Grundschuld löschen – einfach erklärt

Der letzte Kredit ist getilgt. Du bestellst aus Neugier einen aktuellen Grundbuchauszug — und in Abteilung III steht sie immer noch: die Grundschuld über 180.000 Euro zugunsten einer Bank, bei der Du seit Jahren kein Konto mehr hast.

Das ist kein Fehler des Grundbuchamts. Eine Grundschuld erlischt nicht, wenn der Kredit weg ist. Sie muss gelöscht werden, und dafür brauchst Du drei Unterschriften, ein Amt und etwas Geduld.

Was heißt „Grundschuld löschen“?

Eine Grundschuld löschen heißt: Die Bank erklärt, dass sie das Recht aufgibt, und das Grundbuchamt streicht es rot durch.

Rechtlich steht das in § 875 BGB. Nötig sind zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch. Beides muss zusammenkommen. Ein Bankbrief allein ändert nichts. Und nach § 27 GBO darf eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden — Du entscheidest also mit.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Weg hat vier Schritte, und sie laufen immer in dieser Reihenfolge.

• Löschungsbewilligung anfordern. Du schreibst die Bank an und bittest um die Löschungsbewilligung. Die meisten Institute stellen sie nach vollständiger Tilgung kostenfrei aus. Rechne mit zwei bis sechs Wochen.
• Zustimmung und Antrag beim Notar. Deine Zustimmung nach § 27 GBO und der Löschungsantrag nach § 13 GBO müssen öffentlich beglaubigt sein — § 29 GBO verlangt für Grundbucherklärungen öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Dafür gehst Du zu einem Notar.
• Grundschuldbrief beilegen. Wurde seinerzeit ein Brief erteilt, muss das Original mit eingereicht werden. Ohne Brief keine Löschung.
• Einreichen beim Grundbuchamt. Der Notar reicht alles ein. Nach ein bis sechs Wochen bekommst Du die Eintragungsnachricht.

Was das kostet

Zwei Rechnungen kommen. Das Grundbuchamt nimmt für die Löschung in Abteilung III eine halbe Gebühr. Maßstab ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Absatz 1 GNotKG), nicht der Wert Deiner Immobilie und nicht der Restkredit. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG 435 Euro, die halbe also 217,50 Euro.

Der Notar beglaubigt. Für die Zustimmung nach § 27 GBO nebst dem damit verbundenen Löschungsantrag ist die Beglaubigungsgebühr auf 20 Euro festgeschrieben. Unterm Strich liegst Du bei einer Grundschuld dieser Größe bei rund 240 bis 260 Euro einschließlich Auslagen und Umsatzsteuer.

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52. Für Objekte in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr führt das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 das Grundbuch. Ein Amtsgericht Essen-Werden existiert nicht.

Muss sie überhaupt weg?

Nicht zwingend — und oft ist Stehenlassen die klügere Wahl. Eine getilgte Grundschuld wird zur Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB). Sie gehört dann Dir und behält ihren Rang. Willst Du in fünf Jahren die Heizung oder das Dach finanzieren, kannst Du sie an die neue Bank abtreten, statt eine neue Grundschuld bestellen und bezahlen zu müssen. Das spart die volle Eintragungsgebühr.

Löschen lohnt sich, wenn Du verkaufst und ein sauberes Grundbuch zeigen willst, wenn die Immobilie in eine Erbengemeinschaft geht, oder wenn die Bank, die eingetragen ist, längst fusioniert oder abgewickelt wurde und die Rechtsnachfolge mit jedem Jahr mühsamer wird.

Die häufigsten Fallstricke

Beim Verkauf gelöscht — und den Rang verschenkt

Viele lassen die Grundschuld vor dem Verkauf löschen, weil sie glauben, das mache das Objekt attraktiver. Das ist meist überflüssig. Der Notar wickelt die Ablösung im Kaufvertrag ab: Ein Teil des Kaufpreises geht an die Bank, die im Gegenzug bewilligt. Doppelte Gebühren fallen nicht an.

Die Bank, die es nicht mehr gibt

Steht eine Sparkasse oder Volksbank im Grundbuch, die es unter diesem Namen nicht mehr gibt, brauchst Du den Nachweis der Rechtsnachfolge. Bei alten Essener Objekten aus der Zechen- und Werkssiedlungszeit stehen manchmal Werkskassen oder Bauvereine drin, die aufgelöst wurden. Dann bleibt nur der Weg über ein gerichtliches Aufgebotsverfahren — plane dafür Monate ein.

Der verschollene Brief

Bei Briefgrundschulden liegt der Brief oft in einem Ordner beim verstorbenen Vater. Ist er nicht auffindbar, muss er gerichtlich für kraftlos erklärt werden, bevor gelöscht werden kann. Prüfe deshalb vor dem Verkauf, ob im Grundbuchauszug ein Brief vermerkt ist.

Löschungsvormerkung übersehen

Steht neben der Grundschuld eine Löschungsvormerkung nach § 1179 BGB, hat ein nachrangiger Gläubiger einen Anspruch darauf, dass sie verschwindet, sobald sie Dir zufällt. Dann ist Stehenlassen keine Option mehr.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine getilgte Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht wird (§ 875 BGB).
• Du brauchst die Löschungsbewilligung der Bank, Deine beglaubigte Zustimmung nach § 27 GBO und den Antrag beim Grundbuchamt.
• Kosten bei 200.000 Euro Nennbetrag: 217,50 Euro Grundbuchamt plus 20 Euro Beglaubigung.
• Oft ist Stehenlassen billiger: Die Grundschuld wird zur Eigentümergrundschuld und behält ihren Rang für die nächste Finanzierung.
• Beim Verkauf löst der Notar die Grundschuld über den Kaufvertrag ab — vorher löschen ist meist unnötig.
• Zuständig ist das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Löschung insgesamt?

Von der Anfrage bei der Bank bis zur Eintragungsnachricht sind vier bis zehn Wochen realistisch. Der längste Teil ist meist die Bank, nicht das Amt.

Kostet die Löschungsbewilligung der Bank etwas?

Nach vollständiger Rückzahlung stellen die meisten Banken sie kostenfrei aus. Gebühren fallen typischerweise nur an, wenn Du eine Teillöschung oder eine Pfandfreigabe für ein einzelnes Grundstück willst.

Kann ich die Löschung ohne Notar beantragen?

Nein. § 29 GBO verlangt öffentlich beglaubigte Erklärungen. Die Beglaubigung selbst ist aber günstig, die Beurkundung eines ganzen Vertrages ist hier nicht nötig.

Was ist eine Eigentümergrundschuld?

Eine Grundschuld, die Dir als Eigentümer selbst zusteht (§ 1196 BGB). Aus ihr kannst Du nicht gegen Dich selbst vollstrecken (§ 1197 BGB), aber Du kannst sie an eine neue Bank abtreten.

Muss ich löschen, wenn ich die Immobilie vererbe?

Nein, eine Pflicht gibt es nicht. In der Praxis erleichtert ein aufgeräumtes Grundbuch den Erben aber jede spätere Entscheidung, gerade in einer Erbengemeinschaft.

Kann ich nur einen Teil löschen lassen?

Ja. Bei mehreren Grundstücken heißt das Pfandfreigabe, beim Betrag Teillöschung. Beides muss die Bank bewilligen.

Was ist mit einer alten Hypothek statt einer Grundschuld?

Da läuft es fast gleich, nur braucht die Aufhebung nach § 1183 BGB zusätzlich Deine Zustimmung als Eigentümer. Mehr dazu unter Hypothek und Grundpfandrecht.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.