Lohnt sich Renovieren vor dem Verkauf? Die Rechnung pro Gewerk

Auf dem Küchentisch liegen drei Angebote. Maler, Fliesenleger, Küchenstudio. Zusammen rund 38.000 Euro. Daneben liegt der Zettel mit der Zahl, die der Makler für die Wohnung genannt hat. Und jetzt kommt die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird: Wenn ich das alles machen lasse, bekomme ich die 38.000 Euro dann wieder rein? Oder sogar mehr?

Der Grundsatz: nicht jeder Euro kommt zurück

Renovieren vor dem Verkauf ist keine Investition mit garantierter Rendite. Es ist eine Wette darauf, dass ein fremder Mensch Deine Entscheidung genauso bewertet wie Du. Manchmal geht die Wette auf, oft nur teilweise, gelegentlich gar nicht.

Dahinter steckt ein einfacher Mechanismus. Ein Käufer zahlt nicht für das, was Du ausgegeben hast, sondern für das, was er sich dadurch spart. Eine Rechnung über 30.000 Euro beeindruckt niemanden. Ein Bad, in das man am Umzugstag hineingehen kann, ohne acht Wochen Baustelle davor, beeindruckt sehr wohl.

Deshalb sortiere ich vor jedem Verkauf die möglichen Arbeiten in drei Kategorien: Was hebt den erzielbaren Preis um mehr als die Kosten? Was hebt ihn um ungefähr die Kosten? Und was verschwindet einfach im Objekt, ohne dass es jemand honoriert? Die dritte Kategorie ist größer, als die meisten Eigentümer erwarten.

Gewerk für Gewerk: was der Markt tatsächlich honoriert

Die folgende Tabelle ist meine Arbeitsgrundlage. Die Kostenangaben sind Größenordnungen für Fachbetriebe im Ruhrgebiet, keine Angebote. Der Rücklauf beschreibt, welcher Anteil der Ausgaben sich erfahrungsgemäß im Kaufpreis wiederfindet — und er schwankt stark mit Objekt und Käufergruppe.

Malerarbeiten und Böden: der beste Hebel, den es gibt

Wenn ich nur eine einzige Empfehlung geben dürfte, wäre es diese: streichen und den Boden in Ordnung bringen. Kein anderes Gewerk verändert den ersten Eindruck so stark bei so geringen Kosten.

Der Grund liegt in der Wahrnehmung. Eine Wohnung mit gelblichen Wänden, Schatten hinter den abgehängten Bildern und Teppich aus dem Baujahr wirkt nicht renovierungsbedürftig, sondern vernachlässigt. Vernachlässigung überträgt ein Käufer sofort auf alles, was er nicht sehen kann: Leitungen, Elektrik, Dach. Er rechnet dann nicht mit 4.000 Euro für den Maler, sondern mit 40.000 Euro für „alles Mögliche“. Dieser Aufschlag im Kopf ist der teuerste Posten im ganzen Verkauf.

Frisch gestrichene Wände in einem hellen Weiß und ein sauberer, einheitlicher Boden nehmen dem Käufer genau diese Rechnung ab. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegst Du dabei mit Fachbetrieb in einer Größenordnung von 3.000 bis 6.000 Euro. Das ist bei einem Objektwert um 190.000 Euro rund zwei bis drei Prozent — und es entscheidet regelmäßig darüber, ob überhaupt verhandelt oder nur noch abgezogen wird.

Bad, Küche und Fenster: die mittlere Zone

Beim Bad wird es differenzierter. Ein funktionierendes Bad in altem Design bringt Abzüge, ein sichtbar defektes Bad bringt sehr große Abzüge. Der Sprung von „alt, aber gepflegt“ zu „neu“ ist dagegen selten den vollen Preis wert. Was ich dazu im Detail rechne, steht auf einer eigenen Seite zur Badmodernisierung.

Die Küche ist der klassische Fehlgriff: teuer und selten honoriert, weil Geschmack, Grundriss und Gerätewahl höchst persönlich sind. Ein Käufer, dem die neue Hochglanzfront nicht gefällt, zahlt nicht weniger dafür — er zahlt gar nichts dafür und rechnet den Ausbau zusätzlich ein. Meine Regel: Eine vorhandene Küche wird gereinigt, repariert und mit neuen Fronten aufgewertet, aber vor dem Verkauf nicht ersetzt.

Fenster sind ein Sonderfall. Einfach verglaste oder nicht mehr schließende Fenster sind ein Mangel, den Du ohnehin offenlegen musst — dazu mehr unter Mängel offenlegen. Sind sie dagegen isolierverglast und dicht, nur optisch alt, honoriert der Markt einen Austausch kaum. Zehn bis achtzehn Fenster in einem Reihenhaus summieren sich auf 12.000 bis 20.000 Euro, die fast nie eins zu eins im Kaufpreis landen.

Fassade, Dach und Heizung: die schweren Brocken

Bei Fassade und Dach ist die Antwort fast immer: nicht mehr vor dem Verkauf. Eine gedämmte Fassade an einem Haus in Frohnhausen kostet bei 180 Quadratmetern Fassadenfläche schnell 30.000 bis 45.000 Euro. Der Käufer sieht davon eine glatte Wand und einen besseren Energiekennwert. Beides zahlt er, aber nicht in voller Höhe. Was Du am Ende zurückbekommst, liegt erfahrungsgemäß bei der Hälfte bis zwei Dritteln — und Du hast Monate Bauzeit vorfinanziert.

Dazu kommt ein unterschätzter Punkt: Große Sanierungen erzeugen Erwartungen. Wer eine frisch gedämmte Fassade sieht, fragt sofort nach Heizung, Fenstern und Elektrik. Eine einzelne moderne Maßnahme an einem sonst unsanierten Haus wirkt nicht wie Fortschritt, sondern wie ein angefangenes Projekt. Bei der Heizung liegt der Fall anders, weil dort gesetzliche Pflichten mitspielen; dazu habe ich eine eigene Seite geschrieben.

Homestaging: wenig Geld, große Wirkung

Homestaging heißt, eine Immobilie für den Verkauf einzurichten, statt sie leer oder vollgestellt zu zeigen. Leere Räume geben dem Auge keinen Maßstab und wirken kleiner, als sie sind; vollgestellte ebenfalls.

Für eine Wohnung liegen die Kosten in einer Größenordnung von 1.500 bis 4.000 Euro, wenn nur die Hauptzimmer bestückt werden — gemessen an einem sechsstelligen Kaufpreis wenig. Wichtiger als der Preis ist der Zeitpunkt: Homestaging wirkt über die Fotos im Inserat, also vor der ersten Besichtigung. Wer es nachschiebt, weil nach vier Wochen niemand angefragt hat, hat den Effekt schon verschenkt. Warum die ersten Wochen so viel entscheiden, steht unter Angebotspreis finden.

Warum die Käufergruppe über den Rücklauf entscheidet

Derselbe neue Boden bringt in zwei Stadtteilen unterschiedlich viel. Das liegt nicht am Boden, sondern daran, wer kauft.

Ein Selbstnutzer kauft mit dem Bauch und rechnet hinterher. Für ihn hat ein bezugsfertiges Objekt echten Zusatzwert, weil er sonst neben Umzug und Finanzierung eine Baustelle organisieren müsste, oft aus einer Mietwohnung heraus mit doppelter Belastung. Diese Gruppe zahlt für Zustand.

Ein Kapitalanleger rechnet zuerst und schaut dann. Er kalkuliert Mieteinnahme gegen Kaufpreis und zieht anstehende Arbeiten mit seinen eigenen Handwerkerpreisen ab, die meist unter Deinen liegen. Für ihn ist Deine frische Renovierung kein Gewinn, sondern bestenfalls neutral — teilweise sogar ein Ärgernis, weil er ohnehin anders modernisiert hätte.

Praktisch heißt das: In Lagen mit hohem Selbstnutzeranteil wie Rüttenscheid oder Holsterhausen lohnt Kosmetik überdurchschnittlich. In Lagen, in denen viele Wohnungen als Kapitalanlage gehandelt werden, etwa in Teilen von Katernberg, kommt weniger zurück. Welche Gruppe für Dein Objekt der wahrscheinlichere Käufer ist, klärst Du am besten vor dem ersten Handwerkerangebot, nicht danach. Wie ich den Wert dafür ermittle, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Was die Bauzeit kostet, auch wenn keine Rechnung dafür kommt

Neben den Handwerkerkosten läuft eine zweite Rechnung mit, die auf keinem Angebot steht. Solange gearbeitet wird, ist die Immobilie nicht am Markt. Bei einer Wohnung sind zwei Monate realistisch, bei einem Haus mit mehreren Gewerken vier bis acht Monate, und das nur, wenn alle Termine halten.

In dieser Zeit laufen Zinsen weiter, wenn noch ein Darlehen auf dem Objekt liegt. Es laufen Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Heizkosten für ein leeres Objekt. Bei einer Eigentumswohnung sind 300 bis 500 Euro im Monat schnell erreicht. Über sechs Monate sind das 1.800 bis 3.000 Euro, bevor überhaupt ein Handwerker bezahlt ist.

Dazu kommt die Vorfinanzierung. Renovieren vor dem Verkauf heißt, Geld auszugeben, das erst der Kaufpreis zurückbringt. Wer das nicht aus Erspartem kann, braucht eine Zwischenfinanzierung, und die ist teurer als ein normales Immobiliendarlehen, weil kurze Laufzeiten für die Bank ein Sonderfall sind. Bedient werden muss dieses Darlehen auch dann, wenn der Verkauf länger dauert als geplant. Rechne diese Kosten in den Rücklauf ein — eine Maßnahme, die sich knapp rechnet, kippt durch Zinsen und Leerstand ins Minus. Welche Posten beim Verkauf sonst noch anfallen, steht unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Wann ein Preisabschlag die klügere Entscheidung ist

Ein Preisabschlag ist keine Niederlage. Er ist ein Werkzeug, und in vielen Fällen ist er das bessere.

Er lohnt vor allem dann, wenn die nötigen Arbeiten sehr persönlich sind. Bad, Küche und Bodenfarbe entscheidet ein Käufer lieber selbst. Lässt Du ihm 15.000 Euro vom Preis nach, statt für 15.000 Euro sein Bad zu bauen, bekommt er genau das, was er will, und Du sparst Bauzeit und Vorfinanzierung. Das Gleiche gilt bei Zeitdruck — etwa in einer Erbengemeinschaft — oder wenn der Käuferkreis ohnehin aus Anlegern besteht.

Umgekehrt ist Renovieren fast immer richtig, wenn es um Sauberkeit, Licht und Geruch geht. Diese Dinge sind billig und beeinflussen jede Besichtigung. Und sie lassen sich nicht durch einen Preisnachlass ersetzen, weil ein schlechter erster Eindruck sich nicht wegrechnen lässt.

Beispielrechnung: 80-Quadratmeter-Wohnung in Frohnhausen

Der amtliche Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen liegt in Frohnhausen bei 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, für 80 Quadratmeter also 188.000 Euro. Angenommen, die Wohnung hat Teppich aus dem Baujahr, vergilbte Wände, ein funktionierendes Bad in Braun und eine gebrauchte, aber intakte Küche.

In der mittleren Variante sind zusätzlich rund 1.500 Euro laufende Kosten für zwei Monate Bauzeit und Leerstand berücksichtigt, in der großen Variante rund 3.000 Euro für fünf Monate. Das Muster ist typisch: Der Sprung von „ungepflegt“ auf „sauber und hell“ bringt deutlich mehr, als er kostet. Der zweite Sprung von „sauber“ auf „neu“ kostet mehr, als er bringt. Die Zahlen sind Modellwerte, keine Zusage — aber die Reihenfolge stimmt in den allermeisten Fällen.

Wann im Ablauf Du diese Entscheidung treffen solltest, ist übrigens keine Geschmacksfrage: vor den Fotos und vor dem ersten Inserat. Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, steht unter Ablauf des Immobilienverkaufs.

Fazit

Renovieren vor dem Verkauf lohnt sich dort, wo es den ersten Eindruck rettet, und selten dort, wo es Geschmack ersetzt. Malerarbeiten, Böden, eine aufgefrischte Sanitärausstattung und eine ordentliche Inszenierung gehören fast immer dazu, weil sie wenig kosten und den gedanklichen Renovierungsabzug beim Käufer verhindern. Neue Küchen, neue Fenster an intakten Rahmen, Fassade und Dach gehören fast nie dazu, weil der Markt sie nur teilweise honoriert und die Bauzeit zusätzlich Geld kostet. Rechne jede Maßnahme mit Handwerkerkosten, Leerstandskosten und Zwischenfinanzierung gegen den erwarteten Mehrerlös — und entscheide erst danach. Wenn die Rechnung knapp ausgeht, ist der Preisabschlag das ehrlichere und meist das günstigere Werkzeug.

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Häufige Fragen

Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch komplett zu sanieren?

In den allermeisten Fällen nicht, denn eine Vollsanierung bindet über Monate viel Kapital, während der Markt am Ende nur einen Teil davon im Kaufpreis honoriert und der Käufer die Ausführung ohnehin lieber selbst bestimmt hätte.

Welche Maßnahme bringt gemessen an den Kosten am meisten?

Wände streichen und den Bodenbelag erneuern, weil beides zusammen bei einer normalen Wohnung in einer Größenordnung von 3.000 bis 6.000 Euro liegt und den gefühlten Zustand des ganzen Objekts verändert.

Soll ich eine alte Einbauküche noch ersetzen?

Nein, ersetzen lohnt sich fast nie, weil Küchengeschmack sehr persönlich ist; sinnvoller sind Reinigung, kleine Reparaturen und gegebenenfalls neue Fronten oder Griffe zu einem Bruchteil der Kosten.

Was ist besser, renovieren oder den Preis senken?

Bei Kosmetik ist Renovieren fast immer besser, bei allem, was Geschmack betrifft oder große Summen bindet, ist der Preisabschlag meist günstiger, weil Du damit weder Bauzeit noch Zwischenfinanzierung bezahlst.

Muss ich Renovierungsarbeiten dem Käufer gegenüber erwähnen?

Ja, und zwar besonders dann, wenn dabei ein Mangel überdeckt wurde, denn das bewusste Verschweigen oder Kaschieren eines bekannten Mangels ist arglistiges Verschweigen und macht den vertraglichen Gewährleistungsausschluss unwirksam.

Bekomme ich für Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf eine Förderung?

Für rein optische Arbeiten nicht, denn die Bundesförderung für effiziente Gebäude greift nur bei energetischen Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenstern, Lüftung oder Heizungstechnik und setzt einen Antrag vor der Auftragsvergabe sowie ein ausreichend altes Gebäude voraus.

Zahlt ein Kapitalanleger für eine renovierte Wohnung mehr?

Deutlich weniger als ein Selbstnutzer, weil er anstehende Arbeiten mit eigenen, meist günstigeren Handwerkerpreisen kalkuliert und die Wohnung ohnehin nach seinen Vermietungskriterien herrichten würde.

Sollte ich vor dem Verkauf noch die Fenster tauschen?

Nur, wenn sie undicht, einfach verglast oder defekt sind, denn intakte Isolierglasfenster mit alter Optik werden vom Markt kaum zusätzlich bezahlt, kosten aber je Fenster 600 bis 1.200 Euro.

Wie finde ich heraus, welche Käufergruppe mein Objekt anspricht?

Über Lage, Größe und Zustand im Vergleich mit den tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen im Stadtteil, denn eine familientaugliche Wohnung in einer gefragten Wohnlage zieht Selbstnutzer an, während kleine Einheiten in einfacheren Lagen überwiegend von Anlegern gekauft werden.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Immobilie verkaufen in Essen: der Wegweiser · Immobilienpreise in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: Gebäudemodernisierungsgesetz, Energieeinsparrecht des Bundes, Gefahrstoffverordnung, Bauordnung NRW, §§ 434, 437, 438, 444 BGB, § 35c EStG. Förderlogik: Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle sowie KfW – Programme und Sätze ändern sich, vor Auftragsvergabe prüfen. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Kostenangaben sind Größenordnungen, keine Angebote. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.