Immobilienbewertung: welches Verfahren passt zu deinem Objekt?

Drei Bewertungen für dasselbe Haus, drei verschiedene Zahlen — und alle drei sind fachlich in Ordnung. Das klingt nach einem Widerspruch, ist aber der Normalfall. Denn eine Immobilienbewertung ist keine Messung wie das Wiegen eines Koffers. Sie ist ein Modell, und welches Modell passt, hängt davon ab, was Du bewertest und wofür.

Was eine Bewertung überhaupt ermitteln soll

Ziel ist fast immer der Verkehrswert, den das Gesetz auch Marktwert nennt. § 194 BauGB beschreibt ihn als den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Zwei Wörter darin sind wichtig. „Gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ heißt: ein normaler Verkauf ohne Zwang und ohne Zeitnot. „Ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse“ heißt: Dass Du das Geld dringend brauchst oder der Nachbar unbedingt das Grundstück will, zählt nicht.

Wie so ein Wert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kennt drei normierte Verfahren. Nach § 6 ImmoWertV wählst Du danach aus, um was für ein Objekt es geht, was am Markt üblich ist und welche Daten überhaupt zur Verfügung stehen. Du darfst auch mehrere Verfahren nebeneinander rechnen. Wichtig: Die Wahl ist zu begründen. Ein Gutachten, das nur eine Zahl nennt und nicht sagt, warum gerade dieser Weg gewählt wurde, ist unvollständig.

Vergleichswertverfahren: was andere für Ähnliches bezahlt haben

Das Vergleichswertverfahren steht in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV und ist das ehrlichste der drei, weil es direkt am Markt ansetzt. Der Wert wird aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen abgeleitet: aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen von Objekten, die dem Deinen hinreichend ähnlich sind.

Was es braucht: genügend echte Kaufpreise aus zeitlicher Nähe zum Stichtag und die Merkmale der Vergleichsobjekte, damit Unterschiede in Lage, Größe, Zustand und Baujahr angeglichen werden können. Statt einzelner Vergleichspreise sind auch Vergleichsfaktoren oder Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses zulässig.

Wo es schiefgeht: wenn echte Vergleichsfälle fehlen. Bei einem denkmalgeschützten Haus oder einem ungewöhnlichen Zuschnitt findest Du keine fünf ähnlichen Verkäufe. Der zweite Fehler ist verbreiteter: Wer Angebotspreise aus Portalen vergleicht, vergleicht Wunschzettel, keine Kaufpreise. Mehr dazu unter den richtigen Angebotspreis finden.

Ertragswertverfahren: was die Immobilie einbringt

Die §§ 27 bis 34 ImmoWertV regeln das Ertragswertverfahren. Hier wird nicht gefragt, was das Haus gekostet hat, sondern was es dauerhaft an Miete abwirft. Denn wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft einen Zahlungsstrom.

Der Rechenweg in einfachen Worten: Vom jährlichen Rohertrag, also der marktüblich erzielbaren Jahresmiete, werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Übrig bleibt der Reinertrag. Dieser Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Zinssatz kapitalisiert, dem Liegenschaftszinssatz. Der Bodenwert wird getrennt ermittelt und hinzugerechnet.

Was es braucht: realistische Marktmieten, belastbare Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer nach § 4 ImmoWertV und vor allem den örtlichen Liegenschaftszinssatz. Den leitet der Gutachterausschuss aus echten Kauffällen ab und veröffentlicht ihn im Grundstücksmarktbericht.

Wo es schiefgeht: beim Zinssatz. Der Liegenschaftszinssatz wirkt wie ein Hebel — ein halber Prozentpunkt verschiebt das Ergebnis um zehntausende Euro. Deshalb darfst Du ihn nicht schätzen, sondern nimmst den amtlich abgeleiteten Wert für Objektart und Lage. Der zweite Klassiker: Man rechnet mit der tatsächlichen statt mit der marktüblich erzielbaren Miete. Ein Haus mit alten, günstigen Mietverträgen ist damit sofort zu hoch bewertet, denn diese Mieten lassen sich nicht beliebig anheben. In Essen gilt die Mietpreisbremse zwar nicht, es bleibt aber bei der Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.

Sachwertverfahren: was der Neubau kosten würde, minus Alter

Die §§ 35 bis 39 ImmoWertV beschreiben das Sachwertverfahren. Es fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten? Davon wird der Wertverlust durch das Alter abgezogen, dazu kommt der Bodenwert.

Die Herstellungskosten werden aus durchschnittlichen Normalherstellungskosten abgeleitet, auf den Stichtag indexiert und mit einem Regionalfaktor an die örtlichen Baukosten angepasst. Der Alterswertminderungsfaktor nach § 38 ImmoWertV ist dabei erfrischend simpel: Er entspricht dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Ein Haus mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer und 40 Jahren Restnutzungsdauer wird also mit dem Faktor 0,5 angesetzt.

Entscheidend ist der letzte Schritt. Der vorläufige Sachwert hat mit dem Markt zunächst wenig zu tun. Deshalb wird er mit dem Sachwertfaktor multipliziert, den der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ableitet. Erst dieser Faktor bringt die Baukostenrechnung mit der Zahlungsbereitschaft im Stadtteil zusammen.

Wo es schiefgeht: genau hier. Fehlt der Sachwertfaktor, entsteht eine sauber gerechnete, am Markt aber nicht durchsetzbare Zahl. Der zweite Punkt ist die Restnutzungsdauer: Eine echte Modernisierung verlängert sie, ein neuer Anstrich nicht.

Welches Verfahren zu welchem Objekt passt

Bei einem freistehenden Haus in Bredeney oder Kettwig rechne ich gern beide Wege und schaue, wie weit sie auseinanderliegen. Ein großer Abstand ist kein Fehler, sondern ein Hinweis auf ein Merkmal, das eines der Modelle nicht abbildet.

Marktwert, Beleihungswert und Angebotspreis sind drei verschiedene Zahlen

Diese drei werden ständig verwechselt, und der Ärger kommt meist erst kurz vor dem Notartermin.

• Verkehrswert oder Marktwert ist der Wert nach § 194 BauGB. Er beschreibt einen Stichtag und einen normalen Markt.
• Beleihungswert ist die Zahl der Bank. Nach § 16 Abs. 2 PfandBG darf er nur den Wert erfassen, der sich bei vorsichtiger Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale ergibt. Spekulative Elemente bleiben ausdrücklich außen vor. Deshalb liegt der Beleihungswert regelmäßig unter dem Marktwert. Wie er zu ermitteln ist, steht in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Über Pfandbriefe refinanzieren dürfen die Banken davon höchstens 60 Prozent (§ 14 PfandBG) — das ist der Grund, warum die Bank Deines Käufers bei knapper Eigenkapitaldecke plötzlich bremst.
• Angebotspreis ist eine Verhandlungsentscheidung, kein Wert. Er liegt meist etwas über dem Marktwert, aber innerhalb des Korridors, in dem tatsächlich gekauft wird.

Was ein Online-Rechner kann und was nicht

Ein Online-Rechner ist ein gutes Werkzeug für den ersten Überblick. Er legt Lage, Fläche, Baujahr und ein paar Ausstattungsangaben über eine Datenbank von Vergleichsfällen. Für die Frage „bewege ich mich bei 200.000 oder bei 400.000 Euro?“ reicht das.

Was er nicht kann: Er sieht das Objekt nicht. Er weiß nichts von Feuchtigkeit im Keller, vom Zustand der Elektrik, vom nachbarlichen Anbau ohne Genehmigung oder von einem Wegerecht in Abteilung II des Grundbuchs. Er kennt keine Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und keine Sonderumlage. Und er rechnet mit Durchschnitten für ganze Gebiete, während sich in Essen die Werte innerhalb weniger hundert Meter deutlich verschieben können — zwischen Rüttenscheid mit 2.925 Euro und Frohnhausen mit 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Eigentumswohnungen liegen rund 25 Prozent.

Vor allem aber: Vor Gericht und beim Finanzamt zählt ein Online-Wert nicht. Er ist eine Orientierung, keine Entscheidungsgrundlage. Welche Unterlagen eine belastbare Bewertung braucht, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Der Gutachterausschuss in Essen

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen ist eine unabhängige Stelle mit Geschäftsstelle an der Lindenallee 8 in 45127 Essen. Er ist die einzige Instanz mit Zugriff auf alle beurkundeten Kaufpreise im Stadtgebiet, denn jeder Notar meldet jeden Kaufvertrag dorthin. Aus dieser Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB leitet er ab:

• die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet, jährlich zum 1. Januar (§ 196 BauGB),
• Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, aufgeschlüsselt nach Stadtteilen,
• Liegenschaftszinssätze, Rohertragsvervielfältiger und Sachwertfaktoren,
• Boden- und Preisindexreihen sowie Vergleichsfaktoren.

Diese Daten stehen jährlich kostenfrei im Essener Grundstücksmarktbericht und lassen sich über das Landesportal BORIS-NRW herunterladen. Wer detailliertere Auskünfte aus der Kaufpreissammlung braucht, zahlt dafür: Eine nicht anonymisierte Auskunft kostet 140 Euro für bis zu 50 Kauffälle, jeder weitere Fall 10 Euro; eine anonymisierte Auskunft wird nach Zeitaufwand mit 27 Euro je Arbeitsviertelstunde abgerechnet.

Wann Du wirklich ein Verkehrswertgutachten brauchst

Ein förmliches Verkehrswertgutachten kannst Du beim Gutachterausschuss beantragen. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber von Rechten am Grundstück, Bevollmächtigte, Gerichte und Behörden sowie Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Grundstückswert von Bedeutung ist.

Die Gebühr richtet sich nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Für Werte bis einschließlich einer Million Euro beträgt der Grundaufwand 0,2 Prozent vom ermittelten Wert zuzüglich 1.400 Euro, bei einem Haus mit 400.000 Euro also rund 2.200 Euro. Zuschläge für erhöhten Aufwand sind möglich. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kann ein solches Gutachten ebenfalls erstellen.

Wirklich nötig ist das in vier Situationen:

• Gericht. Im Zugewinnausgleich, bei einer Teilungsversteigerung oder in einem Streit unter Miteigentümern zählt nur eine begründete, nachprüfbare Wertermittlung. Zuständig ist in Essen das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Mehr dazu unter Verkauf bei Scheidung.
• Finanzamt. Bei Erbschaft und Schenkung setzt das Finanzamt den Wert zunächst nach einem pauschalen Verfahren an. Liegt dieser Wert zu hoch, kannst Du einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen — dafür brauchst Du ein Gutachten. Für Erbschaft- und Schenkungsteuer ist im Bezirk zentral das Finanzamt Essen-Süd zuständig.
• Erbengemeinschaft. Wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen will, ist der Wert der ganze Streitpunkt. Eine neutrale Bewertung ist billiger als jeder Prozess. Mehr unter Immobilie erben.
• Steuerliche Fristen. Wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist liegt, entscheidet der Wert über die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns. Was dabei zählt, steht unter Spekulationssteuer beim Verkauf.

Für einen normalen Verkauf brauchst Du dagegen kein Gutachten. Da genügt eine nachvollziehbare Marktwerteinschätzung auf Basis der amtlichen Daten und echter Vergleichsverkäufe im Stadtteil.

Weiterlesen: Immobilienpreise in Essen — Alle 50 Stadtteile mit Median, Spanne und Zonenzahl.

Fazit

• Ziel jeder Bewertung ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: der Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ohne persönliche Verhältnisse.
• Die ImmoWertV kennt drei Verfahren — Vergleichswert (§§ 24 bis 26), Ertragswert (§§ 27 bis 34) und Sachwert (§§ 35 bis 39). Nach § 6 ImmoWertV richtet sich die Wahl nach Objektart, Marktgepflogenheiten und Datenlage, und sie muss begründet werden.
• Wohnungen und Reihenhäuser über den Vergleichswert, Mehrfamilienhäuser über den Ertragswert, freistehende Einfamilienhäuser meist über den Sachwert mit Marktanpassung.
• Ohne den Liegenschaftszinssatz und den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses sind Ertrags- und Sachwertverfahren nur Rechenübungen ohne Marktbezug.
• Marktwert, Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 PfandBG und Angebotspreis sind drei verschiedene Zahlen mit drei verschiedenen Zwecken.
• Ein Online-Rechner gibt eine Größenordnung. Vor Gericht, beim Finanzamt, in einer Erbengemeinschaft und bei einer Trennung brauchst Du ein begründetes Gutachten.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Welches Bewertungsverfahren passt für eine Eigentumswohnung?

In der Regel das Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26 ImmoWertV, weil für Wohnungen genügend ähnliche Verkäufe vorliegen und der Gutachterausschuss zusätzlich Immobilienrichtwerte je Stadtteil und Quadratmeter Wohnfläche veröffentlicht.

Warum wird mein freistehendes Haus über das Sachwertverfahren bewertet?

Weil ein freistehendes Einfamilienhaus fast immer ein Einzelstück ist und es zu wenige wirklich vergleichbare Verkäufe gibt, weshalb der Wert über die Herstellungskosten, die Alterswertminderung und den Bodenwert aufgebaut und anschließend mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst wird.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Es gibt keinen, § 194 BauGB nennt beide Begriffe ausdrücklich synonym, wobei Verkehrswert der deutsche Rechtsbegriff und Marktwert die international übliche Bezeichnung ist.

Warum ist der Beleihungswert der Bank niedriger als der Kaufpreis?

Weil der Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 PfandBG nur den dauerhaft und nachhaltig erzielbaren Wert erfassen darf und spekulative Elemente ausdrücklich ausklammert, damit die Sicherheit der Bank auch bei fallenden Preisen noch trägt.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss in Essen?

Die Gebühr richtet sich nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW und beträgt bei Werten bis zu einer Million Euro 0,2 Prozent vom ermittelten Wert zuzüglich 1.400 Euro, bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro also rund 2.200 Euro.

Wer darf ein Gutachten beim Gutachterausschuss beantragen?

Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber von Rechten am Grundstück, Bevollmächtigte, Gerichte und Behörden sowie Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist.

Reicht eine Online-Bewertung für das Finanzamt?

Nein, für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts verlangt das Finanzamt eine begründete Wertermittlung durch den Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Woher bekomme ich den Liegenschaftszinssatz für mein Objekt?

Aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, der jährlich kostenfrei erscheint und über BORIS-NRW herunterladbar ist, denn nur dort werden die Zinssätze aus echten Kauffällen abgeleitet.

Ist ein Gutachten des Gutachterausschusses für alle Beteiligten bindend?

Nein, die Gutachten entfalten keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist, praktisch haben sie aber vor Gericht und bei Behörden ein hohes Gewicht.

Wie lange ist eine Bewertung gültig?

Jede Wertermittlung bezieht sich auf einen Stichtag, und weil sich Marktdaten und Richtwerte jährlich ändern, solltest Du eine Bewertung, die älter als etwa ein Jahr ist, vor einer wichtigen Entscheidung überprüfen lassen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 194, 195, 196 BauGB, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 23 EStG, § 16 PfandBG und Beleihungswertermittlungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof und Bundesgerichtshof. Marktdaten und Gebühren: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.