Mieterbonität prüfen: welche Unterlagen du verlangen darfst

Freitagnachmittag, ein Treppenhaus in Holsterhausen, dreiundzwanzig Menschen verteilen sich auf drei Etagen. Nach dem Termin hältst Du einen Stapel ausgefüllter Formulare in der Hand: Namen, Gehälter, Arbeitgeber, bei zweien sogar eine Kopie des Personalausweises. Und jetzt? Die ehrliche Antwort lautet: Einen guten Teil dieser Daten hättest Du an diesem Nachmittag noch gar nicht erheben dürfen. Es kommt nämlich nicht nur darauf an, was Du fragst, sondern vor allem, wann.

Warum der Zeitpunkt über die Zulässigkeit entscheidet

Die Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder hat dazu eine Orientierungshilfe veröffentlicht, und ihr Grundgedanke ist einfach. Rechtsgrundlage für Deine Datenerhebung ist Art. 6 Abs. 1 Buchstabe b DSGVO: Daten zur Anbahnung eines Vertrages. Solange völlig offen ist, ob es zu diesem Vertrag überhaupt kommt, brauchst Du fast nichts zu wissen. Je näher der Vertragsschluss rückt, desto mehr darfst Du fragen. Dazu kommt die Datenminimierung aus Art. 5 Abs. 1 Buchstabe c DSGVO — erhoben wird nur, was für den Zweck wirklich erforderlich ist.

Daraus folgen drei sauber getrennte Phasen. Wer sie einhält, hat am Ende alle Informationen, die er braucht, und trotzdem kein Datenschutzproblem.

Phase eins: zur Besichtigung fast nichts

Beim Besichtigungstermin darfst Du Name, Vorname und Anschrift erheben. Den Personalausweis darfst Du Dir zeigen lassen und die Kontrolle notieren — kopieren, einscannen oder abfotografieren darfst Du ihn nicht. Bei einer öffentlich geförderten Wohnung kommt der Wohnberechtigungsschein dazu.

Das war es. Fragen nach Einkommen, Arbeitgeber, Familienstand oder Haustieren gehören in dieser Phase noch nicht auf das Blatt. Praktisch heißt das: Der Zettel, den Du am Eingang verteilst, ist eine Anwesenheitsliste und keine Selbstauskunft. Wer zwanzig Menschen durch eine Wohnung führt und von allen zwanzig das Nettoeinkommen einsammelt, erhebt neunzehnmal Daten ohne Rechtsgrundlage.

Phase zwei: ernsthaftes Anmietinteresse

Sobald ein Bewerber ernsthaft genau diese Wohnung will, wird der Fragenkatalog größer. Zulässig sind nach der Orientierungshilfe:

• Zahl der einziehenden Personen, grob nach Altersgruppen
• Beruf und Arbeitgeber
• Nettoeinkommen und die monatlich verfügbaren Mittel
• Haustiere, ausgenommen Kleintiere in Behältnissen
• ein laufendes Insolvenzverfahren
• Räumungstitel aus den vergangenen fünf Jahren

Nicht zulässig bleibt in dieser Phase die Frage nach Kontaktdaten früherer Vermieter. Und wichtig: In Phase zwei geht es um Angaben, noch nicht um Nachweise. Der Bewerber schreibt sein Nettoeinkommen auf, ohne schon eine Abrechnung vorzulegen.

Phase drei: nach der Auswahl kommen die Nachweise

Erst wenn Du Dich entschieden hast und der Vertrag unmittelbar bevorsteht, darfst Du Belege verlangen: Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, bei Selbstständigen den Steuerbescheid oder eine Bescheinigung des Steuerberaters. Der Bewerber darf darin schwärzen, was mit der Bonität nichts zu tun hat — etwa Angaben zu Gewerkschaftsbeiträgen, Kirchensteuer oder Lohnpfändungen zugunsten Dritter, soweit sie für die Zahlungsfähigkeit nicht aussagekräftig sind.

Sinnvoll sind drei Abrechnungen in Folge, nicht eine. Eine einzelne Abrechnung mit Urlaubsgeld sieht hervorragend aus und sagt wenig. Als Faustregel arbeite ich mit einem Verhältnis von höchstens dreißig Prozent der Warmmiete am Haushaltsnettoeinkommen. Bei einer Wohnung mit 525 Euro Nettokaltmiete und rund 190 Euro Vorauszahlung sind das 715 Euro warm — der Haushalt sollte also etwa 2.400 Euro netto im Monat haben. Das ist keine Rechtsregel, sondern eine Erfahrungsgröße, aber sie sortiert zuverlässig.

SCHUFA: welche Auskunft Du bekommst und welche nicht

Du darfst nicht selbst bei der SCHUFA anfragen. Auskünfte über eine bestimmte Person bekommt nur, wer Vertragspartner der Auskunftei ist; als privater Vermieter bist Du das nicht. Der Bewerber muss die Auskunft also selbst besorgen und Dir freiwillig vorlegen.

Dabei gibt es zwei Produkte, die ständig verwechselt werden:

• Die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO ist kostenlos und enthält alles, was die SCHUFA über die Person gespeichert hat — auch Kontoverbindungen, Handyverträge und Kreditlinien. Gedacht ist dieses Dokument für die eigene Kontrolle und geht Dich schlicht nichts an.
• Die kostenpflichtige Bonitätsauskunft zur Vorlage bei Dritten kostet rund 30 Euro und zeigt genau das, was Du wissen darfst: ob negative Zahlungsmerkmale vorliegen, und einen Score.

Verlange also die Auskunft zur Vorlage bei Dritten, nicht die Datenkopie. Und verlange sie erst in Phase drei. Eine formularmäßige Einwilligung, die dem Bewerber unterschoben wird, während er noch um die Wohnung kämpft, ist nach Auffassung der Aufsichtsbehörden nicht freiwillig und damit unwirksam — sie ersetzt keine Rechtsgrundlage.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: gut gemeint, wenig wert

Die Bescheinigung des Vorvermieters, dass keine Mietschulden offen sind, steht in fast jedem Formular. Zwei Dinge sprechen dagegen, sie zur Bedingung zu machen.

Erstens hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf eine solche Bescheinigung hat (BGH, VIII ZR 238/08). Es gibt dafür keine Verkehrssitte. Wer sie verlangt, verlangt etwas, das der Bewerber rechtlich nicht durchsetzen kann. Genau deshalb halten die Datenschutzbehörden die Forderung für unzulässig.

Zweitens ist der Aussagewert gering. Ein Vorvermieter, der einen schwierigen Mieter endlich loswird, unterschreibt so ein Blatt erfahrungsgemäß besonders gern. Aussagekräftiger ist die zulässige Frage nach Räumungstiteln der letzten fünf Jahre und nach einem laufenden Insolvenzverfahren — beides sind harte, überprüfbare Tatsachen.

Fragen, die Du nicht stellen darfst

Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft und Familienplanung, nach Heiratsabsichten, nach Religion, ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit, nach Partei- oder Vereinsmitgliedschaft, nach Vorstrafen und laufenden Ermittlungsverfahren, nach Krankheiten und Behinderungen sowie nach der Dauer der bisherigen Beschäftigung.

Wer trotzdem fragt, bekommt oft eine Antwort — nur eben keine belastbare. Auf eine unzulässige Frage darf der Bewerber die Unwahrheit sagen, ohne dass das später irgendeine Folge hätte. Weder eine Anfechtung noch eine Kündigung lässt sich darauf stützen. Die Frage schadet also nur Dir.

Dazu kommt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Bei der Vermietung von Wohnraum liegt nach § 19 Abs. 5 AGG in der Regel kein Massengeschäft vor, wenn Du insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietest — das entschärft die Lage für private Vermieter deutlich. Eine Absage, die erkennbar an Herkunft oder Religion anknüpft, bleibt trotzdem angreifbar. Ansprüchen aus dem AGG muss der Bewerber nach § 21 Abs. 5 AGG binnen zwei Monaten geltend machen.

Wenn der Bewerber gelogen hat

Eine Falschangabe auf eine zulässige Frage ist etwas anderes und kann den Vertrag kippen — auf zwei Wegen.

Der eine ist die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Der andere ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Das Landgericht Lüneburg hat einem Vermieter recht gegeben, dessen Mieter in der Selbstauskunft angegeben hatte, schuldenfrei zu sein, während gegen ihn bereits ein Insolvenzverfahren lief; gekündigt werden durfte, obwohl die Miete bis dahin pünktlich kam (LG Lüneburg, 6 S 1/19). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten ist und eine fristlose Kündigung tragen kann (BGH, VIII ZR 107/13).

Aus derselben Entscheidung stammt aber auch die Warnung: Wer die Täuschung kennt und trotzdem jahrelang weitervermietet, kann sich später nicht mehr darauf berufen. Handeln musst Du also zügig. Was zu tun ist, wenn das Geld tatsächlich ausbleibt, steht unter wenn der Mieter nicht zahlt.

Bürgschaft der Eltern: Vorsicht mit der Drei-Mieten-Grenze

Bei jungen Bewerbern ohne eigenes Einkommen — in Rüttenscheid und Holsterhausen sind das häufig Studierende und Berufsanfänger — bieten die Eltern gern eine Bürgschaft an. Rechtlich ist das ein schmaler Grat.

§ 551 Abs. 1 BGB deckelt die Mietsicherheit auf drei Nettokaltmieten. Nach § 551 Abs. 4 BGB ist jede Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat daraus abgeleitet: Verlangst Du neben der vollen Kaution zusätzlich eine Bürgschaft, ist die Bürgschaft unwirksam, soweit sie die Drei-Mieten-Grenze überschreitet (BGH, VIII ZR 243/03).

Eine Ausnahme gibt es. Bietet ein Dritter die Bürgschaft von sich aus an, um den Vermieter zum Vertragsschluss zu bewegen, und wird der Mieter dadurch nicht belastet, greift die Grenze nicht (BGH, IX ZR 16/90). Der Unterschied liegt also darin, wer anfängt. Steht in Deinem Formular ein Feld „Bürge“, hast Du verlangt — und die Grenze gilt. Kommt das Angebot unaufgefordert und schriftlich von den Eltern, ist es haltbar. Dokumentiere in dem Fall, dass die Initiative von ihnen kam.

Löschen: die Pflicht, an die fast niemand denkt

Nach der Auswahl bleibt ein Stapel Daten von Menschen übrig, mit denen Du keinen Vertrag schließt. Diese Daten sind für den Zweck nicht mehr erforderlich, und damit greift Art. 17 DSGVO: löschen. Papierformulare vernichtest Du, Dateien und Mails löschst Du auch aus dem Papierkorb, ausgedruckte Nachweise gibst Du zurück.

Eine kurze Aufbewahrung zur Abwehr möglicher Ansprüche aus dem AGG ist vertretbar; die Zwei-Monats-Frist des § 21 Abs. 5 AGG gibt dafür den Maßstab. Danach gibt es keinen Grund mehr. Die Unterlagen des ausgewählten Mieters bewahrst Du nur so lange auf, wie das Mietverhältnis und die steuerlichen Fristen es verlangen.

Essener Praxis: viele Bewerber, wenig Zeit

In den nachgefragten Lagen melden sich auf eine gut geschnittene Dreizimmerwohnung schnell mehrere Dutzend Interessenten. Der Reflex, dann sofort alles abzufragen, ist verständlich und falsch. Was in der Praxis funktioniert:

• Vorfilter über die Anzeige. Nettokaltmiete, Vorauszahlung und Kaution stehen vollständig drin. Wer die Zahlen liest und sich trotzdem meldet, hat sich schon selbst geprüft.
• Einzeltermine statt Massenbesichtigung. Zwanzig Minuten je Bewerber bringen mehr Erkenntnis als eine Stunde mit dreißig Leuten — und Du erhebst nur bei denen Daten, die wirklich wollen.
• Ein Formular, drei Blöcke. Ich arbeite mit einem einzigen Bogen, dessen Blöcke sichtbar den drei Phasen entsprechen. Der Bewerber füllt Block eins beim Termin aus, Block zwei danach, Block drei erst nach der Zusage.
• Nachweise nur einmal. Sobald die Entscheidung steht, fragst Du Belege ausschließlich bei dieser einen Person an.

Der Essener Mietspiegel des Amtes für Grundstücksmanagement und Wohnraumförderung hilft Dir dabei indirekt: Wer die ortsübliche Vergleichsmiete kennt und realistisch ansetzt, bekommt weniger, aber passendere Bewerbungen. Wie der ganze Ablauf aussieht, steht unter Wohnung vermieten, die Auswahl selbst unter den richtigen Mieter finden.

Fazit

Bonitätsprüfung ist kein einzelner Vorgang, sondern eine Treppe mit drei Stufen: Name und Ausweis beim Termin, Angaben bei ernsthaftem Interesse, Nachweise erst nach der Auswahl. Die SCHUFA-Auskunft besorgt der Bewerber selbst, und zwar die Variante zur Vorlage bei Dritten. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung darfst Du nicht fordern, weil der Bewerber sie gar nicht durchsetzen kann. Falsche Antworten auf zulässige Fragen können den Vertrag kosten, falsche Antworten auf unzulässige Fragen dagegen nie. Und was Du nach der Absage nicht mehr brauchst, löschst Du — das ist der Teil, den die meisten vergessen, und zugleich der Anfang davon, Zahlungsausfälle klein zu halten, wie unter Mietausfall vermeiden beschrieben.

Häufige Fragen

Darf ich beim Besichtigungstermin nach dem Einkommen fragen?

Nein, in dieser Phase sind nur Name, Vorname und Anschrift zulässig, dazu eine Sichtkontrolle des Personalausweises; Einkommensfragen sind erst erlaubt, wenn ernsthaftes Interesse an genau dieser Wohnung besteht.

Darf ich den Personalausweis kopieren?

Nein, erlaubt ist nur die Kontrolle und die Notiz, dass Du kontrolliert hast — eine Kopie, ein Scan oder ein Foto sind unzulässig.

Welche SCHUFA-Auskunft darf ich verlangen?

Die kostenpflichtige Bonitätsauskunft zur Vorlage bei Dritten, die der Bewerber selbst besorgt und die rund 30 Euro kostet — nicht die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, denn die enthält weit mehr, als Dich angeht.

Darf ich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fordern?

Nein, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Mieter gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf eine solche Bescheinigung (BGH, VIII ZR 238/08), und deshalb halten die Datenschutzbehörden die Forderung für unzulässig.

Was passiert, wenn ein Bewerber sein Einkommen falsch angibt?

Bei einer zulässigen Frage kann eine bewusste Falschangabe den Vertrag über eine Anfechtung nach § 123 BGB oder eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB zu Fall bringen — allerdings nur, wenn Du zügig reagierst, sobald Du davon erfährst.

Darf ich nach einer Schwangerschaft oder nach Vorstrafen fragen?

Nein, beides ist unzulässig, und auf unzulässige Fragen darf der Bewerber folgenlos die Unwahrheit sagen, sodass die Antwort Dir ohnehin nichts nützt.

Wie lange darf ich die Unterlagen abgelehnter Bewerber behalten?

Nur so lange, wie sie für den Zweck erforderlich sind; als Maßstab dient die Zwei-Monats-Frist des § 21 Abs. 5 AGG für mögliche Ansprüche, danach musst Du nach Art. 17 DSGVO löschen oder vernichten.

Ist eine Bürgschaft der Eltern zusätzlich zur Kaution zulässig?

Nur ausnahmsweise: Verlangst Du sie, ist sie unwirksam, soweit sie zusammen mit der Kaution drei Nettokaltmieten übersteigt (BGH, VIII ZR 243/03) — bieten die Eltern sie unaufgefordert an, um den Vertragsschluss zu ermöglichen, gilt die Grenze nicht (BGH, IX ZR 16/90).

Darf ich den bisherigen Vermieter anrufen?

Die Frage nach Kontaktdaten früherer Vermieter ist nach der Orientierungshilfe der Datenschutzaufsichtsbehörden unzulässig; wenn ein Bewerber solche Angaben von sich aus macht und der Kontaktaufnahme ausdrücklich zustimmt, ist ein Gespräch dagegen unproblematisch.

Wie viele Gehaltsnachweise soll ich verlangen?

Drei aufeinanderfolgende Abrechnungen sind sinnvoll, weil eine einzelne Abrechnung mit Sonderzahlung ein schiefes Bild ergibt, und der Bewerber darf darin schwärzen, was mit der Zahlungsfähigkeit nichts zu tun hat.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Mietrendite berechnen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.