Altbau kaufen in Essen: was du prüfen musst

Der Kellerabgang riecht nach nasser Erde. An der Wand, ungefähr in Kniehöhe, hat sich der Putz gelöst, darunter liegen weiße, pelzige Ausblühungen. Der Verkäufer sagt, das sei „Altbau eben“. Zwei Stockwerke höher steht eine Wohnung mit drei Meter vierzig Deckenhöhe, Stuckrosette, Flügeltüren und einem Blick über die Dächer von Rüttenscheid. Beides gehört zusammen, und die Frage ist nur, was der Keller kostet.

Drei Altbautypen, drei völlig verschiedene Rechnungen

Die Gründerzeit — grob die Zeit zwischen 1850 und 1918 — prägt Rüttenscheid, das Südviertel und Teile von Holsterhausen. Typisch sind Außenwände aus Vollziegelmauerwerk mit 30 bis 90 Zentimetern Stärke, Holzbalkendecken mit Einschub aus Schlacke oder Lehm, im Keller Gewölbe oder preußische Kappen, Sattel- oder Mansarddächer mit Tonziegeln und Holzfenster als Einfach- oder Kastenfenster. Eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchte fehlt in aller Regel, eine Vertikalabdichtung des Kellers ebenso. Das Moltkeviertel im Südostviertel und in Huttrop, von Robert Schmidt ab 1908 als städtebauliche Einheit geplant, ist der ambitionierteste Vertreter dieser Epoche.

Die Nachkriegsbauten der Fünfziger- und Sechzigerjahre findest Du in fast jedem Stadtteil. Gebaut wurde sparsam: dünne Wände, kleine Fenster, einfache Grundrisse. Die technischen Themen sind andere — Asbest in Bodenbelägen, Kleberesten und Nachtspeichergeräten, künstliche Mineralfasern in alten Dämmungen, oft eine überalterte Ölheizung.

Die Zechenhäuser im Norden stehen in Katernberg, Stoppenberg, Schonnebeck und Altenessen. Die Zeche Zollverein allein schuf bis zum Ersten Weltkrieg rund 4.000 Wohnungen in etwa 700 Häusern; Siedlungen wie Hegemannshof, Ottekampshof und Beisen prägen ganze Straßenzüge. Gebaut sind sie meist als Vierhäuser in Backstein, mit großen Gärten, niedrigen Räumen und flachen Kellern. Wer hier kauft, kauft Substanz und Grundstück — und einen Grundriss, der selten zu heutigen Gewohnheiten passt.

Von oben nach unten: Dach, Fassade, Fenster

Beim Dach zählt das Alter der Eindeckung und der Zustand der Konstruktion. In der Gründerzeit gibt es keine Unterspannbahn; wo Ziegel verrutschen, kommt Wasser direkt an das Holz. Sieh Dir die Fußpunkte der Sparren an, dort sammelt sich Feuchte, und prüfe Dachrinnen, Kehlen und Anschlüsse an Schornsteine und Gauben.

Bei der Fassade klopfst Du den Putz ab: Klingt er hohl, hat er sich gelöst. Risse über mehrere Geschosse gehören zum Statiker, nicht zum Malerbetrieb. Bei Stuckfassaden und Backsteinsichtmauerwerk scheidet eine Außendämmung praktisch aus — das erfahren viele Käufer erst beim Energieberater.

Die Fenster sind das Bauteil mit dem größten Missverständnis. Ein intaktes Kastenfenster erreicht ertüchtigt gute Werte und ist bei einem Baudenkmal meist erhaltungspflichtig. Der Austausch gegen Kunststoff spart Heizkosten und vernichtet zugleich einen Teil des Werts, der die Wohnung verkäuflich macht.

Keller, Feuchtigkeit und Holzbalkendecken

Die weißen Ausblühungen aus dem ersten Absatz sind Salze, die das Wasser aus dem Mauerwerk mitgebracht und beim Verdunsten zurückgelassen hat. Das zeigt aufsteigende Feuchte im Mauerwerk. Typisch ist ein Schadensbild, das bis etwa achtzig Zentimeter über den Boden reicht und dort scharf endet. Ursache ist die fehlende Horizontalsperre, eine fehlende Abdichtung der Kelleraußenwand oder beides.

Das ist kein Ausschlussgrund, sondern eine Kostenposition mit Bandbreite: nachträgliche Horizontalsperre, Innenabdichtung oder Freilegung und Abdichtung von außen. Welche Lösung passt, entscheidet ein Sachverständiger nach einer Feuchtemessung.

Der zweite kritische Punkt liegt darüber. Die Balken der Holzbalkendecken liegen mit ihren Köpfen im Außenmauerwerk. Genau dort treffen Holz und feuchte Wand aufeinander, und genau dort faulen sie. Prüfen kannst Du das nur eingeschränkt: Deutliches Schwingen der Decke, Knarzen, schiefe Türlaibungen und muffiger Geruch sind Hinweise. Sicherheit gibt erst eine Bauteilöffnung am Balkenauflager. Bei einem Haus mit feuchtem Keller und alter Decke lasse ich diese Öffnung grundsätzlich vor dem Kaufvertrag machen — der Unterschied zwischen einem gesunden und einem befallenen Auflager ist ein fünfstelliger Betrag.

Elektrik, Leitungen und Heizung

Eine alte Elektroinstallation erkennst Du an Stoffleitungen, Keramiksicherungen und zwei Adern statt drei. Ohne Schutzleiter fehlt die Grundlage jeder modernen Absicherung, dazu kommen zu wenige Stromkreise. Eine vollständige Erneuerung mit Fehlerstromschutzschaltern liegt bei rund achtzig bis hundertfünfzig Euro je Quadratmeter Wohnfläche und lässt sich sinnvoll nur zusammen mit Putzarbeiten planen.

Bei den Trinkwasserleitungen gilt seit der Novelle der Trinkwasserverordnung: Bleileitungen und einzelne Teilstücke müssen entfernt oder stillgelegt sein, der Grenzwert liegt derzeit bei zehn Mikrogramm je Liter und wird weiter abgesenkt. Verantwortlich ist der Eigentümer; in einer Gemeinschaft gehören Steigleitungen zum Gemeinschaftseigentum, Stichleitungen zum Sondereigentum. Eine Fristverlängerung beantragst Du beim Gesundheitsamt. Verzinkte Stahlrohre sind erlaubt, verengen sich aber durch Kalk und Rost — ein tröpfelnder Strahl im obersten Geschoss ist ein verlässlicher Test.

Die Heizung hat sich rechtlich entspannt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das an die Stelle des früheren GEG getreten ist, hat die Austauschpflicht für über dreißig Jahre alte Heizkessel gestrichen und die Vorgabe von 65 Prozent erneuerbarer Energien aufgegeben. Ein alter Kessel darf weiterlaufen; wirtschaftlich ist das selten die beste Entscheidung.

Denkmalschutz: Pflicht und Steuervorteil in einem

Ob ein Haus Baudenkmal ist, steht in der Denkmalliste. Zuständig ist die Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen, fachlich beteiligt das LVR-Amt für Denkmalpflege im Rheinland. Nach dem Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen brauchst Du für Veränderungen eine denkmalrechtliche Erlaubnis — für Fenster, Fassade, Dacheindeckung, oft auch für Innenbauteile.

Dem steht ein Steuervorteil gegenüber, den es sonst nirgends gibt. Für Baumaßnahmen an einem Baudenkmal, die zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung erforderlich sind, kannst Du bei Vermietung nach § 7i EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent absetzen — zusammen also die vollen Kosten über zwölf Jahre. Nutzt Du selbst, kannst Du nach § 10f EStG über zehn Jahre jeweils bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben abziehen. Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen darfst Du nach § 11b EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Der entscheidende Satz steht nicht im Steuergesetz, sondern in jedem Merkblatt der Denkmalbehörden: Abgestimmt werden muss vor Beginn der Arbeiten. Ohne vorherige Abstimmung gibt es keine Bescheinigung und damit keine erhöhte Abschreibung.

Erhaltungssatzung statt Milieuschutz

Milieuschutz im engeren Sinn, also eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB mit Genehmigungspflicht für Modernisierung und Umwandlung, gibt es in Essen nicht.

Zwei Erhaltungssatzungen gibt es aber: für das Moltkeviertel und für die Eyhofsiedlung im Stadtwald, eine geschlossene Anlage von fast 200 Häusern, die zwischen 1921 und 1924 entstand. Beide stützen sich auf § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und schützen die städtebauliche Eigenart des Gebiets. Innerhalb des Geltungsbereichs brauchen Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Neubau eine Genehmigung. Für die Eyhofsiedlung gibt es zusätzlich ein Gestaltungshandbuch. Liegt Dein Objekt in einem solchen Gebiet, klärst Du vor dem Kauf, was Du überhaupt verändern darfst. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht muss die Stadt binnen drei Monaten ausüben, § 28 Abs. 2 BauGB.

Was das GModG nach dem Eigentümerwechsel verlangt

Zwei Nachrüstpflichten bleiben und treffen Dich als neuen Eigentümer. Nach § 35 GModG ist die oberste Geschossdecke — oder alternativ das Dach darüber — zu dämmen, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erreicht wird; Zielwert ist ein U-Wert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Nach § 69 GModG sind ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Umzusetzen ist beides binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang.

Ausgenommen sind Baudenkmäler und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Die Pflicht knüpft an den ersten Eigentümerwechsel nach dem Stichtag der alten Regelung an: Wer ein selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus seit damals durchgehend besitzt, ist befreit — bis er verkauft oder vererbt. Verstöße sind bußgeldbewehrt. Beide Maßnahmen gehören zu den billigsten am ganzen Haus.

Der Energieausweis und was er nicht sagt

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und bei Vertragsschluss übergeben werden, § 80 GModG. Endenergiekennwert, Effizienzklasse, Ausweisart, Energieträger und Baujahr gehören nach § 87 GModG in die Anzeige. Gültig ist er zehn Jahre.

Der Unterschied ist entscheidend: Ein Verbrauchsausweis bildet ab, wie die Vorbewohner geheizt haben, ein Bedarfsausweis rechnet Hülle und Anlagentechnik durch. Für die Sanierungsplanung taugt nur der zweite.

Sanierungskosten je Quadratmeter

Die Spannen sind groß, weil Zustand und Ausstattungswunsch das Ergebnis stärker treiben als der Quadratmeterpreis eines einzelnen Gewerks. Rechne bei einem unsanierten Gründerzeithaus mit dem oberen Rand, beim Zechenhaus mit der Mitte.

Richtwerte in den Stadtteilen — und die Rechnung davor

Die amtlichen Werte kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Immobilienrichtwert bezieht sich auf eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; der Bodenrichtwert auf einen Quadratmeter Wohnbauland.

Ein Rechenbeispiel mit gerundeten Zahlen. Eine Gründerzeitwohnung in Rüttenscheid, Baujahr 1904, 96 Quadratmeter, unsaniert, Kaufpreis 290.000 Euro.

Mit knapp 3.963 Euro je Quadratmeter liegst Du deutlich über dem Richtwert für Rüttenscheid und sogar über dem für Bredeney. Das kann richtig sein, wenn die Wohnung nach der Sanierung zum Besten im Viertel gehört. Es ist falsch, wenn Du die Sanierungskosten für einen Bonus hältst, den der Markt Dir später zurückzahlt. Wie Du bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die Gemeinschaft prüfst, steht unter Protokolle der Eigentümerversammlung richtig lesen und Erhaltungsrücklage richtig einschätzen. Die alten Genehmigungen und Grundrisse holst Du Dir über die Bauakte in Essen, den Überblick über die Stadtteile gibt Immobilien in Essen.

Fazit

Ein Altbau in Essen ist nicht ein Objekt, sondern drei sehr verschiedene: Gründerzeit im Süden, Nachkriegsbau überall, Zechenhaus im Norden. Die teuren Überraschungen sitzen fast immer unten und innen — im Keller ohne Sperrschicht, an den Balkenköpfen im Mauerwerk, in der Elektrik ohne Schutzleiter. Denkmalschutz kostet Freiheit und bringt über § 7i und § 10f EStG eine Abschreibung, die es sonst nirgends gibt, aber nur bei Abstimmung vor Baubeginn. Nach dem Kauf hast Du zwei Jahre Zeit für die Nachrüstpflichten aus § 35 und § 69 GModG. Und die einzige Zahl, die zählt, ist Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sanierung, geteilt durch die Quadratmeter — verglichen mit dem Richtwert des Stadtteils.

Häufige Fragen zum Altbaukauf in Essen

Woran erkenne ich aufsteigende Feuchtigkeit im Keller?

An abgeplatztem Putz und weißen Salzausblühungen, die typischerweise bis etwa achtzig Zentimeter über dem Boden reichen und dort scharf enden — Ursache ist fast immer eine fehlende Horizontalsperre, eine fehlende Außenabdichtung oder beides.

Muss ich die Balkenköpfe wirklich vor dem Kauf öffnen lassen?

Bei einem Haus mit feuchtem Keller und alter Holzbalkendecke ja, denn Schwingen, Knarzen und Geruch sind nur Hinweise, und der Unterschied zwischen einem gesunden und einem verfaulten Auflager bewegt sich schnell im fünfstelligen Bereich.

Gibt es in Essen eine Mietpreisbremse oder Milieuschutz?

Nein, Essen ist weder in der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen aufgeführt noch gibt es eine soziale Erhaltungssatzung; es bestehen lediglich zwei städtebauliche Erhaltungssatzungen für das Moltkeviertel und die Eyhofsiedlung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.

Wie hoch ist die Denkmal-Abschreibung genau?

Bei Vermietung nach § 7i EStG acht Jahre lang bis zu 9 Prozent und danach vier Jahre lang bis zu 7 Prozent der begünstigten Baukosten, bei Eigennutzung nach § 10f EStG zehn Jahre lang bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben.

Was passiert, wenn ich ohne Abstimmung mit der Denkmalbehörde saniere?

Dann bekommst Du für diese Maßnahmen keine Bescheinigung, und ohne Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an — unabhängig davon, dass die Arbeiten auch denkmalrechtlich unzulässig gewesen sein können.

Muss ich nach dem Kauf sofort die Heizung tauschen?

Nein, das GModG hat die Austauschpflicht für über dreißig Jahre alte Heizkessel gestrichen und auch die frühere 65-Prozent-Regel aufgegeben, sodass ein alter Kessel weiterlaufen darf.

Welche Pflichten habe ich als neuer Eigentümer wirklich?

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs nach § 35 GModG und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG, jeweils binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang und mit Ausnahmen für Denkmäler und wirtschaftliche Unzumutbarkeit.

Bleileitungen im Altbau — wie schlimm ist das?

Nach der Trinkwasserverordnung müssen Bleileitungen und einzelne Teilstücke entfernt oder stillgelegt sein; der Grenzwert liegt derzeit bei zehn Mikrogramm je Liter und wird abgesenkt, eine Fristverlängerung ist beim Gesundheitsamt zu beantragen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — worauf soll ich achten?

Der Verbrauchsausweis zeigt das Heizverhalten der Vorbewohner, der Bedarfsausweis rechnet Gebäudehülle und Anlagentechnik durch; für eine Sanierungsplanung ist nur der Bedarfsausweis brauchbar.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.