Abteilung I, II und III im Grundbuch – einfach erklärt
Du hältst einen Grundbuchauszug in der Hand, und er ist in Blöcke geteilt, die niemand erklärt. Ganz oben eine Tabelle mit Gemarkung und Flurstück. Darunter „Erste Abteilung“, „Zweite Abteilung“, „Dritte Abteilung“. In der zweiten steht eine Zeile, die Du nicht verstehst, und in der dritten eine Zahl, die Dich erschreckt.
Die gute Nachricht: Es sind immer dieselben drei Abteilungen, immer in derselben Reihenfolge, bei jedem Grundstück in Deutschland.
Was sind die Abteilungen im Grundbuch?
Die drei Abteilungen sind die drei festen Kapitel jedes Grundbuchblatts: Abteilung I sagt, wem das Grundstück gehört, Abteilung II, welche Rechte andere daran haben, und Abteilung III, welche Geldschulden darauf lasten.
Das ist keine Gewohnheit, sondern vorgeschrieben. Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 Grundbuchverfügung). Wenn Du weißt, was in welche Abteilung gehört, kannst Du jeden Grundbuchauszug in fünf Minuten lesen.
Wie das in der Praxis aussieht
Abteilung I — der Eigentümer.
Hier stehen der Eigentümer oder die Miteigentümer und, in einer eigenen Spalte, die Grundlage der Eintragung (§ 9 GBV): der Tag der Auflassung, ein Erbschein, ein Testament mit Eröffnungsprotokoll, ein Zuschlagsbeschluss aus der Zwangsversteigerung oder eine Bewilligung der Grundbuchberichtigung.
Bei mehreren Eigentümern steht dabei, in welchem Verhältnis sie zueinander stehen — „je zur Hälfte“, „in Erbengemeinschaft“, „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“. Diese Zeile entscheidet später darüber, wer allein verkaufen darf und wer nicht.
Abteilung II — Lasten und Beschränkungen.
In die zweite Abteilung kommen alle Belastungen des Grundstücks außer Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, dazu Beschränkungen des Verfügungsrechts und die das Eigentum betreffenden Vormerkungen und Widersprüche (§ 10 Abs. 1 GBV). Typisch sind:
- Wohnungsrecht und Nießbrauch, meist zugunsten von Eltern oder Voreigentümern,
- Wege-, Leitungs- und Überfahrtsrechte für Nachbargrundstücke,
- die Auflassungsvormerkung des Käufers,
- Vorkaufsrechte, Erbbaurechtsvermerke, Sanierungsvermerke,
- Verfügungsbeschränkungen wie Testamentsvollstreckung, Nacherbenvermerk oder Insolvenzvermerk.
Hier stehen keine Euro-Beträge. Genau das macht die Abteilung gefährlich: Ein Recht, das nichts kostet, kann trotzdem den halben Wert fressen.
Abteilung III — die Geldrechte.
In die dritte Abteilung werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen, einschließlich der Vormerkungen und Widersprüche, die sich darauf beziehen (§ 11 Abs. 1 GBV). Spalte 3 nennt den Betrag, Spalte 4 den Inhalt des Rechts — also Gläubiger, Zinssatz und Nebenleistungen.
Der eingetragene Betrag ist der Nennbetrag, nicht die Restschuld. Eine Grundschuld über 250.000 Euro kann zu 90 Prozent getilgt sein und steht trotzdem in voller Höhe im Buch.
Warum das für Dich wichtig ist
Beim Kauf entscheidet Abteilung II darüber, was Du tatsächlich bekommst, und Abteilung III darüber, was Du an Aufwand hast, bis das Blatt sauber ist. Beides gehört in die Kaufvertragsverhandlung, nicht in die Zeit danach.
Ein Rechenbeispiel aus Essen: Eine Wohnung in Heisingen mit 80 Quadratmetern liegt beim Immobilienrichtwert von 3.000 Euro je Quadratmeter bei rund 240.000 Euro. Steht in Abteilung II ein lebenslanges Wohnungsrecht für einen 70-jährigen Voreigentümer, ist die Wohnung für Selbstnutzer praktisch unverkäuflich und für Kapitalanleger nur mit deutlichem Abschlag interessant. In Abteilung III steht davon kein einziger Euro.
Der Rang spielt ebenfalls hier. Innerhalb einer Abteilung richtet sich der Rang nach der Reihenfolge der Eintragungen; stehen Rechte in verschiedenen Abteilungen, geht das mit dem früheren Tag eingetragene Recht vor (§ 879 Abs. 1 BGB). Deshalb wird die Auflassungsvormerkung des Käufers immer vor der Grundschuld der finanzierenden Bank eingetragen.
Die häufigsten Fallstricke
„Lastenfrei“ bezieht sich nur auf Abteilung III
Wenn im Exposé „lastenfrei“ steht, meint das fast immer: keine Grundschuld. Über Abteilung II sagt es nichts. Frag ausdrücklich nach, ob beide Abteilungen leer sind.
Der Kurztext täuscht Vollständigkeit vor
Bei Dienstbarkeiten und Reallasten wird der Inhalt im Eintragungstext nur schlagwortartig bezeichnet (§ 44 Abs. 2 GBO). „Geh- und Fahrrecht“ kann fünf Meter Breite und Unterhaltungspflicht bedeuten oder einen Trampelpfad. Der volle Text steht in der Bewilligungsurkunde in den Grundakten.
Verfügungsbeschränkungen werden übersehen
Ein Nacherbenvermerk oder eine Testamentsvollstreckung in Abteilung II bedeutet, dass der eingetragene Eigentümer allein gar nicht verkaufen kann. Das fällt manchmal erst beim Notartermin auf — und dann platzt der Termin.
Alte Rechte aus der Bergbauzeit
In den nördlichen Essener Stadtteilen findest Du in Abteilung II noch Eintragungen aus der Zechenzeit: Bergschadensverzichte, Leitungsrechte für stillgelegte Anlagen, Grunddienstbarkeiten für Werkssiedlungen. Sie sind oft wirtschaftlich bedeutungslos und trotzdem eingetragen. Löschen lassen sie sich nur mit Zustimmung des Berechtigten — und den zu finden, dauert.
Das Wichtigste in Kürze
- Abteilung I: Eigentümer und Grundlage der Eintragung (§ 9 GBV).
- Abteilung II: alle Lasten außer Geldrechten, plus Verfügungsbeschränkungen und Vormerkungen (§ 10 GBV).
- Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden (§ 11 GBV).
- Der Betrag in Abteilung III ist der Nennbetrag, nicht die Restschuld.
- Der Rang folgt der Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 BGB) — das entscheidet in der Zwangsversteigerung über alles.
- „Lastenfrei“ im Exposé meint meist nur Abteilung III.
Häufige Fragen
Gibt es eine vierte Abteilung?
Nein. § 4 GBV nennt genau drei Abteilungen neben Aufschrift und Bestandsverzeichnis. Wenn jemand von einer vierten spricht, meint er meist das Bestandsverzeichnis.
Wo steht die Auflassungsvormerkung?
In Abteilung II. Sie ist keine Geldforderung, sondern eine Sicherung Deines Anspruchs auf Eigentumsübertragung und betrifft das Eigentum — deshalb gehört sie nach § 10 Abs. 1 Buchstabe b GBV in die zweite Abteilung.
Ich sehe in Abteilung III eine Grundschuld, obwohl der Kredit getilgt ist. Ist das schlimm?
Nicht sofort, aber Du solltest es klären, bevor Du verkaufst. Zur Löschung brauchst Du eine Löschungsbewilligung der Bank und Deine Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO). Manche Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst stehen, um sie später für einen neuen Kredit wiederzuverwenden. Ob das geht, hängt an der Zweckerklärung gegenüber der Bank.
Was bedeutet ein rot durchgestrichener Eintrag?
Er ist gelöscht. Die Löschung eines Rechts erfolgt durch Eintragung eines Löschungsvermerks (§ 46 Abs. 1 GBO); im Papiergrundbuch wurde der alte Eintrag zusätzlich rot unterstrichen. Im bereinigten Ausdruck tauchen solche Einträge gar nicht mehr auf — Du musst den Auszug mit Löschungen anfordern, wenn Du sie sehen willst.
Warum steht meine Miteigentümerin mit „in Erbengemeinschaft“ drin?
Weil bei mehreren gemeinschaftlichen Eigentümern das Rechtsverhältnis zwischen ihnen mit einzutragen ist (§ 9 Abs. 1 Buchstabe b GBV in Verbindung mit § 47 GBO). Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verfügen. Was das beim Verkauf bedeutet, steht unter Erbengemeinschaft und Immobilie.
Kann ich ein Recht aus Abteilung II einfach löschen lassen?
Nur mit Bewilligung dessen, der davon betroffen ist (§ 19 GBO) — also des Berechtigten. Wenn er nicht mitmacht, brauchst Du entweder einen Nachweis, dass das Recht nicht mehr besteht (§ 22 GBO), oder ein Gerichtsurteil.
Wie erkenne ich, welches Recht Vorrang hat?
An der laufenden Nummer und am Eintragungsdatum. Innerhalb derselben Abteilung gilt die Reihenfolge der Eintragungen, zwischen den Abteilungen der frühere Tag (§ 879 Abs. 1 BGB). Eine abweichende Rangbestimmung muss ausdrücklich eingetragen werden (§ 879 Abs. 3 BGB).
Wo bekomme ich einen Auszug mit allen drei Abteilungen?
Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts — in Essen also in der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr am Grendplatz 2. Der Auszug enthält immer alle Abteilungen; einzelne Abteilungen kannst Du nicht abbestellen. Der Ablauf steht unter Grundbuchauszug Essen, der Gesamtüberblick unter Grundbuch.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.