Zechenhaus verkaufen: worauf es bei Bergarbeitersiedlungen ankommt

Zwei Stufen hoch, Tür auf, und der Flur ist so schmal, dass zwei Erwachsene sich nicht ohne Drehung begegnen. Links die Küche, rechts die gute Stube, beide knapp vierzehn Quadratmeter, Decke bei zwei Meter fünfzig. Hinten führt eine Tür in einen Anbau aus demselben roten Ziegel: früher Stall für ein Schwein und ein paar Hühner, heute Abstellraum mit Waschmaschine. Dahinter ein Garten, der länger ist als das Haus tief. Genau dieser Garten ist der Grund, warum dieses Haus verkäuflich ist.

Woher diese Häuser kommen

Katernberg hatte vor der Industrialisierung 371 Einwohner; ein knappes Jahrhundert später waren es über 15.000. Der Stadtteil wuchs um die Zeche Zollverein herum, und die Zechengesellschaften mussten die Bergleute samt Familien unterbringen. Zwischen der Jahrhundertwende und dem Ersten Weltkrieg entstanden deshalb ganze Straßenzüge nach demselben Prinzip: einfache Häuser, große Gärten, kurze Wege zum Schacht.

Der Bestand ist bis heute groß: Von rund 91.500 Gebäuden mit Wohnraum im Essener Stadtgebiet stammen etwa 14.100 aus der Zeit bis 1918 und weitere 15.700 aus den Jahren 1919 bis 1948 — zusammen fast ein Drittel.

Was ein Zechenhaus baulich ausmacht

Die Bauweise ist erstaunlich einheitlich, weil sie einer Kostenlogik folgte und nicht einem Stil.

• Ziegelvollmauerwerk, meist 25 bis 38 Zentimeter stark, oft als Sichtmauerwerk mit Sockel aus Ruhrsandstein.
• Holzbalkendecken mit Einschub aus Schlacke, Sand oder Lehm; die Balkenköpfe liegen im Außenmauerwerk.
• Satteldach mit Tonpfannen, ohne Unterspannbahn, Dachraum ursprünglich unausgebaut.
• Kleine Grundrisse: je Wohneinheit oft 55 bis 80 Quadratmeter, Raumhöhen um 2,50 Meter, tragende Innenwand in der Mitte, enge Treppe.
• Stall- und Wirtschaftsanbau an der Rückseite plus Nutzgarten — Selbstversorgung war Teil des Konzepts.
• Keller nur teilweise, oft nur unter einem Raum, niedrig, mit Lehm- oder Ziegelboden. Viele Häuser wurden erst später ganz unterkellert — genau diese nachträglichen Eingriffe sind heute die kritischen Stellen.

Die typische Bauform ist das Vierhaus: vier Wohnungen unter einem Dach, jede mit eigenem Eingang an einer anderen Hausseite und eigenem Gartenanteil. Was fast immer fehlt, ist eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchte.

Wo sie in Essen stehen

Der Schwerpunkt liegt im Norden. In Katernberg und Stoppenberg führt die Denkmalliste der Stadt Essen die Siedlung Ottekampshof an der Katernberger Straße, die Siedlung Hegemannshof an der Meerbruchstraße und die Kolonie Zollverein III — im Volksmund Schlägel und Eisen — mit allein fast hundert Hausadressen. Die Zeche Zollverein selbst ist als Welterbestätte eingetragen.

Andere Bauherren haben genauso gebaut: die Siedlung Mathias-Stinnes in Karnap, die Kleinhaussiedlung Altendorf mit dem Wohnhof Dransfeld, die Siedlung Am Bögelsknappen und die Krupp-Siedlungen Altenhof I und II in Rüttenscheid, entstanden zwischen 1893 und 1914. Auch in Borbeck-Mitte und Horst stehen Vierhäuser derselben Zeit, meist ohne Denkmaleintrag.

Die Margarethenhöhe ist ein eigener Fall

Die Margarethenhöhe wird oft mit den Zechensiedlungen in einen Topf geworfen, und das ist falsch. Margarethe Krupp stiftete sie 1906, geplant hat sie Georg Metzendorf, die ersten Häuser waren 1910 fertig, gebaut wurde bis 1938. Entstanden sind 3.092 Wohneinheiten in 935 Gebäuden auf 115 Hektar — als erste deutsche Gartenstadt, mit einem Gestaltungsanspruch, den kein Zechenhaus hatte.

Für Dich als Verkäufer zählen zwei Dinge. Erstens ist der Denkmalschutz hier fast flächendeckend: Die Denkmalliste führt die Siedlung Margarethenhöhe A mit fast 600 Hausadressen als Baudenkmäler. Zweitens gehört ein großer Teil des Bestands bis heute der Margarethe Krupp-Stiftung für Wohnungsfürsorge und wird vermietet, nicht verkauft. Was auf den freien Markt kommt, ist entsprechend knapp — der Immobilienrichtwert liegt bei 2.650 Euro je Quadratmeter.

Denkmalschutz, Denkmalbereich, Erhaltungssatzung — drei verschiedene Dinge

Ein Baudenkmal steht mit seiner Adresse in der Denkmalliste der Stadt Essen — rund 2.900 Einträge in Teil A, geführt von der Unteren Denkmalbehörde im Amt für Bauordnung, Rathenaustraße 2, 45121 Essen, denkmalschutz@essen.de. Veränderungen an Fenstern, Dach, Fassade und oft auch Innenbauteilen brauchen vorher eine denkmalrechtliche Erlaubnis.

Ein Denkmalbereich wird durch Satzung festgelegt und erfasst ein ganzes Gebiet. In Essen gibt es davon genau zwei: Kettwig und die Siedlung Carl-Funke. Die Zechensiedlungen im Norden gehören nicht dazu — dort sind einzelne Häuser geschützt, nicht das Quartier.

Eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB kommt aus dem Baurecht, nicht aus dem Denkmalrecht. Essen hat davon zwei, für das Moltkeviertel und für die Eyhofsiedlung im Stadtwald, beide nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Sozialen Milieuschutz gibt es in Essen nicht.

Der Denkmalschutz hat eine Kehrseite, die im Verkaufsgespräch zu selten vorkommt: die Abschreibung. Bei Vermietung sind nach § 7i EStG acht Jahre lang bis zu 9 Prozent und danach vier Jahre lang bis zu 7 Prozent der begünstigten Baukosten absetzbar, bei Eigennutzung nach § 10f EStG zehn Jahre lang bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben. Bedingung ist immer die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten — ohne sie keine Bescheinigung und ohne Bescheinigung keine Abschreibung.

Die typischen Mängel — und was sie kosten

Feuchtigkeit ist Thema Nummer eins: Ohne Horizontalsperre zieht Wasser im Ziegel nach oben, das Schadensbild endet meist bei etwa achtzig Zentimetern über dem Boden mit weißen Salzausblühungen. Wo nachträglich unterkellert wurde, kommt seitlich eindringendes Wasser dazu.

Balkenköpfe sind Thema Nummer zwei und das teurere: Wo Holzbalken im feuchten Außenmauerwerk aufliegen, faulen sie. Schwingende Decken, Knarzen und schiefe Türlaibungen sind Hinweise, Sicherheit gibt nur eine Bauteilöffnung am Auflager.

Elektrik: Stoffleitungen, Keramiksicherungen, zwei Adern ohne Schutzleiter, zu wenige Stromkreise — der Ausgangspunkt jeder Innensanierung.

Dach, Fenster, Dämmung: alte Tonpfannen ohne Unterspannbahn, morsche Traufbohlen, Schornsteine ohne intakten Kopf, einfach verglaste oder früh isolierverglaste Fenster mit undichtem Anschluss ans Mauerwerk — und praktisch keine Dämmung. Bei Sichtmauerwerk scheidet eine Außendämmung optisch und bei Denkmalen rechtlich aus, es bleiben oberste Geschossdecke, Kellerdecke und gegebenenfalls Innendämmung.

Schadstoffe aus späteren Umbauten: Asbestzement-Wellplatten auf dem Stallanbau, asbesthaltiger Fliesenkleber, künstliche Mineralfasern in nachträglichen Dämmungen. Nach § 5a Gefahrstoffverordnung musst Du als Auftraggeber von Bauarbeiten — die Vorschrift gilt ausdrücklich auch für private Haushalte — dem ausführenden Betrieb vorab alle vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte und das Baujahr übermitteln. Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 darf niemand Asbestfreiheit unterstellen.

Was das GModG nach dem Verkauf verlangt

Zwei Nachrüstpflichten treffen den Käufer, nicht Dich — kennen solltest Du sie trotzdem, weil sie in jeder Verhandlung auftauchen. Nach § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz ist die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach darüber zu dämmen, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erreicht wird; Zielwert ist ein U-Wert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Nach § 69 GModG sind ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Beides ist binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang umzusetzen; Baudenkmäler und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit sind ausgenommen. Für das Verkaufsgespräch wichtig: Das sind die billigsten Maßnahmen am ganzen Haus, bei sechzig Quadratmetern Deckenfläche ein niedriger vierstelliger Betrag.

Wer solche Häuser kauft

Drei Gruppen, jede mit eigenem Argument. Familien mit begrenztem Budget kaufen den Garten und den Quadratmeterpreis — hier kostet ein Haus mit Grundstück, was anderswo eine Wohnung kostet. Handwerklich versierte Selbstnutzer kaufen die Substanz: massives Ziegelmauerwerk, klare Statik, überschaubare Größe. Kapitalanleger kaufen Vierhäuser als Paket, weil vier kleine Einheiten in Summe mehr Miete bringen als eine große.

Was alle drei abschreckt, ist Unklarheit. Ein Haus, bei dem niemand sagen kann, ob der Keller nachträglich ist und ob es in der Denkmalliste steht, bekommt einen Risikoabschlag, der jede ehrliche Mängelliste übersteigt.

Preise: die Richtwerte und eine Rechnung

Die amtlichen Werte kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Immobilienrichtwert gilt für eine unvermietete Eigentumswohnung im Weiterverkauf je Quadratmeter Wohnfläche und ist für ein Haus nur ein Orientierungspunkt — aber ein nützlicher, weil er das Preisniveau des Stadtteils abbildet.

Eine Rechnung mit gerundeten Zahlen. Eine Zechenhaushälfte in Katernberg, Baujahr 1908, 82 Quadratmeter Wohnfläche, 320 Quadratmeter Grundstück, Elektrik und Bad in den Siebzigern einmal erneuert, sonst weitgehend original.

Die letzte Zeile entscheidet über den Verkauf. Fast 3.000 Euro je Quadratmeter in einem Stadtteil mit einem Richtwert von 1.900 Euro funktioniert nur, wenn der Käufer selbst einzieht und die Sanierung als Lebensqualität verbucht. Ein Kapitalanleger rechnet anders und bietet weniger. Welches Verfahren für Dein Objekt das passende ist, steht unter Bewertungsverfahren wählen, die Herleitung des Startpreises unter Angebotspreis finden.

Wie Du so ein Haus richtig vermarktest

Der erste Schritt passiert vor dem ersten Foto: Unterlagen zusammenlegen — Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Nachweise über erneuerte Gewerke, Schornsteinfegerprotokoll, Energieausweis. Die alten Genehmigungen und Grundrisse, besonders die für den nachträglich ausgebauten Keller, holst Du über die Bauakte in Essen. Ein Bedarfsausweis ist bei einem unsanierten Ziegelhaus ehrlicher als ein Verbrauchsausweis, siehe Energieausweis in Essen.

Der zweite Schritt ist die Mängelliste: aufschreiben, was Du weißt, und dem Kaufvertrag als Anlage beilegen. Ein bekannter Mangel kostet Verhandlungsspielraum, ein verschwiegener kostet den Gewährleistungsausschluss — siehe Mängel richtig offenlegen.

Der dritte Schritt ist die Erzählung. Ein Zechenhaus verkaufst Du nicht als Altbau mit Sanierungsstau, sondern als solides Ziegelhaus mit einem Grundstück, das heute so niemand mehr zuschneidet. Führ die Besichtigung über den Garten, nicht über den Keller, und leg dem Interessenten eine Besichtigungs-Checkliste und den Text zum Altbaukauf in Essen in die Hand.

Fazit

Ein Zechenhaus aus der Zeit zwischen 1900 und 1920 ist ein Ziegelbau mit kleinen Räumen, Holzbalkendecken, Stallanbau und einem Garten, der den eigentlichen Wert trägt. Die teuren Stellen sitzen unten und oben: fehlende Horizontalsperre, faule Balkenköpfe, Dach ohne Unterspannbahn, Elektrik ohne Schutzleiter. Ob Dein Haus in der Denkmalliste steht, entscheidet über Erlaubnispflicht und über die Abschreibung nach § 7i und § 10f EStG. Preislich bewegst Du Dich in Katernberg und Stoppenberg zwischen 1.900 und 1.950 Euro Richtwert je Quadratmeter, auf der Margarethenhöhe bei 2.650 Euro. Verkauft wird ein solches Haus über Grundstück, Substanz und eine offene Mängelliste, nicht über Hochglanzfotos.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob mein Haus ein echtes Zechenhaus ist?

An der Kombination aus Ziegelvollmauerwerk, rückwärtigem Stallanbau aus demselben Stein, auffällig tiefem Garten und einem Grundriss mit tragender Mittelwand und Räumen um vierzehn Quadratmeter.

Steht mein Haus unter Denkmalschutz?

Das steht in der nach Straßen sortierten Denkmalliste der Stadt Essen, geführt von der Unteren Denkmalbehörde im Amt für Bauordnung, Rathenaustraße 2, 45121 Essen — bei den Zechensiedlungen im Norden ist der Eintrag hausadressgenau.

Was ist der Unterschied zwischen Denkmalbereich und Erhaltungssatzung?

Der Denkmalbereich kommt aus dem Denkmalrecht und erfasst in Essen nur Kettwig und die Siedlung Carl-Funke, die Erhaltungssatzung kommt aus dem Baurecht nach § 172 BauGB und besteht in Essen nur für das Moltkeviertel und die Eyhofsiedlung.

Darf ich bei einem denkmalgeschützten Zechenhaus die Fenster tauschen?

Nur mit vorheriger denkmalrechtlicher Erlaubnis, und in aller Regel nur gegen Fenster, die Material, Teilung und Profil des Originals aufnehmen — Kunststofffenster von der Stange sind dort praktisch nie genehmigungsfähig.

Welche Pflichten hat der Käufer nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz?

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs nach § 35 GModG mit einem Zielwert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin sowie die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG, beides binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang und mit Ausnahmen für Baudenkmäler.

Muss ich vor Bauarbeiten etwas zu Asbest mitteilen?

Ja, nach § 5a Gefahrstoffverordnung musst Du als Auftraggeber — die Regel gilt ausdrücklich auch für private Haushalte — dem ausführenden Betrieb vorab alle Dir vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte sowie das Baujahr übermitteln; bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gilt Asbest nicht als ausgeschlossen.

Wie viel bringt so ein Haus in Katernberg oder Stoppenberg?

Die Immobilienrichtwerte liegen bei 1.900 Euro in Katernberg und 1.950 Euro in Stoppenberg je Quadratmeter, der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Katernberg bei 225 Euro — für eine unsanierte Haushälfte mittlerer Größe ergibt das meist einen niedrigen sechsstelligen Betrag.

Soll ich vor dem Verkauf noch sanieren?

Die großen Gewerke in aller Regel nicht, weil Käufer dieser Häuser eigene Vorstellungen mitbringen und eine halbe Sanierung selten voll bezahlt wird; sinnvoll sind Entrümpeln, Reparaturen an Dach und Regenrinne und vollständige Unterlagen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.