Haus verkaufen bei Scheidung: die teuerste Steuerfalle

Wem gehört das Haus, wenn die Ehe endet? Fast alle, die bei mir am Tisch sitzen, glauben, das regele die Scheidung. Tut sie nicht. Es zählt allein, wer im Grundbuch steht. Und der teuerste Fehler passiert danach: beim Verkauf der eigenen Hälfte an den Ex-Partner.

Das Grundbuch entscheidet, nicht der Trauschein

Wer Eigentümer ist, steht im Grundbuch. Punkt. Stehen beide dort, kann keiner allein verkaufen. Jede Unterschrift beim Notar braucht beide.

Steht nur einer im Grundbuch, gehört die Immobilie diesem einen. Der andere hat oft Ansprüche, aber Geldansprüche, keine Eigentumsansprüche. Es gibt jedoch eine Bremse: Nach § 1365 BGB braucht ein Ehegatte die Einwilligung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Ist das Haus praktisch das gesamte Vermögen, gilt das auch für den Alleineigentümer. Verweigert der Partner die Zustimmung ohne guten Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen.

Zugewinnausgleich in einfachen Worten

Ohne Ehevertrag gilt der gesetzliche Güterstand, die Zugewinngemeinschaft. Der Name führt in die Irre. Es gibt kein gemeinsames Vermögen. Jeder behält, was ihm gehört.

Am Ende der Ehe wird nur gerechnet. Für jeden wird verglichen, was er am Anfang hatte und was am Ende. Die Differenz ist der Zugewinn. Nach § 1378 BGB bekommt derjenige mit dem kleineren Zugewinn die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung.

Zwei Dinge sind entscheidend. Erstens: Der Ausgleich wird in Geld gezahlt. Niemand bekommt über den Zugewinnausgleich eine Haushälfte. Zweitens: Für die Immobilie zählt der Verkehrswert am Stichtag. Genau hier wird gestritten. Eine Wohnung in Rüttenscheid mit 2.925 Euro je Quadratmeter und eine in Katernberg mit 1.900 Euro sind zwei verschiedene Rechnungen. Eine nachvollziehbare Bewertung spart hier mehr Geld als jeder Streit.

Die vier Wege aus der gemeinsamen Immobilie

In meiner Praxis ist der gemeinsame Verkauf meistens der beste Weg. Er ist der einzige, bei dem beide Seiten Geld in der Hand haben und niemand vom anderen abhängig bleibt.

Teilungsversteigerung: das schärfste Druckmittel

Viele hören davon erst, wenn der Brief vom Amtsgericht kommt. Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG löst eine Gemeinschaft auf. Das Entscheidende: Ein Miteigentümer kann sie allein beantragen. Er braucht keinen Titel und keine Zustimmung, es genügt der Eintrag im Grundbuch.

Es gibt Bremsen, aber nur zeitliche. Auf Antrag eines Miteigentümers stellt das Gericht das Verfahren für längstens sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Einmal darf das wiederholt werden. Bei Ehegatten und früheren Ehegatten kommt eine zweite Möglichkeit dazu: Einstellung zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes, und die ist mehrfach wiederholbar. Insgesamt darf das Verfahren höchstens fünf Jahre ruhen.

Trotzdem rate ich fast immer davon ab. Bei einer Versteigerung fehlen die Käufer, die für ein Haus in Heisingen oder Werden den Marktpreis zahlen würden. Es kommen Profis, die günstig einkaufen wollen. Dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten. Am Ende verlieren beide Seiten.

Die Steuerfalle, die kaum jemand kennt

Das ist der wichtigste Abschnitt dieser Seite. Die typische Geschichte geht so: Er zieht aus, sie bleibt mit dem Kind im Haus. Später verkauft er ihr seinen Miteigentumsanteil, oft im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung, oft weil sonst die Teilungsversteigerung droht. Und dann kommt der Steuerbescheid.

Der Bundesfinanzhof hat dazu unter dem Aktenzeichen IX R 11/21 entschieden. Zwei Punkte, beide hart.

Erstens: Auch wer unter Druck verkauft, verkauft. Eine willentliche Veräußerung im Sinne des § 23 EStG liegt auch dann vor, wenn ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil wegen einer drohenden Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung entgeltlich auf den geschiedenen Partner überträgt. Die Zwangslage rettet Dich nicht.

Zweitens: Wer ausgezogen ist, nutzt seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn der geschiedene Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiter dort wohnen. Wohnt nur das eigene Kind dort, für das Kindergeld fließt, zählt das noch als eigene Wohnnutzung. Wohnt der Ex-Partner mit im Haus, ist es damit vorbei. Diese Mitbenutzung ist schädlich.

Die Folge: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn aus dem Verkauf des Anteils voll steuerpflichtig.

Über 30.000 Euro, mit denen niemand gerechnet hat. Deshalb frage ich in jedem Scheidungsfall zuerst nach dem Kaufdatum im Grundbuch. Wer die Zehnjahresfrist kennt, kann planen: den Verkauf schieben, gemeinsam an einen Dritten verkaufen, oder die Steuer in die Auszahlungssumme einpreisen. Verbindlich antworten kann nur ein Steuerberater, aber die Frage muss jemand stellen.

Spekulationssteuer: die Regeln in Grundzügen

§ 23 EStG regelt private Veräußerungsgeschäfte. Bei Grundstücken und Wohnungen gilt eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht der Grundbucheintrag und nicht der Auszug.

Es gibt zwei Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien. Entweder Du hast die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt. Oder Du hast sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor bewohnt. Variante zwei klingt nach drei vollen Jahren, ist aber kürzer: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre, bei dem nur das mittlere Jahr voll abgedeckt sein muss.

Drei Details werden oft übersehen. Erstens: War die Immobilie zwischendurch vermietet, mindert die abgezogene Abschreibung die Anschaffungskosten, der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch. Zweitens: Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Ein Euro darüber, und der ganze Gewinn zählt. Drittens: Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung schadet nicht, so der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 27/19.

Wie ich das in Essen praktisch löse

Ich arbeite bei Trennungen anders als bei einem normalen Verkauf. Ich rede mit beiden Seiten getrennt, wenn es sein muss. Ich lege keine Wunschwerte vor, sondern eine Bewertung, die beide nachvollziehen können, gestützt auf die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses und auf Vergleichsverkäufe im Stadtteil. Termine lege ich so, dass sich niemand begegnen muss. Und ich sage früh, wenn eine Steuerfrage im Raum steht.

Über 20 Jahre in Essen, über 400 Verkäufe im Jahr und ein eigenes Handwerkernetz helfen dabei praktisch: Geräumte und hergerichtete Objekte bringen im Schnitt rund 15 Prozent mehr, nach Abzug der Kosten. Bei einem Haus, das schnell weg soll, ist das der Unterschied zwischen einem fairen und einem schlechten Ergebnis. Wie ein Verkauf abläuft, steht unter Ablauf beim Immobilienverkauf, was er kostet unter Maklerkosten in Essen. Die typischen Stolpersteine findest Du unter Fehler beim Immobilienverkauf, und wenn zusätzlich ein Erbfall im Spiel ist, unter Erbengemeinschaft und Immobilie. Einen Überblick über den Markt gibt Immobilien in Essen.

Fazit

• Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Stehen beide drin, kann keiner allein verkaufen.
• Der Zugewinnausgleich nach § 1378 BGB wird in Geld gezahlt, nicht in Haushälften. Entscheidend ist ein belastbarer Verkehrswert.
• Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG kann ein Miteigentümer allein beantragen. Eine Einstellung gibt es für längstens sechs Monate, einmal wiederholbar, bei Ehegatten zusätzlich zum Schutz des Kindeswohls und dann mehrfach wiederholbar.
• Verkaufst Du nach dem Auszug Deinen Miteigentumsanteil an den Ex-Partner, ist das ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, auch unter dem Druck einer drohenden Teilungsversteigerung. So hat der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 11/21 entschieden.
• Wohnt der Ex-Partner mit im Haus, gilt das nicht als Deine eigene Wohnnutzung. Der Schutz für selbst genutzte Immobilien entfällt.
• Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist die wichtigste Zahl im ganzen Verfahren. Prüfe sie, bevor Du irgendetwas unterschreibst.
• Der gemeinsame Verkauf an einen Dritten ist meistens der Weg mit dem besten Ergebnis für beide Seiten.

Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung

Kann mein Ehepartner das gemeinsame Haus allein verkaufen?

Nein, denn stehen beide im Grundbuch, braucht jeder Verkauf beide Unterschriften beim Notar, allein möglich ist nur der Antrag auf Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG.

Muss ich beim Verkauf meiner Haushälfte an den Ex Steuern zahlen?

Ja, wenn zwischen Kauf und Verkauf keine zehn Jahre liegen und Du nach Deinem Auszug nicht mehr selbst dort gewohnt hast, denn nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen IX R 11/21 ist das ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.

Rettet mich die drohende Teilungsversteigerung vor der Steuer?

Nein, der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich entschieden, dass auch eine Übertragung unter dem Druck einer drohenden Zwangsvollstreckung eine willentliche Veräußerung ist.

Zählt es als eigene Wohnnutzung, wenn mein Kind weiter im Haus wohnt?

Wohnt dort ausschließlich Dein Kind, für das Du Kindergeld erhältst, wird Dir das als eigene Wohnnutzung zugerechnet, wohnt der Ex-Partner mit im Haus, ist diese Mitbenutzung schädlich und der Schutz entfällt.

Wie lange kann ich eine Teilungsversteigerung aufhalten?

Auf Antrag stellt das Gericht das Verfahren für längstens sechs Monate ein und darf das einmal wiederholen, bei Ehegatten kommt die Einstellung zum Schutz eines gefährdeten Kindeswohls dazu, die mehrfach wiederholbar ist, insgesamt aber höchstens fünf Jahre.

Wer zahlt die Raten, solange das Haus noch beiden gehört?

Beide bleiben gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch verpflichtet, unabhängig davon, wer im Haus wohnt, weshalb die Ratenfrage in eine schriftliche Vereinbarung gehört.

Wie wird der Wert der Immobilie beim Zugewinnausgleich ermittelt?

Maßgeblich ist der Verkehrswert am Stichtag, und in Essen stützt sich eine belastbare Bewertung auf die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses und auf Vergleichsverkäufe im selben Stadtteil.

Besser vor der Scheidung verkaufen oder danach?

Das hängt vom Kaufdatum, von der Zehnjahresfrist und von der Finanzierung ab, deshalb kläre ich diese drei Punkte zuerst und hole bei Steuerfragen einen Steuerberater dazu.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 444, 566, 573, 577, 577a, 656a–656d BGB, § 23 EStG, § 180 ZVG, Mieterschutzverordnung NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.