Was passiert beim Notartermin? Der Ablauf Schritt für Schritt

Sechzig bis neunzig Minuten in einem nüchternen Besprechungsraum, eine Person liest ein langes Dokument laut vor, alle anderen hören zu. So sieht der Moment aus, in dem eine Immobilie den Besitzer wechselt. Kein Sekt, kein Händedruck über Schlüssel. Wer weiß, was in diesen anderthalb Stunden passiert und was danach kommt, geht ruhiger hinein.

Was vor dem Termin passiert

Der Notartermin ist der Schlusspunkt einer Vorbereitung, nicht ihr Anfang. Sobald Käufer und Verkäufer sich über Preis, Übergabetermin und Inventar einig sind, gehen die Daten an den Notar: die Beteiligten mit Geburtsdatum und Anschrift, das Objekt mit Grundbuchangaben, der Kaufpreis, der geplante Übergabetermin, alles, was mitverkauft wird.

Der Notar ruft dann das Grundbuch elektronisch ab und schreibt den Entwurf. Der geht an beide Seiten — und ab da läuft eine Frist. § 17 Abs. 2a BeurkG sagt: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll ihm der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Wird die Frist unterschritten, muss der Notar den Grund in der Urkunde vermerken.

Diese zwei Wochen sind Deine Zeit. Lies den Entwurf mit einem Stift in der Hand und prüfe vier Dinge: Stimmen Kaufpreis und Zahlungsfrist? Steht der richtige Übergabetermin drin? Ist das mitverkaufte Inventar vollständig aufgezählt, also Küche, Markise, Gartenhaus? Und stimmen die Angaben zum Objekt, vor allem die Wohnfläche? Was Du hier findest, ist ein Anruf. Was Du im Termin findest, ist eine Verzögerung. Was Du gar nicht findest, ist Dein Problem.

Fragen stellst Du vorab beim Notar, und zwar am besten schriftlich. Er darf Dir jede Klausel erklären, das ist seine Amtspflicht — wer ihn aussucht und bezahlt, spielt dabei keine Rolle. Warum das so ist, steht unter Wer beauftragt und bezahlt den Notar.

Wer dabei sein muss

Am Tisch sitzen der Notar, alle Verkäufer und alle Käufer. Entscheidend ist: alle. Stehen zwei Personen als Eigentümer im Grundbuch, müssen auch beide erklären. Einer allein kann nicht für den anderen sprechen, nur weil sie verheiratet sind.

Mitbringen musst Du nur wenig: einen gültigen Personalausweis oder Reisepass und Deine Steuer-Identifikationsnummer. Der Notar meldet den Verkauf dem Finanzamt, und dafür braucht er die Nummern beider Seiten. Wer sie vergisst, hält den Termin auf.

Der Makler ist kein notwendiger Beteiligter, aber ich bin bei meinen Terminen dabei. Nicht um mitzureden, sondern weil erfahrungsgemäß Fragen zum Objekt aufkommen, die niemand sonst im Raum sofort beantworten kann — von der Höhe der Instandhaltungsrücklage bis zur Frage, wann der letzte Schornsteinfeger da war.

Wenn jemand nicht kommen kann

Krankheit, Auslandsaufenthalt, ein Miteigentümer in Süddeutschland: Es gibt zwei saubere Wege.

Vollmacht. Der Abwesende bevollmächtigt jemanden, für ihn zu erklären. Diese Vollmacht muss notariell beglaubigt sein. Der Grund steht in § 29 GBO: Eine Eintragung im Grundbuch soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Eine handschriftliche Vollmacht auf Briefpapier reicht dem Grundbuchamt nicht. Beglaubigen lassen kannst Du sie bei jedem Notar, auch am Wohnort des Abwesenden.

Vollmachtlose Vertretung. Der übliche Notbehelf. Jemand — oft ein Mitarbeiter des Notariats — erklärt im Termin ausdrücklich ohne Vollmacht für den Abwesenden. Der Vertrag ist dann zunächst schwebend unwirksam. Er wird wirksam, sobald der Abwesende die Erklärung nachgenehmigt, und diese Genehmigung braucht wiederum eine notarielle Unterschriftsbeglaubigung. Das kostet ein paar Tage und eine kleine zusätzliche Gebühr, aber der Termin platzt nicht.

Wichtig für Deine Planung: Bis die Genehmigung vorliegt, laufen keine Fristen. Der Notar rührt sich nicht, die Vormerkung wird nicht beantragt, der Kaufpreis wird nicht fällig.

Das Vorlesen — und warum vollständig

Jetzt der Teil, den alle unterschätzen. Der Notar liest den kompletten Vertrag vor. Jeden Absatz, jede Klausel, auch die drei Seiten über Erschließungsbeiträge und Grunddienstbarkeiten.

Das ist keine Marotte, sondern Gesetz. § 13 Abs. 1 BeurkG bestimmt, dass die Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden muss. Wird nicht vorgelesen, ist die Beurkundung fehlerhaft.

Zwei Ausnahmen gibt es. Karten, Zeichnungen und Abbildungen dürfen statt vorgelesen zur Durchsicht vorgelegt werden. Und umfangreiche Anlagen wie eine Teilungserklärung oder eine Gemeinschaftsordnung können als Bezugsurkunde beigefügt werden, wenn sie den Beteiligten vorher zur Kenntnis gebracht wurden und sie auf das Vorlesen verzichten. Deshalb wird bei einer Eigentumswohnung nicht die ganze Teilungserklärung vorgetragen.

Mein Rat: Hör wirklich zu und unterbrich, sobald etwas unklar ist. Der Notar erwartet Zwischenfragen, er ist es gewohnt. Ein „Moment, was heißt das genau?“ ist der billigste Satz des ganzen Verfahrens.

Typische Nachfragen im Termin

• Haftungsausschluss. Fast jeder Vertrag schließt die Haftung für Sachmängel aus. Das ist beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie normal und wirksam. Es gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Wusstest Du vom feuchten Keller und hast geschwiegen, hilft Dir keine Klausel.
• Wohnfläche. Steht im Vertrag eine Quadratmeterzahl, kann daraus eine Beschaffenheitsvereinbarung werden. Die meisten Verträge enthalten deshalb den Hinweis, dass die Fläche nicht zugesichert ist.
• Inventar. Alles, was mitverkauft wird, gehört mit einem eigenen Wertansatz in den Vertrag. Das ist kein Formalismus: Auf bewegliche Sachen fällt keine Grunderwerbsteuer an, und die liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Der Ansatz muss aber realistisch sein, sonst schaut das Finanzamt genauer hin.
• Übergabe und Nutzen-Lasten-Wechsel. An diesem Tag gehen Betriebskosten, Versicherungen und Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Nicht mit dem Eigentumsübergang verwechseln, das sind zwei verschiedene Termine.
• Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Der Käufer unterwirft sich wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das klingt hart und ist Standard: Zahlt er nicht, brauchst Du keinen Prozess, sondern kannst direkt vollstrecken.

Auflassung und Auflassungsvormerkung — einfach erklärt

Zwei Begriffe, die im Termin fallen und die fast niemand auseinanderhält. Sie sind aber der Kern des Ganzen.

Im deutschen Recht sind Verpflichtung und Übertragung zwei verschiedene Dinge. Der Kaufvertrag verpflichtet Dich nur, das Eigentum zu übertragen. Er überträgt es nicht. Die eigentliche Übertragung ist die Auflassung: die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll. Nach § 925 BGB muss sie bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden, und sie darf nicht unter einer Bedingung stehen. Eigentümer wird der Käufer dadurch aber immer noch nicht — dazu muss die Umschreibung ins Grundbuch kommen.

Genau daraus entsteht eine gefährliche Lücke. Zwischen dem Notartermin und der Eintragung des Käufers vergehen Monate. In dieser Zeit steht der Verkäufer noch im Grundbuch. Er könnte theoretisch ein zweites Mal verkaufen, seine Gläubiger könnten eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen, es könnte ein Insolvenzverfahren geben.

Dagegen schützt die Auflassungsvormerkung. Sie wird sofort nach dem Termin in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und wirkt wie ein reservierter Platz: Jede spätere Eintragung, die den Anspruch des Käufers stören würde, ist ihm gegenüber unwirksam. Deshalb zahlt kein Käufer, bevor seine Vormerkung steht — und deshalb ist sie die erste Sache, die der Notar nach dem Termin veranlasst.

Was nach dem Termin passiert

Der Vertrag ist unterschrieben, aber es fließt noch kein Geld. Jetzt arbeitet der Notar eine feste Kette ab.

• 1. Auflassungsvormerkung beantragen. Der Antrag geht an das Grundbuchamt. In Essen ist das für den größten Teil der Stadt das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.
• 2. Vorkaufsrecht der Gemeinde klären. Der Notar holt beim Bauamt das Negativzeugnis ein. Die Gemeinde hat nach § 28 Abs. 2 BauGB drei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. In den allermeisten Fällen kommt die Verzichtserklärung deutlich früher.
• 3. Lastenfreistellung organisieren. Der Notar schreibt Deine Bank an und bittet um die Löschungsbewilligung für Deine Grundschuld. Die Bank gibt sie meist unter einer Treuhandauflage heraus: Sie darf erst verwendet werden, wenn ein bestimmter Betrag zur Ablösung bei ihr eingegangen ist.
• 4. Weitere Zustimmungen einholen. Bei einer Eigentumswohnung mit Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG die Zustimmung des Verwalters, bei Erbbaurechten die des Grundstückseigentümers.
• 5. Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alles vorliegt, schreibt der Notar beiden Seiten, dass der Kaufpreis fällig ist, und nennt das Zahlungsziel. Vorher zahlt der Käufer nicht, und Du forderst nichts.
• 6. Kaufpreiszahlung. Der Käufer überweist — bei einer bestehenden Grundschuld aufgeteilt: der Ablösebetrag direkt an Deine Bank, der Rest an Dich.
• 7. Übergabe. Am vereinbarten Tag, Zug um Zug gegen Zahlung. Zählerstände ablesen, Protokoll schreiben, Schlüssel übergeben. Ab jetzt trägt der Käufer Kosten und Risiko.
• 8. Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt setzt die Steuer fest, der Käufer zahlt, das Finanzamt stellt die Bescheinigung aus. Ohne sie darf der Käufer nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer eingetragen werden.
• 9. Eigentumsumschreibung. Der Notar beantragt sie, das Grundbuchamt trägt den Käufer ein und löscht dabei die Vormerkung sowie Deine alte Grundschuld. Jetzt erst ist der Käufer Eigentümer.

Wie lange das dauert

Vom Notartermin bis zur Fälligkeit des Kaufpreises vergehen in der Regel vier bis acht Wochen. Der Engpass ist fast immer die Eintragung der Vormerkung oder die Löschungsbewilligung der Bank — beides Dinge, die Du nicht beschleunigen kannst.

Von der Zahlung bis zur Eigentumsumschreibung dauert es noch einmal deutlich länger. Bis der Käufer im Grundbuch steht, vergehen häufig mehrere Monate. Das ist normal und für Dich unkritisch: Dein Geld ist längst da, und die Umschreibung betreibt der Notar. Eine Übersicht über den gesamten Zeitplan steht unter Wie lange ein Hausverkauf dauert.

Was schiefgehen kann

• Die Finanzierung steht nicht. Der häufigste Fall. Der Notar prüft keine Bonität und verlangt keine Finanzierungszusage. Deshalb prüfe ich das vor dem Termin — verbindlich, nicht mit einem freundlichen „das wird schon“.
• Unterlagen fehlen. Ohne Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Energieausweis wird der Entwurf nicht fertig oder der Vollzug bleibt liegen. Was Du zusammenstellen musst, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.
• Ein Miteigentümer fehlt. Ohne beglaubigte Vollmacht oder Nachgenehmigung liegt der Vertrag auf Eis.
• Die Bank ist langsam. Löschungsbewilligungen liegen manchmal wochenlang in einer Abteilung. Frag früh nach und lass Dir eine Ansprechperson geben.
• Der Käufer zahlt nicht. Selten, aber unangenehm. Dank der Unterwerfungsklausel kannst Du direkt vollstrecken, ohne vorher zu klagen. Wichtig ist, dass Du bis dahin keine Schlüssel herausgegeben hast.
• Streit bei der Übergabe. Die Einbauküche ist plötzlich ausgebaut, der Keller nicht geräumt. Deshalb gehört jedes Stück Inventar in den Vertrag und jede Zählerstandsablesung in ein Protokoll. Mehr dazu unter Fehler beim Hausverkauf.

Was der ganze Vorgang Dich und den Käufer kostet, rechne ich unter Kosten beim Immobilienverkauf im Einzelnen vor.

Fazit

• Der Entwurf soll einem beteiligten Verbraucher nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Nutze diese Zeit zum Prüfen von Preis, Übergabetermin, Inventar und Wohnfläche.
• Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen erklären. Fehlt jemand, hilft eine notariell beglaubigte Vollmacht oder eine vollmachtlose Vertretung mit späterer Genehmigung — die Formvorgabe folgt aus § 29 GBO.
• Der ganze Vertrag wird vorgelesen, weil § 13 Abs. 1 BeurkG das verlangt. Frag jederzeit dazwischen.
• Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB, die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer bis zur Eintragung den Platz im Grundbuch. Erst wenn sie steht, wird der Kaufpreis fällig.
• Nach dem Termin folgen Vormerkung, Vorkaufsrechtsanfrage nach § 28 Abs. 2 BauGB, Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung, Zahlung, Übergabe und zuletzt die Eigentumsumschreibung beim Amtsgericht Essen.
• Rechne mit vier bis acht Wochen bis zum Geld und mit mehreren Monaten bis zur Umschreibung im Grundbuch.

Häufige Fragen zum Notartermin

Wie lange dauert ein Notartermin?

Meist sechzig bis neunzig Minuten, weil der gesamte Vertrag nach § 13 Abs. 1 BeurkG vollständig vorgelesen werden muss.

Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass und Deine Steuer-Identifikationsnummer, die der Notar für die Meldung an das Finanzamt braucht.

Müssen wirklich alle Eigentümer erscheinen?

Ja, jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer muss erklären, und wer nicht kommen kann, braucht eine notariell beglaubigte Vollmacht oder muss den Vertrag später notariell beglaubigt genehmigen.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung nach § 925 BGB ist die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll, die Auflassungsvormerkung dagegen ein Eintrag in Abteilung II, der dem Käufer bis zur Umschreibung seinen Rang sichert und spätere störende Eintragungen ihm gegenüber unwirksam macht.

Wann bekomme ich mein Geld?

Erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, die er verschickt, wenn Vormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht, Löschungsbewilligung und alle nötigen Zustimmungen vorliegen — in der Regel vier bis acht Wochen nach dem Termin.

Wann bin ich nicht mehr Eigentümer?

Erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch, und die erfolgt beim Amtsgericht Essen oft erst mehrere Monate nach der Kaufpreiszahlung, was für Dich unkritisch ist, weil das Geld längst da ist.

Wann übergebe ich die Schlüssel?

Am vereinbarten Übergabetag und erst nach vollständigem Kaufpreiseingang, Zug um Zug und mit einem Protokoll über Zählerstände und Schlüsselanzahl.

Kann ich den Vertrag nach dem Notartermin noch widerrufen?

Nein, ein Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkaufvertrag nicht, ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich vorsieht oder ein gesetzlicher Grund vorliegt.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Weil er sich im Vertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, kannst Du ohne vorherige Klage vollstrecken — Voraussetzung ist, dass Du bis dahin weder Schlüssel noch Besitz übergeben hast.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Haus verkaufen in Essen · Wohnung verkaufen in Essen · Makler für Essen und das Ruhrgebiet

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 448, 925, 489, 490 BGB, §§ 13, 17 BeurkG, § 14 BNotO, § 29 GBO, § 12 WEG, §§ 13, 22 GrEStG, § 23 EStG, GNotKG mit Kostenverzeichnis und Tabelle B. Gebühren nach den Gebührenblättern der Stadt Essen und der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.