Stadtbezirk IV Borbeck: Wohnen und Immobilien

Frag jemanden aus Borbeck, wo er wohnt, und Du bekommst selten „Essen“ als Antwort. Du bekommst „Borbeck“. Das ist keine Marotte. Bis 1915 war das hier eine eigene Bürgermeisterei mit eigenem Rathaus, eigenem Gymnasium und einem Bürgermeister, der alles versuchte, um die Eingemeindung zu verhindern. Er scheiterte — Essen brauchte einen Zugang zum Rhein-Herne-Kanal, und der führte nur über Borbecker Gebiet.

Geblieben ist eine Stadt in der Stadt. Der Stadtbezirk IV umfasst acht Stadtteile auf 24,67 Quadratkilometern mit rund 83.200 Einwohnern, und Borbeck-Mitte ist im Landesentwicklungsplan als eigenes Mittelzentrum ausgewiesen — mit Fußgängerzone, Wochenmarkt, Krankenhaus, eigenem Amtsgericht und einem Schloss, in dem die Fürstäbtissinnen des Stifts Essen residierten.

Und preislich? Dieser Bezirk ist einer der geschlossensten der Stadt. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegen nur 400 Euro je Quadratmeter. Wer hier sucht, sucht nicht nach dem richtigen Stadtteil, sondern nach dem richtigen Haus.

Die Stadtteile im Bezirk

Alle Werte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Immobilienrichtwert bezieht sich auf eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf je Quadratmeter Wohnfläche, der Bodenrichtwert auf baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der Median über die acht Stadtteilwerte liegt bei rund 2.063 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 335 Euro je Quadratmeter Boden. Beides liegt deutlich unter dem gesamtstädtischen Median von 2.300 Euro. Den vollständigen Vergleich aller Stadtteile findest Du unter Immobilienpreise Essen.

Ein Hinweis zu Bergeborbeck: Dort weist der Gutachterausschuss für Eigentumswohnungen nur zwei Richtwertzonen aus, und der Stadtteil besteht zum größten Teil aus Industrie- und Gewerbeflächen. Die Zahl beschreibt also einen sehr kleinen Wohnbestand.

Was den Bezirk prägt

Borbeck ist älter als die meisten Essener Stadtteile. Als Oberhof Borthbeki wurde es 869 in einer Heberolle des Stifts Essen genannt, damals einer von neun abgabepflichtigen Oberhöfen. 1288 erwarben die Äbtissinnen das volle Verfügungsrecht zurück und richteten hier ihre Hofhaltung ein. Daraus wurde Schloss Borbeck, das seine heutige äußere Gestalt im 18. Jahrhundert bekam und bis zur Säkularisation 1803 die bevorzugte Residenz der Fürstäbtissinnen war. Die Dionysiuskirche wurde 1339 von Grund auf neu gebaut. Heute ist das Schloss Kulturzentrum und Heimat der Folkwang-Musikschule.

Der zweite Strang ist Industrie, und zwar früher als anderswo. In Schönebeck gelang es Franz Haniel Anfang der 1830er Jahre erstmals, die Mergeldecke zu durchstoßen und an die tiefer liegende Kohle zu kommen; 1834 folgte im Schurfschacht Franz der vertikale Durchbruch. Das war der technische Schlüssel für den gesamten Ruhrbergbau. In Bochold entstand 1841 die Zeche Carolus Magnus, 1847 die Phönixhütte mit dem ersten funktionstüchtigen Koks-Hochofen des Ruhrgebiets, 1850 der Schacht Wolfsbank 2. In Bergeborbeck baute Krupp ab 1917 ein komplettes Hüttenwerk, das mit dem Hochofen von 1929 zu den modernsten Europas zählte und nach dem Krieg vollständig demontiert wurde.

Das Ende kam schnell und in dichter Folge: Zeche Carolus Magnus 1962, Zeche Wolfsbank an Silvester 1963, die Kokerei 1966, die Seilfahrt auf Schacht Kronprinz in Schönebeck 1961. Was in diesen Jahrzehnten an Arbeiterwohnungen gebaut worden war, steht heute noch. Wer hier eine Immobilie erbt oder kauft, hat es sehr oft mit genau diesem Bestand zu tun — was das für den Verkauf bedeutet, habe ich unter Zechenhaus verkaufen aufgeschrieben.

Die westlichen Stadtteile sind anders gewachsen. Bedingrade wurde als Bettingrath im 11. Jahrhundert erstmals urkundlich genannt; ein Fachwerkhaus des 1332 erwähnten Brinkmannshofs steht seit 1985 unter Denkmalschutz, das Stammhaus an der Schloßstraße wird 1604 erstmals genannt. Gerschede hat mit dem Fachwerkbau von 1749 und der Hirtenkapelle von 1784 noch sichtbare Dorfreste. Dellwig wurde 1220 als Bauerschaft erwähnt und lag oberhalb der Emscherniederung, geschützt vor dem Frühjahrshochwasser — im Bruch darunter fand 1797 die letzte behördlich angeordnete Wolfsjagd statt.

Frintrop schließlich ist der westlichste Stadtteil Essens und grenzt direkt an Oberhausen und Mülheim. Schon am 21. Dezember 1898 fuhr hier eine elektrische Straßenbahn. Das kleinstädtische Gefühl ist geblieben, ebenso die enge Verflechtung mit den Nachbarstädten.

Preisgefälle im Bezirk

Von Schönebeck mit 2.350 Euro bis Dellwig mit 1.950 Euro sind es 400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist nach den Bezirken V, VI und VII die geringste Spreizung in Essen. Beim Boden ist der Abstand relativ gesehen größer: 420 gegenüber 250 Euro, also gut zwei Drittel Aufschlag.

Die Trennlinie verläuft von Südwest nach Nordost, ungefähr entlang der Emscherniederung und der Industrieachse am Rhein-Herne-Kanal. Im Südwesten, Richtung Mülheim und über dem Winkhauser Tal, liegen Schönebeck und Bedingrade: höher gelegen, lockerer bebaut, mit Hexbachtal und Terrassenfriedhof als Grün. Im Nordosten liegen Bergeborbeck und Dellwig an Kanal, Bahn und dem über 152 Hektar großen Industrie- und Gewerbeareal Econova. Dazwischen Borbeck-Mitte als Zentrum und Bochold als dichtester Wohnstadtteil des Bezirks.

Innerhalb der Stadtteile ist es ruhig. Schönebeck hat acht Zonen von 2.150 bis 2.750 Euro, Borbeck-Mitte sechzehn Zonen von 2.050 bis 2.650 Euro — in beiden Fällen zieht die obere Kante an den ruhigen Rändern. Bochold dagegen liegt mit neun Zonen zwischen 1.950 und 2.100 Euro extrem eng beieinander. Dellwig ebenfalls: fünf Zonen zwischen 1.950 und 2.000 Euro. Wenn ein Markt so homogen ist, entscheidet nicht die Lage über den Preis, sondern der Zustand des Objekts. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik — das sind hier die Stellschrauben. Was sich vor einem Verkauf rechnet und was nicht, steht unter Renovieren vor dem Verkauf.

Der Emscherumbau spielt für die nördlichen Lagen eine eigene Rolle. Wo der Fluss und seine Nebenläufe offengelegt und renaturiert werden, verändert sich das Umfeld spürbar; dazu findest Du mehr unter Emscherumbau und Immobilienwerte.

Verkehr und Anbindung

Der wichtigste Knoten ist der Bahnhof Essen-Borbeck. Dort halten der Regional-Express RE 14 Richtung Bottrop, Dorsten und Borken beziehungsweise Coesfeld sowie die S-Bahn-Linie S 9 Richtung Bottrop, Gladbeck, Recklinghausen und Haltern am See auf der einen und Essen Hauptbahnhof, Wuppertal und Hagen auf der anderen Seite. Zwischen Gladbeck West und Essen-Steele ergibt sich dadurch ein angenäherter Viertelstundentakt.

Weitere Bahnhalte im Bezirk: Essen Borbeck-Süd bei Schönebeck und Essen-Gerschede, beide an der S 9. Am Bahnhof Essen-Bergeborbeck, der trotz seines Namens auf Bocholder Gebiet liegt, fahren seit Dezember 2019 die Regionalbahnlinien RB 32 und RB 35.

Im Straßenbahnnetz sind die Linien 101, 103, 104, 105 und 106 unterwegs. Die 105 endet in Frintrop an der Unterstraße direkt an der Stadtgrenze zu Oberhausen und auf der Frintroper Höhe. Eine Verlängerung nach Oberhausen ist im Nahverkehrsplan des Landes fortgeschrieben, gebaut ist sie nicht.

Beim Auto sind A 40 und A 42 die Achsen. Beide berühren den Bezirk am Rand, nicht Borbeck-Mitte selbst. Die Anschlussstelle Essen-Borbeck an der Aktienstraße bindet Bedingrade und Frintrop an, in Schönebeck liegt nahe der Mülheimer Stadtgrenze ein weiterer Anschluss. Die Frintroper Straße und die Altendorfer Straße bilden zusammen die B 231, die Ost-West-Achse zwischen Oberhausen und der Essener Innenstadt. Dazu kommen der 1914 fertiggestellte Rhein-Herne-Kanal und der Essener Stadthafen als Güterverkehrswege.

Für wen der Bezirk passt

Passt gut, wenn Du ein Haus mit Garten willst und nicht bereit bist, dafür Südstadtpreise zu zahlen. Bei einem Bodenrichtwert von 250 bis 420 Euro bekommst Du hier für dasselbe Geld deutlich mehr Grundstück als in den Bezirken II oder IX. Passt gut für Familien, die einen echten Ortskern mit Wochenmarkt, Schulen und Krankenhaus in Fußweite haben wollen — Borbeck-Mitte liefert das mit drei Gymnasien, einer Gesamtschule, Realschulen und einem Philippusstift als Klinik. Passt gut für Pendler nach Bottrop, Oberhausen und Gladbeck. Und passt gut für Käufer, die Substanz sanieren wollen: In einem so homogenen Markt schlägt sich ein guter Zustand unmittelbar im Preis nieder.

Passt eher nicht, wenn Du auf schnelle Wertsteigerung setzt. Der Bezirk bewegt sich langsam und einheitlich, Ausreißer nach oben gibt es kaum. Passt eher nicht, wenn Du täglich in die Essener Innenstadt musst und dafür keine halbe Stunde einplanen willst — Borbeck ist gut angebunden, aber nicht zentral. Passt eher nicht, wenn Du Industrie und Güterverkehr im Umfeld ausschließen willst: Zwischen Kanal, Stadthafen, Econova-Areal und Bahntrassen ist das im Norden des Bezirks nicht möglich. Und passt eher nicht, wenn Du ein Objekt ohne Bergbauvergangenheit suchst. Die gibt es hier fast nirgends.

Das Wichtigste in Kürze

• Acht Stadtteile auf 24,67 Quadratkilometern mit rund 83.200 Einwohnern. Alle wurden 1915 gemeinsam als Bürgermeisterei Borbeck nach Essen eingemeindet.
• Bezirksmedian: rund 2.063 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 335 Euro je Quadratmeter Boden — deutlich unter dem Essener Median von 2.300 Euro.
• Teuerster Stadtteil ist Schönebeck mit 2.350 Euro, günstigster Dellwig mit 1.950 Euro. Die Spanne von 400 Euro ist eine der kleinsten in Essen.
• Borbeck-Mitte ist im Landesentwicklungsplan als Mittelzentrum ausgewiesen und bündelt Einzelhandel, Schulen, Klinik und Verwaltung für den ganzen Bezirk.
• Der Bergbau begann hier früher als anderswo: Anfang der 1830er Jahre durchstieß Franz Haniel in Schönebeck erstmals die Mergeldecke.
• Anbindung: Bahnhof Essen-Borbeck mit RE 14 und S 9, Halte in Borbeck-Süd, Gerschede und Bergeborbeck, fünf Straßenbahnlinien, A 40 und A 42 am Rand.

Häufige Fragen

Welche Stadtteile gehören zum Stadtbezirk IV?

Borbeck-Mitte, Bochold, Bergeborbeck, Bedingrade, Frintrop, Dellwig, Gerschede und Schönebeck. Der Stadtteil heißt amtlich Borbeck-Mitte, damit man ihn vom gleichnamigen Bezirk unterscheiden kann.

Warum ist Borbeck so eigenständig?

Weil es das bis 1915 tatsächlich war. Die Bürgermeisterei Borbeck hatte fast genau den Zuschnitt des heutigen Bezirks. Die Eingemeindung kam zustande, weil Essen einen Zugang zum Rhein-Herne-Kanal brauchte und dieser nur über Borbecker Gebiet führte.

Wo bekomme ich im Bezirk einen Grundbuchauszug?

In Borbeck-Mitte sitzt das Amtsgericht Essen-Borbeck an der Marktstraße 70 mit angeschlossenem Grundbuchamt. Welche Stadtteile diesem Gericht im Einzelnen zugeordnet sind, fragst Du am besten direkt dort nach. Wie ein Auszug beantragt wird, steht unter Grundbuchauszug Essen.

Muss ich mit Bergschäden rechnen?

Der ganze Bezirk liegt über altem Bergbau — Carolus Magnus, Wolfsbank, Schacht Kronprinz und weitere. Vor dem Kauf eines Hauses oder Grundstücks solltest Du eine Bergbauauskunft bei der RAG einholen und Risse an Fassade und Innenwänden ernst nehmen.

Gibt es im Bezirk noch Blindgänger?

In Bedingrade stand während des Krieges eine Flakstellung an der Lohstraße, entsprechend häufig war der Stadtteil Ziel von Luftangriffen. Bei Bauarbeiten werden dort bis heute Blindgänger gefunden. Wie die Auskunft läuft, steht unter Kampfmittelauskunft Essen.

Wie gut komme ich von Borbeck in die Essener Innenstadt?

Mit der S 9 oder dem RE 14 vom Bahnhof Essen-Borbeck direkt zum Hauptbahnhof, dazu mit den Straßenbahnlinien 101, 103 und 106. Mit dem Auto führt die B 231 über die Altendorfer Straße direkt in die Stadtmitte.

Warum ist Dellwig der günstigste Stadtteil?

Dellwig liegt am nördlichen Rand des Bezirks zwischen Emscherniederung, Bahntrassen und großen Gewerbegebieten. Der Bodenrichtwert von 250 Euro ist der niedrigste im Bezirk. Gleichzeitig sind die fünf Richtwertzonen dort sehr eng beieinander, der Markt ist also berechenbar.

Lohnt sich der Kauf eines alten Siedlungshauses?

Er kann sich lohnen, wenn Du die Sanierungskosten realistisch ansetzt. Rechne bei Häusern aus der Zechenzeit mit Arbeiten an Dach, Fenstern, Elektrik und Leitungen. Ein Überblick über sinnvolle Reihenfolgen steht unter Reihenfolge der Sanierung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf?

In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Eine vollständige Aufstellung findest Du unter Kaufnebenkosten NRW.

Was ist das Econova-Areal?

Ein über 152 Hektar großes Industrie- und Gewerbegebiet in Bergeborbeck auf dem Gelände des früheren Krupp-Hüttenwerks. Erschlossen wird es über die A 42, den Essener Stadthafen und einen Gleisanschluss. Für die angrenzenden Wohnlagen bedeutet das Arbeitsplätze, aber auch Schwerlastverkehr.

Du hast eine Immobilie in diesem Bezirk und willst wissen, was sie wert ist? Der Stadtteilwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis — er kennt Dein Baujahr, Deinen Schnitt und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du belegen kannst. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Einwohnerzahlen: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Alle Richtwerte sind Mediane je Stadtteil und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.