Bergschaden und Bergschadensverzicht – einfach erklärt
Im Kaufvertragsentwurf steht ein Satz, den Du dreimal liest: „Der Käufer übernimmt das Objekt unter Verzicht auf Bergschadensansprüche.“ Der Notar sagt, das sei in dieser Gegend üblich. Der Makler sagt, es sei Formsache. Beide haben in gewisser Weise recht — und der Satz verschiebt trotzdem ein Risiko von der einen Seite des Tisches auf die andere.
Was ist ein Bergschaden?
Ein Bergschaden ist ein Schaden an Menschen oder Sachen, der durch den Betrieb eines Bergbaubetriebs entstanden ist.
So steht es in § 114 Abs. 1 des Bundesberggesetzes: Wird durch das Aufsuchen oder Gewinnen von Bodenschätzen ein Mensch getötet oder verletzt oder eine Sache beschädigt, ist der daraus entstehende Schaden nach den §§ 115 bis 120 BBergG zu ersetzen. Für ein Wohnhaus heißt das in aller Regel: Risse in Wänden und Decken, klemmende Türen, gerissene Leitungen, ein Gebäude, das aus dem Lot steht.
§ 114 Abs. 2 BBergG nimmt einiges ausdrücklich aus, unter anderem Nachteile aus Planungsentscheidungen, die mit Rücksicht auf die Lagerstätte getroffen werden.
Wer haftet
Nach § 115 Abs. 1 BBergG haftet der Unternehmer, der den Bergbaubetrieb zur Zeit der Verursachung betrieben hat. Neben ihn tritt nach § 116 Abs. 1 BBergG der Inhaber der Bergbauberechtigung, und zwar auch dann, wenn diese Berechtigung längst erloschen ist. Beide haften als Gesamtschuldner — im Innenverhältnis allein der Unternehmer.
Der Umfang richtet sich nach § 117 BBergG und damit nach dem Schadensersatzrecht des BGB. Eine Besonderheit lohnt das Merken: Bei Sachbeschädigungen haftet der Ersatzpflichtige grundsätzlich nur bis zur Höhe des gemeinen Wertes der beschädigten Sache — dies gilt aber ausdrücklich nicht für Grundstücke, deren Bestandteile und Zubehör. Für ein Haus gibt es diese Deckelung also nicht.
Für die Verjährung verweist § 117 Abs. 2 BBergG auf das BGB: drei Jahre ab Schluss des Jahres, in dem Du von Schaden und Schädiger Kenntnis hattest (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB), unabhängig davon spätestens zehn Jahre ab Entstehung oder dreißig Jahre ab dem schädigenden Ereignis (§ 199 Abs. 3 BGB).
Die Bergschadensvermutung nach § 120 BBergG
Das ist die Vorschrift, die den ganzen Bereich für Hauseigentümer erträglich macht. Normalerweise müsste der Geschädigte beweisen, dass ausgerechnet der Bergbau seine Risse verursacht hat — ein Beweis, den vor Ort niemand führen kann.
§ 120 Abs. 1 BBergG dreht das um. Entsteht im Einwirkungsbereich der untertägigen Aufsuchung oder Gewinnung durch Senkungen, Hebungen, Pressungen oder Zerrungen der Oberfläche, durch Erdrisse oder durch Erschütterungen ein Schaden, der seiner Art nach ein Bergschaden sein kann, so wird vermutet, dass er durch diesen Bergbaubetrieb verursacht worden ist.
Die Vermutung hat der Geschädigte für sich — also Du als Eigentümer. Du musst dreierlei darlegen: dass Dein Grundstück im Einwirkungsbereich liegt, dass eine der genannten Bodenbewegungen vorliegt und dass der Schaden seiner Art nach ein Bergschaden sein kann. Den Rest muss die Gegenseite entkräften.
Das gelingt ihr nur unter engen Voraussetzungen. § 120 Abs. 1 BBergG nimmt die Vermutung zurück, wenn feststeht, dass
- der Schaden durch einen offensichtlichen Baumangel oder eine baurechtswidrige Nutzung verursacht sein kann,
- die Bodenbewegungen durch natürlich bedingte geologische oder hydrologische Gegebenheiten oder durch Veränderungen des Baugrundes verursacht sein können, oder
- ein Dritter im Einwirkungsbereich auf die Oberfläche eingewirkt hat, ohne selbst Bergbau zu betreiben.
Deshalb gehört zu jedem Bergschadensfall die Bausubstanz. Nach § 120 Abs. 2 BBergG muss, wer sich auf die Vermutung beruft, dem Ersatzpflichtigen auf Verlangen Einsicht in die Baugenehmigung und die dazugehörigen Unterlagen gewähren. Wer die Bauakte nicht hat, verhandelt aus der schwächeren Position — und ein alter, dokumentierter Baumangel ist genau das Argument, mit dem die Vermutung angegriffen wird.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil der Essener Norden über Jahrzehnte großflächig unterhöhlt wurde. Im Grubenfeld Zollverein senkte sich das Gelände unter Katernberg um bis zu dreißig Meter. Wer dort kauft, kauft in einem Gebiet, in dem die Vermutung des § 120 BBergG praktisch relevant ist. Welche Stadtteile betroffen sind und wie Senkung und Tagesbruch sich unterscheiden, steht unter Bergsenkungsgebiete in Essen.
Für den Verkauf gilt: Bekannte Bergschäden und bekannte Regulierungen sind wertbildende Tatsachen und gehören auf den Tisch. Wie das praktisch aussieht, steht unter Bergschäden offenlegen. Auch ein sauber regulierter Schaden kann einen merkantilen Minderwert hinterlassen — den Abschlag, den der Markt allein wegen der Vorgeschichte macht.
Was ein Bergschadensverzicht bedeutet
Ein Bergschadensverzicht ist der rechtsgeschäftliche Ausschluss dieser Ansprüche. Das Gesetz kennt ihn: § 115 Abs. 3 und § 116 Abs. 1 Satz 3 BBergG setzen ausdrücklich voraus, dass die Haftung „durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen“ sein kann. Er kommt in zwei Formen vor.
Der dingliche Verzicht. Er ist im Grundbuch in Abteilung II eingetragen, meist als Dienstbarkeit zugunsten eines Bergbautreibenden, häufig vor Jahrzehnten gegen eine Abfindung erklärt. Er wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer. Wer ihn übersieht, kauft ein Haus, dessen Bergschadensansprüche schon vor seiner Geburt verkauft wurden. Wo so etwas steht, erklärt Grundbuch-Abteilungen.
Der schuldrechtliche Verzicht im Kaufvertrag. Hier verzichtet nicht der Eigentümer gegenüber dem Bergbau, sondern der Käufer gegenüber dem Verkäufer: Der Verkäufer haftet nicht dafür, dass keine Bergschäden vorhanden sind oder auftreten. Praktisch heißt das schlicht: Der Käufer trägt das Risiko. Tritt nach der Übergabe ein Riss auf, kann er sich nicht an den Verkäufer halten — nur an den Bergbautreibenden, und dort auch nur, soweit keine dingliche Verzichtserklärung im Weg steht.
Das ist nicht per se unfair, solange der Preis die Risikoverteilung abbildet. Unfair wird es, wenn der Verkäufer konkrete Schäden kennt und verschweigt — dann greift § 444 BGB, und der Verzicht hilft ihm nicht mehr.
Die häufigsten Fallstricke
Der Verzicht wird für eine Formalie gehalten
Er ist die zentrale Risikoklausel des Vertrags. Vor der Unterschrift gehört geklärt, ob überhaupt Einwirkungen zu erwarten sind. Die Auskunft dazu holst Du bei der RAG Aktiengesellschaft; wie, steht unter Bergbauauskunft bei der RAG.
Abteilung II des Grundbuchs wird überflogen
Alte Bergschadensverzichte stehen dort in einer Sprache, die kaum jemand freiwillig liest. Sie sind trotzdem wirksam. Der aktuelle Grundbuchauszug gehört deshalb vollständig gelesen, nicht nur Abteilung III.
Eine Bauwarnung wird ignoriert
Nach § 113 BBergG kann der Unternehmer vor einem Bauvorhaben eine schriftliche Bauwarnung aussprechen. Wird entgegen dieser Warnung gebaut, ist ein Anspruch auf Ersatz des Bergschadens an dieser Anlage ausgeschlossen. Wer im Senkungsgebiet anbaut, prüft das vorher.
Die Anpassungspflicht wird übersehen
§ 110 BBergG kann den Bauherrn verpflichten, Lage, Stellung oder Konstruktion eines Gebäudes an zu erwartende Einwirkungen anzupassen. Unerhebliche Mehrkosten trägt er selbst, alles darüber der Unternehmer.
Das Wichtigste in Kürze
- Bergschaden ist nach § 114 BBergG ein durch Bergbau verursachter Personen- oder Sachschaden.
- Es haften Unternehmer und Inhaber der Bergbauberechtigung als Gesamtschuldner (§§ 115, 116 BBergG).
- Bei Gebäuden gibt es keine Deckelung auf den gemeinen Wert (§ 117 Abs. 1 Nr. 2 BBergG).
- Die Vermutung des § 120 BBergG hat der Geschädigte für sich, wenn sein Grundstück im Einwirkungsbereich liegt und der Schaden aus Bodenbewegungen stammt.
- Sie entfällt bei offensichtlichem Baumangel, baurechtswidriger Nutzung, natürlichen Ursachen oder Einwirkung Dritter.
- Ein Bergschadensverzicht verschiebt das Risiko auf den Käufer — dinglich im Grundbuch oder schuldrechtlich im Kaufvertrag.
Häufige Fragen
Sind Risse im Haus automatisch ein Bergschaden?
Nein. Setzrisse, Schwindrisse und Feuchteschäden sehen ähnlich aus. Die Vermutung des § 120 BBergG greift erst, wenn das Grundstück im Einwirkungsbereich liegt und Bodenbewegungen im Spiel sind. Der erste Schritt ist deshalb immer die grundstücksbezogene Bergbauauskunft.
Wo finde ich heraus, ob unter meinem Haus abgebaut wurde?
Bei der RAG Aktiengesellschaft für den Steinkohlenbergbau und bei der Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde für die amtlichen Verzeichnisse. Was dort geführt wird, steht unter Bergbauberechtsame-Kataster.
Kann ich einen alten Bergschadensverzicht aus dem Grundbuch löschen lassen?
Nur mit Bewilligung des Berechtigten. Der hat dazu selten Anlass, weil der Verzicht seinerzeit bezahlt wurde. Praktisch bleibt er meistens stehen und muss beim Verkauf offengelegt werden.
Was ist, wenn das Bergbauunternehmen nicht mehr existiert?
Dann kommt der Inhaber der Bergbauberechtigung nach § 116 BBergG in Betracht; für Ausfälle sieht § 122 BBergG eine Bergschadensausfallkasse vor. Im Ruhrgebiet führt der Weg fast immer zur Rechtsnachfolgerin der früheren Bergbautreibenden.
Wirkt sich ein Verzicht auf den Kaufpreis aus?
Er sollte. Wer das Risiko übernimmt, übernimmt einen bezifferbaren Nachteil, und der gehört in die Verhandlung. Wie man das begründet, steht unter Preisverhandlung.
Muss ich einen regulierten Bergschaden beim Verkauf nennen?
Ja. Ein bekannter, auch behobener Bergschaden ist eine offenbarungspflichtige Tatsache. Was darunter fällt, steht unter Offenbarungspflicht.
Zahlt meine Gebäudeversicherung Bergschäden?
In aller Regel nicht. Bergschäden sind in Wohngebäudeversicherungen üblicherweise ausgeschlossen, weil dafür das Bergrecht einen eigenen Ersatzpflichtigen bereithält. Ein Blick in die Police lohnt trotzdem, bevor Du Dich darauf verlässt.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.