Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und senken

Der Käufer steht fest, der Notartermin ist gebucht, und dann kommt der Brief von der Bank: 9.400 Euro Vorfälligkeitsentschädigung. Die meisten Verkäufer sehen diese Zahl zum ersten Mal, wenn der Verkauf schon läuft. Das ist der teuerste Zeitpunkt dafür.

Warum die Bank überhaupt Geld verlangen darf

Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins ist ein Geschäft auf Zeit. Die Bank hat sich das Geld selbst für diese Zeit besorgt und mit Deinen Zinsen gerechnet. Zahlst Du früher zurück, fehlen ihr diese Zinsen. Diesen Schaden darf sie ersetzt verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wichtig ist die Reihenfolge dahinter. Es gibt kein allgemeines Recht, ein Festzinsdarlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Die Bank muss die Ablösung nur in bestimmten Fällen hinnehmen, und dann bekommt sie dafür eine Entschädigung. Stimmt sie freiwillig zu, verlangt sie ebenfalls Geld.

Wann gar nichts anfällt

Der erste Punkt ist der wichtigste, und an ihm wird am häufigsten falsch gerechnet. Die zehn Jahre laufen nicht ab Vertragsunterschrift, sondern ab dem vollständigen Empfang, also ab der letzten Auszahlung. Bei einem Neubau in Raten ist das oft ein ganzes Jahr später. Rechne zehn Jahre plus sechs Monate Kündigungsfrist. Wurde der Zins zwischendurch neu vereinbart, beginnt die Frist neu.

Der Anspruch auf vorzeitige Ablösung nach § 490 Abs. 2 BGB

Wenn die zehn Jahre noch nicht um sind, brauchst Du einen Grund. § 490 Abs. 2 BGB gibt Dir ein außerordentliches Kündigungsrecht für ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzins, frühestens sechs Monate nach vollständigem Empfang, mit einer Frist von drei Monaten, und nur dann, wenn Deine berechtigten Interessen das gebieten.

Als berechtigtes Interesse anerkannt ist vor allem der Bedarf nach anderweitiger Verwertung des beliehenen Grundstücks. Im Klartext: Du willst oder musst verkaufen, und die Bank gibt das Pfand nicht frei. Der klassische Fall bei Scheidung, Umzug, Krankheit oder Erbfall. Anerkannt ist auch, dass Du einen höheren Kredit brauchst und Deine Bank ihn nicht geben will.

Kein berechtigtes Interesse ist der bloße Wunsch, von gesunkenen Zinsen zu profitieren. Und wenn die Bank eine gleichwertige Ersatzsicherheit annimmt, also einen Pfandtausch akzeptiert, ist Dein Verwertungsinteresse befriedigt: Das Darlehen läuft weiter, und es gibt nichts zu entschädigen. Oft der beste Ausgang.

Kündigst Du nach § 490 Abs. 2 BGB, schuldest Du der Bank den Schaden, den sie dadurch erleidet.

Wie gerechnet wird

Es gibt zwei anerkannte Methoden, und die Bank darf wählen. In der Praxis rechnen fast alle nach der Aktiv-Passiv-Methode.

Die Idee dahinter: Die Bank tut so, als würde sie Dein zurückgezahltes Geld nicht wieder verleihen, sondern sicher am Kapitalmarkt anlegen, in Papieren mit passenden Laufzeiten. Der Schaden ist die Differenz zwischen den Zinsen, die Du bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hättest, und dem, was diese Anlage abwirft. Sie wird für jeden künftigen Termin einzeln ermittelt und auf den Ablösetag abgezinst. Das ist der Zinsverschlechterungsschaden.

Die Alternative ist die Aktiv-Aktiv-Methode: Das Geld werde neu als Kredit ausgereicht. Neben dem Zinsverschlechterungsschaden steht dann noch der Zinsmargenschaden, der entgangene Gewinn aus der Zinsspanne.

Drei Regeln begrenzen die Summe, und sie sind bares Geld wert:

• Der Schadenszeitraum endet am nächsten möglichen Kündigungstermin. Weiter als bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zum Zehnjahrestermin nach § 489 BGB darf niemand rechnen.
• Ersparte Verwaltungskosten müssen abgezogen werden. Ein Darlehen, das nicht mehr besteht, kostet auch keine Verwaltung mehr.
• Ersparte Risikokosten müssen abgezogen werden. Mit der Rückzahlung entfällt das Ausfallrisiko. Dieser Abzug wird gern klein gerechnet.

Dazu kommt ein Punkt, den viele Banken lange ignoriert haben: Sondertilgungsrechte müssen mindernd berücksichtigt werden. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen XI ZR 388/14 eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung unberücksichtigt bleiben. Wer das Recht einräumt, jährlich fünf Prozent extra zu tilgen, gibt einen Teil seines Zinsanspruchs auf. Prüfe diesen Punkt in jeder Abrechnung.

Warum die Angaben im Vertrag so wichtig sind

§ 502 BGB trägt den ganzen Anspruch, und die Norm hat eine scharfe Kehrseite. Nach Absatz 2 Nummer 2 ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, über das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Unzureichend heißt nicht nur „fehlt“. Es genügt, wenn die Beschreibung so allgemein bleibt, dass niemand nachvollziehen kann, wie die Bank zu ihrer Zahl kommt. Der erste Griff geht deshalb in den alten Darlehensvertrag, nicht zum Taschenrechner.

Eine Grenze, auf die viele hoffen, hilft hier nicht: Der Deckel von einem Prozent des zurückgezahlten Betrags in § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Für ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliendarlehen gibt es keine Obergrenze.

Eine Beispielrechnung

Stark vereinfacht, mit klar benannten Annahmen. Die Bank rechnet taggenau und zinst jeden künftigen Zahlungsstrom einzeln ab, die Größenordnung wird trotzdem sichtbar.

Annahmen: Restschuld bei Ablösung 180.000 Euro, gebundener Sollzins 3,6 Prozent, verbleibende Zinsbindung fünf Jahre, Anfangstilgung 2 Prozent, Wiederanlagerendite für laufzeitgleiche Papiere 2,4 Prozent. Daraus ergibt sich eine Zinsdifferenz von 1,2 Prozentpunkten und eine durchschnittliche Restschuld über die fünf Jahre von rund 168.000 Euro.

Jetzt derselbe Fall mit einem vereinbarten Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, das Du nie genutzt hast. Nach der Entscheidung mit dem Aktenzeichen XI ZR 388/14 muss die Bank unterstellen, dass Du es hättest nutzen können. Die durchschnittliche Restschuld sinkt in dieser Modellrechnung auf rund 143.000 Euro, die Entschädigung auf rund 7.500 Euro. Ein Unterschied von 1.400 Euro, nur weil ein nie ausgeübtes Recht im Vertrag steht.

Fünf Wege, die Summe zu senken

• Sondertilgungen vorher ausschöpfen. Jeder Euro, den Du vor der Ablösung tilgst, senkt die Basis. Endet die Zinsbindung ohnehin bald, kann es sich lohnen, den Verkauf zu schieben und vorher zweimal sonderzutilgen.
• Darlehensübernahme durch den Käufer. Übernimmt der Käufer Dein Darlehen mit Zustimmung der Bank, wird nichts vorzeitig zurückgezahlt und es entsteht kein Schaden. Die Bank darf das nicht pauschal ablehnen, sie muss aber die Bonität des Käufers prüfen. Attraktiv ist das vor allem, wenn Dein Altzins unter dem aktuellen Marktzins liegt. Wie Du die Bonität vorab prüfst, steht unter Kaufinteressenten auf Bonität prüfen.
• Pfandtausch. Hast Du eine andere Immobilie, kann die Grundschuld dorthin wechseln. Das Darlehen läuft mit dem alten Zins weiter, die verkaufte Immobilie wird frei, und eine Entschädigung fällt nicht an.
• Den Verkaufszeitpunkt legen. Rechne den Zehnjahrestermin nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB aus und lege den Notartermin dahinter. Zehn Jahre ab vollständigem Empfang, dann sechs Monate Kündigungsfrist. Wer das ein Jahr vorher weiß, spart die ganze Summe.
• Die Berechnung prüfen lassen. Die Verbraucherzentralen bieten dafür einen Rechenservice an. Die Verbraucherzentrale Hamburg verlangt derzeit 125 Euro je Kreditvertrag und berichtet, dass etwa drei von zehn Abrechnungen zu hoch ausfallen, im Schnitt um 500 bis 1.000 Euro, in Extremfällen um 5.000 bis 10.000 Euro. In Essen hat die Verbraucherzentrale NRW eine eigene Beratungsstelle.

Wie ich das in Essen zeitlich einplane

Ich frage bei jedem Verkäufer mit laufender Finanzierung zuerst nach dem Datum der letzten Darlehensauszahlung und nach dem Ende der Zinsbindung. Nicht nach der Restschuld, die kennt jeder. Diese beiden Daten entscheiden über vier- bis fünfstellige Beträge.

Danach hole ich bei der Bank eine unverbindliche Vorabberechnung. Die kostet nichts und dauert ein bis zwei Wochen. Erst dann rechne ich mit dem Verkäufer den Nettoerlös aus. Bei 95 Quadratmetern in Frohnhausen mit dem Immobilienrichtwert von 2.350 Euro je Quadratmeter, also rund 223.000 Euro, sind 8.900 Euro Entschädigung vier Prozent des Kaufpreises. Mehr, als die meisten für die Vermarktung einplanen. Welche Posten sonst abgehen, steht unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Zur Abwicklung: Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung für die Grundschuld erst, wenn sie ihr Geld hat. Der Notar wickelt das über die Kaufpreisverteilung ab, die Löschung im Grundbuch nimmt das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52 vor, für Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen. Wie das im Termin zusammenläuft, steht unter Ablauf des Notartermins. Den alten Darlehensvertrag legst Du gleich zu den Verkaufsunterlagen, und was Du dem Käufer sagen musst, steht unter Mängel offenlegen.

Fazit

• Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank die Zinsen, mit denen sie bis zum Ende der Zinsbindung gerechnet hat. Ein allgemeines Recht auf vorzeitige Rückzahlung gibt es nicht.
• Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang kannst Du nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen. Maßgeblich ist die letzte Auszahlung, nicht die Unterschrift.
• Vorher brauchst Du ein berechtigtes Interesse nach § 490 Abs. 2 BGB. Der Verkauf der beliehenen Immobilie ist der klassische Fall, ein besserer Zins am Markt reicht nicht.
• Gerechnet wird meist nach der Aktiv-Passiv-Methode. Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten sind abzuziehen, und der Schadenszeitraum endet am nächsten möglichen Kündigungstermin.
• Vereinbarte Sondertilgungsrechte müssen mindernd berücksichtigt werden, so der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen XI ZR 388/14.
• Sind die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend, entfällt der Anspruch ganz, § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Deckel von einem Prozent gilt nur für Darlehen ohne Grundpfandrecht.
• Senken lässt sich die Summe durch Sondertilgungen, Darlehensübernahme, Pfandtausch und den richtigen Verkaufszeitpunkt.
• Lass die Abrechnung prüfen. Die Verbraucherzentralen berichten, dass etwa jede dritte Berechnung zu hoch ausfällt.

Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Ab wann kann ich mein Darlehen entschädigungsfrei kündigen?

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach Ablauf von zehn Jahren ab dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, wobei die Frist mit der letzten Auszahlung beginnt und nicht mit der Unterschrift unter den Vertrag.

Muss die Bank mich vorzeitig aus dem Darlehen lassen, wenn ich verkaufe?

Nach § 490 Abs. 2 BGB ja, wenn das Darlehen grundpfandrechtlich gesichert ist, sechs Monate seit dem vollständigen Empfang vergangen sind und Dein berechtigtes Interesse an einer anderweitigen Verwertung des Grundstücks die Kündigung gebietet.

Zählt ein günstigerer Zins bei einer anderen Bank als berechtigtes Interesse?

Nein, der bloße Wunsch, von gesunkenen Zinsen zu profitieren, genügt für eine Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB nicht.

Wie rechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung aus?

Meist nach der Aktiv-Passiv-Methode, bei der eine sichere Wiederanlage des zurückgezahlten Geldes am Kapitalmarkt unterstellt wird und der Unterschied zu Deinem Vertragszins für jeden künftigen Termin ermittelt und auf den Ablösetag abgezinst wird.

Müssen ungenutzte Sondertilgungsrechte berücksichtigt werden?

Ja, der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen XI ZR 388/14 entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, nach der künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung außer Betracht bleiben.

Was passiert, wenn im Darlehensvertrag nichts zur Berechnung steht?

Dann ist der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, denn dieser Ausschluss greift schon, wenn die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind.

Gibt es eine Obergrenze von einem Prozent?

Nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehen nach § 502 Abs. 3 BGB, für ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliendarlehen gilt diese Grenze nicht.

Kann der Käufer mein Darlehen einfach übernehmen?

Nur mit Zustimmung der Bank, die dafür die Bonität des Käufers prüft, sich einer solchen Übernahme aber nicht pauschal verweigern darf, und für Dich entfällt in diesem Fall die Entschädigung vollständig.

Was ist ein Pfandtausch?

Die Grundschuld wandert auf eine andere Immobilie mit ausreichendem Wert, das Darlehen läuft mit dem alten Zins unverändert weiter, und weil nichts zurückgezahlt wird, entsteht der Bank auch kein Schaden.

Lohnt es sich, die Abrechnung prüfen zu lassen?

In den meisten Fällen ja, denn die Verbraucherzentralen berichten von Fehlern in etwa drei von zehn Abrechnungen mit einem durchschnittlichen Vorteil von 500 bis 1.000 Euro, während die Prüfung selbst rund 125 Euro je Kreditvertrag kostet.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 123, 124, 195, 199, 280, 281, 286, 288, 323, 437, 438, 441, 444, 489, 490, 502, 356b BGB, § 794 ZPO, §§ 16, 32 GNotKG, § 16 GrEStG, § 28 BauGB. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Prüfangebote: Verbraucherzentrale. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.