Spekulationssteuer beim Verkauf: wann sie greift

Wann genau hast Du gekauft? Nicht das Jahr — das Datum. Diese Frage stelle ich in jedem Erstgespräch, und regelmäßig muss jemand erst den Kaufvertrag aus dem Ordner holen. Dabei entscheidet dieses eine Datum manchmal über einen fünfstelligen Betrag. Denn wer zu früh verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer.

Ein Satz vorweg, den ich ernst meine: Ich bin Immobilienmakler, kein Steuerberater. Ich gebe hier keine steuerliche Beratung. Ich zeige Dir, welche Fragen Du stellen musst und wann Du einen Steuerberater brauchst — bevor Du unterschreibst, nicht danach.

§ 23 EStG in einfachen Worten

Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Es ist normale Einkommensteuer auf einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, geregelt in § 23 EStG.

Die Regel für Immobilien steht in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG: Steuerpflichtig ist ein Verkauf, bei dem der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei — egal wie hoch er ist. Ein einziger Tag zu früh macht dagegen den kompletten Gewinn steuerpflichtig, mit Deinem persönlichen Steuersatz.

Es gibt keinen ermäßigten Satz und keine pauschale Abgeltung. Der Gewinn wird zu Deinen übrigen Einkünften addiert und landet deshalb schnell im Spitzensteuersatz, dazu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Die Frist beginnt und endet beim Notar

Hier passiert der häufigste Rechenfehler. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Beurkundungen: der Tag des damaligen Kaufs und der Tag des jetzigen Verkaufs.

Nicht maßgeblich sind:

• der Tag der Übergabe oder des Einzugs,
• der Tag der Kaufpreiszahlung,
• der Tag der Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Essen,
• der Tag, an dem der Makler das Objekt ins Portal gestellt hat.

Das ist gute Nachricht und Falle zugleich. Gute Nachricht, weil beide Daten in den Verträgen stehen und die Frist damit exakt berechenbar ist. Falle, weil zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag oft Monate liegen. Wenn Du im November das zehnte Jahr voll machst, unterschreibe nicht im Oktober: Ein Kaufinteressent wartet vier Wochen, das Finanzamt macht keine Ausnahme. Wie Du die Zeit bis dahin für die Preisfindung nutzt, steht unter den richtigen Angebotspreis finden.

Die Ausnahme Eigennutzung — und was daran missverstanden wird

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt selbst genutzte Immobilien aus. Es gibt zwei Varianten, und die zweite wird fast immer falsch gelesen.

Variante 1: Du hast die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt — gekauft, eingezogen, gewohnt, verkauft. Hier darf es keine Lücke geben.

Variante 2: Du hast sie „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Fast alle lesen daraus drei volle Jahre. Das ist falsch. Es geht um drei Kalenderjahre, nicht um drei Jahreszeiträume.

Der Bundesfinanzhof hat das unter dem Aktenzeichen IX R 10/19 klargestellt: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen. Voll abgedeckt sein muss nur das mittlere Kalenderjahr. Im Verkaufsjahr und im zweiten vorangegangenen Jahr reicht jeweils ein einziger Tag der Eigennutzung.

Ein Beispiel: Du ziehst am 30. Dezember ein, wohnst das gesamte Folgejahr dort, ziehst am 2. Januar des dritten Jahres aus und verkaufst noch in diesem dritten Jahr. Damit ist die Bedingung erfüllt. Dieselbe Entscheidung sagt außerdem: Eine kurzzeitige Vermietung im Verkaufsjahr ist unschädlich, solange dieser zusammenhängende Zeitraum davor liegt.

Was als Eigennutzung zählt und was nicht

Zwei Punkte werden besonders unterschätzt. Erstens der Leerstand: Wer im Herbst auszieht, räumt und erst im Frühjahr des Folgejahres verkauft, hat im Verkaufsjahr keinen Tag Eigennutzung mehr — Variante 2 ist weg. Zweitens die Trennung: Bleibt der frühere Partner nach Deinem Auszug im Haus, ist das nicht Deine eigene Wohnnutzung. Mehr unter Verkauf bei Scheidung.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Hier gibt es eine Entwarnung, die vielen Erben nicht bekannt ist: Der Erbfall selbst ist kein Kauf. Deine Zehnjahresfrist beginnt nicht mit dem Todestag.

§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG bestimmt: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Es zählt also das Datum, an dem der Erblasser gekauft hat. Hat Deine Mutter das Haus vor dreißig Jahren erworben, greift § 23 EStG bei Dir nicht mehr. Dasselbe gilt bei einer Schenkung zu Lebzeiten.

Umgekehrt gilt: Hat der Erblasser die Wohnung erst vor vier Jahren gekauft, läuft seine Frist bei Dir weiter und Dir bleiben sechs Jahre. Deshalb gehört der alte Kaufvertrag in jede Nachlassakte; fehlt er, hilft ein Blick ins Grundbuch beim Amtsgericht Essen. Weitere Schritte unter Immobilie erben.

Wichtig ist die Abgrenzung: Zahlst Du Geschwistern eine Abfindung, um die Immobilie allein zu übernehmen, ist das insoweit ein entgeltlicher Erwerb, und für diesen Anteil beginnt eine neue Frist. Spätestens hier gehört ein Steuerberater dazu.

So wird der Gewinn berechnet

Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG ist der Gewinn der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten andererseits.

Zwei Details entscheiden über die Höhe. Erstens gehören die Kaufnebenkosten von damals zu den Anschaffungskosten — in Nordrhein-Westfalen also auch die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten. Zweitens mindern sich die Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG um die Abschreibung, die Du während einer Vermietung abgezogen hast. Die gesparte Steuer holt sich der Fiskus am Ende zurück.

Ein Rechenbeispiel für eine Eigentumswohnung in Frohnhausen, acht Jahre vermietet:

Ohne die Abschreibung wäre der Gewinn um 22.400 Euro niedriger. Wie belastbar der angesetzte Wert ist, hängt am Bewertungsverfahren — mehr unter Bewertungsverfahren wählen und unter vermietete Wohnung verkaufen.

Die Freigrenze ist kein Freibetrag

Nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bleiben Gewinne steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Früher lag dieser Betrag bei 600 Euro.

Der Unterschied ist entscheidend. Ein Freibetrag wird immer abgezogen: Bei 5.000 Euro Gewinn wären 4.000 Euro steuerpflichtig. Eine Freigrenze fällt beim Überschreiten komplett weg — bei 5.000 Euro Gewinn sind es 5.000 Euro. Und weil das Gesetz „weniger als 1.000 Euro“ sagt, ist schon ein Gewinn von genau 1.000 Euro voll steuerpflichtig.

Beim Immobilienverkauf spielt diese Grenze deshalb praktisch nie eine Rolle. Machst Du dagegen Verlust, kannst Du ihn nach § 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Deinem Gehalt.

Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel

Es gibt eine zweite Schwelle, die teurer werden kann als § 23 EStG. Wer regelmäßig kauft und verkauft, ist irgendwann kein privater Eigentümer mehr, sondern gewerblicher Grundstückshändler nach § 15 EStG.

Als Faustregel dient die Drei-Objekt-Grenze: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung wieder verkauft, gilt regelmäßig als gewerblich; jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt. Der Große Senat des Bundesfinanzhofs hat unter dem Aktenzeichen GrS 1/98 aber klargestellt, dass dies nur ein Indiz ist. Wer von Anfang an mit Weiterverkaufsabsicht kauft, handelt auch mit weniger Objekten gewerblich.

Die Folgen sind spürbar:

• Die Zehnjahresfrist gilt nicht mehr. Jeder Gewinn ist steuerpflichtig, auch nach fünfzehn Jahren.
• Es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Die Stadt Essen erhebt sie aktuell mit einem Hebesatz von 479 Prozent.
• Die Immobilien werden Umlaufvermögen. Damit entfällt die Abschreibung.
• Es kommen Gewerbeanmeldung, Buchführungspflichten und gegebenenfalls Umsatzsteuerfragen dazu.

Wenn Du innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte verkaufen willst, etwa nach der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses, sprich vorher mit einem Steuerberater über Reihenfolge und Zeitplan. Ein einziges Beratungsgespräch kann hier fünfstellige Beträge retten.

Fazit

• Die Frist des § 23 EStG beträgt zehn Jahre und läuft von notarieller Beurkundung zu notarieller Beurkundung. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintrag sind irrelevant.
• Selbst genutzte Immobilien sind ausgenommen — entweder durchgehend seit Anschaffung oder Fertigstellung oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
• Diese zweite Variante bedeutet nicht drei volle Jahre. Nach dem Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 10/19, genügt ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen, bei dem nur das mittlere Kalenderjahr voll abgedeckt sein muss.
• Zweitwohnung und selbst genutzte Ferienwohnung zählen als eigene Wohnzwecke, Vermietung, Leerstand und Überlassung an Angehörige ohne Kindergeldanspruch nicht.
• Bei geerbten und geschenkten Immobilien zählt nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG das Anschaffungsdatum des Erblassers oder Schenkers. Der Todestag beginnt keine neue Frist.
• Der Gewinn ist Veräußerungspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten, wobei die Anschaffungskosten um die abgezogene Abschreibung gekürzt werden.
• Die 1.000 Euro nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Ein Euro darüber, und der ganze Gewinn zählt.
• Ich bin Makler, kein Steuerberater. Die Fristen prüfe ich mit Dir, die verbindliche Antwort gibt Dein Steuerberater — und zwar vor dem Notartermin.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer

Ab wann läuft die Zehnjahresfrist genau?

Sie läuft vom Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags bis zum Tag der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrags, wobei weder Übergabe noch Kaufpreiszahlung noch der Eintrag im Grundbuch eine Rolle spielen.

Muss ich wirklich drei volle Jahre selbst gewohnt haben?

Nein, die zweite Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG verlangt nur die Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, und nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen IX R 10/19 genügt dafür ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen.

Zählt meine Ferienwohnung als Eigennutzung?

Ja, wenn Du sie selbst nutzt und sie Dir in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht, denn nach dem Urteil IX R 37/16 gehören auch Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Was passiert, wenn die Wohnung vor dem Verkauf leer stand?

Leerstand ist keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, und wenn Du deshalb im Verkaufsjahr keinen einzigen Tag mehr selbst dort gewohnt hast, greift die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien nicht mehr.

Meine Tochter wohnt mietfrei in der Wohnung, ist das Eigennutzung?

Nur solange Dir für sie Kindergeld oder der Kinderfreibetrag nach § 32 EStG zusteht, denn bei der Überlassung an ein Kind ohne diesen Anspruch hat der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 28/21 die Steuerbefreiung verneint.

Wann beginnt die Frist bei einer geerbten Immobilie?

Nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kauf durch den Erblasser, denn nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird Dir als unentgeltlichem Erwerber die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.

Wie wirkt sich die Abschreibung auf den Gewinn aus?

Sie erhöht ihn, weil sich nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten um jede Abschreibung mindern, die Du bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen hast.

Was ist der Unterschied zwischen Freigrenze und Freibetrag?

Ein Freibetrag bleibt immer steuerfrei und wird vom Gewinn abgezogen, eine Freigrenze dagegen fällt vollständig weg, sobald sie überschritten wird, weshalb bei einem Gewinn von 1.000 Euro oder mehr der komplette Betrag steuerpflichtig ist.

Kann ich die Steuer vermeiden, indem ich vor dem Verkauf wieder einziehe?

Das kann funktionieren, weil für die zweite Ausnahme des § 23 EStG ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre genügt, aber die Gestaltung hängt an Tagen und gehört deshalb vorher auf den Tisch eines Steuerberaters.

Wann werde ich zum gewerblichen Grundstückshändler?

Regelmäßig dann, wenn Du mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung wieder verkaufst, wobei der Große Senat des Bundesfinanzhofs unter dem Aktenzeichen GrS 1/98 betont hat, dass dies nur ein Indiz und keine starre Grenze ist.

Wer prüft das eigentlich beim Finanzamt?

Der Notar meldet jeden Kaufvertrag an das Finanzamt, sodass dort Anschaffungs- und Veräußerungsdatum bekannt sind, und den Gewinn musst Du in der Anlage SO Deiner Einkommensteuererklärung selbst angeben — zuständig sind in Essen je nach Wohnort die Finanzämter Essen-Süd, Essen-Nord und Essen-Ost.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 194, 195, 196 BauGB, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 23 EStG, § 16 PfandBG und Beleihungswertermittlungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof und Bundesgerichtshof. Marktdaten und Gebühren: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.