Mietnomaden erkennen: die typischen Muster

Der Bewerber steht in der leeren Wohnung in Frohnhausen, schaut sich kaum um und sagt den Satz, der alles beschleunigt: „Ich nehme sie. Ich kann morgen einziehen, die Kaution habe ich bar dabei.“ Eine Voradresse fehlt, die Gehaltsabrechnung ist eine Kopie ohne Sozialversicherungsnummer, und auf die Frage nach dem letzten Vermieter kommt ein Themenwechsel. Was machst Du jetzt?

Der Unterschied, auf den alles ankommt

Ein Mieter, der nicht zahlt, ist noch lange kein Mietnomade. Die häufigere Geschichte ist banal und traurig: Jobverlust, Trennung, Krankheit, eine Nachzahlung, die kippt. Dieser Mieter wollte bei Vertragsschluss zahlen und kann es später nicht mehr. Das ist Zahlungsverzug, kein Betrug, und meistens rettet eine Ratenvereinbarung mehr als eine Kündigung.

Der Einmietbetrug ist etwas anderes. Er liegt vor, wenn jemand unterschreibt, obwohl er von Anfang an weiß, dass er nicht zahlen kann oder will. Dann täuscht er über seine Zahlungsfähigkeit, Du gibst die Wohnung heraus, Dir entsteht ein Schaden. Das ist Betrug nach § 263 StGB, Strafrahmen bis zu fünf Jahren, in gewerbsmäßigen Fällen bis zu zehn.

Entscheidend ist der Zeitpunkt: Es zählt der Kopf des Bewerbers bei der Unterschrift, nicht sein Kontostand drei Monate später. Deshalb kannst Du nichts an einer Person ablesen, nur etwas an ihrem Verhalten im Bewerbungsprozess. Herkunft, Beruf oder Aussehen sagen Dir nichts, das Verhalten sagt Dir viel.

Die Muster, die sich wiederholen

Kein einzelnes Signal beweist etwas, jedes hat für sich eine harmlose Erklärung. Auffällig wird es, wenn drei oder vier zusammenkommen und alle in dieselbe Richtung zeigen: Tempo statt Prüfung.

• Barzahlung der Kaution, sofort und unaufgefordert. Bargeld hinterlässt keine Spur zu einem Konto und verhindert, dass Du eine Bankverbindung siehst.
• Druck auf einen sofortigen Einzug. „Ich brauche die Schlüssel diese Woche“ ist der wirksamste Hebel, um Deine Prüfung zu verkürzen.
• Fehlende oder unklare Voradresse. Eine Lücke im Wohnverlauf ist normal. Eine Voradresse, die es nicht gibt oder bei jeder Nachfrage wechselt, ist es nicht.
• Unterlagen, die nicht zusammenpassen. Ein Nettobetrag, der zur Steuerklasse nicht passt; ein Arbeitgeber, den kein Register kennt; drei Gehaltsabrechnungen mit identischem Kumulativwert.
• Ausweichen bei Rückfragen. Nicht Ärger, sondern Ausweichen: Der Bewerber beantwortet eine andere Frage als die gestellte und lenkt auf ein neues Thema.
• Ein Mitbewohner, der im Vertrag fehlt. Wer einzieht, gehört hinein — Personen, die erst später auftauchen, machen die Räumung teuer.

Wie Du eine Bewerbung sauber und datenschutzkonform aufbaust, steht unter den richtigen Mieter finden.

Unterlagen prüfen, ohne über das Ziel hinauszuschießen

Den Personalausweis darfst Du Dir zeigen lassen; eine Kopie brauchst Du nicht, und die Datenschutzaufsicht sieht sie kritisch. Vergleiche Name, Geburtsdatum und Anschrift mit der Selbstauskunft. Weicht die Meldeadresse ab, frag nach — ruhig und ohne Vorwurf.

Bei Einkommensnachweisen hilft ein Plausibilitätsblick. Eine echte Gehaltsabrechnung nennt Steuerklasse, Sozialversicherungsnummer, Krankenkasse, Eintrittsdatum und kumulierte Jahreswerte. Über drei aufeinanderfolgende Monate müssen diese Kumulativwerte wachsen — bei Fälschungen tun sie das oft nicht. Prüfe, ob der Arbeitgeber im Handels- oder Unternehmensregister existiert. Dort anrufen darfst Du nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Bewerbers.

Als Bonitätsnachweis dient die Bonitätsauskunft der Auskunfteien. Die vollständige Datenkopie nach Art. 15 DSGVO darfst Du nicht verlangen, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters ebenfalls nicht.

Zwei Dinge, die Dich früh schützen

Die Kaution ist mehr als ein Puffer, sie ist ein Frühwarnsystem. Nach § 551 BGB darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen, zahlbar in drei Raten. Kommt der Mieter mit zwei Monatsmieten Kaution in Verzug, kannst Du nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen — und eine spätere Nachzahlung heilt das nicht. Das greift oft schon im dritten Monat, lange bevor der Mietrückstand groß wird.

Der zweite Punkt ist die Übergabe. Das Protokoll ist Dein billigstes Beweismittel. Hinein gehören Datum, beide Namen, der Zustand jedes Raums, jeder vorhandene Mangel, die Zahl der Schlüssel je Schließung und die Zählerstände für Strom, Gas, Kaltwasser, Warmwasser und Wärme mit Zählernummer. Fotografiere jeden Raum und jeden Zähler, notiere das Aufnahmedatum und hefte die Bilder an. Beide unterschreiben, jeder bekommt ein Exemplar. Denn geht es später um Schäden, trägst Du die Beweislast dafür, wie die Wohnung bei Einzug aussah — ohne Bilder stehst Du mit leeren Händen da.

Wenn der Verdacht erst nach dem Einzug kommt

Die erste Miete bleibt aus, die Meldebestätigung kommt nicht, auf Anrufe reagiert niemand. Jetzt zählt Tempo — in der richtigen Reihenfolge.

• Schick eine Mahnung mit konkreter Summe und konkretem Datum per Einwurf-Einschreiben und notiere die Sendungsnummer.
• Führe eine Zahlungsliste: Monat, Sollmiete, Eingang, offener Rest — sie ist später die Anlage zur Klage.
• Verschaff Dir keinen eigenmächtigen Zutritt. Schlösser austauschen oder Strom abstellen ist verbotene Eigenmacht und dreht die Rollen im Prozess um.
• Bei konkreten Anhaltspunkten für gefälschte Unterlagen: Strafanzeige wegen Einmietbetrugs. Das ersetzt die Räumung nicht, sichert aber Beweise.

Was in der Frühphase sonst noch hilft, steht unter wenn der Mieter nicht zahlt.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die zentrale Norm ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Du kannst fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder wenn er über mehr als zwei Termine einen Rückstand von zwei Monatsmieten angehäuft hat.

Bei Wohnraum stellt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB klar, was „nicht unerheblich“ bedeutet: Der Rückstand muss die Miete für einen Monat übersteigen. Eine Abmahnung brauchst Du bei Zahlungsverzug nicht, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Kündigung muss schriftlich und unterschrieben sein, den Grund und die Rückstände nach Monaten nennen und allen Mietern des Vertrags zugehen.

Die Schonfristzahlung und die Lehre daraus

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn Du spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig befriedigt wirst oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet — in der Praxis meist das Jobcenter. Ausgeschlossen ist die Heilung, wenn der Mieter in den letzten zwei Jahren schon einmal so gerettet wurde.

Und jetzt der Punkt, den viele übersehen: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt unberührt. Der Bundesgerichtshof hat das gegen die abweichende Linie des Landgerichts Berlin bestätigt, zuletzt in VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23.

Daraus folgt eine schlichte Handwerksregel: Sprich immer beide Kündigungen in einem Schreiben aus — fristlos und hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Zahlt der Mieter in der Schonfrist, steht die ordentliche noch. Wer nur fristlos kündigt, verliert alles.

Räumungsklage: Zuständigkeit, Tempo, Sicherung

Zuständig ist immer das Amtsgericht am Ort der Wohnung, unabhängig vom Streitwert — § 29a ZPO, § 23 Nr. 2a GVG. Für den größten Teil des Stadtgebiets ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52. Liegt die Wohnung in Steele, in Kray, Freisenbruch, Horst oder Überruhr, klagst Du beim Amtsgericht Essen-Steele, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken beim Amtsgericht Essen.

Räumungssachen sind nach § 272 Abs. 4 ZPO vorrangig zu terminieren. Drei Werkzeuge beschleunigen zusätzlich:

• Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO. Klagst Du Räumung und Zahlung zusammen ein, kann das Gericht dem Mieter aufgeben, für die laufenden Beträge Sicherheit zu leisten.
• Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO. Kommt der Mieter der Sicherungsanordnung nicht nach, kann die Räumung im einstweiligen Rechtsschutz angeordnet werden, also vor dem Urteil.
• § 940a Abs. 2 ZPO. Taucht bei der Vollstreckung eine Person auf, die im Titel fehlt, lässt er sich im Eilverfahren erweitern.

Rechne trotzdem realistisch: Von der Kündigung bis zur Räumung vergehen erfahrungsgemäß sechs bis zwölf Monate, zumal das Gericht eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO einräumen kann.

Die Berliner Räumung

Die klassische Zwangsräumung nach § 885 ZPO ist teuer, weil der Gerichtsvollzieher Spedition und Lagerraum beauftragt und Du das vorschießen musst. Die Alternative steht in § 885a ZPO und heißt nach ihrem Ursprungsort Berliner Räumung: Du beschränkst den Auftrag darauf, dass Dir der Besitz verschafft wird. Der Gerichtsvollzieher tauscht das Schloss und protokolliert die vorgefundenen Sachen. Die Möbel bleiben stehen.

Danach bist Du am Zug, und zwar mit Pflichten. Du musst die Sachen des Mieters einen Monat aufbewahren und darfst nur vernichten, woran offensichtlich kein Aufbewahrungsinteresse besteht; für Schäden haftest Du bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Erst danach darfst Du verwerten. Auf pfändbare Gegenstände kommst Du zusätzlich über das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB.

Was das am Ende kostet

Eine Beispielrechnung für eine Wohnung in Katernberg, 620 Euro netto kalt plus 190 Euro Vorauszahlung. Der Streitwert ist nach § 41 Abs. 2 GKG die Jahresnettokaltmiete, hier 7.440 Euro.

Die Kaution von 1.860 Euro deckt davon ein Siebtel. Den Titel hast Du am Ende — nur gegen jemanden, bei dem die Vollstreckung ins Leere läuft.

Mietausfallversicherung: was sie leistet, was nicht

Es gibt Policen für genau diese Lücke: Mietrückstände über sechs bis zwölf Monate, Mieterschäden und Vandalismus, Reinigung und Entsorgung sowie Rechts- und Räumungskosten. Die Deckungssummen liegen meist zwischen 10.000 und 20.000 Euro, die Beiträge zwischen 60 und 400 Euro im Jahr.

Wichtig sind die Bedingungen, nicht der Preis: Bei laufenden Mietverhältnissen gilt oft eine Wartezeit von drei bis sechs Monaten, die Kaution wird als Selbstbehalt angerechnet, und fast alle Anbieter verlangen eine dokumentierte Mieterprüfung. Ohne Selbstauskunft und Bonitätsnachweis in der Akte kann die Leistung entfallen — eine Police ersetzt die Auswahl also nicht, sie sichert sie ab. Mehr dazu unter Mietausfall vermeiden.

Fazit

Mietnomaden erkennst Du nicht an Personen, sondern an einem Bewerbungsverhalten, das auf Tempo statt auf Prüfung setzt: Bargeld, Druck auf den Einzugstermin, fehlende Voradresse, unstimmige Unterlagen, Ausweichen bei jeder Rückfrage. Deine wirksamsten Werkzeuge sind unspektakulär — vollständige Nachweise vor der Unterschrift, die Kaution als Frühwarnsystem nach § 569 Abs. 2a BGB und ein Übergabeprotokoll mit datierten Fotos. Kommt es doch zum Verzug, kündigst Du fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und immer hilfsweise auch ordentlich, weil die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung heilt. Für die Vollstreckung ist die Berliner Räumung nach § 885a ZPO der günstigere Weg. Und weil selbst der beste Ablauf einen fünfstelligen Schaden nur verkürzt, lohnt der Blick auf eine Police — der saubere Ablauf davor steht unter Wohnung vermieten: der Ablauf.

Häufige Fragen

Was unterscheidet einen Mietnomaden von einem zahlungsunfähigen Mieter?

Der Vorsatz bei Vertragsschluss: Wer von Anfang an weiß, dass er nicht zahlen wird, begeht Einmietbetrug nach § 263 StGB, während jemand, der erst später durch Jobverlust oder Krankheit in Rückstand gerät, schlicht in Zahlungsverzug ist.

Darf ich den Personalausweis des Bewerbers kopieren?

Ansehen darfst Du ihn und die Angaben mit der Selbstauskunft abgleichen, eine Kopie ist für die Vermietung in der Regel nicht erforderlich und wird von den Datenschutzaufsichtsbehörden kritisch gesehen.

Ab wann darf ich wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen?

Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten schuldet, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wobei „nicht unerheblich“ nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB mehr als eine Monatsmiete bedeutet.

Brauche ich vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung?

Nein, bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB entbehrlich; eine dokumentierte Mahnung ist trotzdem sinnvoll, weil sie den Verzug und Deine Kommunikation belegt.

Was passiert, wenn der Mieter nach der Klage alles nachzahlt?

Zahlt er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam — die zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23 aber bestehen.

Kann ich kündigen, wenn nur die Kaution nicht gezahlt wird?

Ja, bei einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten auf die Kaution greift § 569 Abs. 2a BGB, und eine spätere Nachzahlung heilt diese Kündigung nicht.

Welches Gericht ist für die Räumungsklage in Essen zuständig?

Nach § 29a ZPO das Amtsgericht am Ort der Wohnung, also überwiegend das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele und für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen.

Wie lange dauert eine Räumung realistisch?

Von der Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung sind sechs bis zwölf Monate ein realistischer Rahmen, weil Zustellung, Termin, Urteil, eine mögliche Räumungsfrist nach § 721 ZPO und die Vollstreckung nacheinander laufen.

Was genau ist die Berliner Räumung?

Ein auf § 885a ZPO gestützter beschränkter Vollstreckungsauftrag, bei dem Dir der Gerichtsvollzieher nur den Besitz verschafft und die Sachen des Mieters in der Wohnung bleiben — dafür musst Du sie einen Monat aufbewahren und haftest bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.