Welche Kosten kommen beim Immobilienverkauf auf dich zu?

Wie viel bleibt am Ende übrig? Das ist die erste Frage, die mir am Küchentisch gestellt wird, und sie ist berechtigt. Der Kaufpreis, der im Vertrag steht, ist nicht der Betrag, der auf Deinem Konto landet. Zwischen beiden liegen ein Dutzend Posten, von denen die meisten klein sind und zwei richtig weh tun können. Hier stehen sie alle, mit Zahlen.

Erst mal sortieren: Wer zahlt eigentlich was?

Beim Immobilienverkauf gibt es zwei Rechnungen, eine für Dich und eine für den Käufer. Grundlage der Aufteilung ist § 448 Abs. 2 BGB. Dort steht: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen. Übersetzt: Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung gehen auf seine Rechnung, dazu kommt bei ihm die Grunderwerbsteuer.

Deine Seite ist eine andere. Du zahlst alles, was die Immobilie verkaufsfertig macht — Unterlagen, Bewertung, Vermarktung — und alles, was Deine eigenen Altlasten aus dem Grundbuch räumt. Das ist vor allem die Löschung Deiner Grundschuld.

Die Unterlagen: klein in der Summe, groß im Ärger

Ohne Papiere kein Verkauf. Keine Bank finanziert einen Käufer, der keine Grundrisse und keine Wohnflächenberechnung vorlegen kann. Die gute Nachricht: Dieser Block ist der billigste von allen.

Der Energieausweis ist dabei keine Kür. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz musst Du ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben, und die Pflichtangaben daraus gehören schon in die Anzeige. Welcher Ausweistyp zulässig ist, hängt von Baujahr und Modernisierungsstand ab — der billigere Verbrauchsausweis ist nicht immer erlaubt.

Bei einer Eigentumswohnung kommt die Hausverwaltung dazu: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle, Stand der Instandhaltungsrücklage. Viele Verwaltungen berechnen dafür eine Pauschale, und steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, brauchst Du zusätzlich die Zustimmung des Verwalters. Frag beides früh ab. Die vollständige Liste steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf, den Weg zum Grundbuch beschreibe ich unter Grundbuchauszug in Essen.

Wertermittlung, Fotos, Exposé, Inserate

Hier trennen sich zwei Wege. Verkaufst Du über einen Makler, stecken Bewertung, Fotos, Exposé und Inserate in der Provision. Verkaufst Du selbst, wird jeder Posten zu einer eigenen Rechnung.

Bei der Wertermittlung musst Du unterscheiden. Eine Marktpreiseinschätzung durch einen Makler ist in der Regel kostenlos, weil sie zum Auftrag gehört. Ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen ist ein förmliches Dokument, das vor Gericht und beim Finanzamt hält. Für einen normalen freihändigen Verkauf brauchst Du es nicht, nötig wird es bei Erbauseinandersetzungen und Streit — dazu passt die Seite Hausverkauf bei Scheidung.

Bei Fotos und Inseraten nenne ich bewusst keine Pauschale. Die Portale ändern ihre Pakete laufend, und ein Fotograf in Rüttenscheid rechnet anders ab als einer, der anreist. Für Privatanbieter sind Verkaufsinserate auf den großen Portalen kostenpflichtig, der Preis hängt an Laufzeit und Sichtbarkeit. Hol Dir vor dem Buchen die aktuelle Preisliste. Die Abwägung steht unter Verkaufen mit oder ohne Makler.

Maklerprovision: was ich nehme und warum geteilt wird

Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlst Du für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Betrag. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und gewerblichen Objekten sind es 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und die zahlt allein der Käufer — für Dich als Verkäufer ist das courtagefrei.

Die Teilung bei Wohnung und Einfamilienhaus ist kein gutes Angebot, sondern Gesetz. Die §§ 656a bis 656d BGB schreiben sie vor, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Niemand darf mehr als die Hälfte zahlen, und wer den Makler beauftragt hat, muss zuerst nachweisen, dass er seinen Teil gezahlt hat. Wichtig ist außerdem § 656a BGB: Der Provisionshinweis braucht Textform. Ein Satz unter der Grußformel in der E-Mail-Signatur reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht.

Die Löschung Deiner Grundschuld

Das ist der Posten, den fast alle vergessen. In Abteilung III Deines Grundbuchs steht noch die Grundschuld Deiner Bank — oft über den vollen ursprünglichen Darlehensbetrag, auch wenn Du längst fast alles getilgt hast. Kein Käufer übernimmt eine Immobilie mit fremder Grundschuld. Sie muss raus, und das kostet an zwei Stellen.

• Notar: 0,5 Gebühr für die Löschungserklärung, berechnet aus dem Betrag der Grundschuld, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.
• Grundbuchamt: 0,5 Gebühr nach Nr. 14140 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG für die Löschung selbst. Auf Gerichtsgebühren fällt keine Umsatzsteuer an.

Beide Gebühren richten sich nach Tabelle B des GNotKG. Bei einer eingetragenen Grundschuld von 200.000 Euro sind das je 217,50 Euro, zusammen also rund 476 Euro einschließlich Steuer auf den Notaranteil. Als Faustzahl: etwa 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Achte auf die Höhe der Grundschuld, nicht auf Deine Restschuld — gerechnet wird aus dem Betrag, der im Grundbuch steht.

Vorfälligkeitsentschädigung: der Posten, der richtig weh tut

Läuft Dein Darlehen noch mit fester Zinsbindung und Du löst es wegen des Verkaufs vorzeitig ab, will die Bank ihren entgangenen Zinsgewinn ersetzt haben. Rechtlich stützt sich das auf § 490 Abs. 2 BGB: Du darfst ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit festem Zins vorzeitig kündigen, wenn Deine berechtigten Interessen das gebieten und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Der Verkauf der beliehenen Immobilie ist genau so ein Interesse. Der Preis steht im selben Absatz: Du musst der Bank den Schaden ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.

Eine Pauschale gibt es nicht. Die Höhe hängt an der Restlaufzeit der Zinsbindung, der Restschuld, dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Kapitalmarktzins. Je länger die Bindung läuft und je weiter Dein alter Zins über dem heutigen liegt, desto teurer wird es.

Zwei Auswege gibt es. Der erste: § 489 Abs. 1 BGB. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens darfst Du in jedem Fall mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Prüf also zuerst das Auszahlungsdatum. Der zweite: Manche Banken lassen zu, dass das Darlehen auf eine andere Immobilie umgeschrieben oder vom Käufer übernommen wird. Ein Anspruch darauf besteht nicht. Fordere früh eine schriftliche Berechnung an — sie gehört in Deine Kalkulation, bevor Du einen Preis festlegst.

Spekulationssteuer: erst prüfen, dann inserieren

§ 23 EStG regelt private Veräußerungsgeschäfte. Bei Grundstücken und Wohnungen gilt eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Grundbucheintragung.

Für selbst genutzte Immobilien gibt es zwei Ausnahmen. Entweder Du hast die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt. Oder Du hast sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren bewohnt — das klingt nach drei vollen Jahren, ist aber kürzer, denn nur das mittlere Kalenderjahr muss vollständig abgedeckt sein.

War die Wohnung vermietet und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn mit Deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Die abgezogene Abschreibung mindert dabei die Anschaffungskosten, der Gewinn steigt dadurch zusätzlich. Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei — eine Freigrenze, kein Freibetrag, ein Euro darüber und der ganze Gewinn zählt. Verbindlich rechnen kann das nur ein Steuerberater. Aber die Frage muss vor dem Inserat auf den Tisch, nicht nach dem Notartermin.

Entrümpelung, Räumung, Renovierung

Bei geerbten Objekten ist das oft der zweitgrößte Posten. Für eine Wohnung in normalem Zustand liegen die Preise bei etwa 10 bis 15 Euro je Quadratmeter, bei starker Verschmutzung bei rund 15 bis 25 Euro. Dazu kommen je nach Auftrag Transport, Entsorgung und Containermiete.

Meine Erfahrung nach über zwanzig Jahren in Essen: Geräumte und ordentlich hergerichtete Objekte bringen im Schnitt rund 15 Prozent mehr, nach Abzug der Kosten. Das gilt für Kleinigkeiten — streichen, Böden auffrischen, Keller leeren. Für eine neue Küche oder ein neues Bad kurz vor dem Verkauf gilt es nicht, weil der Käufer ohnehin seinen eigenen Geschmack einbauen will.

Was der Käufer zahlt

Damit Du die Gesamtrechnung kennst: Auf der Käuferseite stehen drei Blöcke.

Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsteile, also formal beide Seiten; im Kaufvertrag wird sie regelmäßig dem Käufer auferlegt. Wichtig für den Zeitplan: Nach § 22 GrEStG darf der Käufer erst dann als Eigentümer eingetragen werden, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Zahlt er die Steuer nicht, steht die Umschreibung still.

Notarkosten für den Kaufvertrag. Der Notar berechnet nach dem GNotKG eine 2,0 Gebühr für Entwurf und Beurkundung, dazu regelmäßig eine 0,5 Vollzugsgebühr und eine 0,5 Betreuungsgebühr für die Überwachung der Kaufpreiszahlung, jeweils zuzüglich Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer.

Grundbuchkosten. Für die Auflassungsvormerkung eine 0,5 Gebühr, für die Eigentumsumschreibung eine 1,0 Gebühr, beides nach Tabelle B. Finanziert der Käufer, kommen Bestellung und Eintragung seiner eigenen Grundschuld dazu. Details unter Wer beauftragt und bezahlt den Notar.

Beispielrechnung: 85-Quadratmeter-Wohnung in Rüttenscheid

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Rüttenscheid einen Immobilienrichtwert von 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, für eine unvermietete Eigentumswohnung im Weiterverkauf. Bei 85 Quadratmetern sind das rund 248.600 Euro. Ich rechne mit 250.000 Euro Kaufpreis und einer im Grundbuch stehenden Grundschuld von 200.000 Euro.

Das sind gut vier Prozent vom Kaufpreis. Nicht enthalten sind zwei Posten, die alles andere überragen können: Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer.

Rund 11,2 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. Lässt der Käufer für seine Finanzierung eine Grundschuld über 200.000 Euro eintragen, kommen noch einmal rund 950 Euro dazu. Diese Zahl solltest Du kennen, wenn Du einen Preis ansetzt: Ein Käufer in Essen kalkuliert mit dem Kaufpreis plus rund elf bis zwölf Prozent. Wer das ignoriert, wundert sich über abspringende Interessenten. Einen Überblick über die Werte in den Stadtteilen gibt Immobilien in Essen.

Fazit

• Nach § 448 Abs. 2 BGB zahlt der Käufer Kaufvertrag und Grundbucheintragung. Du zahlst Unterlagen, Vermarktung und die Löschung Deiner eigenen Grundschuld.
• Der Unterlagenblock ist billig: Grundbuchauszug 10 Euro, Liegenschaftskarte 15 Euro im Geoshop, Verbrauchsausweis rund 50 bis 120 Euro.
• Die Löschung der Grundschuld kostet je 0,5 Gebühr nach Tabelle B beim Notar und beim Grundbuchamt, zusammen rund 0,2 Prozent des eingetragenen Betrags.
• Richtig groß werden können nur zwei Posten: die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. 2 BGB und die Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Beide klärst Du vor dem Inserat.
• Der Käufer trägt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus rund ein Prozent Notar und Grundbuch. Kalkuliere seine Gesamtbelastung mit, wenn Du den Preis festlegst.

Häufige Fragen zu den Kosten beim Immobilienverkauf

Was kostet mich der Verkauf meiner Wohnung insgesamt?

Bei einer Eigentumswohnung mit Makler landest Du meist bei gut vier Prozent des Kaufpreises, wovon die Provision der größte Teil ist und Unterlagen, Entrümpelung und Löschung der Grundschuld den Rest ausmachen.

Muss ich als Verkäufer die Notarkosten zahlen?

Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung zahlt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, Du zahlst nur die Löschung Deiner eigenen Grundschuld — haftest aber nach § 30 GNotKG als Urkundsbeteiligter mit, falls der Käufer die Notarrechnung nicht begleicht.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Essen?

In Nordrhein-Westfalen und damit auch in Essen liegt sie bei 6,5 Prozent vom Kaufpreis, und sie zahlt nach der üblichen Vertragsgestaltung der Käufer.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Notar und Grundbuchamt berechnen jeweils eine 0,5 Gebühr nach Tabelle B des GNotKG aus dem eingetragenen Betrag, bei 200.000 Euro also je 217,50 Euro und zusammen rund 476 Euro einschließlich Umsatzsteuer.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wenn Dein Darlehen bereits ausgelaufen ist, wenn die Zinsbindung endet oder wenn seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind und Du nach § 489 Abs. 1 BGB mit sechs Monaten Frist kündigst.

Zahle ich Spekulationssteuer, wenn ich mein eigenes Haus verkaufe?

In der Regel nicht, denn nach § 23 EStG ist der Verkauf steuerfrei, wenn Du die Immobilie durchgehend selbst bewohnt hast oder sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hast.

Wer bezahlt den Makler beim Wohnungsverkauf?

Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus mit Verbraucher-Käufer schreiben die §§ 656a bis 656d BGB eine hälftige Teilung vor, bei mir sind das 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite.

Warum ist die Käuferrechnung so viel höher als meine?

Weil die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent allein schon mehr ausmacht als alle Verkäuferkosten zusammen, weshalb ein Käufer in Essen mit rund elf bis zwölf Prozent über dem Kaufpreis kalkuliert und Du das bei der Preisfindung mitdenken solltest.

Wann muss ich die Kosten bezahlen?

Unterlagen und Vermarktung zahlst Du vorab, die Maklerprovision wird nach dem notariellen Kaufvertrag fällig, und die Rechnungen für die Löschung der Grundschuld kommen erst nach dem Notartermin, wenn die Bank ihre Löschungsbewilligung erteilt hat.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 448, 925, 489, 490 BGB, §§ 13, 17 BeurkG, § 14 BNotO, § 29 GBO, § 12 WEG, §§ 13, 22 GrEStG, § 23 EStG, GNotKG mit Kostenverzeichnis und Tabelle B. Gebühren nach den Gebührenblättern der Stadt Essen und der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.