Mit oder ohne Makler verkaufen? Eine faire Abwägung

Ein Samstagvormittag in Frohnhausen. Ein Ehepaar hat sein Haus selbst inseriert, mit vier Handyfotos und einer Telefonnummer. Bis Sonntagabend hatten sie 63 Anrufe, elf davon von Maklern, drei von Leuten, die einfach mal gucken wollten. Verkauft haben sie ein halbes Jahr später trotzdem selbst, und zwar gut. Genau darum ist die Frage nach dem Makler keine Glaubensfrage, sondern eine Rechenaufgabe.

Wann ein Privatverkauf wirklich funktioniert

Ich sage das als Makler, und ich meine es ernst: Es gibt Objekte, bei denen Du keinen brauchst. Der Privatverkauf läuft gut, wenn mehrere Dinge zusammenkommen.

• Die Immobilie ist einfach: eine normale Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus ohne Besonderheiten.
• Die Eigentumsverhältnisse sind klar. Eine Person im Grundbuch, kein Streit, keine Erbengemeinschaft.
• Die Lage verkauft sich von allein, etwa in Rüttenscheid, Bredeney oder Werden.
• Du hast Zeit. Besichtigungen finden abends und am Wochenende statt, nicht wenn es Dir passt.
• Du kannst mit Fremden über Geld reden, ohne es persönlich zu nehmen.
• Der Preis ist unstrittig, weil es im Haus oder in der Straße frische Vergleichsverkäufe gibt.

Fehlt einer dieser Punkte, wird es anstrengend. Fehlen zwei, wird es teuer.

Was die Zahlen zum Preisunterschied hergeben, und was nicht

Du liest oft, ein Makler hole soundso viel mehr heraus. Ich habe das geprüft. Es gibt in Deutschland keine belastbare, unabhängige Studie, die echte Kaufpreise von Privatverkäufen und Maklerverkäufen sauber vergleicht. Die Auswertungen, die kursieren, beruhen fast alle auf Angebotspreisen aus Portalen. Angebotspreis ist aber nicht Kaufpreis. Und sie vergleichen unterschiedliche Objekte in unterschiedlichen Lagen. Manche dieser Auswertungen kommen sogar zu dem Ergebnis, dass Maklerangebote günstiger sind als Privatangebote.

Deshalb nenne ich Dir keine erfundene Prozentzahl. Was ich Dir nennen kann, sind konkrete Risiken, die richtig Geld kosten. Und eine Zahl aus meiner eigenen Arbeit: Geräumte und hergerichtete Objekte bringen im Schnitt rund 15 Prozent mehr, nach Abzug der Kosten für das Herrichten. Das kannst Du auch privat erreichen, wenn Du die richtigen Handwerker kennst.

Die Pflichten bleiben beim Eigentümer

Ein Punkt wird beim Privatverkauf regelmäßig unterschätzt: Alle gesetzlichen Pflichten treffen Dich selbst. Ein Makler übernimmt sie nur zusätzlich, er nimmt sie Dir nicht weg.

Am klarsten ist das beim Energieausweis. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, hat das frühere Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Nach § 80 GModG musst Du beim Verkauf einen gültigen Energieausweis haben. Du musst ihn dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, musst Du ihn unverzüglich vorlegen. Und unverzüglich nach dem Notartermin musst Du ihn dem Käufer übergeben. Dazu kommen die Pflichtangaben in der Anzeige nach § 87 GModG: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden außerdem Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Wer dagegen verstößt, handelt ordnungswidrig. § 108 GModG sieht dafür eine Geldbuße bis zu zehntausend Euro vor. Das gilt für die fehlende Vorlage, die fehlende Übergabe und für unvollständige Pflichtangaben in der Anzeige gleichermaßen.

Aufklärungspflicht: Der teuerste Satz beim Hausverkauf

Du musst nicht jeden Kratzer erwähnen. Aber Du musst über alles aufklären, was für die Kaufentscheidung wesentlich ist und was der Käufer nicht selbst sehen kann. Feuchtigkeit im Keller. Schwamm im Dachstuhl. Ein Wasserschaden, der nur überstrichen wurde. Streit in der Eigentümergemeinschaft. Eine beschlossene Sonderumlage. Altlasten im Boden.

Im Kaufvertrag steht fast immer ein Gewährleistungsausschluss. Der hilft Dir aber nicht, wenn Du einen Mangel arglistig verschwiegen hast. § 444 BGB sagt klar: Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist heißt nicht Betrug im großen Stil. Es reicht, dass Du von etwas wusstest, wusstest dass es wichtig ist, und den Mund gehalten hast.

Die Folge kann Rückabwicklung sein, Jahre nach dem Verkauf. Deshalb dokumentiere ich jede Auskunft schriftlich und lasse alles Bekannte in den Vertrag schreiben. Das schützt Dich mehr als jede Formulierung, die etwas verschweigt. Weitere Stolperfallen findest Du unter Fehler beim Immobilienverkauf.

Datenschutz, Sicherheit und die Sache mit den Fremden in der Wohnung

Wer privat verkauft, sammelt personenbezogene Daten: Namen, Telefonnummern, Gehaltsnachweise, Finanzierungsbestätigungen, manchmal Kontoauszüge. Diese Daten unterliegen der Datenschutz-Grundverordnung. Du darfst sie nur für den Verkauf verwenden, musst sie sicher aufbewahren und nach dem Verkauf löschen. Der Ordner mit den Selbstauskünften aller Interessenten gehört nicht in den Keller, sondern in den Schredder.

Dazu kommt die praktische Seite. Bei einer offenen Besichtigung stehen fremde Menschen in Deinen Räumen. Ich lasse deshalb niemanden ohne Voranmeldung ins Haus, prüfe vorher die Bonität und führe Besichtigungen nie allein durch. Und ich sortiere aus: Von hundert Anfragen sind erfahrungsgemäß eine Handvoll ernsthaft und finanziert.

Was ein Makler in Essen kostet

Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die Courtage transparent und hängt von der Objektart ab.

Das Teilungsgebot der §§ 656a bis 656d BGB gilt nur beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher. Dann muss die Courtage hälftig geteilt werden. Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken gilt es nicht, und dort zahlt bei mir nur der Käufer. In Nordrhein-Westfalen sind rund 7,14 Prozent Gesamtcourtage üblich, hälftig geteilt. Details stehen unter Maklerkosten in Essen.

Nicht vergessen: Der Käufer zahlt zusätzlich 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen sowie rund 1 bis 1,6 Prozent für Notar und Grundbuch. Diese Nebenkosten begrenzen, was ein Käufer für Deine Immobilie überhaupt aufbringen kann.

Meine ehrliche Empfehlung

Ich verkaufe seit über 20 Jahren in Essen, betreue rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten und über 400 Verkäufe im Jahr. Trotzdem rate ich nicht jedem zum Makler. Diese Tabelle nutze ich selbst im Erstgespräch.

Bei einer Erbengemeinschaft ist der Fall besonders klar, siehe Erbengemeinschaft und Immobilie. Bei vermieteten Objekten lohnt vorher ein Blick auf Mietausfall vermeiden. Wenn Du privat startest, halte Dich an einen sauberen Ablauf beim Immobilienverkauf. Und wenn es nach drei Monaten hakt, ruf mich an, statt den Preis zu senken. Ein Objekt, das lange am Markt hängt, verliert Wert. Wie sich die Lagen unterscheiden, siehst Du unter Immobilien in Essen, Bredeney und Borbeck.

Fazit

• Bei einer einfachen Wohnung in guter Lage, klaren Eigentumsverhältnissen und genug Zeit ist der Privatverkauf ein sinnvoller Weg.
• Es gibt keine belastbare Studie zum Preisunterschied zwischen Privat- und Maklerverkauf. Wer Dir eine Prozentzahl nennt, rechnet meist mit Angebotspreisen.
• Alle gesetzlichen Pflichten bleiben beim Eigentümer. Beim Energieausweis drohen nach § 108 GModG Bußgelder bis zu zehntausend Euro.
• Wer einen bekannten Mangel verschweigt, verliert den Gewährleistungsausschluss. § 444 BGB gilt auch Jahre nach dem Verkauf.
• Interessentendaten unterliegen der Datenschutz-Grundverordnung und gehören nach dem Verkauf gelöscht.
• Courtage bei GOTTSCHLING Immobilien: 3,57 Prozent je Seite bei Wohnung und Einfamilienhaus, 4,76 Prozent nur vom Käufer bei Mehrfamilienhaus und Grundstück.
• Je komplizierter die Situation, desto größer der Nutzen eines Maklers. Bei Scheidung, Erbengemeinschaft, Vermietung oder Mängeln würde ich nie privat verkaufen.

Häufige Fragen zum Verkauf mit oder ohne Makler

Spare ich beim Privatverkauf wirklich die volle Courtage?

Du sparst Deinen Anteil, also bei einer Wohnung 3,57 Prozent, musst aber Fotos, Exposé, Energieausweis, Inserate, Bonitätsprüfung und Deine eigene Zeit gegenrechnen.

Brauche ich als Privatverkäufer zwingend einen Energieausweis?

Ja, nach § 80 GModG musst Du ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben, sonst droht nach § 108 GModG eine Geldbuße bis zu zehntausend Euro.

Muss ich einen feuchten Keller von mir aus ansprechen?

Ja, denn wenn Du einen wesentlichen Mangel kennst und verschweigst, kannst Du Dich nach § 444 BGB nicht mehr auf den Gewährleistungsausschluss berufen, und der Käufer kann den Kauf rückabwickeln.

Wer bestimmt eigentlich den Verkaufspreis?

Am Ende der Markt, denn ein Angebotspreis ist nur ein Vorschlag, und in Essen liefern die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses und frische Vergleichsverkäufe im selben Stadtteil die belastbarste Grundlage.

Darf ich als Verkäufer die Courtage komplett auf den Käufer abwälzen?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus mit Verbraucher-Käufer nicht, weil die §§ 656a bis 656d BGB eine hälftige Teilung vorschreiben, bei Mehrfamilienhaus und Grundstück dagegen schon.

Was mache ich mit den Unterlagen der Interessenten nach dem Verkauf?

Löschen oder vernichten, denn Selbstauskünfte, Gehaltsnachweise und Finanzierungsbestätigungen sind personenbezogene Daten und dürfen nur so lange aufbewahrt werden, wie der Verkauf sie erfordert.

Kann ich erst privat starten und später einen Makler beauftragen?

Ja, das machen viele, aber je länger ein Objekt sichtbar am Markt hängt, desto stärker sinkt die Zahlungsbereitschaft, deshalb würde ich spätestens nach drei Monaten wechseln statt den Preis zu senken.

Was kostet mich der Notar beim Verkauf?

Notar und Grundbuch liegen zusammen bei rund 1 bis 1,6 Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel vom Käufer getragen, ebenso wie die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 444, 566, 573, 577, 577a, 656a–656d BGB, § 23 EStG, § 180 ZVG, Mieterschutzverordnung NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.