haben sich zwei Formate bewährt. Ein Massentermin bringt viele Menschen und wenig Erkenntnis; Einzeltermine in Blöcken von zwanzig Minuten bringen weniger Menschen und deutlich bessere Gespräche. Leg Grundriss, Energieausweis und die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres bereit. Wer die Nebenkosten schon beim ersten Termin offen auf den Tisch legt, hat später keine Diskussion über eine böse Überraschung.

Selbstauskunft: was Du fragen darfst — und wann

Die Datenschutzaufsichtsbehörden haben dazu eine Orientierungshilfe veröffentlicht, und ihr wichtigster Gedanke ist der Zeitpunkt. Es kommt nicht nur darauf an, was Du fragst, sondern wann.

• Zur Besichtigung darfst Du Name, Vorname und Anschrift erheben und den Personalausweis ansehen — nicht kopieren. Fragen zu Einkommen, Familienstand, Religion oder Vorstrafen sind in dieser Phase unzulässig.
• Bei ernsthaftem Anmietinteresse darfst Du nach der Zahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber, Nettoeinkommen, Haustieren, laufenden Insolvenzverfahren und Räumungstiteln der letzten fünf Jahre fragen. Unzulässig bleiben Fragen nach Heiratsabsicht, Schwangerschaft, Kinderwunsch, Partei- oder Vereinsmitgliedschaft und nach Kontaktdaten früherer Vermieter.
• Erst nach der Auswahl, unmittelbar vor Vertragsschluss, darfst Du Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft verlangen.

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters darfst Du nicht fordern, und eine pauschale Einwilligung in die Datenverarbeitung ersetzt keine Rechtsgrundlage. Was danach kommt, steht unter den richtigen Mieter finden.

Der Mietvertrag

Ein Wohnraummietvertrag braucht keine Schriftform, außer er läuft länger als ein Jahr fest. Trotzdem schreibst Du ihn auf, und zwar sorgfältig, denn drei Klauseln fallen in der Praxis am häufigsten:

• Kleinreparaturen. Wirksam ist die Klausel nur mit einer Obergrenze je Einzelfall — in der Praxis werden rund 100 Euro als sicher angesehen — und zusätzlich mit einer Jahresobergrenze, üblich sind sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete. Fehlt die Jahresgrenze, ist die ganze Klausel unwirksam.
• Schönheitsreparaturen. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Abwälzung auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Starre Fristenpläne sind es ebenfalls.
• Mietanpassung. Bei einer Staffelmiete nach § 557a BGB muss jede Staffel als Betrag ausgewiesen sein und mindestens ein Jahr laufen; Erhöhungen nach § 558 BGB sind dann ausgeschlossen. Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt an den Verbraucherpreisindex.

Kaution: drei Nettokaltmieten, drei Raten

Nach § 551 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen. Im Beispiel oben sind das 3 mal 525 Euro, also 1.575 Euro. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Wichtig ist die Anlage: Du musst das Geld getrennt von Deinem eigenen Vermögen bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.

Übergabe: Protokoll, Zählerstände, Schlüssel

Das Übergabeprotokoll ist das billigste Beweismittel, das es gibt. Hinein gehören Datum, Namen, Zustand jedes Raums mit vorhandenen Mängeln, die Zahl der übergebenen Schlüssel je Schließung und die Zählerstände für Strom, Gas, Kaltwasser, Warmwasser und Heizung — jeweils mit Zählernummer. Fotografiere jeden Zähler und jeden Mangel und hefte die Bilder ans Protokoll. Unterschrieben wird von beiden Seiten, jede bekommt ein Exemplar.

Melde den Mieterwechsel unmittelbar an Strom- und Gasversorger sowie an die Stadtwerke, sonst läuft die alte Abnahmestelle weiter auf Dich. Wer Leerstand und Mietausfall grundsätzlich klein halten will, findet die Stellschrauben unter Mietausfall vermeiden.

Meldepflicht und Wohnungsgeberbestätigung

Wer eine Wohnung bezieht, muss sich nach § 17 BMG innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden, in Essen also beim Bürgeramt. Dafür braucht der Mieter Deine Bestätigung als Wohnungsgeber. Nach § 19 BMG enthält sie vier Angaben: Name und Anschrift des Wohnungsgebers und, falls dieser nicht Eigentümer ist, auch den Namen des Eigentümers; das Einzugsdatum; die Anschrift der Wohnung; die Namen aller meldepflichtigen Personen.

Auszustellen ist die Bestätigung innerhalb derselben Zweiwochenfrist. Wer sie nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig ausstellt, handelt ordnungswidrig; das Gesetz sieht dafür eine Geldbuße bis zu tausend Euro vor. Am einfachsten übergibst Du das Formular direkt beim Übergabetermin.

Betriebskosten: Vorauszahlung und Abrechnung

Umlegen darfst Du Betriebskosten nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht. Welche Positionen umlagefähig sind, zählt § 2 BetrKV abschließend auf — siebzehn Arten, von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug, Müll und Gebäudeversicherung bis zum Hauswart. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu.

Die Vorauszahlung muss nach § 556 Abs. 2 BGB angemessen sein. Zu niedrig angesetzt heißt: eine hohe Nachzahlung, die niemand erwartet hat. In der Beispielwohnung sind rund 2,80 Euro je Quadratmeter realistisch, also etwa 190 Euro im Monat und damit eine Warmmiete von rund 715 Euro.

Ein Essener Sonderfall steckt in der Grundsteuer: Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt aktuell bei 925 von Hundert, einheitlich für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Bei einem Grundsteuermessbetrag von 60 Euro sind das 555 Euro im Jahr — vollständig umlagefähig, aber eben auch vollständig zu erklären. Abgerechnet wird spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach ist eine Nachforderung nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Diese Frist ist die härteste im ganzen Mietverhältnis.

Steuer: was von der Miete übrig bleibt

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwaltungskosten, Versicherungen, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten und nicht umlagefähige Betriebskosten.

Die größte Position ist die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, beträgt sie 2,5 Prozent im Jahr, für jüngere Bestandsgebäude 2 Prozent. Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises samt anteiliger Nebenkosten — der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Die Aufteilung erfolgt üblicherweise über die Bodenrichtwerte; das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit.

Ein Punkt für Vermietungen in der Familie: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Überlassung nach § 21 Abs. 2 EStG als vollentgeltlich und Du behältst den vollen Werbungskostenabzug. Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose, unter 50 Prozent wird zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Ein Zeitplan, der funktioniert

Fazit

Vermieten in Essen ist rechtlich entspannter als in den Städten der Mieterschutzverordnung: keine Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren, Sperrfrist drei Jahre. Die Miete leitest Du aus dem qualifizierten Mietspiegel ab, den Bewerber prüfst Du in drei sauber getrennten Phasen, und die Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten legst Du getrennt von Deinem Vermögen an. Übergabeprotokoll, Zählerstände und Wohnungsgeberbestätigung erledigst Du an einem einzigen Termin. Und die zwölf Monate für die Betriebskostenabrechnung schreibst Du Dir in den Kalender, bevor Du den Vertrag unterschreibst. Wer diese Reihenfolge einhält, hat den größten Teil der typischen Streitpunkte hinter sich, bevor sie entstehen — mehr dazu unter Wohnung vermieten und, für den Fall der Fälle, unter wenn der Mieter nicht zahlt.

Häufige Fragen zur Vermietung in Essen

Gilt die Mietpreisbremse in Essen?

Nein, Essen ist in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen nicht aufgeführt, deshalb ist die Miete bei Neuvermietung frei vereinbar und nicht auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Um wie viel darf ich die Miete im laufenden Vertrag erhöhen?

Um höchstens 20 Prozent in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB, wobei die Miete zuvor fünfzehn Monate unverändert geblieben sein muss und die ortsübliche Vergleichsmiete in jedem Fall die absolute Obergrenze bildet.

Was leistet der Essener Mietspiegel und was nicht?

Als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB liefert er die ortsübliche Vergleichsmiete für Mieterhöhungen und trägt vor Gericht; er sagt aber nichts darüber, was Bewerber im aktuellen Wettbewerb tatsächlich zu zahlen bereit sind.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten ohne Betriebskosten nach § 551 BGB, zahlbar in drei gleichen Monatsraten, getrennt von Deinem Vermögen anzulegen und zugunsten des Mieters zu verzinsen.

Darf ich nach dem Einkommen des Bewerbers fragen?

Erst wenn ernsthaftes Interesse an genau dieser Wohnung besteht, und Einkommensnachweise oder eine Bonitätsauskunft erst unmittelbar vor Vertragsschluss — bei der bloßen Besichtigung sind solche Fragen unzulässig.

Was muss in die Wohnungsgeberbestätigung?

Name und Anschrift des Wohnungsgebers sowie gegebenenfalls des Eigentümers, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen, § 19 BMG — auszustellen innerhalb von zwei Wochen.

Bis wann muss ich die Betriebskosten abrechnen?

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, denn danach ist eine Nachforderung nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; nur Guthaben musst Du auch verspätet noch auszahlen.

Wie lange gilt die Sperrfrist bei Eigenbedarf nach einer Umwandlung?

In Essen drei Jahre ab der Veräußerung nach § 577a BGB, weil die auf bis zu zehn Jahre verlängerte Frist nur in den Gebieten der Mieterschutzverordnung gilt.

Wie hoch setze ich die Betriebskostenvorauszahlung an?

In angemessener Höhe nach § 556 Abs. 2 BGB, also orientiert an der letzten Abrechnung — bei einer durchschnittlichen Essener Wohnung liegen rund 2,80 Euro je Quadratmeter im realistischen Bereich, wobei die Grundsteuer beim aktuellen Hebesatz von 925 von Hundert spürbar zu Buche schlägt.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.