Auflassungsvormerkung – einfach erklärt

Du hast den Kaufvertrag unterschrieben, 340.000 Euro überwiesen — und im Grundbuch steht immer noch der Verkäufer. Was hindert ihn eigentlich daran, die Wohnung am nächsten Tag ein zweites Mal zu verkaufen? Die Antwort steht in Abteilung II Deines Grundbuchblatts und heißt Auflassungsvormerkung.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der Deinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums sichert, solange Du noch nicht als Eigentümer eingetragen bist.

Sie beruht auf § 883 BGB: Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung eingetragen werden. Sie macht Dich noch nicht zum Eigentümer — sie sorgt nur dafür, dass Dir dazwischen niemand in die Quere kommt. Im Sprachgebrauch heißt sie deshalb oft „Reservierung im Grundbuch“, was den Kern gut trifft.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Ablauf ist bei fast jedem Kaufvertrag derselbe:

• Kaufvertrag und Auflassung werden beurkundet. Der Verkäufer bewilligt darin zugleich die Eintragung der Vormerkung (§ 885 Abs. 1 BGB).
• Der Notar reicht sofort den Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt ein — sie ist der erste Vollzugsschritt.
• Die Vormerkung wird in Abteilung II eingetragen (§ 10 Abs. 1 Buchstabe b GBV).
• Erst danach fordert der Notar Dich zur Kaufpreiszahlung auf — direkt an den Verkäufer oder, in Ausnahmefällen, auf ein Notaranderkonto. Vorher zahlst Du nicht.
• Nach Zahlung, Lastenfreistellung und Unbedenklichkeitsbescheinigung wird die Auflassung eingetragen und die Vormerkung gelöscht.

Die Eintragung kostet eine 0,5-Gebühr (Nummer 14150 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 317,50 Euro nach Tabelle B. Die Löschung am Ende erfolgt üblicherweise zusammen mit der Umschreibung.

Warum das für Dich wichtig ist

Die Vormerkung ist der wichtigste Schutz, den Du als Käufer zwischen Notartermin und Eintragung hast. Sie wirkt in drei Richtungen:

• Gegen einen zweiten Verkauf. Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung getroffen wird, ist unwirksam, soweit sie Deinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB). Verkauft der Verkäufer noch einmal, geht der Zweitkäufer leer aus.
• Gegen Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Das gilt ausdrücklich auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt (§ 883 Abs. 2 Satz 2 BGB). Wird der Verkäufer nach der Eintragung zahlungsunfähig, bleibt Dein Anspruch geschützt.
• Beim Rang. Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung Dein Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung (§ 883 Abs. 3 BGB). Eine später eingetragene Grundschuld eines Dritten steht Dir gegenüber im Rang zurück.

Wird trotzdem etwas eingetragen, was Dir im Weg steht, kannst Du von demjenigen die Zustimmung zur Löschung verlangen (§ 888 Abs. 1 BGB). Du musst also nicht auf das Wohlwollen des Verkäufers hoffen.

Für Essen heißt das praktisch: Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 arbeitet Anträge in der Reihenfolge ihres Eingangs ab (§ 17 GBO). Für Objekte in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr gilt dasselbe beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Wie sich der ganze Ablauf zeitlich staffelt, steht unter Zeitachse beim Immobilienkauf.

Die häufigsten Fallstricke

Zahlen, bevor die Vormerkung eingetragen ist

Das ist der teuerste Fehler beim Immobilienkauf. Ein sauberer Kaufvertrag macht die Fälligkeit des Kaufpreises ausdrücklich davon abhängig, dass die Vormerkung eingetragen ist und außer den Rechten, die Du übernimmst, nichts Vorrangiges mehr im Grundbuch steht. Lass Dir diesen Punkt im Entwurf zeigen, bevor Du unterschreibst — siehe Kaufvertrag prüfen.

Die Vormerkung schützt nicht gegen alles

Sie sichert Deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Sie schützt Dich nicht davor, dass das Haus abbrennt, dass Mängel auftauchen oder dass der Verkäufer den Kaufvertrag wirksam anficht. Und sie ersetzt keine Bonitätsprüfung: Wenn der Verkäufer den Kaufpreis nicht zurückzahlen kann, nützt Dir eine Vormerkung wenig.

Sie bleibt stehen, wenn der Kauf platzt

Wird der Vertrag rückabgewickelt, muss die Vormerkung gelöscht werden — und dazu braucht es Deine Bewilligung als Vormerkungsberechtigten. Wer hier auf stur schaltet, blockiert das Grundstück. Umgekehrt hat der Eigentümer einen Anspruch auf Beseitigung, wenn ihm eine dauerhafte Einrede gegen Deinen Anspruch zusteht (§ 886 BGB).

Bei der Bauträgerfinanzierung ist der Rang entscheidend

Wenn Du eine Wohnung vom Bauträger kaufst und das Objekt noch mit einer Globalgrundschuld belastet ist, hilft Dir die Vormerkung nur, wenn sie im Rang vor dieser Grundschuld steht oder eine belastbare Freistellungsverpflichtung der Bank vorliegt. Prüfe diesen Punkt gesondert.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Auflassungsvormerkung sichert Deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung (§ 883 BGB).
• Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs und wird zuerst eingetragen, noch vor der Zahlung.
• Spätere Verfügungen des Verkäufers sind Dir gegenüber unwirksam — auch in Zwangsvollstreckung und Insolvenz.
• Sie verschafft Dir Rang ab dem Tag ihrer Eintragung (§ 883 Abs. 3 BGB).
• Kosten: 0,5-Gebühr, bei 300.000 Euro rund 317,50 Euro (KV GNotKG 14150).
• Zahle niemals, bevor sie eingetragen ist.

Häufige Fragen

Bin ich mit einer Vormerkung schon Eigentümer?

Nein. Eigentümer wirst Du erst mit der Eintragung der Auflassung in Abteilung I (§ 873 BGB). Die Vormerkung sichert nur Deinen Anspruch darauf. Solange sie steht, kann Dir aber niemand mehr dazwischenfunken.

Wie lange dauert die Eintragung der Vormerkung?

Meist ein bis vier Wochen nach dem Notartermin, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts. Der Notar teilt Dir mit, sobald sie vorliegt — erst dann läuft Deine Zahlungsfrist an.

Wer bezahlt die Vormerkung?

In aller Regel der Käufer, weil er die Kosten der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen trägt (§ 448 Abs. 2 BGB). Sie ist Teil der Kaufnebenkosten und keine zusätzliche Überraschung.

Was passiert mit der Vormerkung, wenn ich als Eigentümer eingetragen werde?

Sie hat ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht. Der Notar beantragt das üblicherweise gleich mit der Umschreibung, sodass Du am Ende ein sauberes Blatt hast.

Kann der Verkäufer die Wohnung trotz Vormerkung noch belasten?

Er kann es beantragen, und das Grundbuchamt kann eintragen. Aber die Belastung ist Dir gegenüber unwirksam, soweit sie Deinen Anspruch beeinträchtigt (§ 883 Abs. 2 BGB), und Du kannst die Zustimmung zur Löschung verlangen (§ 888 BGB). Wirtschaftlich läuft eine solche Eintragung deshalb ins Leere.

Brauche ich die Vormerkung, wenn ich bar bezahle?

Bar geht ohnehin nicht: Beim Kauf einer inländischen Immobilie darf die Gegenleistung nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden (§ 16a Abs. 1 GwG). Und auch bei vollständiger Eigenfinanzierung bleibt die Vormerkung sinnvoll — sie schützt gerade in der Phase, in der Dein Geld schon weg und das Eigentum noch nicht da ist.

Gibt es auch andere Vormerkungen im Grundbuch?

Ja. Eine Vormerkung kann jeden Anspruch auf Einräumung, Aufhebung oder Rangänderung eines Grundstücksrechts sichern (§ 883 Abs. 1 BGB) — etwa den Anspruch auf Löschung einer Grundschuld. Die Auflassungsvormerkung ist nur der häufigste Fall.

Wo sehe ich sie im Grundbuchauszug?

In Abteilung II, meist mit dem Wortlaut „Auflassungsvormerkung für …“. Wie Du den Auszug insgesamt liest, steht unter Grundbuchauszug und Grundbuch.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.