Löschungsbewilligung – einfach erklärt

Der Kredit ist seit Jahren abbezahlt. Dann willst Du verkaufen, holst den Grundbuchauszug — und in Abteilung III steht immer noch eine Grundschuld über 180.000 Euro. Kein Fehler des Grundbuchamts: Grundpfandrechte verschwinden nicht von selbst. Es fehlt ein einziges Papier, und das heißt Löschungsbewilligung.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Die Löschungsbewilligung ist die notariell beglaubigte Erklärung des Gläubigers, dass sein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht werden darf.

Dahinter steht § 19 der Grundbuchordnung: Eine Eintragung — und dazu zählt auch die Löschung — erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht davon betroffen wird. Bei einer Grundschuld ist das die Bank. Zusätzlich verlangt § 875 BGB für die Aufhebung eines Grundstücksrechts die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung im Grundbuch.

Die Bewilligung allein löscht also noch nichts. Sie ist die Erlaubnis, nicht die Löschung.

Wie das in der Praxis aussieht

Für die Löschung einer Grundschuld brauchst Du in der Regel drei Dinge:

• Die Löschungsbewilligung der Bank in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Die Bank unterschreibt sie, ein Notar beglaubigt die Unterschrift.
• Deine Zustimmung als Eigentümer. Eine Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld darf nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers gelöscht werden (§ 27 GBO). Das schützt Dich davor, dass ein wertvoller Rangplatz ohne Dein Wissen frei wird.
• Den Löschungsantrag beim Grundbuchamt (§ 13 GBO).

Bei einer Briefgrundschuld kommt der Grundschuldbrief dazu. Ohne das Papier läuft nichts, und ein verlorener Brief muss in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden — das dauert Monate. Bei einer Buchgrundschuld gibt es keinen Brief; das ist heute der Normalfall.

Die Kosten sind überschaubar. Die Beglaubigung einer Zustimmung nach § 27 GBO samt Löschungsantrag kostet feste 20 Euro (Nummer 25101 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Die Löschung in Abteilung III selbst löst eine 0,5-Gebühr aus (Nummer 14140 KV GNotKG) — bei einer Grundschuld über 200.000 Euro also 217,50 Euro nach Tabelle B. Die Löschung wird durch Eintragung eines Löschungsvermerks vollzogen (§ 46 Abs. 1 GBO).

Warum das für Dich wichtig ist

Beim Verkauf ist die Löschungsbewilligung das Dokument, an dem der Zeitplan am häufigsten hängt. Der Käufer will lastenfrei erwerben, seine Bank will den ersten Rang — und keine fremde Vollstreckungsunterwerfung übernehmen, die gegen den jeweiligen Eigentümer wirkt. Beides geht nur, wenn die alte Grundschuld raus ist oder wenigstens eine belastbare Freigabezusage vorliegt.

Der übliche Ablauf: Der Notar fragt bei Deiner Bank die Restschuld und die Treuhandauflagen ab. Die Bank schickt die Löschungsbewilligung an den Notar — aber unter Treuhandauflage: Er darf sie erst verwenden, wenn die Restschuld vom Kaufpreis an die Bank geflossen ist. Der Notar bekommt für die Beachtung solcher Auflagen eine eigene Treuhandgebühr (Nummer 22201 KV GNotKG). Läuft die Kaufpreiszahlung ausnahmsweise über ein Notaranderkonto, gilt dasselbe.

Für Essen: Eingereicht wird beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen, Zweigertstraße 52. Für Grundstücke in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr beim Amtsgericht Essen-Steele, Grendplatz 2. Rechne für die Bearbeitung mehrere Wochen. Wenn Deine Immobilie noch finanziert ist, lies auch Vorfälligkeitsentschädigung senken — das ist das Geld, das die vorzeitige Ablösung zusätzlich kostet.

Die häufigsten Fallstricke

Die Bewilligung kommt zu spät

Banken brauchen für die Ausstellung häufig zwei bis sechs Wochen, bei Instituten mit zentraler Abwicklung auch länger. Wenn Du verkaufen willst, frag die Bewilligung an, sobald der Kaufvertrag terminiert ist — nicht erst danach.

Löschen, obwohl Stehenlassen billiger wäre

Eine getilgte Grundschuld muss nicht gelöscht werden. Sie kann bei einer späteren Finanzierung wiederverwendet werden, und das spart die Kosten einer neuen Bestellung. Wer die Immobilie behalten will, überlegt sich die Löschung deshalb zweimal. Beim Verkauf sieht es anders aus: Dort will der Käufer ein sauberes Blatt.

Die Zustimmung des Eigentümers wird vergessen

§ 27 GBO verlangt sie zusätzlich zur Bewilligung der Bank. Fehlt sie, weist das Grundbuchamt den Antrag zurück, und alles beginnt von vorn. Nur wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird, geht es ohne Zustimmung.

Alte Rechte ohne erreichbaren Berechtigten

In Essener Altbeständen findest Du gelegentlich Grundpfandrechte aus der Vorkriegszeit oder Rechte zugunsten längst aufgelöster Gesellschaften und Genossenschaften. Ohne Bewilligung des Berechtigten geht auch hier nichts — Du brauchst dann den Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 GBO) oder ein gerichtliches Verfahren. Plane dafür Monate ein, nicht Wochen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Löschungsbewilligung ist die Erlaubnis des Gläubigers zur Löschung seines Rechts (§ 19 GBO, § 875 BGB).
• Sie muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO) und wird ergänzt durch Deine Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO).
• Gelöscht wird erst auf Antrag beim Grundbuchamt, durch Eintragung eines Löschungsvermerks (§ 46 GBO).
• Bei Briefrechten muss der Grundschuld- oder Hypothekenbrief mit vorgelegt werden.
• Beglaubigung der Zustimmung: 20 Euro (KV GNotKG 25101). Löschung in Abteilung III: 0,5-Gebühr (KV 14140).
• Getilgte Grundschulden dürfen stehen bleiben — beim Verkauf müssen sie meist trotzdem weg.

Häufige Fragen

Wie bekomme ich die Löschungsbewilligung von meiner Bank?

Du beantragst sie formlos schriftlich bei Deiner finanzierenden Bank, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Gegen Befriedigung des Gläubigers kannst Du die Aushändigung der Urkunden verlangen, die zur Löschung erforderlich sind (§ 1144 BGB, für die Grundschuld über § 1192 Abs. 1 BGB entsprechend). Beim Verkauf übernimmt das üblicherweise der Notar.

Was kostet mich die Löschung insgesamt?

Rechne mit der Beglaubigung beim Notar und der Gebühr des Grundbuchamts. Beispiel: Grundschuld über 200.000 Euro, Beglaubigung der Zustimmung 20 Euro, Löschungsgebühr 0,5 aus Tabelle B, also 217,50 Euro. Bei mehreren Rechten summiert es sich entsprechend.

Muss ich die Grundschuld vor dem Verkauf löschen lassen?

Nicht unbedingt vorher. In der Praxis erledigt der Notar das im Rahmen des Kaufvertragsvollzugs: Aus dem Kaufpreis wird die Restschuld an Deine Bank gezahlt, die Bank gibt die Bewilligung frei, der Notar beantragt die Löschung. Wichtig ist nur, dass die Bewilligung rechtzeitig vorliegt. Was sonst noch in die Verkaufsmappe gehört, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Was ist eine löschungsfähige Quittung?

Ein älterer Begriff aus dem Hypothekenrecht für die Bestätigung des Gläubigers über den Empfang der Zahlung, die zugleich als Grundlage für die Grundbuchberichtigung dient. Bei der heute üblichen Grundschuld arbeitet man stattdessen mit Löschungsbewilligung und Rückgewährerklärung.

Die Bank ist verkauft worden — wer bewilligt jetzt?

Der Rechtsnachfolger. Bei Fusionen und Portfolioverkäufen musst Du dem Grundbuchamt die Rechtsnachfolge in der Form des § 29 GBO nachweisen. Das dauert regelmäßig länger als die Bewilligung selbst.

Kann ich statt der Löschung die Grundschuld auf eine neue Bank übertragen?

Ja, das ist die Abtretung. Statt zu löschen und neu zu bestellen, tritt die alte Bank die Grundschuld an die neue ab. Das spart oft Kosten, weil die Eintragung einer Veränderung günstiger ist als eine Neubestellung. Frag Deinen Notar, welche Variante in Deinem Fall günstiger kommt.

Was ist der Unterschied zwischen Löschungsbewilligung und Rückgewährerklärung?

Die Löschungsbewilligung erlaubt die Löschung. Die Rückgewährerklärung sagt, was mit dem Recht sonst geschehen soll — Löschung, Abtretung an Dich oder Verzicht. Sie beruht auf dem Sicherungsvertrag, in dem auch die Zweckerklärung steht.

Wo sehe ich, ob wirklich gelöscht wurde?

Im aktuellen Grundbuchauszug. Im bereinigten Ausdruck taucht das Recht gar nicht mehr auf; im Ausdruck mit Löschungen siehst Du den Löschungsvermerk. Den Gesamtüberblick über das Register gibt der Eintrag Grundbuch.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.