Stadtbezirk V Altenessen/Karnap/Vogelheim: Wohnen und Immobilien

1812 lebten in Altenessen 556 Menschen. 1915 waren es über 45.000. Dazwischen liegen die Zechen Anna, Carl, Fritz-Heinrich und Vereinigte Helene & Amalie — und die Erkenntnis, dass ein Ort auch ohne Dorfkern zur Großsiedlung werden kann. Genau das ist hier passiert: Altenessen wuchs nicht aus einer Mitte heraus, sondern rund um verstreut liegende Schachtanlagen.

Der Stadtbezirk V umfasst Altenessen-Süd, Altenessen-Nord, Karnap und Vogelheim: vier Stadtteile auf 18,34 Quadratkilometern mit rund 58.200 Einwohnern. Er ist der günstigste Bezirk Essens, und er ist derjenige, in dem die Fragen nach Bergbau, Altlasten und Kampfmitteln am häufigsten gestellt werden. Zu Recht.

Dabei ist er auch der Bezirk, in dem sich am meisten verändert. Die Emscher wird umgebaut, Zechenbrachen werden Gewerbe- und Grünflächen, und im Emscherpark in Karnap soll ein Teil der kommenden Internationalen Gartenausstellung stattfinden. Wer hier kauft, kauft in einer Gegend, die sich noch bewegt.

Die Stadtteile im Bezirk

Die Werte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Immobilienrichtwert gilt für eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf je Quadratmeter Wohnfläche, der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der Median über die vier Stadtteilwerte liegt bei 1.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 227,50 Euro je Quadratmeter Boden. Beides ist der niedrigste Wert aller neun Essener Stadtbezirke; der gesamtstädtische Median liegt bei 2.300 Euro. Den Vergleich aller 50 Stadtteile findest Du unter Immobilienpreise Essen.

Vogelheim hält gleich zwei Essener Tiefstwerte: den niedrigsten Bodenrichtwert aller Stadtteile mit 210 Euro und mit 165 Euro auch die günstigste einzelne Bodenrichtwertzone der ganzen Stadt. Beim Immobilienrichtwert gibt es dort allerdings nur zwei Zonen — die Zahl beschreibt einen sehr kleinen Wohnungsbestand und ist entsprechend vorsichtig zu lesen.

Was den Bezirk prägt

Altenessen taucht ab 1120 als Aldenessende in den Quellen auf, abgegrenzt vom eigentlichen Essen wurde es erstmals am 7. Dezember 1310 in einer Urkunde. Der Ort lag an der Strata Coloniensis, einer frühmittelalterlichen Altstraße, die ungefähr auf der heutigen Altenessener Straße verlief. Ein dörflicher Siedlungskern hat sich nie herausgebildet — und das merkt man dem Stadtteil bis heute an.

1808 entstand unter napoleonischer Verwaltung die Munizipalität Altenessen, zu der neben Altenessen auch Karnap, Katernberg, Stoppenberg, Kray, Leithe, Schonnebeck, Frillendorf, Huttrop und Rüttenscheid gehörten. Ab 1874 blieben nur noch Altenessen und Karnap übrig. Am 1. April 1915 wurde Altenessen nach Essen eingemeindet. Karnap schied dabei aus, war für einige Jahre eigenständige Gemeinde mit eigenem Bürgermeister und kam erst im August 1929 zu Essen.

Den Ausschlag gab die Kohle. 1847 wurde der Bahnhof Altenessen an der Köln-Mindener Eisenbahn eröffnet; bis zur Eröffnung des Essener Hauptbahnhofs 1862 war er der wichtigste Bahnhof der Stadt. Dann kamen die Zechen in dichter Folge: Anna 1851, Carl 1855, Fritz-Heinrich 1859, Vereinigte Helene & Amalie 1873. Zwischen ihnen wuchsen Kolonien und Zulieferbetriebe. 1893 war die Straßenbahn nach Essen fertig, 1897 wurde der Kaiser-Wilhelm-Park eröffnet.

Und dann kam das Ende, schneller als der Aufstieg. Mit dem Bergwerk Emil-Fritz endete Anfang der 1970er Jahre der Steinkohlenbergbau in Altenessen. In Vogelheim wurde 1973 die Zeche Emil-Emscher stillgelegt. In Karnap traf es Ende Dezember 1972 die Zeche Mathias Stinnes — ein Stadtteil, der bis in die fünfziger Jahre mehr Arbeitsplätze hatte als Einwohner, verlor in einem knappen Jahrzehnt über 6.000 Stellen. An der Haltestelle Arenbergstraße erinnert seit 1982 eine Seilscheibe daran.

Für die Bausubstanz heißt das: Der Bestand ist überwiegend Arbeiterwohnungsbau aus der Zechenzeit, ergänzt um Wiederaufbau und Siedlungsbau der Nachkriegsjahrzehnte. Die Mathias-Stinnes-Siedlung in Karnap entstand für die Belegschaft der gleichnamigen Zeche. Wenn Du so ein Haus verkaufst oder erbst, gelten andere Regeln als bei einem freistehenden Neubau — dazu habe ich unter Zechenhaus verkaufen geschrieben.

Vogelheim ist der jüngste Stadtteil des Bezirks und kam erst in den 1970er Jahren aus dem Borbecker Zusammenhang hierher. Im Mittelalter war es bäuerlich geprägt, mit den Herrensitzen Heck und Horl. Bekannt wurde es überregional durch einen Fund von 1926: die Vogelheimer Klinge, das älteste bekannte menschliche Werkzeug der Region. Heute prägen der Essener Stadthafen und die angrenzenden Industrieflächen den Stadtteil.

Preisgefälle im Bezirk

Zwischen Altenessen-Süd mit 2.000 Euro und Vogelheim mit 1.900 Euro liegen nur 100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist praktisch kein Gefälle mehr, sondern ein Plateau. Auch innerhalb der Stadtteile ist es ruhig: Altenessen-Süd bewegt sich über fünfzehn Zonen zwischen 1.950 und 2.050 Euro, Altenessen-Nord über vierzehn Zonen zwischen 1.900 und 2.000 Euro.

Beim Boden ist die Spreizung relativ gesehen deutlicher: 280 Euro in Altenessen-Süd gegenüber 210 Euro in Vogelheim, also ein Drittel Unterschied. Die Grenze verläuft von Süd nach Nord. Je näher an der Innenstadt und an den Stadtbahnknoten Altenessen Mitte und Karlsplatz, desto höher. Je näher an Emscher, Rhein-Herne-Kanal, Hafen und Kraftwerk, desto niedriger.

Was das für Dich bedeutet: In diesem Bezirk kannst Du den Stadtteilnamen bei der Preisfindung fast vergessen. Entscheidend sind drei andere Dinge. Erstens der bauliche Zustand — bei einem so engen Preisband schlägt jede aufgeschobene Sanierung voll durch. Zweitens die konkrete Belastung durch Verkehr und Gewerbe; die B 224, die A 42 und die Industrieachse am Kanal machen einen hörbaren Unterschied von Straße zu Straße. Drittens die Bergbauvergangenheit des Grundstücks.

Der dritte Punkt ist hier wichtiger als in jedem anderen Essener Bezirk. Über den alten Grubenfeldern kann es zu Senkungen kommen; Risse in Fassade und Innenwänden sind ein Warnsignal, dem Du nachgehen solltest. Was ein Bergschaden rechtlich ist, steht im Lexikon, und welche Gebiete betroffen sind, beschreibe ich unter Bergsenkungsgebiete in Essen. Dazu kommen Altlasten auf ehemaligen Industrieflächen, die vor allem bei Grundstückskäufen relevant werden — mehr dazu unter Altlasten in Essen.

Ein Sonderfall ist die Emscher. Der Umbau vom offenen Abwasserlauf zum renaturierten Fluss verändert die Umgebung im Norden des Bezirks spürbar, und in Karnap ist der Emscherpark, angelegt auf einer ehemaligen Bauschuttdeponie, das sichtbarste Beispiel. Wie sich so etwas auf Werte auswirkt, steht unter Emscherumbau und Immobilienwerte.

Verkehr und Anbindung

Altenessen ist der am besten angebundene Stadtteil des Essener Nordens. Der Regionalbahnhof Essen-Altenessen bietet Direktverbindungen unter anderem nach Dortmund, Hamm, Herne, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg, Düsseldorf, Krefeld und Mönchengladbach.

Im Nahverkehr fahren die Stadtbahnlinien U 11 und U 17 sowie die Straßenbahnlinie 108, die von Altenessen Bahnhof bis nach Bredeney durchfährt. Wichtigste Knoten sind neben dem Bahnhof die U-Bahnhöfe Altenessen Mitte und Karlsplatz. Karnap wird ebenfalls von der U 11 erreicht, wichtigste Haltestelle dort ist Boyer Straße.

Beim Auto verläuft die B 224 in Nord-Süd-Richtung durch Altenessen und trifft am Autobahnkreuz Essen-Nord auf die A 42. Weiter östlich liegt die Anschlussstelle Essen-Altenessen, im Norden die Anschlussstelle Essen-Altenessen/Karnap. Die B 224 soll zur A 52 ausgebaut werden.

Vogelheim hat mit dem Bahnhof Essen-Vogelheim zwar einen Bahnanschluss, aber ausschließlich für den Güterverkehr zum Stadthafen und zur Aluminiumhütte. Personenverkehr findet dort nicht statt; erschlossen wird der Stadtteil über Buslinien.

Für Radfahrer führt der Emscher Park Radweg durch den Süden von Karnap und durch die Mathias-Stinnes-Siedlung. Karnap selbst grenzt an gleich drei Nachbarstädte: Bottrop im Westen, Gladbeck im Norden und Gelsenkirchen im Osten.

Für wen der Bezirk passt

Passt gut, wenn Dein Budget begrenzt ist und Du trotzdem Eigentum willst. Nirgendwo in Essen bekommst Du mehr Quadratmeter für Dein Geld. Passt gut für Kapitalanleger, die auf Rendite statt auf Wertsteigerung schauen: Bei Kaufpreisen um 1.900 bis 2.000 Euro je Quadratmeter und stabiler Mietnachfrage stimmt oft das Verhältnis. Passt gut für Pendler in den nördlichen Ruhrgebietsstädten — Gelsenkirchen, Bottrop und Gladbeck sind von Karnap aus näher als die Essener Innenstadt. Und passt gut für alle, die einen Stadtteil mit funktionierender Nachbarschaft und aktiven Vereinen suchen; das ist hier über Generationen gewachsen.

Passt eher nicht, wenn Du auf Wertsteigerung spekulierst. Der Markt ist stabil, aber flach. Passt eher nicht, wenn Du ein Objekt ohne Bergbau- und Industrievergangenheit suchst; das gibt es hier praktisch nicht, und wer die Prüfung überspringt, kauft ein Risiko mit. Passt eher nicht, wenn Ruhe und Luftqualität ganz oben stehen — Kraftwerk, Hafen, Kanal, A 42 und B 224 prägen große Teile des Bezirks. Und passt eher nicht, wenn Du erwartest, dass ein Verkauf hier schnell geht. Auf einem flachen Markt braucht ein realistischer Preis Geduld, ein zu hoher kostet Monate.

Das Wichtigste in Kürze

• Vier Stadtteile auf 18,34 Quadratkilometern mit rund 58.200 Einwohnern. Altenessen-Süd ist mit über 27.000 Menschen der drittgrößte Stadtteil Essens.
• Bezirksmedian: 1.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 227,50 Euro je Quadratmeter Boden — der niedrigste Wert aller neun Essener Bezirke.
• Die Spanne zwischen teuerstem und günstigstem Stadtteil beträgt nur 100 Euro je Quadratmeter. Entscheidend ist hier der Zustand des Objekts, nicht der Stadtteilname.
• Vogelheim hat mit 210 Euro den niedrigsten Bodenrichtwert und mit 165 Euro die günstigste einzelne Bodenzone der ganzen Stadt.
• Bergbau, Altlasten und Bergsenkungen sind hier keine Randthemen. Prüfe vor jedem Kauf Grubenfeld, Altlastenkataster und Kampfmittelauskunft.
• Anbindung: Regionalbahnhof Essen-Altenessen, Stadtbahnlinien U 11 und U 17, Straßenbahn 108, A 42 und B 224.

Häufige Fragen

Welche Stadtteile gehören zum Stadtbezirk V?

Altenessen-Süd, Altenessen-Nord, Karnap und Vogelheim. Altenessen wurde bei der Eingemeindung wegen seiner Größe amtlich in einen Nord- und einen Südteil geteilt; zusammengenommen wäre es der bevölkerungsreichste Stadtteil Essens.

Warum ist der Bezirk V der günstigste in Essen?

Weil hier der Strukturbruch am tiefsten war. Die Zechen waren die einzigen großen Arbeitgeber, und mit ihrem Ende in den frühen 1970er Jahren fielen die industriellen Arbeitsplätze fast vollständig weg. Der Wohnungsbestand stammt überwiegend aus der Zechenzeit und aus dem Nachkriegsbau.

Muss ich im Bezirk V mit Bergschäden rechnen?

Der gesamte Bezirk liegt über altem Steinkohlenbergbau. Ob Dein konkretes Grundstück betroffen ist, klärt eine Auskunft bei der RAG. Wie das geht, steht unter Bergbauauskunft RAG. Bestehende Risse solltest Du vor dem Kauf fachlich beurteilen lassen.

Wie steht es mit Kampfmitteln?

Der Essener Norden mit seinen Zechen und Industrieanlagen war im Zweiten Weltkrieg ein Hauptziel von Luftangriffen. Vor Bauarbeiten mit Erdeingriff ist eine Auskunft üblich und sinnvoll, siehe Kampfmittelauskunft Essen.

Und Altlasten?

Auf ehemaligen Zechen-, Kokerei- und Industrieflächen ist eine Auskunft aus dem Altlastenkataster vor dem Kauf eines Grundstücks Pflichtprogramm. Wie Du sie bekommst, steht unter Altlastenauskunft Essen.

Lohnt sich hier eine Kapitalanlage?

Rechnerisch oft ja, weil das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete günstiger ist als im Süden der Stadt. Aber rechne mit realen Instandhaltungskosten für alten Bestand und kalkuliere ein Mietausfallwagnis ein. Eine Anleitung steht unter Mietrendite berechnen.

Was ist besonders an Karnap?

Karnap ist der nördlichste Stadtteil Essens und der einzige nördlich der Emscher. Dort liegt mit 26,5 Metern über Normalnull auch der tiefste Punkt der Stadt. Der Stadtteil grenzt an Bottrop, Gladbeck und Gelsenkirchen.

Wie komme ich von Altenessen in die Innenstadt?

Mit den Stadtbahnlinien U 11 und U 17 oder der Straßenbahnlinie 108, alle mit direkter Verbindung zum Hauptbahnhof. Mit dem Auto über die B 224 in Nord-Süd-Richtung.

Welches Amtsgericht ist zuständig?

Für Grundbuch und Nachlass ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 die zentrale Adresse. Essen hat insgesamt drei Amtsgerichte: Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele.

Verändert der Emscherumbau die Werte im Bezirk?

Er verändert das Umfeld, und das wirkt langsam. Wo aus einem offenen Abwasserlauf ein renaturierter Fluss mit Radweg wird, steigt die Aufenthaltsqualität. Auf den Richtwerten ist das noch nicht als Sprung ablesbar, wohl aber in der Vermarktbarkeit einzelner Lagen.

Du hast eine Immobilie in diesem Bezirk und willst wissen, was sie wert ist? Der Stadtteilwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis — er kennt Dein Baujahr, Deinen Schnitt und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du belegen kannst. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Einwohnerzahlen: Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen. Alle Richtwerte sind Mediane je Stadtteil und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.