Bauakteneinsicht in Essen: so kommst du an die Pläne

Der Käufer stand im ausgebauten Dachgeschoss eines Hauses in Holsterhausen und fragte: „Ist das eigentlich genehmigt?“ Der Verkäufer wusste es nicht. Die Antwort lag an der Lindenallee 10, im Bauaktenarchiv der Stadt Essen — und bis zum Termin dort vergingen Wochen. Wer früh in die Bauakte schaut, verhandelt später aus einer viel besseren Position.

Was im Bauaktenarchiv liegt

Die Bauakte ist die Lebensgeschichte deines Hauses in Papierform. Je nach Alter und Umbauten findest du dort:

• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten
• den Bauschein und die Baugenehmigung
• Nachträge und Änderungsgenehmigungen für Anbauten, Dachausbauten, Gauben
• statische Berechnungen und Pläne
• Bescheinigungen, Auflagen, Schriftwechsel mit der Bauordnung
• manchmal Nutzungsänderungen, etwa vom Laden zur Wohnung

Für den Verkauf sind vor allem die Bauzeichnungen und der Bauschein wichtig. Käufer wollen sehen, dass das Haus so genehmigt ist, wie es dasteht. Banken wollen den Grundriss, um die Wohnfläche zu prüfen. Und du willst wissen, ob der Vorbesitzer damals alles angemeldet hat.

Wer hineinschauen darf

Das Archiv ist nicht öffentlich. Einsicht bekommen nur Eigentümer, Bevollmächtigte und Hausverwaltungen. Nachbarn, Interessenten oder neugierige Angehörige bleiben draußen.

Als Eigentumsnachweis gilt nicht nur der Grundbuchauszug. Auch der Grundbesitzabgabenbescheid reicht, ebenso der Kaufvertrag. Das spart Zeit und Geld, denn den Abgabenbescheid hast du ohnehin in der Schublade. Wenn du trotzdem einen frischen Auszug möchtest, erkläre ich den Weg auf der Seite Grundbuchauszug in Essen beantragen.

So läuft die Einsicht ab

Spontan vorbeigehen funktioniert nicht. Der Ablauf ist immer derselbe:

1. Antragsformular ausfüllen und mit den Nachweisen per E-Mail an Bauaktenarchiv@essen.de schicken.
2. Warten. Die Akten werden erst herausgesucht, nichts liegt griffbereit im Regal.
3. Das Bauaktenarchiv meldet sich und vereinbart einen Termin.
4. Zum Termin erscheinen, Ausweis und Nachweise mitbringen, Akte durchsehen.
5. Kopien der zulässigen Unterlagen anfordern und die Gebühr direkt bezahlen.

Wichtig ist der zweite Punkt. Eine Einsichtnahme ist nur nach vorheriger Terminabsprache möglich, und wie lange die Bereitstellung dauert, hängt davon ab, wie viel zu deiner Adresse gelagert ist. Bei einem Altbau in Rüttenscheid mit mehreren Umbauten können das etliche Bände sein. Plane den Antrag also früh ein, am besten noch bevor du über den Preis nachdenkst.

Wenn du selbst nicht hingehen willst oder kannst, gibt es die digitale Übermittlung. Dann wird die Akte ohne persönliche Einsicht bereitgestellt und dir zugeschickt. Das ist bequem, kostet aber pro Band ebenfalls Geld.

Was die Bauakteneinsicht kostet

Die Stadt erhebt für die Bereitstellung Gebühren, gestaffelt nach der Zahl der Bände. Bezahlt wird mit Karte, alle gängigen Karten außer American Express werden akzeptiert. Bargeld nimmt das Archiv nicht.

Der letzte Punkt tut weh und wird oft überlesen: Wer den Termin platzen lässt, ohne abzusagen, zahlt trotzdem. Die Akten wurden ja herausgesucht. Ein kurzer Anruf oder eine E-Mail kostet nichts, das Nichterscheinen 54 Euro. Und weil die Stadt ihre Gebührenordnung fürs Bauaktenarchiv zuletzt angepasst hat, lohnt vor dem Termin ein kurzer Blick auf die aktuelle Übersicht im Serviceportal.

Kopien: was du mitnehmen darfst

Nicht alles in der Akte darf kopiert werden. Aus Datenschutzgründen bekommst du Kopien nur von Bauzeichnungen, Bauscheinen sowie statischen Berechnungen und Plänen. Schriftwechsel, Nachbarangaben oder persönliche Daten Dritter bleiben in der Akte.

Für den Verkauf reicht das aber vollkommen. Grundrisse, Schnitte, Ansichten und der Bauschein sind genau die Blätter, die Käufer und Bank sehen wollen. Nimm dir beim Termin Zeit, alles durchzugehen, und markiere gleich, was kopiert werden soll — ein zweiter Termin kostet erneut.

Wenn die Akte Lücken hat

Die Stadt gewährleistet nicht, dass die Akten vollständig sind. Bei Häusern aus der Zeit vor dem Krieg fehlen in Essen häufig Unterlagen, gerade in stark zerstörten Vierteln wie Altenessen oder rund um die Innenstadt. Das ist kein Drama, aber du musst wissen, wie du damit umgehst.

Fehlen die Pläne ganz, lässt du die Grundrisse neu aufmessen und zeichnen. Ein Architekt oder Bauingenieur macht das an einem Vormittag. Weicht der Bau von der Zeichnung ab, muss ohnehin neu aufgemessen werden — sonst stimmt die Wohnflächenberechnung nicht. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Räume ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Keller, Waschküche, Heizungsraum, Bodenraum und Garage zählen nie mit. Und Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht erfüllen, ebenfalls nicht — der ausgebaute Hobbykeller ohne Genehmigung ist also keine Wohnfläche.

Stellt sich heraus, dass ein Anbau nie genehmigt wurde, ist Ehrlichkeit die günstigste Lösung. Verschwiegene Schwarzbauten sind ein klassischer Grund für Streit nach dem Verkauf. Besser: offen benennen, den Preis realistisch ansetzen und dem Käufer sagen, was er tun kann.

Was du neben der Bauakte noch besorgen solltest

Die Bauakte ist ein Baustein. Rund um die Lindenallee 10 sitzt gleich noch das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster — dort bekommst du die Liegenschaftskarte, im Geoshop für fünfzehn Euro, am Schalter für dreißig. Verwechsle sie nicht mit dem amtlichen Lageplan, der ist eine beurkundete Vermessungsleistung fürs Baugenehmigungsverfahren und beim normalen Verkauf nicht nötig.

Dazu kommen die Anliegerbescheinigung von Amt 66, die Altlastenauskunft von Amt 62, die Baulastenauskunft an baulasten@essen.de und bei Grundstücken im Essener Osten und Norden die Bergbauauskunft der Bezirksregierung Arnsberg in Dortmund für dreißig Euro. Den Energieausweis brauchst du ebenfalls, und zwar schon für die Anzeige. Die komplette Liste mit Kosten und Bearbeitungszeiten steht auf der Seite Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Wie sich das alles in den Verkauf einfügt, zeigt der Ablauf eines Immobilienverkaufs. Was ich dafür berechne, steht offen bei den Maklerkosten in Essen. Und wer geerbt hat und erst den Nachweis braucht, findet ihn über die Seite Erbschein beantragen. Mehr über meine Arbeit in dieser Stadt gibt es unter Immobilienmakler Essen.

Fazit

• Die Bauakte liegt im Bauaktenarchiv, Lindenallee 10, und wird nur nach Vorbestellung mit Termin bereitgestellt.
• Einsicht bekommen Eigentümer, Bevollmächtigte und Hausverwaltungen — mit Ausweis und Eigentumsnachweis.
• Als Eigentumsnachweis genügt auch der Grundbesitzabgabenbescheid, ein Grundbuchauszug ist nicht zwingend.
• Bis zwei Bände kosten 54 Euro, jeder weitere 15 Euro, die Höchstgebühr liegt bei 500 Euro.
• Ein versäumter Termin ohne Absage kostet 54 Euro — kurz absagen kostet nichts.
• Kopien gibt es nur von Bauzeichnungen, Bauscheinen sowie statischen Berechnungen und Plänen.
• Vollständigkeit wird nicht garantiert; fehlen Pläne, hilft neu aufmessen und sauber rechnen.
• Mit Vollmacht übernehme ich den Antrag und den Termin für dich — bei GOTTSCHLING Immobilien gehört das dazu.

Häufige Fragen zur Bauakteneinsicht in Essen

Wo befindet sich das Bauaktenarchiv in Essen?

Im Amt für Stadtplanung und Bauordnung an der Lindenallee 10 in 45127 Essen, erreichbar per E-Mail an Bauaktenarchiv@essen.de.

Kann ich einfach vorbeikommen und in meine Bauakte schauen?

Nein, Einsicht gibt es ausschließlich nach vorheriger Terminabsprache; du reichst den Antrag ein, und das Archiv meldet sich, sobald die Akten herausgesucht sind.

Brauche ich einen Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis?

Nicht zwingend — auch der Grundbesitzabgabenbescheid oder der Kaufvertrag wird als Nachweis akzeptiert, was Zeit und Gebühren spart.

Was kostet die Einsicht in die Bauakte?

Für bis zu zwei Bände 54 Euro, jeder weitere Band 15 Euro, höchstens 500 Euro; ohne persönliche Einsicht sind es 54 Euro für den ersten Band, 5 Euro je weiterem und höchstens 300 Euro.

Was passiert, wenn ich meinen Termin vergesse?

Ein ohne Absage versäumter Termin wird mit 54 Euro berechnet, weil die Akten bereits bereitgestellt wurden — eine kurze Absage per E-Mail oder Telefon verhindert das.

Darf ich alles aus der Akte kopieren?

Nein, aus Datenschutzgründen sind Kopien nur von Bauzeichnungen, Bauscheinen sowie statischen Berechnungen und Plänen erlaubt.

Was mache ich, wenn die Bauakte unvollständig ist?

Die Stadt gewährleistet keine Vollständigkeit, also lässt du fehlende Grundrisse von einem Architekten oder Bauingenieur neu aufmessen und zeichnen — das ist ohnehin nötig, wenn anders gebaut wurde als genehmigt.

Kann mein Makler die Bauakte für mich einsehen?

Ja, mit deiner schriftlichen Vollmacht, dem Eigentumsnachweis und meinem Personalausweis übernehme ich Antrag und Termin komplett.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Keine Lust auf Ämtermarathon? Beim Verkauf über mich hole ich alle Unterlagen – Grundbuch, Kataster, Bauakte, Energieausweis, Bergbau- und Altlastenauskunft. Das ist in der Courtage enthalten. Unverbindlich anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: § 12 GBO, Wohnflächenverordnung, Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals Gebäudeenergiegesetz). Gebühren nach GNotKG, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW und den Gebührenblättern der Stadt Essen. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele, Stadt Essen, Bezirksregierung Arnsberg. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.