Renovierung bei Auszug: was der Mieter schuldet

Der Übergabetermin in einem Rüttenscheider Altbau, halb neun am Morgen. Der Mieter steht mit dem Schlüsselbund im Flur, die Wände sind an drei Stellen ausgebessert, im Wohnzimmer zeichnet sich der Umriss eines Regals ab, und im Schlafzimmer sitzen vierzig Dübellöcher. Er sagt: „Renovieren muss ich nicht, das steht so im Vertrag.“ Wer hat recht — und wie findest Du das in fünf Minuten heraus?

Der Ausgangspunkt: erst einmal Deine Sache

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sagt es klar: Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Ohne eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag schuldet der Mieter beim Auszug also gar nichts an Farbe und Tapete — die Wohnung geht so zurück, wie sie durch normalen Gebrauch geworden ist.

Dazu kommt § 538 BGB: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Abnutzung ist im Mietpreis enthalten. Das ist der Satz, an dem die meisten Auszugsstreitigkeiten scheitern, bevor sie richtig begonnen haben.

Die Abwälzung auf den Mieter ist erlaubt, aber sie ist eine Ausnahme von der gesetzlichen Regel — und deshalb prüfen die Gerichte die Klausel streng. Findest Du im Vertrag keine Regelung oder eine unwirksame, bleibt die Pflicht bei Dir. Eine unwirksame Klausel lässt sich auch nicht auf ein zulässiges Maß zurückschneiden; sie fällt ganz weg.

Was zu Schönheitsreparaturen gehört — und was nicht

Der Begriff ist nicht frei erfunden, er steht in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung, und die Gerichte benutzen genau diesen Katalog. Schönheitsreparaturen sind:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden
• Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
• Streichen der Innentüren
• Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Alles andere gehört nicht dazu, auch wenn es im Vertrag steht. Nicht geschuldet sind deshalb: das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, das Erneuern von Teppichboden, der Anstrich von Fenstern und Außentüren von außen, Fassade, Balkon und Treppenhaus sowie der Austausch von Bauteilen wie Rollläden oder Armaturen. Eine Klausel, die dem Mieter mehr aufbürdet als diesen Katalog, ist zu weit und macht die gesamte Regelung unwirksam.

Warum starre Fristenpläne kippen

Viele Formularverträge arbeiten mit einem Zeitplan: Küche und Bad alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf, Nebenräume alle sieben. Der Bundesgerichtshof hat solche Pläne in VIII ZR 361/03 gekippt, wenn sie starr formuliert sind — also mit Wörtern wie „spätestens“, „mindestens“ oder einer festen Zahl ohne Ausweg.

Der Grund ist einleuchtend: Eine Wohnung, die kaum bewohnt wurde, braucht nach fünf Jahren keinen neuen Anstrich. Ein starrer Plan verpflichtet den Mieter trotzdem und löst sich damit vom tatsächlichen Zustand. Weich formulierte Fristen halten dagegen stand — „in der Regel“, „üblicherweise“, „bei normaler Abnutzung“. Ein einziges falsches Wort entscheidet hier über mehrere tausend Euro.

Unrenoviert übergeben: dann trägst Du es

Die wichtigste Weichenstellung liegt am Anfang, nicht am Ende. Übergibst Du eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig und wälzt trotzdem formularmäßig die Schönheitsreparaturen ab, ist die Klausel unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat das in VIII ZR 185/14 entschieden und dabei seine frühere Rechtsprechung aufgegeben. Der Gedanke: Sonst müsste der Mieter beim Auszug auch die Gebrauchsspuren seines Vormieters beseitigen und die Wohnung besser zurückgeben, als er sie bekommen hat.

Es gibt eine Hintertür, aber eine enge: Ein angemessener Ausgleich rettet die Klausel. Angemessen ist in der Regel etwas wie zwei mietfreie Monate oder ein Renovierungszuschuss in vergleichbarer Höhe — eine symbolische Geste reicht nicht. Und der Ausgleich muss im Vertrag stehen, nicht in einer mündlichen Nebenabrede.

Die Beweislast liegt dabei nicht bei Dir. Beruft sich der Mieter darauf, die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, muss er das darlegen und beweisen; das hat der Bundesgerichtshof in VIII ZB 43/23 klargestellt. Genau deshalb ist ein Einzugsprotokoll mit Fotos so wertvoll — es beendet diese Diskussion, bevor sie entsteht.

Für Dich hat die unwirksame Klausel allerdings eine zweite Folge, die viele übersehen. Verschlechtert sich der Zustand während einer langen Mietzeit deutlich, kann der Mieter von Dir verlangen, dass Du die Schönheitsreparaturen durchführst. Nach VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 muss er sich daran aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil er sonst eine bessere Wohnung bekäme, als er gemietet hat.

Quotenabgeltungsklauseln: erledigt

Die Quotenabgeltungsklausel war der Versuch, wenigstens einen Teil zu retten: Zieht der Mieter aus, bevor die Fristen abgelaufen sind, zahlt er anteilig — bei drei von fünf abgelaufenen Jahren also sechzig Prozent der geschätzten Kosten. In VIII ZR 242/13 hat der Bundesgerichtshof diese Klauseln in Formularverträgen für unwirksam erklärt, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Die Begründung ist praktisch: Der Mieter kann bei Vertragsschluss nicht absehen, welche Belastung auf ihn zukommt, weil sich der Anteil nach einem hypothetischen künftigen Zustand und einem geschätzten Kostenvoranschlag richtet. Findest Du eine solche Klausel in einem alten Vertrag, streich sie in der Abrechnung — der Versuch, sie durchzusetzen, kostet Dich nur Anwaltsgebühren.

Weitere Klauseln, die in der Praxis fallen

• Endrenovierungsklausel. Eine Pflicht, beim Auszug unabhängig vom Zustand zu renovieren, ist unwirksam.
• Fachhandwerkerklausel. Der Mieter darf selbst streichen, solange er es fachgerecht tut; ein Zwang zum Malerbetrieb hält nicht.
• Farbwahlklausel für die Mietzeit. Während des laufenden Vertrags darf der Mieter streichen, wie er will. Eine Vorgabe auf „neutrale Farbtöne“ ist nur für die Rückgabe zulässig.
• Summierung. Zwei für sich zulässige Klauseln können zusammen zu weit gehen — etwa eine laufende Renovierungspflicht plus Endrenovierung. Dann fallen beide.

Normale Abnutzung oder Schaden?

Diese Grenze entscheidet über den Rest. Abnutzung ist nach § 538 BGB abgegolten, ein Schaden ist es nicht. Eine grobe Orientierung:

Beim Rauchen hat der Bundesgerichtshof in VIII ZR 37/07 eine brauchbare Linie gezogen: Rauchen in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch, solange sich die Spuren durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Erst wenn der Nikotinbelag so stark ist, dass Anstriche ihn nicht mehr abdecken und Bauteile ersetzt werden müssen, wird daraus ein Schaden.

Fristsetzung: der Fehler, der Ansprüche kostet

Hier liegt eine feine, aber teure Unterscheidung. Geht es um Schäden an der Wohnung, kannst Du sofort Geld verlangen; eine Frist zur Beseitigung musst Du nicht setzen. Das hat der Bundesgerichtshof in VIII ZR 157/17 entschieden, weil die Obhutspflicht eine Nebenpflicht ist.

Geht es dagegen um unterlassene Schönheitsreparaturen aus einer wirksamen Klausel, ist das eine Leistungspflicht. Dann brauchst Du eine Fristsetzung, bevor Du Schadensersatz statt der Leistung verlangen kannst. Wer diese Frist vergisst und direkt eine Malerrechnung schickt, verliert den Anspruch — auch wenn die Klausel wirksam war und der Mieter tatsächlich hätte streichen müssen.

Verjährung: sechs Monate, und sie laufen sofort

§ 548 Abs. 1 BGB gibt Dir sechs Monate. Die Frist beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache, also praktisch mit der Schlüsselübergabe, nicht mit dem Ende des Mietvertrags. Erfasst sind alle Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen — Schönheitsreparaturen, Schäden, fehlende Schlüssel.

Sechs Monate klingen üppig und sind es nicht. Zwischen Übergabe, Handwerkerangebot, Fristsetzung, Abrechnung mit der Kaution und einem Gespräch, das sich hinzieht, ist der Sommer schnell vorbei. Trag den Fristablauf am Tag der Übergabe in den Kalender ein. Läuft er ab, hilft nur noch eine Klage beim Amtsgericht Essen — die dann verjährt ist. Umgekehrt gilt dieselbe Frist auch für den Mieter: Seine Ansprüche auf Aufwendungsersatz verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Vertragsende.

So läuft die Übergabe, ohne dass etwas verloren geht

• Vertrag vorher lesen und die Klausel einordnen: starrer Fristenplan? Endrenovierung? Quotenabgeltung? Zustand bei Einzug?
• Termin bei Tageslicht legen und mindestens eine Stunde einplanen, bei einer großen Altbauwohnung in Rüttenscheid eher zwei.
• Raum für Raum durchgehen, jeden Befund im Protokoll benennen und fotografieren. Zählerstände mit Zählernummer notieren, Schlüssel je Schließung zählen.
• Strittiges als strittig festhalten, statt es wegzulassen. Ein Protokoll ohne Widerspruch wirkt später wie ein Verzicht.
• Keine Kaution am Übergabetag zurückzahlen. Du hast Anspruch auf eine angemessene Prüffrist und darfst einen Teil bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten.
• Bei berechtigten Schönheitsreparaturen zuerst schriftlich eine Frist setzen, erst danach beauftragen und abrechnen.
• Bei älteren Bauteilen den Abzug „neu für alt“ mitrechnen: Ein zwölf Jahre alter Teppichboden wird nicht durch einen neuen ersetzt, ohne dass der Zeitwert berücksichtigt wird.

Wie sich der Ablauf davor sauber aufsetzen lässt, steht unter Wohnung vermieten: der Ablauf, und wer den nächsten Mieter besser auswählt, hat weniger Übergabestreit — dazu den richtigen Mieter finden.

Was das für Essener Bestände bedeutet

In den Gründerzeitbauten in Holsterhausen und Rüttenscheid stecken oft Verträge aus mehreren Jahrzehnten, dazu Wohnungen, die schon mehrfach den Mieter gewechselt haben. Je länger die Kette, desto größer die Chance, dass irgendwann jemand unrenoviert übernommen hat — und damit die ganze Abwälzung fällt. Auf der Margarethenhöhe, ab 1906 gebaut und seit langem als Gesamtanlage geschützt, kommt dazu, dass viele Arbeiten ohnehin abgestimmt werden müssen und für den Mieter gar nicht frei wählbar sind.

Praktisch heißt das: Rechne bei Altbeständen damit, dass Du die Schönheitsreparaturen selbst trägst, und kalkuliere sie als laufenden Aufwand ein — je nach Zuschnitt sind acht bis zwölf Euro je Quadratmeter Wohnfläche für einen kompletten Anstrich ein brauchbarer Ansatz. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind das 560 bis 840 Euro, die Du im Mietansatz und in der Instandhaltungsrücklage besser von vornherein einplanst als beim Auszug einklagst.

Fazit

Schönheitsreparaturen sind nach § 535 BGB zuerst Deine Aufgabe, und normale Abnutzung ist nach § 538 BGB mit der Miete bezahlt. Der Mieter schuldet sie nur, wenn eine wirksame Klausel das anordnet — und die scheitert an starren Fristenplänen, an Quotenabgeltung und vor allem daran, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Bevor Du abrechnest, prüfst Du deshalb in dieser Reihenfolge: Zustand bei Einzug, Wortlaut der Klausel, Katalog der Zweiten Berechnungsverordnung, Abgrenzung von Abnutzung und Schaden. Für Schäden brauchst Du keine Frist, für Schönheitsreparaturen schon. Und über allem stehen die sechs Monate des § 548 BGB, die mit der Schlüsselübergabe zu laufen beginnen — wer sie verpasst, hat auch den besten Anspruch verloren.

Häufige Fragen

Muss der Mieter beim Auszug immer renovieren?

Nein, ohne wirksame Klausel im Mietvertrag bleibt es bei § 535 BGB und damit bei Deiner Pflicht; normale Abnutzung ist nach § 538 BGB ohnehin mit der Miete abgegolten.

Was gilt, wenn ich die Wohnung unrenoviert übergeben habe?

Dann ist die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu VIII ZR 185/14 unwirksam, sofern der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

Wer muss beweisen, dass die Wohnung unrenoviert war?

Der Mieter, denn er beruft sich auf die Unwirksamkeit der Klausel — der Bundesgerichtshof hat die Darlegungs- und Beweislast in VIII ZB 43/23 bei ihm gesehen.

Sind Quotenabgeltungsklauseln noch zulässig?

Nein, formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind nach VIII ZR 242/13 unwirksam, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Gehört das Abschleifen von Parkett zu den Schönheitsreparaturen?

Nein, der Katalog des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nennt nur Anstrich- und Tapezierarbeiten; Parkettabschliff, neuer Teppichboden und der Außenanstrich von Fenstern gehören nicht dazu.

Sind vierzig Dübellöcher ein Schaden?

Eine übliche Zahl von Dübellöchern ist vertragsgemäße Abnutzung, eine außergewöhnlich hohe Zahl kann darüber hinausgehen — geschuldet ist dann in der Regel das fachgerechte Verschließen, nicht eine Komplettrenovierung.

Muss ich dem Mieter eine Frist setzen, bevor ich abrechne?

Für unterlassene Schönheitsreparaturen ja, weil es sich um eine Leistungspflicht handelt; für Schäden an der Wohnung nicht, das hat der Bundesgerichtshof in VIII ZR 157/17 entschieden.

Wie lange kann ich Ansprüche geltend machen?

Sechs Monate ab Rückerhalt der Wohnung, § 548 Abs. 1 BGB — die Frist beginnt mit der Schlüsselübergabe und nicht mit dem Ende des Mietvertrags.

Darf ich die Kaution bis zur Renovierung einbehalten?

Du darfst eine angemessene Prüffrist nutzen und einen Teil bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung zurückhalten, aber nicht unbegrenzt und nicht für Ansprüche, die bereits verjährt sind.

Was bedeutet der Abzug neu für alt?

Ersetzt Du ein abgenutztes Bauteil durch ein neues, musst Du Dir den Wertzuwachs anrechnen lassen — bei einem zwölf Jahre alten Teppichboden bleibt vom Neupreis nur ein kleiner Restbetrag als Schaden übrig.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.