Wer beauftragt und bezahlt den Notar beim Hausverkauf?

„Der Käufer hat schon einen Notar. Ist das nicht schlecht für mich?“ Diese Frage höre ich in fast jedem zweiten Verkauf, und dahinter steckt immer dieselbe Sorge: dass der Notar für die andere Seite arbeitet. Er tut es nicht. Er darf es gar nicht. Warum das so ist, wer ihn trotzdem üblicherweise aussucht und wer am Ende welche Rechnung bekommt — der Reihe nach.

Warum ohne Notar gar nichts geht

In Deutschland kannst Du ein Auto per Handschlag verkaufen, eine Immobilie nicht. § 311b Abs. 1 BGB sagt: Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.

Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig. Nicht anfechtbar, nicht schwebend unwirksam — nichtig. Ein unterschriebener Kaufvertrag auf Papier, eine E-Mail mit Zusage, ein Handschlag beim Besichtigungstermin: rechtlich alles wertlos. Auch eine Anzahlung ändert daran nichts, sie muss zurück.

Der Grund ist Schutz. Für die meisten Menschen ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie das größte Geschäft ihres Lebens. Die Beurkundungspflicht zwingt beide Seiten, sich hinzusetzen, den ganzen Vertrag anzuhören und Fragen zu stellen, bevor irgendjemand unterschreibt.

Beurkundet werden zwei Dinge: der Kaufvertrag, also die Verpflichtung, und die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Nach § 925 BGB muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden, und sie darf weder unter einer Bedingung noch unter einer Zeitbestimmung stehen. Deshalb steht sie im Vertrag getrennt vom Rest.

Wer sucht den Notar aus?

Das Gesetz sagt dazu nichts. Es gibt keine Vorschrift, wer den Notar beauftragt. In der Praxis hat sich eingebürgert, dass der Käufer ihn wählt, und das hat einen einfachen Grund: Er zahlt die Rechnung.

Grundlage ist § 448 Abs. 2 BGB. Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen. Wer bezahlt, sucht aus — das ist die schlichte Logik dahinter, mehr nicht.

Abweichen darfst Du jederzeit. Kennst Du als Verkäufer einen Notar, mit dem Du gut zusammengearbeitet hast, schlag ihn vor. Bei mehreren Interessenten ist es ohnehin praktischer, wenn der Verkäufer bestimmt: Der Entwurf liegt dann fertig vor und muss nicht bei jedem Käuferwechsel neu geschrieben werden. Örtlich bist Du frei, ein Notar darf bundesweit beurkunden — sinnvoll ist trotzdem einer aus der Region, der die zuständigen Ämter und Bearbeitungswege kennt. Wie sich der Markt in den Essener Stadtteilen darstellt, ist dabei eine ganz andere Frage.

Warum die Wahl des Notars kein Nachteil ist

Jetzt zum Kern. Ein Anwalt vertritt eine Seite und darf für sie kämpfen. Ein Notar darf das nicht.

§ 14 Abs. 1 BNotO sagt es wörtlich: Der Notar hat sein Amt getreu seinem Eide zu verwalten. Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen. Das ist keine Empfehlung, sondern Amtspflicht. Ein Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes.

Dazu kommt § 17 Abs. 1 BeurkG. Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Und ausdrücklich: Er soll darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Übersetzt: Steht im Entwurf eine Klausel, die Dich als Verkäufer benachteiligt, muss der Notar Dich darauf hinweisen — auch wenn der Käufer ihn ausgesucht hat und bezahlt. Tut er es nicht, haftet er.

Was er nicht macht: für Dich verhandeln. Er sagt Dir, was eine Klausel bedeutet und welches Risiko sie birgt. Er sagt nicht, dass Du sie durchsetzen sollst. Brauchst Du in einer strittigen Sache jemanden, der auf Deiner Seite steht, brauchst Du zusätzlich einen Anwalt.

Wer zahlt welche Position

Die Notarrechnung ist keine Pauschale, sondern eine Liste einzelner Gebühren. Und diese Liste wird zwischen den Seiten aufgeteilt.

Deine Seite als Verkäufer ist also überschaubar: Du zahlst dafür, dass Deine eigene Grundschuld aus Abteilung III verschwindet. Alles andere trägt der Käufer.

Ein Detail solltest Du kennen. Nach § 30 Abs. 1 GNotKG schuldet die Notarkosten jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist. Der Notar könnte sich theoretisch also auch an Dich halten, wenn der Käufer nicht zahlt — die Kostenregelung im Vertrag bindet nur die Parteien untereinander, nicht den Notar. In der Praxis passiert das fast nie. Wissen solltest Du es trotzdem.

Was das kostet — in Prozent und in Euro

Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz, sind bundesweit gleich, und ein Notar darf weder Rabatt geben noch aufschlagen. Preisvergleiche sind deshalb sinnlos. Berechnet wird aus dem Geschäftswert — beim Kaufvertrag also aus dem Kaufpreis — nach Tabelle B des GNotKG. Daraus ergibt sich eine 1,0 Gebühr, und die einzelnen Leistungen sind Vielfache davon.

• Entwurf und Beurkundung des Vertrages: 2,0 Gebühr (Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses)
• Vollzug des Geschäfts: 0,5 Gebühr (Nr. 22110)
• Betreuungstätigkeit: 0,5 Gebühr (Nr. 22200)
• Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch: 0,5 Gebühr (Nr. 14150)
• Eintragung des Eigentumswechsels: 1,0 Gebühr (Nr. 14110)
• Löschung eines Rechts im Grundbuch: 0,5 Gebühr (Nr. 14140)

Auf die Notargebühren kommen Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer. Auf die Gebühren des Grundbuchamts kommt keine Umsatzsteuer.

Beispiel: Einfamilienhaus in Werden für 400.000 Euro. Bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro beträgt die 1,0 Gebühr nach Tabelle B 785 Euro.

Das ist rund ein Prozent vom Kaufpreis. Nimmt der Käufer ein Darlehen von 320.000 Euro auf und lässt dafür eine Grundschuld eintragen, kommen für Bestellung beim Notar und Eintragung im Grundbuch noch einmal rund 1.390 Euro dazu. Dann liegt er bei etwa 1,35 Prozent. Die oft genannten „zwei Prozent für Notar und Grundbuch“ sind großzügig gerechnet.

Und Deine Rechnung als Verkäufer? Steht in Abteilung III noch eine Grundschuld über 250.000 Euro, kostet ihre Löschung je 0,5 Gebühr bei Notar und Grundbuchamt, also je 267,50 Euro, zusammen rund 586 Euro einschließlich Umsatzsteuer auf den Notaranteil. Das war es. Alle weiteren Verkäuferkosten stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Eingetragen wird all das beim Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52, das für den größten Teil der Stadt Grundbuchamt ist. Für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken ist das Amtsgericht Essen zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.

Was der Notar prüft

Der Notar arbeitet nicht erst am Termin. Vorher und nachher passiert eine Menge.

• Er ruft das Grundbuch elektronisch ab und prüft, wer eingetragener Eigentümer ist und was in Abteilung II und III steht — Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Grundschulden.
• Er prüft, ob die Beteiligten geschäftsfähig und richtig vertreten sind, und lässt sich Ausweise und Vollmachten zeigen.
• Er formuliert den Vertrag so, dass beide Seiten abgesichert sind: Der Käufer zahlt erst, wenn seine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, und der Verkäufer überträgt das Eigentum erst, wenn das Geld da ist.
• Er holt ein, was das Grundbuchamt sehen will: Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht, bei einer Eigentumswohnung gegebenenfalls die Verwalterzustimmung, die Löschungsbewilligung der Verkäuferbank.
• Er meldet den Verkauf dem Finanzamt, damit die Grunderwerbsteuer festgesetzt wird, und wartet auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
• Er belehrt über die Folgen einzelner Klauseln, etwa über den Haftungsausschluss für Sachmängel und dessen Grenze bei arglistigem Verschweigen.

Was der Notar ausdrücklich nicht prüft

Hier entstehen die teuersten Missverständnisse. Der Notar ist kein Rundum-Prüfer.

• Keine Bausubstanz. Er war nie im Haus. Feuchter Keller, Schimmel hinter dem Schrank, Asbest im Dach, eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer — nichts davon ist sein Thema. Dafür brauchst Du einen Bausachverständigen.
• Keine Bonität. Er prüft nicht, ob der Käufer den Kaufpreis aufbringen kann, und verlangt keine Finanzierungsbestätigung. Dass jemand am Tisch sitzt, heißt nicht, dass das Geld existiert. Diese Prüfung gehört vor den Termin und ist meine Aufgabe als Makler.
• Keinen Marktwert. Ob 400.000 Euro angemessen sind oder 60.000 Euro zu viel, sagt der Notar nicht. Der Preis ist Sache der Parteien.
• Keine Angaben zur Sache. Wohnfläche, Baujahr, Zustand der Fenster, Höhe der Instandhaltungsrücklage — der Notar beurkundet, was ihm mitgeteilt wird. Er misst nicht nach.
• Keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Ob bei Dir die Zehnjahresfrist des § 23 EStG abgelaufen ist, klärt ein Steuerberater.

Deshalb ist der Notartermin nicht der Zeitpunkt für Prüfungen, sondern das Ergebnis abgeschlossener Prüfungen. Was vorher erledigt sein muss, steht unter Ablauf beim Hausverkauf und unter Fehler beim Hausverkauf.

Die Zwei-Wochen-Frist bei Verbrauchern

Eine Regel, die viele nicht kennen und die Dir Termine verschieben kann: § 17 Abs. 2a BeurkG.

Ist an dem Geschäft ein Verbraucher beteiligt, soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Verträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB unterliegen, soll ihm der beabsichtigte Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Zwei Punkte dazu. Die Frist beginnt, wenn der Entwurf beim Verbraucher ankommt, nicht wenn der Notar ihn schreibt. Und es ist eine Soll-Vorschrift, keine starre Sperre: Wird sie unterschritten, muss der Notar die Gründe in der Urkunde vermerken, unwirksam wird der Vertrag davon nicht.

Praktisch heißt das: Rechne ab dem fertigen Entwurf mit rund zwei Wochen bis zum Termin. Und nutze die Zeit auch. Wer den Entwurf ungelesen ins Fach legt und erst am Termin merkt, dass die Küche nicht im Kaufpreis enthalten ist, hat die Frist verschenkt. Was am Termin selbst passiert, beschreibe ich unter Ablauf des Notartermins.

Fazit

• Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB nichtig. Handschlag und Privatschrift gelten nicht.
• Wer den Notar aussucht, ist gesetzlich offen. Üblicherweise wählt ihn der Käufer, weil er ihn nach § 448 Abs. 2 BGB bezahlt. Als Verkäufer darfst Du genauso einen vorschlagen.
• Ein Notar vertritt keine Partei. Nach § 14 Abs. 1 BNotO betreut er die Beteiligten unabhängig und unparteiisch, und nach § 17 Abs. 1 BeurkG muss er darauf achten, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden.
• Der Käufer zahlt Kaufvertrag, Vormerkung und Eigentumsumschreibung, der Verkäufer die Löschung seiner eigenen Grundschuld. Nach § 30 GNotKG haftet aber jeder Urkundsbeteiligte gegenüber dem Notar.
• Notar und Grundbuchamt kosten den Käufer ohne Finanzierung rund ein Prozent des Kaufpreises, mit eingetragener Grundschuld rund 1,35 Prozent. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und überall gleich.
• Der Notar prüft Grundbuch, Vertretung und Vertragstext — nicht die Bausubstanz, nicht die Bonität des Käufers und nicht den Marktwert.
• Bei Beteiligung eines Verbrauchers soll der Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.

Häufige Fragen zum Notar beim Hausverkauf

Muss ich als Verkäufer den Notar bezahlen?

Nur die Löschung Deiner eigenen Grundschuld, denn Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer.

Ist es ein Nachteil, wenn der Käufer den Notar aussucht?

Nein, weil der Notar nach § 14 Abs. 1 BNotO nicht eine Partei vertritt, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch betreuen muss und nach § 17 Abs. 1 BeurkG ausdrücklich darauf zu achten hat, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Kann ich als Verkäufer den Notar bestimmen?

Ja, das Gesetz regelt die Auswahl nicht, und bei mehreren Interessenten ist es sogar praktischer, weil der Entwurf dann nicht bei jedem Käuferwechsel neu geschrieben werden muss.

Wie hoch sind die Notarkosten in Prozent vom Kaufpreis?

Für den Käufer liegen Notar und Grundbuchamt zusammen bei rund einem Prozent, mit der Eintragung seiner Finanzierungsgrundschuld bei rund 1,35 Prozent.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Nein, sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz, sind bundesweit gleich und dürfen weder rabattiert noch erhöht werden.

Prüft der Notar den Zustand des Hauses?

Nein, er war nie im Haus und prüft weder Bausubstanz noch Feuchtigkeit, Heizung oder Dach — dafür brauchst Du einen Bausachverständigen.

Prüft der Notar, ob der Käufer zahlen kann?

Nein, er verlangt keine Finanzierungsbestätigung und prüft keine Bonität, weshalb diese Prüfung vor den Termin gehört und bei einem Verkauf über mich zu meiner Arbeit zählt.

Was ist die Zwei-Wochen-Frist beim Notar?

Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll einem beteiligten Verbraucher der Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, und wird die Frist unterschritten, muss der Notar den Grund dafür in der Urkunde vermerken.

Welches Grundbuchamt ist in Essen zuständig?

Für den größten Teil der Stadt das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen und für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 448, 925, 489, 490 BGB, §§ 13, 17 BeurkG, § 14 BNotO, § 29 GBO, § 12 WEG, §§ 13, 22 GrEStG, § 23 EStG, GNotKG mit Kostenverzeichnis und Tabelle B. Gebühren nach den Gebührenblättern der Stadt Essen und der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.